RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

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JUGEMENT DU 11 Mars 2026

N° RG 24/01207 – N° Portalis DBYL-W-B7I-DDSJ

DEMANDEUR

S.A.S.U. TROISEL, inscrite au RCS de DAX sous le numéro B 334 862 000

[Adresse 1]

[Localité 1]

Rep/assistant : Maître Philippe LALANNE de la SCP LALANNE-JACQUEMAIN LALANNE, avocat au barreau de DAX

DEFENDEUR

S.C.I. NAFARROA, inscrite au RCS de BAYONNE sous le numéro 841 765 845

[Adresse 2]

[Localité 2]

Rep/assistant : Maître Carine HIQUET, avocat au barreau de BAYONNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

PRÉSIDENT : Claire GASCON, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge unique,

GREFFIER : Sandra SEGAS, Greffier.

DÉBATS

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 14 Janvier 2026, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis elle a été mise en délibéré et la décision rendue le ONZE MARS DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié du 31 décembre 1997, Monsieur et Madame [H] ont donné à bail à la SAS TROISEL un local commercial situé à [Localité 1], [Adresse 3], pour l’exploitation d’un commerce de bar, fabrication et vente de glaces. Le contrat de bail était conclu pour une durée de 9 années, moyennant un loyer annuel initial de 8.892,02 €.

Le 8 décembre 2014, la société TROISEL a régularisé un contrat de location gérance du fonds de commerce au profit de la société BB, pour une durée de un an renouvelable.

Par acte authentique du 6 octobre 2020, les époux [H] ont vendu l’immeuble à la SCI NAFARROA.

Par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2023, la SCI NAFARROA a fait délivrer à la société TROISEL un congé avec refus de renouvellement, et elle proposait une indemnité d’éviction de 80.000 €.

Par courrier du 9 juin 2024, la SCI NAFARROA proposait à la société TROISEL de transférer le fonds de commerce dans un local contigu au local actuellement donné à bail, situé [Adresse 4] à [Localité 1], outre la somme de 80.000 € pour financer ce transfert.

Par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2024, la SASU TROISEL a assigné la SCI NAFARROA devant le Tribunal Judiciaire de Dax pour la voir condamner notamment au paiement d’une indemnité d’éviction de 400.000 €.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 26 mai 2025, la société TROISEL demande au tribunal de :

— Fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 400.000 €,

— Condamner la SCI NAFARROA au paiement de la somme de 400.000 €, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— La condamner au paiement de la somme de 1.200 € au titre des frais d’expertise,

— La condamner au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— La condamner aux entiers dépens,

— Constater l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— A titre subsidiaire, dire que l’avance des frais d’expertise sera à charge de la SCI NAFARROA.

À l’appui de ses prétentions, la société TROISEL fait valoir que :

— Elle a mandaté Monsieur [E], inscrit sur la liste des expert de la Cour d’appel de Pau, pour évaluer la valeur de l’indemnité d’éviction. Ce dernier a proposé une indemnité d’éviction de 349.635 €, dont 252.488 au titre de l’indemnité principale, et 97.147 € au titre des indemnités accessoires.

— La société TROISEL conteste en partie cette estimation évaluée à partir des chiffres d’affaires en périodes COVID et post-COVID, alors que l’activité était réduite. Les fêtes de Dax, durant lesquelles l’essentiel du chiffre d’affaires est réalisé, n’avaient pu se dérouler normalement sur cette période.

— L’activité a également été perturbée ces derniers mois par les travaux sur le [Localité 3] d’août 2023 à juillet 2024, qui ont réduit l’accès au centre ville pour les consommateurs venant de [Localité 4] et du Sud du département. Depuis l’achèvement de ces travaux, l’activité du bar est en constante progression.

— La proposition par le bailleur d’un local équivalent doit être présentée dans l’acte de refus de renouvellement ou dans le congé, avec rappel des dispositions de l’alinéa 3. L’offre présentée dans un courrier postérieur suite au refus du locataire de l’indemnité d’éviction proposée, n’est pas conforme aux dispositions de l’article L145-8 du code de commerce. Elle n’exonère pas le bailleur de son obligation au paiement de l’indemnité d’éviction.

— Le local proposé n’est pas équivalent. Il n’a pas de terrasse puisqu’il donne directement sur le trottoir et la rue. Il n’est pas aménagé pour une activité de bar et nécessiterait d’importants travaux d’aménagement et de mise aux normes. Aucune licence IV n’est affecté à ces lieux.

— Le Bar Basque, qui est une institution à [Localité 1], n’est pas transférable. Sa clientèle est attaché à l’emplacement et aux locaux.

— Les méthodes retenues par Monsieur [E] sont conformes aux usages de la profession et de l’activité.

— Lorsqu’il existe un doute sur la transférabilité du fonds, l’indemnité de remplacement est applicable. Elle correspond au prix de cession en cas de vente.

— La location gérance est sans incidence. Elle est destinée à permettre de conserver le fonds et maintenir le contrat d’approvisionnement exclusif avec les établissements LAPIQUE, dont le gérant de la société TROISEL est également associé. Il s’agit donc d’un outil de travail et non d’un placement financier.

— La méthode par capitalisation de la redevance confirme au minimum l’évaluation de Monsieur [E], compte tenu de la redevance de 28.000 € HT par an, et du taux de capitalisation de 15.

Au terme de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 14 septembre 2025, la SCI NAFARROA demande au tribunal de :

A titre principal :

— Rejeter l’ensemble des demandes de la société TROISEL,

— Dire et Juger le local de remplacement proposé comme correspondant aux besoins et possibilités de la société TROISEL

En conséquence,

— Exonérer la société NAFARROA du versement d’une indemnité d’éviction,

— Ordonner la libération des lieux par la société TROISEL et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;

— Ordonner l’expulsion de la société TROISEL et de tous occupants de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique ;

— Ordonner l’enlèvement des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués, aux frais, risques et périls du défendeur et, au besoin, l’assistance de la force publique ;

— Condamner la société TROISEL à verser à la SCI NAFARROA une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant mensuel du loyer, pour la période restant à courir depuis la résiliation du Bail jusqu’à la libération effective du local donné à bail ;

— Condamner la société TROISEL à payer à la SCI NAFARROA un intérêt basé sur le taux d’intérêt légal sur toute somme due par la société EURL IMAGINA aux termes du Bail et non payées à leur échéance ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du Code civil,

— Condamner la société TROISEL à payer à la SCI NAFARROA sous astreinte, la somme de 150 € par jour de retard dans la libération effective des lieux, à compter de la date du prononcé de la décision,

— Condamner la société TROISEL au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

A titre subsidiaire :

— Désigner un expert avec pour mission :

a. d’entendre les parties en leurs explications ;

b. visiter les locaux litigieux, les décrire ;

c. se faire communiquer tous les documents contractuels, comptables et fiscaux permettant de déterminer le montant de la redevance versée à la société TROISEL par la société BB et ainsi calculer le montant de l’indemnité d’éviction par capitalisation de la redevance versée

d. le cas échéant, se faire communiquer tous documents et pièces utiles et notamment prendre connaissance des documents contractuels, comptables et fiscaux relatifs à l’exploitation du fonds de commerce exploité dans les lieux par la société BB ;

e. fournir tout élément permettant à la juridiction compétente de déterminer dans quelle mesure le preneur aurait la possibilité de transférer son fonds et :

– dans l’affirmative, déterminer quel serait le coût d’un tel transfert, compte tenu des frais et droit de mutation exposés, les dépenses nécessaires au déménagement et réinstallation ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert,

– dans la négative, déterminer quelle serait la valeur de la perte du fonds, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial ;

f. et, plus généralement, réunir tous éléments d’appréciation utiles permettant, le moment venu, à la juridiction compétente de fixer, par référence aux dispositions de l’article L. 145-14 du Code de commerce, l’indemnité d’éviction pouvant être due à la société TROISEL à la suite de son éviction ;

g. lui donner également mission de fournir tous éléments permettant de fixer, par référence aux dispositions de l’article L. 145-28, alinéa 1er du Code de commerce, l’indemnité due par la société TROISEL pour l’occupation des lieux, à compter du 31 mars 2024, date d’effet du congé, jusqu’à leur libération complète, et la remise des clés ;

h. dire que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, et qu’il devra déposer son rapport au secrétariat-greffe du tribunal judiciaire de Bayonne (sic) dans le délai de six mois à compter de sa saisine, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle des expertises.

— Réserver les dépens.

La SCI NAFARROA soutient que :

— Le 9 juin 2024, elle a offert un local de remplacement à la société TROISEL, équivalent à celui exploité. Ce local est libre immédiatement, contigu au local exploité, d’une surface commercialement exploitable supérieure à celle occupée. Ce local permet à la société TROISEL de conserver les avantages retenus par Monsieur [E] pour évaluer l’indemnité d’éviction : situation en centre ville, terrasse et emplacement. Il présente d’autres avantages objectifs. Le loyer est identique et ne nécessite pas de paiement de droit d’entrée. Le local répond aux critères imposés par l’article L145-8 du code de commerce.

— La proposition d’un local de remplacement est adossée à une offre d’indemnité complémentaire de 80.000 € destinée à financer le transfert du fonds de commerce.

— Dans son rapport, Monsieur [E] procède par affirmations. Ses conclusions ne sont étayées par aucun élément justificatif.

— Le fonds fait l’objet d’une location gérance et peut être considéré comme un placement financier, si bien que l’indemnité d’éviction est calculée par capitalisation de la redevance payée par le locataire gérant. Déduction faite des frais et charges supportés par le loueur, la redevance nette perçue par la société TROISEL est inférieure à 8.806 € par an. Un taux de capitalisation compris entre 12 et 15 peut être retenu, si bien que l’indemnité d’éviction doit être comprise entre 88.060 et 106.672 €.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 20 novembre 2025 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience du 14 janvier 2026. La date de délibéré, par mise à disposition au greffe, a été fixée au 11 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article L145-14 du code de commerce prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’article L145-18 du même code précise notamment que le bailleur peut se soustraire au paiement de cette indemnité en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent. Le cas échéant, le locataire perçoit une indemnité compensatrice de sa privation temporaire de jouissance et de la moins-value de son fonds. Il est en outre remboursé de ses frais normaux de déménagement et d’emménagement.

Lorsque le bailleur invoque le bénéfice du présent article, il doit, dans l’acte de refus de renouvellement ou dans le congé, viser les dispositions de l’alinéa 3 et préciser les nouvelles conditions de location. Le locataire doit, dans un délai de trois mois, soit faire connaître par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception» son acceptation, soit saisir la juridiction compétente dans les conditions prévues à l’article L. 145-58. Si les parties sont seulement en désaccord sur les conditions du nouveau bail, celles-ci sont fixées selon la procédure prévue à l’article L. 145-56.

En l’espèce, l’offre d’un local de remplacement a été proposée à la société TROISEL par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 juin 2024, soit 9 mois après le congé sans offre de renouvellement délivré par acte de commissaire de justice du 7 septembre 2023, et alors que la société TROISEL avait informé le bailleur de son refus d’accepter l’indemnité d’éviction proposée. Le courrier du 9 juin 2024 ne reproduit pas les dispositions de l’alinéa 3 de l’article L145-18 du code de commerce.

En conséquence, l’offre de renouvellement qui n’a pas été proposée par la SCI NAFARROA dans le congé, ne saurait avoir pour effet de dispenser le bailleur du paiement d’une indemnité d’éviction.

Le rapport de Monsieur [E], mandaté par la société TROISEL, ne permet pas au tribunal de fixer le montant de l’indemnité d’éviction en ce que les éléments pris en compte pour le calcul de l’indemnité ne sont ni contradictoires, ni vérifiables.

Le seul fait que la société TROISEL ait confié le fonds de commerce en location gérance n’implique pas à lui seul qu’il s’agit d’un placement financier.

Il convient en conséquence d’ordonner une expertise judiciaire pour évaluer le montant de l’indemnité d’éviction selon les critères énoncés à l’article L145-14 du code de commerce. Les frais de consignation seront mis à la charge de la SCI NAFARROA qui reconnaît dans ses conclusions avoir « le plus grand intérêt à voir désigner un expert chargé de réunir les éléments d’appréciation permettant à la juridiction de fixer le montant de l’indemnité d’éviction. » La mission de l’expert sera détaillée au dispositif. Elle ne comprendra pas l’évaluation du coût du transfert du fonds dans le local proposé par la SCI NAFARROA, ni l’évaluation du montant de l’indemnité d’éviction qui, par application des dispositions de l’article L145-28 alinéa 1 du code de commerce, est conforme aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Il convient de surseoir à statuer sur le surplus des demandes des parties, en ce compris les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens, dans l’attente du rapport d’expertise.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Déboute la SCI NAFARROA de ses demandes fondée sur son offre d’un local de remplacement,

Dit que la SCI NAFARROA est tenue au paiement à la SASU TROISEL d’une indemnité d’éviction calculée selon les modalités de l’article L145-14 du code de commerce,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne pour y procéder Madame [U] [W] ([Adresse 5], [Localité 5]), experte inscrite sur la liste des experts de la Cour d’Appel de Pau, laquelle après avoir convoqué et entendu les parties, s’être rendue sur place, avoir visité les lieux loués ou tout autre bien qu’elle estimera utile, s’être fait communiquer tout dire, avoir interrogé ou entendu tout sachant, le tout dans le respect du contradictoire, donnera un avis sur chacun des points permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle a droit la SASU TROISEL,

Dit que l’expert pourra se faire assister d’un technicien d’une spécialité distincte de la sienne, à charge d’indiquer dans son mémoire son identité et le montant de ses honoraires,

Dit que l’expert devra déposer son rapport au Greffe de ce Tribunal dans les QUATRE MOIS de sa saisine,

Dit qu’à la fin de ses opérations, l’expert adressera aux parties une note de synthèse pour les informer du résultat de ses travaux, les parties disposant alors d’un délai de quatre semaines pour faire parvenir leurs observations récapitulatives, le tout devant être consigné dans le rapport d’expertise,

Dit qu’en cas d’empêchement de l’expert désigné ou d’inobservation par lui des délais prescrits, il pourra être pourvu à son remplacement par le juge chargé du suivi des expertises,

Fixe à 2.000 euros (deux mille euros) le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la SCI NAFARROA devra consigner auprès du régisseur du tribunal judiciaire de Dax avant le 3 avril 2026,

Dit qu’à défaut de consignation dans ce délai et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert sera caduque,

Dit que le magistrat chargé du contrôle des mesures d’instruction au Tribunal judiciaire de Dax ou son délégataire est désigné à l’effet de suivre l’exécution de la présente mesure d’instruction,

Sursoit à statuer sur le surplus des demandes des parties dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience de mise en état du 1er octobre 2026 à 10 heures 30 pour vérification du dépôt du rapport d’expertise et invite dès à présent les parties à conclure après expertise pour cette date,

Réserve les dépens.

Le présent jugement a été signé par Claire GASCON, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, et par Sandra SEGAS, Greffier, et porté à la connaissance des parties par remise au greffe.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,