RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

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JUGEMENT DU 13 Mai 2026

N° RG 23/00247 – N° Portalis DBYL-W-B7H-C4EY

DEMANDEUR

Monsieur [U] [B]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Rep/assistant : Maître Cédric REMBLIERE de la SELAS LEGILAND, avocat au barreau de DAX

DEFENDEUR

S.A.S. [D], immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 803 317 049

[Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Thomas GACHIE de la SELARL THOMAS GACHIE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

PARTIE INTERVENANT VOLONTAIREMENT :

Madame [S] [Y] épouse [B]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Rep/assistant : Maître Cédric REMBLIERE de la SELAS LEGILAND, avocat au barreau de DAX

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

PRÉSIDENT : Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge unique,

GREFFIER : Sandra SEGAS, Greffier.

DÉBATS

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Février 2026, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis elle a été mise en délibéré au QUINZE AVRIL DEUX MIL VINGT SIX, délibéré prorogé au TREIZE MAI DEUX MIL VINGT SIX pour la décision être rendue par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [B] est propriétaire d’un immeuble situé à l’angle de la [Adresse 3] et de la [Adresse 4] à [Localité 2] ([Localité 4]), comprenant cinq lots, sur la parcelle cadastrée section AD n° [Cadastre 1]. Cet immeuble abrite un local commercial au rez-de-chaussée et le logement actuel de Monsieur [U] [B] et de Madame [S] [Y] son épouse au premier étage et dans les combles. La façade Ouest du logement donne sur la [Adresse 4].

Le 11 octobre 2022, la SAS [D] a obtenu un permis de construire portant sur l’immeuble implanté sur la parcelle cadastrée section AD numéro [Cadastre 2] dont la façade Est est située en face de l’immeuble des époux [B] dans la [Adresse 4].

Ce bâtiment est actuellement constituée d’un seul rez-de-chaussée.

Le permis de construire susvisé porte notamment sur la surélévation de deux niveaux de cet immeuble portant la hauteur de la façade à 11,61 mètres.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2023, Monsieur [U] [B] a assigné devant le tribunal judiciaire de Dax la SAS [D] aux fins d’obtenir notamment, sur le fondement de l’article 1242 du Code civil, sa condamnation à payer la somme de 186 659 euros au titre de la perte de valeur de son appartement, la somme de 32 260 euors au titre de la perte de valeur du rez-de-chaussée et la somme de 86 400 euros au titre de son préjudice d’agrément.

Madame [S] [Y] épouse [B] est intervenue volontairement à la procédure.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 septembre 2025, Monsieur [U] [B] et Madame [S] [Y] son épouse demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1240, 1242 alinéa 1 et 1253 du Code civil, et des articles 328 et suivants du Code de procédure civile, de :

à titre principal,

— déclarer recevable l’intervention volontaire principale de Madame [S] [B],

— condamner la SAS [D] à payer à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral la somme de 10 000 euros à chacun des époux,

— enjoindre à la SAS [D] de ne surélever la partie de son immeuble donnant la [Adresse 4] que d’un seul étage n’excédant pas au faîtage 7,25 m par rapport au niveau de cette rue,

subsidiairement,

— dire que, si elle surélève la partie de son immeuble donnant sur la [Adresse 4] à un niveau de faîtage supérieur à 7,25 m par rapport au niveau de la [Adresse 4], la SAS [D] devra payer :

—  314 933 euros à Monsieur [U] [B] à titre de dommages et intérêts pour la perte de la valeur de son immeuble,

—  48 000 euros à Monsieur [U] [B] et 48 000 euros à Madame [S] [Y] à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

dfans tous les cas,

— débouter la SAS [D] de ses demandes reconventionnelles principale et subsidiaire,

— condamner la SAS [D] aux dépens de l’instance et au paiement de la somme de 9 000 euros (7 500 euros HT) d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

À l’appui de leurs demandes, les époux [B] font valoir que le projet de restauration de la SAS [D], tel qu’il a été autorisé par le permis de construire du 11 octobre 2022, risque de faire perdre l’ensoleillement et la luminosité dont bénéficie leur logement. Ils exposent que la société défenderesse ne nie pas cette perte d’ensoleillement. Ils rappellent que ce risque de perte, qui atteint 36,70 % en moyenne par an, a été constatée dans le rapport d’expertise amiable établi par Monsieur [X], architecte DE, soumis à des exigences de déontologie et d’impartialité, et que les calculs ont bien été réalisés sur la base des trois fenêtres et non pas de toute la surface du mur, contrairement à ce qu’indique la société défenderesse. Ils rappellent également que la [Adresse 4] est déjà étroite et que la surélévation de l’immeuble leur faisant face, de deux niveaux, ne peut que faire perdre cet ensoleillement et cette luminosité, a fortiori en prenant en compte le projet de création d’un avant-toit couvrant une partie de la rue. Ils rappellent qu’il résulte des vestiges de l’ancien faîtage que ce dernier n’était pas aussi élevé que celui du projet, puisque l’élévation n’était que d’un étage. Ils soutiennent que les responsabilités sur le fondement du fait des choses que l’on a sous sa garde et sur les troubles anormaux du voisinage sont engagées de plein droit, sans notion de faute, et que la régularité du permis de construire importe peu. Ils font valoir que cette responsabilité s’applique au maître d’œuvre. Ils indiquent que l’article 1240 du Code civil n’exclut pas une réparation au titre d’un préjudice futur. Ils estiment d’ores et déjà subir un préjudice compte tenu de la perte de valeur du bien, outre un préjudice d’agrément et de jouissance. Ils expliquent qu’ils n’arrivent pas à vendre le bien en raison du projet de construction de la SAS [D] et versent à cet effet les rapports des agents immobiliers chargés de la mise en vente du bien en question. Ils indiquent que l’injonction à ne construire qu’un seul niveau est une réparation en nature de leur préjudice de jouissance. Monsieur [U] [B] indique qu’il a investi 944 805,67 euros dans l’acquisition et la rénovation de l’immeuble, que le bien a perdu un tiers de son prix. Les époux [B] estiment leur préjudice d’agrément au tiers de la valeur locative de l’appartement évalué à 1 200 euros pendant une durée de 20 ans au regard de leur espérance de vie, soit un 96 000 euros (1 200 / 3 x 12 x 20 = 96 000 euros).

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 septembre 2025, la SAS [D] demande au tribunal de :

à titre principal,

— débouter les époux [B] de l’ensemble de leurs demandes,

— reconventionnelement, les condamner solidairement à lui payer la somme de 4 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux entiers dépens, en ce compris les dépens de l’incident réservés par le juge de la mise en état dans son ordonnance du 5 septembre 2025,

à titre subsidiaire, si par extraordinaire la moindre condamnation pécuniaire devait être prononcée à son encontre,

— dire y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir que le trouble anormal du voisinage impose de démontrer un dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage en application de l’article 544 du Code civil. Elle indique que ce trouble doit s’apprécier in concreto en fonction des circonstances de temps et de lieu et qu’il faut ainsi démontrer l’anormalité du trouble. Elle estime que celui-ci doit être effectif et actuel et non pas hypothétique ou futur. Elle rappelle que les travaux n’ont pas commencé et qu’il n’est pas certain qu’ils soient réalisés. Elle soutient que la surélévation prévue est moins importante que celle des immeubles voisins (11,61 mètres contre 12,75 mètres pour ces derniers) et que cette surélévation préexistait ainsi qu’il résulte d’un vestige de faîtage encore visible. Elle estime que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’un préjudice, même hypothétique, en relevant notamment que les potentiels acquéreurs n’ont pas acheté le bien de Monsieur [U] [B] en raison d’un manque d’ensoleillement à venir mais en raison d’un défaut actuel de luminosité du bien, d’un prix trop élevé, d’une absence de parking, d’une promiscuité des immeubles avoisinants, d’une absence de jardin, d’un vis-à-vis immédiat avec d’autres immeubles et d’un éloignement trop important de la ville de [Localité 2] de la côte. La SAS [D] rappelle également que le bien des époux [B] a été retiré de la vente en février 2024. Elle fait valoir que la seule expertise amiable non contradictoire ne peut pas être un élément probant suffisant au soutien des demandes des époux [B], que l’expert choisi ne démontre pas ses compétences en matière de défaut d’ensoleillement, que le rapport d’un géomètre-expert qu’elle produit indique que le calcul de l’expert pour la perte d’ensoleillement inclut les murs autour des trois fenêtres. Elle indique que Monsieur [U] [B] ne justifie pas du prix d’acquisition des lots 1 et 2 et du prix de la rénovation de son appartement. Elle affirme que le projet de mise en vente de l’immeuble des époux [B] n’est pas lié à son projet de rénovation mais à leur volonté de retourner vivre à la campagne notamment à cause des nuisances de la ville et plus particulièrement du local proche de chez eux qui est souvent loué pour des soirées.

La clôture de l’instruction a été fixée au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire de Madame [S] [B]

Les articles 325 et suivants du Code de procédure civile régissent l’intervention volontaire.

En l’espèce, Madame [S] [B] qui occupe le logement donnant sur la [Adresse 4], avec son époux, indique subir les mêmes préjudices que celui-ci en raison de l’attitude de la partie défenderesse, à l’exception de la perte de valeur du bien.

Il est justifié d’un lien suffisant avec la présente affaire et aucune partie ne s’oppose à l’intervention volontaire de Madame [S] [B].

Dès lors, il convient de recevoir l’intervention volontaire de Madame [S] [B].

Sur l’existence d’un trouble anormal de voisinage

En droit, l’action fondée sur le trouble anormal de voisinage est une action en responsabilité extra contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à celui qui l’intente de demander réparation au propriétaire ou au locataire de l’immeuble à l’origine du trouble, ou encore au bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal l’occupation ou l’exploitation du fonds, lequel est responsable de plein droit.

La caractère anormal du trouble doit s’apprécier in concreto en fonction des circonstances notamment de temps et de lieu. Il appartient aux juridictions du fond d’apprécier si les troubles invoqués dépassent les inconvénients normaux du voisinage et de rechercher s’il s’agit d’inconvénients excessifs compte tenu de l’environnnement local, caractérisé par le mode normal de vie et d’activité du secteur concerné.

La charge de la preuve incombe à celui qui invoque le trouble.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent la réparation de préjudices en invoquant une surélévation à venir de l’immeuble faisant face à leur bien, [Adresse 4].

Ils affirment que cette surélévation va contribuer à diminuer l’ensoleillement et la luminosité de leur logement.

Il convient tout d’abord de préciser que l’immeuble des époux [B] et celui de la SAS [D] sont séparés par une rue étroite du centre-ville de [Localité 2], la [Adresse 4], que le logement des époux [B] est situé au premier étage et que l’immeuble de la SAS [D] se compose actuellement uniquement d’un rez-de-chaussée.

Il est établi, suivant le dossier de demande de permis de construire, l’arrêté de permis de construire du 11 octobre 2022 et les constats d’huissier du 2 novembre 2022, du 20 décembre 2022 et du 3 janvier 2023, que la SAS [D] est bénéficiaire d’un permis de construire portant notamment sur la surélévation de l’immeuble dont elle est propriétaire [Adresse 4].

La surélévation concerne deux niveaux, pour un total de 9,84 mètres. Cela portera la hauteur du faîtage de la façade de l’immeuble à 11, 61 mètres.

Il ressort du rapport d’expertise amiable non contradictoire établi le 18 juin 2024 par Monsieur [M] [X], architecte DE, expert judiciaire et expert-conseil, versé au dossier par les demandeurs, que la surélévation projetée entraînerait une perte d’ensoleillement de 36,7 % en moyenne sur l’année, soit une perte de soleil d’une heure trente à deux heures par jour pendant huit mois de l’année.

La SAS [D] affirme que cette perte ne constitue pas un trouble anormal de voisinage et que le préjudice allégué n’est pas certain et actuel tant que la construction n’a pas eu lieu.

Les époux [B] expliquent subir un préjudice futur d’agrément et de jouissance.

Monsieur [U] [B] invoque également un préjudice financier du fait de la perte de valeur de son bien.

Pour autant, il ressort de la lecture du rapport d’expertise amiable, versé au débat par les époux [B], et de l’analyse dudit rapport du cabinet de géomètres-experts [V], versé au débat par la SAS [D], que les constructions projetées et le logement des époux [B] se trouvent en plein centre-ville historique de [Localité 2], dans un environnement urbain de densité forte.

Le second rapport précise que le tissu urbain aux alentours est constitué d’immeubles d’un ou deux étages, ce qui est confirmé par les photographies produites.

Aucun élément versé au dossier n’indique que les deux immeubles sont situés dans un périmètre ayant fait l’objet, lors de l’acquisition par Monsieur [U] [B], ou susceptible de faire à l’avenir l’objet d’une protection ou de dispositions particulières au titre de la règlementation d’urbanisme.

En outre, les photographies versées au dossier relèvent le vestige d’une ancien surélévation de l’immeuble de la SAS [D].

La surélévation projetée ne présente pas de caractère anormal au regard de la hauteur des immeubles environnants.

Force est de constater que l’expertise amiable non contradictoire du 18 juin 2022 rapporte un défaut d’ensoleillement qui n’est que partiel (36,7 % en moyenne sur l’année) et que cette perte d’ensoleillement n’affecte pas la luminosité du logement des époux [B] dans des proportions qui excèderaient un risque prévisible et admissible du fait de sa situation en zone urbaine dense propre à un centre-ville historique, qui plus est dans une rue particulièrement étroite et pour un logement se trouvant au premier étage.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la surélévation actuellement projetée de l’immeuble de la SAS [D] est susceptible d’entraîner un trouble pour les occupants de l’immeuble dont les époux [B] sont propriétaires.

Toutefois, il n’est nullement établi par les époux [B] que ce trouble est susceptible d’excéder les inconvénients normaux du voisinage compte tenu de l’environnnement local.

En conséquence, les époux [B] seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes.

Sur demandes accessoires

Les époux [B], parties succombant à l’instance, seront condamnés solidairement aux entiers dépens, en ce compris ceux de l’incident, dépens réservés par le juge de la mise en état dans l’ordonnance rendue le 5 septembre 2025.

Ils seront également condamnés solidairement à verser la somme de 3 500 euros à la SAS [D].

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevable l’intervention volontaire de Madame [S] [Y] son épouse,

Déboute Monsieur [U] [B] et Madame [S] [Y] son épouse de l’intégralité de leurs demandes,

Condamne Monsieur [U] [B] et Madame [S] [Y] son épouse à verser à la SAS [D] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur [U] [B] et Madame [S] [Y] son épouse aux entiers dépens de l’instance, en ce compris ceux de l’incident, dépens réservés par le juge de la mise en état dans l’ordonnance rendue le 5 septembre 2025.

Le présent jugement a été signé par Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, et par Sandra SEGAS, Greffier, et porté à la connaissance des parties par remise au greffe.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,