Minute n°

N° RG 24/00446 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IHR2

JUGEMENT DU 20 Mars 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDERESSE :

Madame [I] [R], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-renaud EUDES, avocat au barreau de la Drôme substitué par M^e Pierre LAURENT avocat au barreau de la Drôme

DÉFENDEURS :

Madame [K] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [C] [F], demeurant Chez Mme [K] [X] – [Adresse 5]

représenté par M^e Stéphanie PIOGER, avocat au barreau de la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Jeanne BASTARD

Greffier : Sandrine LAMBERT

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 23 Janvier 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.

JUGEMENT :

réputé contradictoire,

en premier ressort,

prononcé par mise à disposition au greffe,

par Jeanne BASTARD, Juge des contentieux de la protection,

assistée de Sandrine LAMBERT, Greffier

Grosse à :

le :

N° RG 24/00446 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IHR2

EXPOSE DU LITIGE

Mme [I] [R] a donné à bail à Mme [K] [X] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 4], par contrat en date du 13 novembre 2021, pour un loyer mensuel initial hors charge de 400 euros.

Le 15 juin 2023, Mme [I] [R] a fait délivrer un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance à sa locataire.

Le 29 septembre 2023, après remise des clés à Mme [I] [R] par M. [C] [F], hébergé par Mme [K] [X], un procès-verbal de constat d’état des lieux a été établi par commissaire de justice.

Mme [I] [R] a saisi le juge des contentieux de la protection par assignation délivrée à domicile le 28 juin 2024 à M. [C] [F] et délivrée à étude le 8 juillet 2024 à Mme [K] [X] pour obtenir la condamnation in solidum de Mme [K] [X] et M. [C] [F] à lui payer :

la somme de 7303,96 euros en réparation des dégâts causés à son logement,la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 23 janvier 2025, Mme [I] [R] et M. [C] [F] étaient représentés par leurs conseils.

Mme [K] [X] n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Mme [I] [R] expose que des troubles du voisinage et diverses nuisances ont commencé dès lors que Mme [K] [X] a hébergé M. [C] [F] dans le logement loué. Ces troubles et dégradations lui ont été signalés par sa fille, qui habite dans le logement situé au-dessus de l’appartement loué à Mme [K] [X], ainsi que par le voisinage. Une proposition de conciliation a été faite en avril 2023, à laquelle Mme [K] [X] a fait échec. En juin 2023, elle a appris par la CAF que Mme [K] [X] avait quitté les lieux. M. [C] [F] a continué d’occuper l’appartement.

Des négociations ont eu lieu par l’intermédiaire du conseil de Mme [I] [R], qui ont abouti à la libération des lieux par Mme [K] [X] en septembre, avec effacement de l’arriéré locatif, les clés ayant été remises par M. [C] [F]. L’adresse de Mme [K] [X] étant inconnue, l’état des lieux a été dressé par constat d’huissier le 29 septembre 2023, qui a constaté de nombreux désordres et dégradations dont elle demande réparation.

M. [C] [F] conclut au débouté de l’ensemble des demandes de Mme [I] [R] et demande la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il ne conteste pas avoir été hébergé par Mme [K] [X]. Il indique néanmoins en substance que Mme [I] [R] n’établit à son encontre aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle concernant les dégradations de l’appartement, et précise que Mme [K] [X] étant seule locataire de l’appartement, elle est seule responsable des dégradations survenues.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les réparations locatives

En vertu de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1731 du même code dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1732 du même code prévoit que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En vertu des dispositions de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. À défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

Il est par ailleurs constant que le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui causent des dégradations locatives, son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations et il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe. En l’absence de facture, le juge doit apprécier l’indemnité pouvant être octroyée au bailleur au regard des désordres effectivement constatés.

Madame [I] [R] verse au débat des devis pour un montant de :

—  2436,06 euros de dépose et remplacement des radiateurs ;

—  150 euros de restructuration et nettoyage de la pelouse ;

—  4717,90 euros de lessivage et peinture des portes, murs et plafonds.

L’état des lieux d’entrée versé au débat est vide de toute mention ; il est paraphé par les deux parties mais non signé. Il convient donc de considérer que les lieux loués étaient en bon état.

Madame [I] [R] verse au débat les constatations faites par un commissaire de justice mandaté pour procéder à l’état des lieux de sortie le 29 septembre 2023.

Sur la demande formée au titre de la restructuration et du nettoyage de la pelouse

Le procès-verbal en date du 29 juin 2023 indique que le jardin n’est pas entretenu. Il relève la présence de nombreux débris et déchets (morceaux de palette, piquet de bois, pierres, tuiles, sommier, bac plastique), excréments, trous, ainsi que d’une odeur persistante nauséabonde. L’abri de jardin est rempli de déchets (bouteille de gaz, casseroles, sacs de croquettes de chiens en grandes quantité). De plus, les photographies produites établissent que le gazon existant lors de l’entrée dans les lieux à disparu de la parcelle de terrain.

Il y a lieu de fixer à 150 euros le préjudice subi à ce titre.

Sur la demande formée au titre du lessivage et de la peinture des murs, portes et plafonds

Concernant l’intérieur du logement, il est constaté que des meubles qui n’appartiennent pas à Mme [I] [R] ont été laissés dans l’appartement, que le ménage n’a pas été fait et que subsiste dans la cuisine de multiples pots de tabac vide ainsi que des denrées alimentaires dans les placards qui n’ont pas été intégralement vidés.

Les murs et plafonds de toutes les pièces sont sales et présentent des traces de salissures. Il en est de même de l’encadrure des portes. Le sol carrelé est très sale et comporte de nombreuse traces et coulures. Le parquet présent dans les chambres est en mauvais état, sale empreint de trace et rayures et est bombé au centre de la pièce.

Un important trou au mur est constaté dans l’une des chambres. Les éléments de cuisines sont dans un état de saleté avancé, la hotte est couverte d’oxydation et le plan de travail taché. Les éléments de salle de bain sont également dans un état de saleté avancé. Les éléments vitrés de l’appartement n’ont pas été nettoyés.

S’agissant du lessivage et de la peinture des portes, murs et plafonds, si l’obligation de réparation locative ne s’étend pas, en principe, à la remise à neuf des papiers, peintures et revêtements de sol atteints par la vétusté, en l’espèce, la locataire est entrée dans les lieux en novembre 2021 pour en sortir en septembre 2023, soit moins de 2 ans d’occupation. Les charges de remise à neuf des peintures lui incombent donc en totalité.

Il y a lieu de fixer à 4717,90 euros le préjudice subi à ce titre.

Sur la demande concernant la dépose et le remplacement des radiateurs

Le procès-verbal en date du 29 juin 2024 constate que le radiateur de la chambre a été déposé de son socle.

L’état de saleté des radiateurs du salon et du séjour est relevé, mais il n’a pas été constaté de dégradations de ces radiateurs, de sorte que la nécessité de leur remplacement n’est pas établie.

Le préjudice subi à ce titre sera donc fixé à hauteur de 632,07 euros.

Le montant total des réparations locatives dues s’élève donc à 5499,97 euros.

Sur la responsabilité délictuelle de M. [C] [F]

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause un dommage à autrui, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Il incombe à celui qui entend obtenir des dommages-intérêts sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle de démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre ces derniers.

En l’espèce, il résulte des attestations produites par Mme [I] [R] et des échanges de SMS avec Mme [K] [X] que M. [C] [F] était hébergé par Mme [X] et a occupé l’appartement avec elle, puis seul pendant plusieurs mois. Il n’est pas contesté qu’il a remis les clés à Mme [I] [R], au terme des échanges avec Mme [X] qui indique que son « fils n’a pas fini de débarrasser ses affaires » et déposera les clés dans la boîte aux lettres.

Il résulte par ailleurs des attestations de la fille de Mme [R], habitant l’appartement situé au-dessus du bien loué, ainsi que de trois voisins, que M. [C] [F] possédait des chiens, qu’il était bruyant, et organisait des fêtes de façon répétées, produisant ainsi des nuisances multiples pour le voisinage (bruit, odeur de déjections canines et de stupéfiants). Aucun de ses voisins ne fait mention du comportement de Mme [K] [X] de sorte qu’il est établi que ces comportements sont le bien fait de M. [C] [F].

Les constatations faites par commissaire de justice le 29 juin 2023 montrent des dégradations importantes, conséquences d’un usage anormal des lieux et d’une carence totale d’entretien de l’appartement.

Il résulte de ces éléments que M. [F] a personnellement contribué aux dégradations constatées dans le logement, outre les troubles de voisinage qu’il a occasionné, et qu’il doit en être tenu responsable.

Sur la condamnation in solidum

Il est constant que chacun des coauteurs d’un même dommage, conséquence de leurs faits respectifs, doit être condamné in solidum à la réparation de l’entier dommage, chacune de ces fautes ayant concouru à le causer tout entier.

En l’espèce, Mme [X] est responsable, au titre de l’article 7 (c) de la loi du 6 juillet 1989 ; M. [F] est quant à lui responsable au titre de l’article 1240 du code civil par sa participation personnelle aux faits dommageables.

Le fait de chacun d’entre eux ayant concouru à causer le même dommage, il n’y a pas lieu de retenir un partage de responsabilité.

Il convient dès lors de condamner in solidum Mme [K] [X] et M. [C] [F].

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie.

En l’espèce, Mme [K] [X] et M. [C] [F] succombent à l’instance et seront condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner Mme [K] [X] et M. [C] [F] à payer à Mme [I] [R] la somme de 800 euros au titre des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code prévoit que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

— Condamne in solidum Mme [K] [X] et M. [C] [F] à payer à Mme [I] [R] la somme de 5499,97 euros aux titres des réparations des pertes et dégradations du logement situé [Adresse 3],

— Condamne in solidum Mme [K] [X] et M. [C] [F] aux entiers dépens,

— Condamne in solidum Mme [K] [X] et M. [C] [F] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection,