N° RG 25/00359 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DHWH

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [R] [X], demeurant [Adresse 1]

Madame [S] [F] épouse [X], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Barbara CANLORBE de la SELARL HEUTY LORREYTE LONNE CANLORBE VIAL, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Z] [M], demeurant [Adresse 2]

non comparant ni représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 02 Septembre 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 04 Novembre 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e CANLORBE

copie conforme délivrée le à DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 juin 2013, Monsieur [R] [X] et Madame [S] [X] née [F] ont donné à bail à Monsieur [Z] [M], pour une durée de trois ans renouvelable, un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 10 euros incluse, de 450 euros payable d’avance au plus tard le 5 de chaque terme ainsi qu’un dépôt de garantie de 440 euros.

Le bail a été tacitement reconduit en 2016, 2019 et 2022 sans que le loyer soit révisé.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 5 septembre 2024, Monsieur [R] [X] et Madame [S] [X] née [F] ont mis en demeure Monsieur [Z] [M] de leur régler sous huitaine une somme de 3 600 euros correspondant au montant des loyers à cette date restés impayés et par ailleurs de prendre les dispositions nécessaires pour que ses nombreux chats n’occasionnent plus de troubles, olfactifs notamment, à son voisinage.

Monsieur [Z] [M] n’a pas réclamé ce pli, dont il avait été avisé le 9 septembre 2024, aux services postaux.

Une tentative de conciliation organisée par un conciliateur de justice le 1er octobre 2024 a échoué, Monsieur [Z] [M] ne s’y étant pas présenté.

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2024, Monsieur [R] [X] et Madame [S] [X] née [F] ont donné congé à Monsieur [Z] [M] pour motifs sérieux et légitimes, en l’occurrence le défaut de paiement du loyer depuis le mois de février 2024, les troubles de voisinage occasionnés par ses chats et l’occupation illicite du logement contigu au sien, pour le 6 juin 2025, date d’expiration du contrat de bail en cours.

Monsieur [Z] [M], régulièrement avisé par dépôt du congé en l’étude du commissaire de justice instrumentaire Maître [P] [E], s’est maintenu dans les lieux au-delà du 6 juin 2025, cet officier ministériel ayant constaté les 12 puis 26 juin 2025 qu’il les occupait toujours.

Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2025, Monsieur [R] [X] et Madame [S] [X] née [F] ont assigné Monsieur [Z] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, sur le fondement des articles 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, L.433-1 et suivants et R.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

être reçus et déclarés bien fondés en leur exploit introductif d’instance,

valider le congé délivré le 3 octobre 2024,

ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [Z] [M] ainsi que de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] dès que le délai légal serait expiré, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

dire que le commandement d’avoir à quitter les lieux sera ramené à HUIT JOURS,

dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

condamner Monsieur [Z] [M] à leur payer une somme de 8 100 euros correspondant à l’arriéré des loyers et accessoires à la date de fin du contrat de location,

condamner Monsieur [Z] [M] au paiement, à compter du 7 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés, d’une indemnité d’occupation mensuelle de 500 euros, charges et taxes en sus,

dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, cette indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice trimestriel nommé ILC, publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier paru à la date d’acquitiion de la clause résolutoire,

condamner Monsieur [Z] [M] à leur payer une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Monsieur [Z] [M] aux entiers dépens.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 2 septembre 2025.

Représentés par Maître Barbara CANLORBE, Monsieur [R] [X] et Madame [S] [X] née [F] ont sollicité le bénfice intégral de l’acte introductif d’instance.

Bien qu’ayant été régulièrement assigné par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Monsieur [Z] [M] n’a pas comparu ni personne pour lui.

Le délibéré a été fixé au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Il est par ailleurs rappelé que la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt de sa 3e chambre civile rendu le 23 mars 2011, que la notification de l’assignation au préfet n’est pas requise lorsque l’action introduite par le bailleur tend à la reconnaissance de la qualité d’occupant sans droit ni titre du locataire ;

Sur la validité du congé

Aux termes du paragraphe I de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au cas de l’espèce, le congé donné par le bailleur à son locataire doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant, doit indiquer à peine de nullité le motif allégué, doit être donné avec un préavis de six mois et être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier, ce délai courant à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier et à l’expiration duquel le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués ;

Il est loisible de constater que le congé délivré le 3 octobre 2024 par Monsieur [R] [X] et Madame [S] [X] née [F] à Monsieur [Z] [M] est régulier ;

En effet, il recèle le motif légitime et sérieux invoqué, c’est-à-dire l’inexécution par Monsieur [Z] [M] de plusieurs des obligations lui incombant, en l’espèce le défaut de paiement du loyer depuis le mois de février 2024, les troubles de voisinage occasionnés par ses nombreux chats et son occupation illicite du logement contigu au sien, a bien été donné avec un préavis de six mois au moins le faisant expirer le 6 juin 2025 à minuit, et a été signifié par exploit de Maître [P] [E], commissaire de justice à [Localité 3] ;

Par ailleurs, Monsieur [R] [X] et Madame [S] [X] née [F] justifient le caractère légitime et sérieux du congé donné à leur locataire en versant aux débats la correspondance que Maître [P] [E] leur a adressée le 25 juillet 2025 ainsi que les 11 clichés photographiques qui y sont joints ;

Ces pièces établissent non seulement que Monsieur [Z] [M] occupe illégalement le logement contigu au sien, le commissaire de justice l’ayant constaté en y pénétrant puisque sa porte était ouverte, mais aussi sa totale carence dans l’exécution de son obligation majeure de locataire, fixée à l’article 7, d) de la loi précitée du 6 juillet 1989, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et de ses équipements, les clichés photographiques révélant l’état de saleté repoussant du logement dont toutes les pièces sont encombrées d’innombrables détritus en tous genres, dont les équipements de la cuisine, frigidaire, évier, meuble sous évier et gazinière sont recouverts de crasse, et dont le bidet de la salle de bains et les toilettes sont particulièrement répugnants ;

Le congé du 3 coctobre 2024 sera donc déclaré régulier.

Sur l’expulsion

Monsieur [Z] [M] n’a pas respecté les termes du congé puisqu’il s’est maintenu dans le bien de Monsieur [R] [X] et Madame [S] [X] née [F] au-delà du 6 juin 2024, date jusqu’à laquelle il était en droit de l’occuper ;

Il convient par conséquent de constater qu’il est occupant sans droit ni titre du bien de Monsieur [R] [X] et Madame [S] [X] née [F] depuis le 7 juin 2024, de lui enjoindre de le libérer, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef sous peine d’expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et de dire que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé, le cas échéant, selon les prescriptions des articles L.433-1 et suivants et R.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la réduction du délai devant être respecté pour l’expulsion

Monsieur [R] [X] et Madame [S] [X] née [F] sollicitent du tribunal qu’il ordonne l’expulsion de Monsieur [Z] [M] avec un délai réduit à huit jours ;

L’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, dans sa version applicable à la date de conclusion du bail liant les parties, précise que l’expulsion ne peut avoir lieu, si elle porte sur un lieu affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7, le juge pouvant toutefois réduire ou supprimer ce délai notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ;

Il résulte de ce texte qu’il n’est pas exclusif de motifs, autres que les deux qu’il mentionne, pouvant justifier la réduction ou la suppression du délai de deux mois suivant le commandement de payer ;

Les circonstances de la cause précédemment rappelées démontrent que Monsieur [Z] [M] n’entretient pas le bien de Monsieur [R] [X] et Madame [S] [X] née [F], aujourd’hui dans un état pitoyable qui s’aggrave au point de faire redouter à Maître [P] [E], dans sa correspondance du 25 juillet 2025, qu’il devienne insalubre ;

Cette situation, empreinte d’une incontestable gravité et qui occasionne en outre un important préjudice à Monsieur [R] [X] et Madame [S] [X] née [F] qui sont dans l’impossibilité de reprendre leur bien, légitime la réduction du délai légal de deux mois devant être respecté pour l’expulsion ;

Il sera donc fait droit à cette demande

Sur la dette locative

Selon l’article 1353 ancien du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

L’article 7 a) de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Monsieur [R] [X] et Madame [S] [X] née [F] briguent la condamnation de Monsieur [Z] [M] à leur payer, au titre de sa dette locative arrêtée au 31 juillet 2025, une somme de 8 100 euros ;

Les pièces qu’ils produisent, en particulier la mise en demeure qu’ils lui ont adressée le 5 septembre 2024 et l’assignation prouvent que leur locataire a été toalement défaillant dans l’exécution de son obligation de régler le loyer et charges au terme convenu depuis le mois de février 2024, puisqu’il ne leur a pas versé le moindre centime au titre des 18 échéances de février 2024 à juillet 2025 ; la somme de 8 100 euros (450 x 18) qu’ils lui réclament, est ainsi parfaitement justifiée ;

Le silence de crypte dans lequel Monsieur [Z] [M] s’est muré depuis la naissance du litige et son absence aux débats tendent à démontrer, si besoin était, qu’il n’a en réalité aucun argument sérieux à opposer à cette demande ;

En application de l’article 1153 ancien du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un autre acte équivalent telle une lettre missive s’il en ressort une interpellation suffisante, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Monsieur [Z] [M] sera donc condamné à payer à Monsieur [R] [X] et Madame [S] [X] née [F], au titre de sa dette locative arrêtée au 31 juillet 2025, une somme de 8 100 euros qui sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2024, date de présentation de la mise en demeure, sur celle de 3 600 euros et du 31 juillet 2025 pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Monsieur [Z] [M] est occupant sans droit ni titre du bien des époux [X] depuis le 7 juin 2024 ;

Il leur est dès lors redevable, à partir de cette date et jusqu’à son entière libération des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle, ses graves manquements à ses obligations contractuelles et les préjudices corrélativement subis par ses bailleurs justifiant que cette indemnité soit fixée à 500 euros ; sa dette locative, cependant, a été arrêtée au 31 juillet 2025 ;

Monsieur [Z] [M] sera par conséquent condamné à payer à Monsieur [R] [X] et Madame [S] [X] née [F], à partir du 1er août 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux concrétisée par la remise des clés, une indemnité d’occupation mensuelle de 500 euros dont la demande d’indexation, qu’aucun texcte ne prévoit, sera par ailleurs rejetée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

La cause est entièrement imputable à Monsieur [Z] [M] qui s’est illégalement maintenu dans le bien de ses bailleurs malgré le congé régulier qu’ils lui ont fait notifier ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [R] [X] et Madame [S] [X] née [F] les frais, non compris dans les dépens, qu’ils ont été contraints d’engager pour ester en justice ;

Monsieur [Z] [M] sera donc condamné à leur payer une somme de 1 500 euros.

Sur les dépens

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Monsieur [Z] [M], qui succombe, sera donc condamné aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare régulier le congé pour vente délivré le 3 octobre 2024 par Monsieur [R] [X] et Madame [S] [X] née [F] à Monsieur [Z] [M].

Constate que Monsieur [Z] [M] est occupant sans droit ni titre du bien de Monsieur [R] [X] et Madame [S] [X] née [F] depuis le 7 juin 2024.

Enjoint à Monsieur [Z] [M] de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de huit jours à compter de la signification de cette décision.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Monsieur [Z] [M] par le commissaire de justice le premier requis, HUIT JOURS après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, en tant que de besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Condamne Monsieur [Z] [M] à payer à Monsieur [R] [X] et Madame [S] [X] née [F], au titre de sa dette locative arrêtée au 31 juillet 2025, une somme de HUIT MILLE CENT EUROS (8 100 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2024 sur celle de 3 600 euros et du 31 juillet 2025 pour le surplus.

Condamne Monsieur [Z] [M] à payer à à Monsieur [R] [X] et Madame [S] [X] née [F], à partir du 1er août 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux concrétisée par la remsie des clés, une indemnité d’occupation mensuelle de CINQ CENTS EUROS (500 euros).

Déboute Monsieur [R] [X] et Madame [S] [X] née [F] de leur demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Condamne Monsieur [Z] [M] à payer à à Monsieur [R] [X] et Madame [S] [X] née [F], une somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1 500 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Monsieur [Z] [M] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des Landes en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE