LB / MC

Jugement N°

du 15 AVRIL 2026

AFFAIRE N° :

N° RG 25/04035 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KJLT / Ch1c1

DU RÔLE GÉNÉRAL

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 2], pris en la personne de son syndic FONCIA LOIRE AUVERGNE

Contre :

S.C.I. FAYODIA

Grosse : le

Maître [C] [V]

Copie électronique :

Maître Nadia LEBOEUF

Copie dossier

M^e Nadia LEBOEUF

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE QUINZE AVRIL DEUX MIL VINGT SIX,

dans le litige opposant :

— [Localité 2] des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic FONCIA LOIRE AUVERGNE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 3]

Ayant pour conseils Maître Florent MATHEVET BOUCHET de la SELARL BLG AVOCATS, avocat au barreau de ROANNE, avocat plaidant, et Maître Nadia LEBOEUF, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, avocat postulant

DEMANDEUR

ET :

— La S.C.I. FAYODIA

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 4]

N’ayant pas constituée avocat

DÉFENDERESSE

LE TRIBUNAL,

composé de :

Madame Laurence BÉDOS, Première Vice-Présidente,

statuant en application des articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile,

assistée lors de l’appel des causes de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffier, et lors du délibéré de Madame Maurane CASOLARI, Greffier.

Après avoir entendu, en audience publique du 18 Décembre 2025 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement serait rendu le 24 février 2026 par mise à disposition au greffe, et après prorogation à ce jour,

le tribunal prononce le jugement suivant :

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE

ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

La société « SCI Fayodia » (ci-après la SCI Fayodia ) est propriétaire au sein de l’ensemble immobilier CC [Adresse 7], soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 8] à Clermont-Ferrand (Puy-de-Dôme), des lots n°386, 387, 388, 389, 390, 391, 392, 393, 394.

Par acte commissaire de justice en date du 6 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble CC [Adresse 7] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la SAS Foncia Loire Auvergne, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand la SCI Fayodia, aux fins suivantes :

« – Condamner la SCI Fayodia à payer et porter au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] situé [Adresse 10] à 63100 Clermont-Ferrand, la somme de 11.711,57 € au titre des arriérés de charges de copropriété, selon décompte arrêté au 2 octobre 2025, à parfaire au jour de l’audience, outre intérêts légaux a compter de la mise en demeure,

— Condamner la SCI Fayodia à payer et porter au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 10] à 63100 Clermont-Ferrand, la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner la SCI Fayodia à payer et porter au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 11] à 63100 Clermont-Ferrand la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— Condamner la SCI Fayodia aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer,

— Ordonner que dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par le jugement à intervenir l’exécution devrait être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par le commissaire de justice, en application de l’article R444-55 du code de commerce et son tableau 3-1 annexé, devra être supporté par le débiteur, en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution ne prévoyant qu’une simple faculté de mettre à la charge du créancier les dites sommes. »

La SCI Fayodia été assignée au siège de la société, par remise d’un avis de passage, dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice et envoi de la lettre prévue par l’article 658 du code de procédure civile. Elle n’a pas constitué avocat.

Vu l’assignation signifiée le 6 octobre 2025, dont le dispositif a été rappelé ;

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l’exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la demande en paiement des charges :

Le syndicat des copropriétaires expose que le compte de copropriétaire de la SCI Fayodia affiche un solde débiteur de 11 711,57 euros, suivant décompte arrêté au 2 octobre 2025, et que, nonobstant plusieurs relances adressées à cette dernière dans la perspective d’un règlement amiable du litige, les sommes dues n’ont pas été réglées. Il ajoute que le commandement de payer signifié le 13 mai 2025 est demeuré infructueux.

Il estime que la carence systématique de la défenderesse au titre du paiement des charges met en péril la trésorerie de la copropriété, qui est contrainte de procéder à des appels de fonds complémentaires, répartis sur les autres copropriétaires afin d’assurer le bon de fonctionnement de la résidence.

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

L’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose :

« Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

Au sens et pour l’application des règles comptables du syndicat :

— sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat ;

— sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l’assemblée générale, à constituer des réserves.

Les avances sont remboursables. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de ses prétentions les pièces suivantes :

— Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division,

— Le contrat de syndic,

— Le commandement de payer adressé à la SCI Fayodia le 13 mai 2025,

— La notification de transfert de propriété au profit de la SCI Fayodia, établi par notaire le 2 juillet 2024,

— Un extrait du registre national des entreprises concernant la SCI Fayodia,

— Les appels de provision sur charges courantes adressés à la SCI Fayodia pour les années 2024 (troisième et quatrième trimestre) et 2025 (les quatre trimestres),

— Un appel de fonds pour avance de trésorerie adressé à la SCI Fayodia le 2 août 2024,

— Les appels de provision sur travaux adressés à la SCI Fayodia en septembre et novembre 2024,

— Le relevé général de dépenses pour les années 2023 et 2024,

— Le compte de gestion et le budget provisionnel pour les années 2023 et 2024,

— Le bilan annuel de charges pour la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024,

— Les procès-verbaux d’assemblée générale de 2024 et 2025,

— Le courrier de mise en demeure en date du 11 février 2025, adressé à la SCI Fayodia en recommandé avec accusé de réception, de régler la somme de 5749,45 euros au titre des charges de copropriété impayées,

— Les lettres simples adressées les 2 décembre 2024 et 26 février 2025 à la SCI Fayodia, rappelant le montant des charges impayées,

— Le relevé de la situation de compte de la SCI Fayodia, arrêté à la date du 2 octobre 2025, faisant ressortir un solde débiteur de 11 711,57 euros, incluant les intérêts de retard jusqu’au 26 février 2025, ainsi que les frais de poursuite (mise en demeure, relance, constitution des dossiers commissaire de justice et avocat).

Il ressort de ces éléments que la SCI Fayodia ne s’est pas acquittée des charges dues et que la demande en paiement à hauteur de la somme réclamée au titre de ces dernières est justifiée.

Par ailleurs, en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la SCI Fayodia doit également supporter les frais de poursuite engagés pour le recouvrement de la créance, inclus dans le décompte.

La SCI Fayodia sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11 711,57 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété et des frais de poursuite, suivant décompte arrêté à la date du 2 octobre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 26 février 2025, sur la somme de 6503,26 euros, et à compter du 13 mai 2025, date du commandement de payer, sur le surplus.

La capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée. [Cass. 3e civ., 20 mars 2025, pourvoi n° 23-16.765]. En conséquence, la demande présentée à ce titre par le syndicat des copropriétaires sera accueillie.

— Sur la demande de dommages-intérêts :

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, les manquements répétés de la SCI Fayodia à son obligation essentielle de s’acquitter des charges de copropriété génère nécessairement une désorganisation de la trésorerie de la copropriété ce qui est constitutif d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires.

La SCI Fayodia sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires, à titre de dommages-intérêts, la somme réclamée, soit 1000 euros.

— Sur les frais du procès et les demandes accessoires :

La SCI Fayodia, qui perd son procès, sera condamnée aux dépens.

Il convient de préciser que le coût du commandement de payer ne peut être inclus dans les dépens, limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile.

Le coût de cet acte sera mis à la charge de la SCI Fayodia, en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

En application de l’article R. 444-55 du code de commerce les émoluments proportionnels de recouvrement ou d’encaissement des huissiers de justice sont à la charge du débiteur, pour ceux mentionnés au numéro 128 du tableau 3-1 annexé à l’article R. 444-3 du code de commerce visé par l’A. 444-31 du code de commerce et à la charge du créancier, pour ceux mentionnés au numéro 129 du tableau 3-1 annexé à l’article R. 444-3 du code de commerce. Aucun texte ne permet de déroger à cette répartition, hors les cas prévus par les articles R. 444-55 du même code et R. 631-4 du code de la consommation.

Par ailleurs, la demande faite, en application de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, par le créancier, qui justifie du caractère nécessaire des démarches entreprises pour recouvrer sa créance, tendant à ce que tout ou partie des frais de recouvrement exposés soit laissés à la charge du débiteur de mauvaise foi, d’une part concerne les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire, d’autre part doit être présentée devant le juge de l’exécution.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande relative à la prise en charge par la SCI Fayodia des sommes retenues par l’huissier de justice en application de l’article A444-55 du code de commerce.

Enfin, la SCI Fayodia, tenue aux dépens, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE la société SCI Fayodia à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble CC Auchan, représenté par son syndic, la SAS Foncia Loire Auvergne, la somme de 11 711,57 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété et des frais de poursuite, suivant décompte arrêté à la date du 2 octobre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 26 février 2025 sur la somme de 6503,26 euros, et à compter du 13 mai 2025, date du commandement de payer, sur le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la société SCI Fayodia à payer au syndicat des propriétaires de l’immeuble CC Auchan, représenté par son syndic, la SAS Foncia Loire Auvergne, la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble CC [Adresse 7] de sa demande relative à la prise en charge par la société SCI Fayodia des sommes retenues par l’huissier de justice en application de l’article A444-55 du code de commerce ;

CONDAMNE la société SCI Fayodia à supporter le coût du commandement de payer délivré le 13 mai 2025 ;

CONDAMNE la société SCI Fayodia aux dépens ;

CONDAMNE la société SCI Fayodia à payer au syndicat des propriétaires de l’immeuble CC Auchan, représenté par son syndic, la SAS Foncia Loire Auvergne,la somme de 1500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE