TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 07 Novembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 12 Septembre 2024

GROSSE :

Le 08 novembre 2024

à M^e BARTON-SMITH

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 08 novembre 2024

à M. [X] [G] [E]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03356 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5AKS

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [E] [X] [G]

né le 04 Juin 1963 à [Localité 3], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 31 août 2006, l’Office Public d’Aménagement et de Construction (OPAC) a donné à bail à Monsieur [E] [X] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] dans l le [Localité 4], pour un loyer mensuel de 255,06 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’E.P.I.C 13 HABITAT a fait signifier à Monsieur [E] [X] [G] en date du 05 janvier 2024, un commandement de payer la somme de 1 839,53 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2024, l’E.P.I.C 13 HABITAT, venant aux droits de l’Office Public d’Aménagement et de Construction, a fait assigner Monsieur [E] [X] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire au profit du requérant quant au bail consenti à Monsieur [E] [X] [G] et dire en conséquence que le locataire devra quitter les lieux avec tout occupant de son chef ;

— ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Monsieur [E] [X] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef ou conjoint dans le cas ou son existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur (article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989) avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner Monsieur [E] [X] [G] au paiement des loyers dus à la date du 13 mai 2024 soit la somme de 3 587,70 euros outre les intérêts de retard ;

— condamner Monsieur [E] [X] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer actuel des charges jusqu’à complète libération et remise des clefs au demandeur suite à un départ volontaire, soit jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire ou jusqu’au déménagement de l’appartement par l’expulsé ou jusqu’à la fin du délai de deux mois durant lequel l’expulsé peut récupérer les meubles séquestrés ;

— condamner le défendeur à payer une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— rendre opposable la décision à venir au conjoint ou partenaire de PACS du locataire ;

— condamner sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile, le défendeur aux paiements des dépens de l’instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure y compris les débours (frais de déménagement, garde meuble , serrurier), ainsi que la condamnation de la partie requise, sur le fondement des articles L442-5 CCH au paiement des frais d’enquête sociale que le bailleur requérant à l’obligation d’imputer.

Au soutien de ses prétentions, l’E.P.I.C 13 HABITAT expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 05 janvier 2024 et ce pendant plus de deux mois.

A l’audience du 12 septembre 2024, l’E.P.I.C 13 HABITAT, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 3 209,45 euros, selon décompte en date du 31 août 2024, terme d’août 2024 inclus. Il déclare ne pas s’opposer à l’octroi de délai de paiement et la suspension de la clause résolutoire, le locataire ayant repris le paiement des loyers.

Monsieur [E] [X] [G], comparaissant en personne, demande les plus larges délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, en proposant s’acquitter de 90 euros par mois en plus du loyer courant. Il déclare travailler comme agent d’entretien et d’avoir trois enfants, dont deux à charge. Il indique que son épouse perçoit 300 euros de revenus par mois.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 07 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 16 mai 2024, soit plus de deux mois avant la première audience du 12 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’E.P.I.C 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône (CAF) le 20 septembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 13 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’ E.P.I.C 13 HABITAT justifie de la propriété du bien litigieux et de sa qualité à agir.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 31 août 2006 contient une clause résolutoire (article 15) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 05 janvier 2024 pour la somme en principal de 1 839,53 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 05 mars 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [E] [X] [G] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [E] [X] [G] reste devoir la somme de 3 209,45 euros, à la date du 31 août 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation déduction faite des frais de justice, mois d’août 2024 inclus.

Monsieur [E] [X] [G] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [E] [X] [G] est donc condamné par provision, au paiement de la somme de 3 209,65 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [E] [X] [G] demande les plus larges délais de paiement et déclare et déclare avoir la capacité financière de payer 90 euros par mois en plus du loyer courant. Le décompte locatif produit aux débats par l’E.P.I.C 13 HABITAT démontre le versement du montant intégral du loyer courant et 135,13 euros en plus avant la date d’audience par la locataire.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, de la qualité de la bailleresse, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandé par Monsieur [E] [X] [G], les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [E] [X] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Monsieur [E] [X] [G], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à l’E.P.I.C 13 HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, soit la somme de 531,87 euros à ce jour,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [X] [G], partie perdante, supportera, la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE recevable l’action en résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 août 2006 entre l’Office Public d’Aménagement et de Construction (OPAC) et Monsieur [E] [X] [G] concernant le logement, situé [Adresse 2] dans le [Localité 4] sont réunies à la date du 05 mars 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [E] [X] [G] à verser à l’E.P.I.C 13 HABITAT, venant aux droits de l’Office Public d’Aménagement et de Construction, à titre provisionnel, la somme de trois mille-deux-cent-neuf euros et quarante-cinq centimes (3 209,45 euros) décompte arrêté au 31 août 2024, incluant la mensualité d’août 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

AUTORISE Monsieur [E] [X] [G] à s’acquitter de la dette par 35 acomptes successifs et mensuels de quatre-vingt-neuf euros et quinze centimes (89,15 euros) et une 36ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais ;

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant:

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Monsieur [E] [X] [G] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [E] [X] [G] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit la somme de cinq-cent-trente-et-un euros et quatre-vingt-sept centimes (531,87 euros) à ce jour ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [E] [X] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE la demande de l’E.P.I.C 13 HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE