N° RG 25/00370 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DH7J

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES [Localité 5], sis [Adresse 2]

représenté par Maître Sabine CAPES de la SELARL TOURRET CAPES, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [L] [P] [I], demeurant [Adresse 1] [Adresse 3]

Monsieur [X] [P] [I], demeurant [Adresse 1] [Adresse 3]

non comparants ni représentés

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 07 Octobre 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 04 Novembre 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e CAPES

copie conforme délivrée le à DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 mai 2024 à effet du 21 mai suivant, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 5] XL HABITAT a donné à bail à Monsieur [X] [E] [I] et Monsieur [L] [E] [I] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 6] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 54,52 euros incluse, de 436,57 euros payable à terme échu.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 5] XL HABITAT a fait délivrer à Monsieur [X] [E] [I] et Monsieur [L] [E] [I], le 28 mai 2025, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, une somme principale de 1 039,82 euros, outre 91,29 euros de frais.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 5] XL HABITAT a fait assigner Monsieur [X] [E] [I] et Monsieur [L] [E] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 1er août 2025 et sur le fondement des articles 1103 et 1741 du Code civil, 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 10 juillet 2025, jour d’acquisition de ladite clause,

— ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [X] [E] [I] et Monsieur [L] [E] [I] ainsi que de tout occupant de leur chef dès que le délai légal sera expiré, au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique,

— condamner Monsieur [X] [E] [I] et Monsieur [L] [E] [I] à lui régler la somme principale de 666,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts de droit à compter du commandement de payer,

— condamner Monsieur [X] [E] [I] et Monsieur [L] [E] [I] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et subissant les augmentations légales, à compter du 10 juillet 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux,

— condamner Monsieur [X] [E] [I] et Monsieur [L] [E] [I] à lui régler une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Monsieur [X] [E] [I] et Monsieur [L] [E] [I] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 7 octobre 2025.

Représenté par Maître Sabine CAPES, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 5] XL HABITAT a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en précisant que sa créance locative arrêtée au 30 septembre 2025 s’élève à 1 696,42 euros.

Bien qu’ayant été régulièrement assignés par dépôt des actes en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Monsieur [X] [E] [I] et Monsieur [L] [E] [I] n’ont pas comparu ni personne pour eux.

Le délibéré a été fixé au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application du paragraphe II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation d’un bail, sous peine d’irrecevabilité de la demande, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés précédemment signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, et qui s’effectue par voie électronique ;

Aux termes du paragraphe III du même article, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence de l’huissier de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement, cette notification s’effectuant par voie électronique ;

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 5] XL HABITAT prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 30 mai 2025 dont il produit l’accusé de réception, le commandement de payer délivré l’avant-veille à Monsieur [X] [E] [I] et Monsieur [L] [E] [I] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, l’accusé de réception électronique versé aux débats par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 5] XL HABITAT l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la résiliation du bail

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

Aux termes du premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 précédemment cité de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie qui ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le contrat de location conclu entre les parties recèle, en son article 5-5 intitulé RÉSILIATION DU BAIL DEMANDEE PAR L’OPH, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit, en cas notamment de défaut de paiement des loyers ou des charges régulièrement appelés, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 5] XL HABITAT a fait délivrer à Monsieur [X] [E] [I] et Monsieur [L] [E] [I], le 28 mai 2025, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 1 039,82 euros ; ceux-ci n’en ont pas pour autant régularisé leur situation ni proposé à leur bailleur la moindre solution d’apurement de leur dette locative qui s’élevait encore à 666,40 euros le jour de l’assignation ;

Il convient donc de constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties et d’enjoindre à Monsieur [X] [E] [I] et Monsieur [L] [E] [I], qui les occupent sans droit ni titre depuis le 10 juillet 2025, de libérer les lieux, tant de leurs personnes que de leurs biens et de tout occupant de leur chef, dans un délai de huit jours à partir de la signification de cette décision sous peine d’expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Sur la dette locative

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Les articles 1728 du Code civil et 7 a) de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989 imposent au locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Les pièces du dossier, notamment le commandement de payer, l’assignation et le dernier décompte arrêté au 30 septembre 2025 de la créance locative de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 5] XL HABITAT, démontrent que Monsieur [X] [E] [I] et Monsieur [L] [E] [I] ont été défaillants dans l’exécution de leur obligation majeure de locataires de régler le loyer et charges au terme convenu dès leur prise à bail puisque le prélèvement du montant, prorarata temporis, de leur première échéance, celle du mois de mai 2024, a été rejeté et que leur compte locatif a été très régulièrement débiteur jusqu’au mois de décembre 2024 avant de l’être irréversiblement à partir du mois de janvier 2025, leur dette ne cessant alors de progresser pour atteindre 1 696,42 euros le 30 septembre 2025 ;

Cette somme de 1 696,42 euros que leur réclame leur bailleur au titre de l’arriéré arrêté au 30 septembre 2025, ainsi, est parfaitement justifiée ;

Le silence observé par Monsieur [X] [E] [I] et Monsieur [L] [E] [I] depuis la naissance du litige, y compris en ne répondant pas à la proposition de rendez-vous de L’ADIL des [Localité 5] pour faire le point de leur situation, et leur absence aux débats tendent à démontrer, si besoin était, qu’ils n’ont en réalité aucun argument sérieux à opposer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 5] XL HABITAT ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Monsieur [X] [E] [I] et Monsieur [L] [E] [I] seront par conséquent condamnés à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 5] XL HABITAT, au titre de leur dette locative arrêtée au 30 septembre 2025, une somme de 1 696,42 euros qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2025 sur celle de 1 039,82 euros, du 1er août 2025 sur celle du 666,40 euros et de cette décision pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Le bail conclu entre les parties est résilié de plein droit depuis le 10 juillet 2025 ; Monsieur [X] [E] [I] et Monsieur [L] [E] [I] sont depuis redevables, envers leur bailleur et jusqu’à leur départ effectif des lieux, d’une indemnité mensuelle d’occupation ; leur dette locative, toutefois, a été arrêtée au 30 septembre 2025 ;

Monsieur [X] [E] [I] et Monsieur [L] [E] [I] seront par conséquent condamnés à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 5] XL HABITAT, à partir du 1er octobre 2025 et jusqu’à leur complète libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant strictement égal à celui du dernier loyer et charges convenu et dont la demande d’augmentation, qu’aucun texte ne prévoit, sera par ailleurs rejetée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est imputable à Monsieur [X] [E] [I] et Monsieur [L] [E] [I] ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 5] XL HABITAT les frais, non compris dans les dépens, qu’il a été contraint d’engager pour ester en justice ;

Monsieur [X] [E] [I] et Monsieur [L] [E] [I] seront donc condamnés à lui payer une somme de 500 euros.

Sur les dépens

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Monsieur [X] [E] [I] et Monsieur [L] [E] [I], qui succombent, seront donc condamnés aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le commandement de payer qui leur a été délivré le 28 mai 2025.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 5] XL HABITAT recevable en sa demande de résiliation du bail.

Constate la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties.

Enjoint à Monsieur [X] [E] [I] et Monsieur [L] [E] [I] de libérer les lieux dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette ordonnance.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Monsieur [X] [E] [I] et Monsieur [L] [E] [I], tant de leurs personnes que de leurs biens et de tout occupant de leur chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Condamne Monsieur [X] [E] [I] et Monsieur [L] [E] [I] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 5] XL HABITAT, au titre de leur dette locative arrêtée au 30 septembre 2025, une somme de MILLE SIX CENT QUATRE-VINGT-SEIZE EUROS et QUARANTE-DEUX CENTIMES (1 696,42 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2025 sur celle de 1 039,82 euros, du 1er août 2025 sur celle du 666,40 euros et de cette décision pour le surplus.

Condamne Monsieur [X] [E] [I] et Monsieur [L] [E] [I] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 5] XL HABITAT, à partir du 1er octobre 2025 et jusqu’à leur départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Déboute l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 5] XL HABITAT de sa demande d’augmentation de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Condamne Monsieur [X] [E] [I] et Monsieur [L] [E] [I] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 5] XL HABITAT une somme de CINQ CENTS EUROS (500 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Monsieur [X] [E] [I] et Monsieur [L] [E] [I] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui leur a été délivré le 28 mai 2025.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des [Localité 5] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE