MINUTE N°25/02909

DOSSIER N° RG 25/00326 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M6KS

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 23 OCTOBRE 2025

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DEMANDERESSE :

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

21 Quai d’Austerlitz

Serfice Surendettement

75013 PARIS

Représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS substitué par Maître AURIAU, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [V] [D]

Rue de la Commune

Rés Thiers – Bât 20 – Esc D – Porte 40

76320 CAUDEBEC-LES-ELBEUF

Non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 12 Septembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 29 septembre 2023, Madame [I] [J], par l’intermédiaire de son mandataire AGENCE SQUARE HABITAT Elbeuf, a donné à bail à Monsieur [V] [D] un appartement situé 20 rue de la Commune – Escalier D – Etage 6 – Porte 40 à CAUDEBEC LES ELBEUF (76320), pour un loyer mensuel de 520 euros, outre une avance sur charges de 40 euros.

Par acte du même jour, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution simple des sommes éventuellement dues par Monsieur [V] [D] à la bailleresse.

La bailleresse a fait jouer l’engagement de caution.

La caution, venant aux droits du bailleur, a fait délivrer à Monsieur [V] [D] le 12 mars 2024 commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 1.680 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 13 mars 2024, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la situation d’impayés de loyers.

Par assignation en date du 7 février 2025, notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 février 2025, la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite du Juge des contentieux de la protection de ROUEN qu’il :

— à titre principal, constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;

— à titre subsidiaire, prononce la résiliation du même bail ;

— ordonne l’expulsion de Monsieur [V] [D] et de tous occupants de son chef;

— condamne Monsieur [V] [D] à lui payer la somme de 8.400 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.680 euros et de l’assignation pour le surplus ;

— condamne Monsieur [V] [D] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à évacuation complète et définitive du logement et remise des clés, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamne Monsieur [V] [D] au paiement d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 12 septembre 2025, la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 11.866 euros arrêtée à la date du 1er septembre 2025.

Bien que régulièrement cité par procès-verbal déposé à étude de commissaire de justice, Monsieur [V] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Eu égard à la nature des faits et à la comparution des parties, il sera statué par décision rendue par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la recevabilité de l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En application de ce texte, la caution qui a réglé le bailleur en lieu et place du locataire défaillant peut exercer, en tant que subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution du bail afin de recouvrer les sommes versées ou d’éviter l’accroissement de la dette.

Au demeurant, l’article 8.2 du contrat de cautionnement Visale conclu entre Madame [I] [J] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dispose que, dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion et l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en place du dispositif VISALE précise que la subrogation doit permettre à la caution d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire).

Par conséquent, en sa qualité de caution ayant désintéressé le bailleur, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc parfaitement recevable à agir en constatation ou en prononcé de la résiliation du bail, ainsi qu’en expulsion et en fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la recevabilité de la demande

La S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Dès lors, la demande est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antéieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 qui est applicable à la préeente espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour déaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du déô de garantie ne produit effet que deux mois aprè un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et six semaines après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Cependant, par exploit en date du 12 mars 2024, le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 1.680 euros de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.

Le délai de deux mois, prévu dans le cadre du commandement de payer étant plus favorable au locataire, il sera retenu ce délai, bien que cela ne soit pas celui prévu légalement.

Le locataire ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 13 mai 2024.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [V] [D] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la S.A.S ACTION LOGEMENT justifie, par la production de quittances subrogatives, qu’elle a indemnisé au bailleur les loyers et charges impayés des mois de novembre 2023 à juillet 2025 à hauteur de 11.866 euros.

Ainsi, il ressort du décompte de créance et des quittances subrogatives produits par le subrogé du bailleur, qu’à la date du 1er septembre 2025, Monsieur [V] [D] demeure redevable de la somme de 11.866 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [V] [D] à payer à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 1er septembre 2025, échéance de juillet 2025 incluse, la somme de 11.866 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement sur la somme de 1.680 euros, de l’assignation du 7 février 2025 sur la somme de 8.400 euros et du jugement pour le surplus.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [V] [D], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 12 mars 2024, de l’assignation du 7 février 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 13 mars 2024 et 10 février 2025.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de résiliation du contrat de bail ;

CONSTATE la résiliation à la date du 13 mai 2024 du contrat de bail conclu entre Monsieur [V] [D] et Madame [I] [J] le 29 septembre 2023 portant sur le logement situé 20 rue de la Commune – Escalier D – Étage 6 – Porte 40 à CAUDEBEC LES ELBEUF (76320) ;

ORDONNE, faute de départ volontaire de Monsieur [V] [D], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [V] [D] à compter du 13 mai 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [V] [D] à payer à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 11.866 euros, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 1er septembre 2025, échéance de juillet 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement sur la somme de 1.680 euros, de l’assignation du 7 février 2025 sur la somme de 8.400 euros et du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [V] [D] à payer à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter d’août 2025, jusqu’à parfaite évacuation des lieux et sous réserve de la production de quittances subrogatives par la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES ;

DEBOUTE la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [D] aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 12 mars 2024, de l’assignation du 7 février 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 13 mars 2024 et 10 février 2025 ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE