Tribunal Judiciaire de Strasbourg, Haguenau civil, 12 janvier 2026, n° 24/09218

TJ Strasbourg 12 janvier 2026

Arguments

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Rejeté
État d'insalubrité du logement
La cour a estimé que la demanderesse n'a pas prouvé l'existence, la persistance ou l'ampleur des désordres allégués, ni établi un préjudice indemnisable.
Accepté
Dégradations constatées lors de l'état des lieux de sortie
La cour a constaté que les dégradations étaient avérées et que la demanderesse ne contestait pas leur existence, rendant légitime la demande de la société ALSACE HABITAT.
Accepté
Frais engagés pour la défense des droits
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser la société ALSACE HABITAT supporter l'intégralité des frais, compte tenu de l'issue du litige.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, haguenau civil, 12 janv. 2026, n° 24/09218
Numéro(s) :	24/09218
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	12 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pierre STORCKThomas BLOCH
Parties :	Alsace, Société ALSACE HABITAT

Texte intégral

N° RG 24/09218 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NCWE

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE HAGUENAU

[Adresse 4]

[Localité 7]

HAGUENAU Civil

N° RG 24/09218 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NCWE

Minute n°

Expédition exécutoire et annexes

à Maître BLOCH;

Alsace Habitat

Le Greffier

M^e Thomas BLOCH

M^e Pierre STORCK

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

12 JANVIER 2026

DEMANDERESSE :

Madame [O] [U] épouse [M]

Demeurant [Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Thomas BLOCH, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDERESSE :

Société ALSACE HABITAT, société d’économie mixte

Dont le siège est sis [Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Pierre STORCK, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier PRANIC, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Lila BOCKLER, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Novembre 2025

JUGEMENT

Contradictoire en dernier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Olivier PRANIC, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Lila BOCKLER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 février 2022, ayant pris effet le 10 février 2022, la société ALSACE HABITAT a donné à bail à Madame [O] [U] épouse [M] et à Monsieur [W] [M] un logement de quatre pièces, sis [Adresse 1] à [Localité 8].

Estimant que le logement présentait des désordres (moisissures, humidité, défaut d’étanchéité à l’air) le rendant insalubre et engageant la responsabilité du bailleur, Madame [M] a, par requête en date du 1er octobre 2024, saisi le tribunal de proximité de HAGUENAU afin d’obtenir la condamnation de la société ALSACE HABITAT à lui verser la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice qu’elle estime avoir subi.

Les locataires ont par la suite donné congé du logement, ce qui a donné lieu à l’établissement contradictoire d’un état des lieux de sortie le 29 décembre 2024.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 novembre 2025, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, se référant oralement à leurs conclusions, en date du 12 novembre 2025 pour Madame [M] et du 12 mai 2025 pour la société ALSACE HABITAT.

*****

Aux termes de ses écritures, Madame [M] sollicite de voir :

CONDAMNER la société ALSACE HABITAT au paiement d’une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER la société ALSACE HABITAT au paiement d’une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DECLARER le jugement intervenant et exécuteur par provision ;

A l’appui de ses demandes, Madame [M] fait valoir que le logement qui lui a été délivré présentait de graves désordres, caractérisant selon elle un état d’insalubrité, notamment en raison de la présence d’infiltrations d’air au niveau de la porte d’entrée et des fenêtres, de moisissures persistantes, ainsi que de factures de gaz anormalement élevées.

Elle soutient que ces désordres résultent de l’absence de travaux effectués par le bailleur en temps utile. À cet égard, elle relève que la société ALSACE HABITAT ne conteste pas le principe de cette obligation, mais se borne à exposer les travaux qu’elle affirme avoir programmés et réalisés au cours de l’année 2024, plus précisément en fin d’année.

Madame [M] en déduit que ces travaux tardifs démontrent qu’entre la date de conclusion du bail, le 8 février 2022, et leur réalisation effective fin 2024, le logement est demeuré dans un état insalubre. Elle souligne à cet égard que la dernière pièce produite par la société ALSACE HABITAT est un rapport daté du 29 octobre 2024, confirmant selon elle le caractère tardif de l’intervention.

Elle fait également valoir que cette carence a entraîné l’apparition de moisissures, lesquelles ont nécessité l’intervention d’une entreprise mandatée par le bailleur, ce qui atteste de la réalité des désordres.

En réponse à l’argumentation adverse, Madame [M] indique que la circonstance invoquée par la société ALSACE HABITAT tenant à la présence d’animaux de compagnie dans le logement est sans lien avec les désordres litigieux et ne saurait exonérer le bailleur de sa responsabilité.

Elle ajoute enfin que l’état d’insalubrité de l’immeuble est corroboré par l’existence de procédures engagées par d’autres locataires du même ensemble immobilier devant la même juridiction, ainsi que par les pièces produites aux débats, notamment des photographies, qu’elle estime démontrer l’état dégradé du logement.

Elle en conclut que la société ALSACE HABITAT a manqué à ses obligations légales en sa qualité de bailleur, que ce manquement lui a causé un préjudice certain, et sollicite en conséquence l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 5 000 euros ainsi que l’octroi d’une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

*****

Aux termes de ses écritures, la société ALSACE HABITAT sollicite de voir :

— JUGER la requête de Madame [U] épouse [M] irrecevable et mal fondée ;

— DEBOUTER Madame [U] épouse [M] de l’ensemble de ses prétentions ;

A titre reconventionnel,

— CONDAMNER Madame [U] épouse [M] à payer à la Société ALSACE

HABITAT la somme de 1.091,34€, avec les intérêts de retard au taux légal à compter de la date de la décision à intervenir.

En tout état de cause,

CONDAMNER [U] épouse [M] à payer à la Société ALSACE HABITAT la somme de 1.500 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER [U] épouse [M] aux entiers frais et dépens ;

A l’appui de ses demandes, la société ALSACE HABITAT expose que, par requête du 1er octobre 2024, Madame [U] épouse [M] a sollicité sa condamnation au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, en invoquant la présence de moisissures et d’humidité dans le logement, une absence d’étanchéité à l’air au niveau de la porte d’entrée et des fenêtres, ainsi que des factures de gaz élevées.

Elle fait valoir, en premier lieu, qu’aucune tentative de règlement amiable n’a été engagée par la demanderesse avant la saisine du tribunal.

Elle précise, en outre, que la locataire a donné congé de son logement et qu’un état des lieux de sortie a été établi de manière contradictoire et signé par les parties.

Cet état des lieux ne mentionne aucune problématique de moisissure, d’humidité ou de défaut d’étanchéité, aucune observation n’ayant été formulée par les locataires sur ces points. En revanche, il y est fait état de dégradations locatives, dont le coût de réparation a été chiffré à la somme de 1 091,34 euros.

La société ALSACE HABITAT soutient ensuite qu’aucun désordre ne caractérise l’état du logement. Elle indique avoir fait procéder à un examen de l’ensemble des logements de l’immeuble, lequel est récent et encore couvert par la garantie dommages-ouvrages, à la suite de signalements émanant de certains occupants.

Elle précise avoir mandaté la société NUWA, par bon de commande du 11 juin 2024, afin de vérifier l’étanchéité des menuiseries et les éventuels passages d’air, intervention intervenue avant toute saisine du tribunal. À la suite de cette intervention, il a été préconisé de traiter l’étanchéité des menuiseries extérieures, de vérifier le tirage d’air de la grille d’extraction de la salle de bain et de reprendre le joint d’étanchéité de la porte d’entrée.

Sur la base de ce rapport, elle indique avoir mandaté la société PFLEGER pour procéder aux réglages et à la pose d’un joint sur la porte palière, les travaux étant justifiés par un devis du 26 juin 2024 et une facture du 27 septembre 2024, antérieurement à la saisine du tribunal. Elle ajoute avoir également mandaté l’entreprise D&G pour le réglage des portes-fenêtres et l’étanchéité des caissons, une intervention programmée le 1er octobre 2024, mais refusée par la locataire. Elle précise qu’un second passage a été nécessaire, permettant la réalisation des travaux le 29 octobre 2024.

Elle soutient que l’ensemble des travaux effectués correspond strictement aux préconisations de la société NUWA et qu’à l’occasion de l’état des lieux de sortie, il a été constaté contradictoirement qu’aucun désordre ne subsistait, à l’exception des dégradations locatives imputables aux occupants. Elle en conclut qu’aucune problématique ne subsiste à l’issue de ces interventions.

S’agissant plus spécifiquement de l’humidité et des moisissures, la société ALSACE HABITAT expose que l’entreprise NUWA a uniquement constaté l’apparition de moisissures en périphérie de la porte d’entrée, sans auréole ni humidité en profondeur, et sans fuite ni infiltration. Elle indique que ces désordres ont été traités par les travaux d’étanchéité réalisés, puis par l’intervention d’une entreprise de nettoyage et de peinture. Elle précise que l’intervention n’a pu avoir lieu plus tôt en raison du refus initial de la locataire de laisser intervenir l’entreprise.

Elle rappelle qu’aucune observation relative à l’humidité ou aux moisissures n’a été formulée lors de l’état des lieux de sortie et que les seuls désordres constatés sont des dégradations locatives imputables aux locataires.

Sur la demande d’indemnisation, la société ALSACE HABITAT soutient qu’il appartient à la demanderesse de démontrer l’existence et l’étendue du préjudice qu’elle invoque. Elle fait valoir que la demande indemnitaire n’est pas clairement expliquée dans la requête et qu’elle semble uniquement fondée sur des difficultés d’isolation.

Elle affirme avoir identifié et résolu l’ensemble des problématiques constatées dans le logement avant la saisine du tribunal et avoir justifié des diligences accomplies pour assurer la jouissance paisible des lieux. Elle soutient que la demanderesse ne produit aucun élément démontrant un retard dans la réalisation des travaux, ni le caractère indécent du logement, ni une quelconque inertie de sa part, et qu’aucune pièce ne permet d’établir que le logement ne répondait pas aux caractéristiques de décence.

Elle ajoute qu’aucun élément ne prouve qu’elle aurait été dûment avisée de difficultés auxquelles elle se serait abstenue de répondre. Elle soutient également que les dommages-intérêts ne peuvent être alloués de manière forfaitaire et que la demanderesse ne justifie ni du principe, ni du montant, ni des modalités de chiffrage de son préjudice. Elle relève notamment qu’aucune facture de gaz n’est produite pour établir une surconsommation ou un caractère anormal des consommations alléguées.

Elle fait enfin valoir que la demanderesse ne saurait se prévaloir de préjudices alors qu’elle a manqué à son obligation d’entretien du logement.

En conséquence, la société ALSACE HABITAT conclut au rejet de la demande indemnitaire de Madame [U] épouse [M].

Sur sa demande reconventionnelle, la société ALSACE HABITAT expose que diverses dégradations locatives ont été constatées dans le logement, tant lors de l’intervention des entreprises mandatées que lors de l’état des lieux de sortie, lequel a été établi contradictoirement et signé par les locataires. Elle indique que ces dégradations, dont la gravité est surprenante au regard de la courte durée d’occupation des lieux, concernent notamment les sols, les murs, les équipements, ainsi que des traces liées à la présence de nombreux animaux de compagnie.

Elle précise que l’état des lieux de sortie comporte un chiffrage contradictoire des réparations, faisant ressortir un montant de 1 091,34 euros restant dû par la locataire après imputation du dépôt de garantie. Elle verse également aux débats le décompte correspondant et les bons de commande relatifs aux travaux de remise en état.

Elle sollicite en conséquence la condamnation de Madame [U] épouse [M] au paiement de la somme de 1 091,34 euros, avec intérêts de retard à compter de la décision à intervenir, ainsi qu’une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs écritures respectives, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’indemnisation du préjudice

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 1231-1 du code civil, fondant la responsabilité contractuelle, énonce que, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

L’article 1353 du code civil dispose en outre que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, la demande indemnitaire de Madame [M] est fondée sur la responsabilité contractuelle de la société ALSACE HABITAT, au titre des obligations mises à sa charge par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Il appartient dès lors à la demanderesse de rapporter la preuve des faits qu’elle invoque, de l’existence d’un préjudice personnel, certain et actuel, ainsi que du lien entre les faits reprochés et le dommage allégué.

Il en va ainsi notamment lorsque le locataire soutient avoir subi un trouble de jouissance en raison de désordres affectant le logement : il lui incombe d’établir la réalité des désordres, leur persistance, ainsi que la consistance du préjudice invoqué.

Madame [U] épouse [M] soutient que le logement loué était insalubre en raison de l’existence de moisissures, d’un défaut d’étanchéité au niveau de la porte d’entrée et des fenêtres, ainsi que d’une prétendue surconsommation de gaz.

Au soutien de ses prétentions, elle ne verse aux débats, comme seul élément probant, qu’une planche photographique non datée comprenant quatre clichés, laissant apparaître des traces présentées comme des moisissures, dont trois sur une bouche de VMC et une sur la charnière d’une porte.

Ces photographies, dépourvues de toute datation et ne permettant pas d’identifier avec précision les pièces concernées, portent en outre sur un périmètre très localisé. Elles ne permettent ni de caractériser un état d’insalubrité du logement dans son ensemble, ni d’établir la réalité, l’ampleur ou la persistance des désordres allégués, pas davantage que d’en déterminer la cause ou l’origine.

S’agissant du défaut d’étanchéité invoqué au niveau de la porte d’entrée et des fenêtres, la demanderesse ne produit aucun élément technique, constat ou rapport de nature à en établir la réalité. De même, elle n’apporte aucun justificatif permettant de caractériser une surconsommation de gaz, aucune facture n’étant versée aux débats, de sorte que le caractère anormal des consommations alléguées n’est nullement démontré.

Pour tenter d’établir l’existence d’un état d’insalubrité, Madame [U] épouse [M] se borne à se prévaloir des travaux réalisés par le bailleur en 2024 pour en déduire implicitement que le logement aurait été insalubre entre la prise d’effet du bail et la réalisation de ces travaux. Une telle déduction ne saurait toutefois suppléer l’absence de preuve de la réalité, de l’ampleur ou de la persistance des désordres invoqués.

Il ressort en effet des pièces produites que la société ALSACE HABITAT a fait procéder à des travaux d’étanchéité, et notamment à des travaux d’étanchéité de la porte palière, ainsi qu’en atteste la facture du 27 septembre 2024, ainsi qu’à des travaux de réglage des portes-fenêtres et d’étanchéité des caissons, comprenant la pose de silicone en périphérie des porte-fenêtres et le contrôle de l’étanchéité, selon le rapport d’intervention versé aux débats.

Ces éléments établissent que des travaux ont été réalisés en 2024 pour traiter les points invoqués par la locataire, sans toutefois permettre de caractériser l’existence, la persistance ni l’ampleur des désordres allégués pour la période antérieure, en l’absence d’éléments probants produits par la demanderesse.

En outre, l’état des lieux de sortie, établi contradictoirement et signé par les parties, ne mentionne aucun désordre relatif à des moisissures, à de l’humidité ou à un défaut d’étanchéité, aucune observation n’ayant été formulée à ce titre par les locataires, ce qui ne permet pas de retenir l’existence de désordres persistants au moment de la restitution des lieux.

Enfin, Madame [U] épouse [M] ne justifie ni de l’existence d’un préjudice personnel distinct, ni de son étendue, se bornant à solliciter une indemnisation forfaitaire sans expliciter les modalités de chiffrage de la somme réclamée, ni produire le moindre élément permettant d’en apprécier la consistance.

Dès lors, faute pour la demanderesse de rapporter la preuve de la réalité des désordres invoqués, de leur persistance et de l’existence d’un préjudice indemnisable, sa demande de dommages et intérêts ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande reconventionnelle au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 1730 du code civil, « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

Il en résulte que lorsque des états des lieux d’entrée et de sortie ont été établis contradictoirement entre les parties, le locataire est tenu de restituer le logement dans l’état où il l’a reçu, à l’exception des dégradations imputables à la vétusté ou à un cas de force majeure.

En cas de constatation de dégradations lors de l’état des lieux de sortie, appréciées par comparaison avec l’état des lieux d’entrée, il appartient au bailleur d’en établir la réalité et le coût de remise en état pour en obtenir réparation, le locataire ne pouvant s’exonérer qu’en démontrant une cause étrangère.

En l’espèce, il est constant qu’un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 10 février 2022 entre la société ALSACE HABITAT et Madame [O] [M], et qu’un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 29 décembre 2024, les deux documents étant signés par les parties.

Il résulte par ailleurs de la comparaison de ces deux états des lieux que de nombreuses dégradations sont apparues pendant la durée de la location, soit sur une période d’un peu moins de 3 ans, affectant notamment les sols, les murs, les équipements et divers éléments intérieurs, ces désordres étant précisément décrits dans le procès-verbal de sortie et reconnus par Madame [M].

Ce même document comporte un chiffrage des travaux de remise en état, opéré sur la base de ce comparatif, faisant apparaître un montant de réparations de 1 091,34 euros restant dû par la locataire après imputation du dépôt de garantie.

La société ALSACE HABITAT verse en outre aux débats le décompte des sommes dues ainsi que les bons de commande et documents relatifs aux travaux nécessaires à la remise en état du logement.

Pour sa part, Madame [M] ne conteste pas utilement la réalité des dégradations constatées par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, ni le montant des réparations ainsi chiffrées, et ne justifie d’aucune cause exonératoire tenant à la vétusté, à la force majeure, à un vice de construction ou au fait du bailleur.

Il s’ensuit que la demande reconventionnelle de la société ALSACE HABITAT est fondée.

Madame [O] [M] sera en conséquence condamnée à lui verser la somme de 1091,34 euros au titre des réparations locatives.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [U] épouse [M], partie succombante, supportera les dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations ».

En l’espèce, au regard de l’issue du litige, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société ALSACE HABITAT l’intégralité des frais irrépétibles qu’elle a dû engager pour faire valoir ses droits.

Il convient dès lors de condamner Madame [O] [U] épouse [M] à lui verser la somme de 200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient enfin de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile applicable au présent litige, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en dernier ressort,

DEBOUTE Madame [O] [U] épouse [M] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [O] [U] épouse [M] à verser à la société ALSACE HABITAT la somme de 1091,34 euros au titre des réparations locatives consécutives à la fin du bail conclu le 8 février 2022 portant sur le logement sis [Adresse 2] ;

CONDAMNE Madame [O] [U] épouse [M] aux dépens de l’instance;

CONDAMNE Madame [O] [U] épouse [M] à verser à la société ALSACE HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, aux jour, mois et an susdits, et signé par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE