TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

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JUGEMENT DU 14 Janvier 2026

N° RG 24/00602 – N° Portalis DBYL-W-B7I-DBPZ

DEMANDEURS

Monsieur [J] [X]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Rep/assistant : Maître Frédéric LONNE de la SELARL HEUTY LONNE CANLORBE , avocat au barreau de DAX

Madame [D] [F] épouse [X]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Rep/assistant : Maître Frédéric LONNE de la SELARL HEUTY LONNE CANLORBE , avocat au barreau de DAX

DEFENDEURS

Madame [U] [T]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Marie-Pierre BIREMON, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Nicolas SASSOUST, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [R] [T]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Marie-Pierre BIREMON, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Nicolas SASSOUST, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [Y] [T]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Marie-Pierre BIREMON, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Nicolas SASSOUST, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

PRÉSIDENT : Claire GASCON, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge unique,

GREFFIER : Sandra SEGAS, Greffier.

DÉBATS

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 12 Novembre 2025, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis elle a été mise en délibéré et la décision rendue le QUATORZE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 30 avril 2021, Mesdames [R], [U] et [Y] [T] ont vendu à Monsieur [J] [X] et Madame [D] [F] épouse [X] une maison à usage d’habitation située à [Adresse 2]. Au paragraphe Assainissement, l’acte de vente contient notamment une clause ainsi rédigée : « le VENDEUR informe l’ACQUEREUR qu’à sa connaissance, les ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique ne présentent pas d’anomalie ni aucune difficulté particulière d’utilisation. »

Par courrier daté du 22 février 2023, le Syndicat Mixte Eaux Marins Maremne Adour (EMMA) a informé Monsieur [X] de la nécessité de réaliser des travaux de « mise en séparatif des réseaux d’assainissement » avant le 30 juin 2023, sous peine d’une majoration de la redevance assainissement à hauteur de 100 %. Le courrier précisait que le service avait déjà informé les destinataires de la nécessité de procéder à ces travaux de mise en conformité par courrier du 23 décembre 2020.

Les époux [X] faisaient réaliser des devis qui évaluaient les travaux de mise en conformité du réseau d’assainissement à une somme comprise entre 17.233,70 € et 19.693,30 € TTC.

Par actes de commissaire de justice du 25 avril 2024, les époux [X] ont assigné les consorts [T] devant le Tribunal Judiciaire de Dax , aux fins de les voir, sur le fondement de l’article 1645 du Code civil, condamner à les indemniser du préjudice subi.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 17 juin 2025, les époux [X] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil, de :

— déclarer recevable l’action en garantie des vices cachés des époux [X],

A titre principal :

— condamner solidairement les consorts [T] à payer aux époux [X] la somme de 20.653,30 €, au titre des dommages et intérêts,

— condamner solidairement les consorts [T] à payer aux époux [X] la somme de 1.500€, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner solidairement les consorts [T] aux entiers dépens de la présente instance,

— ordonner l’exécution provisoire de droit,

A titre subsidiaire :

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire,

— nommer tel expert qu’il lui plaira aux fins de :

* Décrire les travaux à réaliser aux fins de mise en conformité du réseau d’assainissement,

* Estimer le coût de ces travaux,

* Dresser rapport de sa mission, après avoir préalablement soumis aux parties un pré rapport et leur avoir permis de formuler leurs observations,

— dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du Code de procédure civile,

— réserver les dépens

— surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport.

À l’appui de leurs demandes, les époux [X] font valoir :

— Les consorts [T] étaient informés dès le 23 décembre 2020 de la nécessité de réaliser les travaux de mise en conformité du réseau d’assainissement dans un délai restreint. Ils n’en ont pas informés les acquéreurs lors de l’avant contrat par acte sous seing privé du 26 janvier 2021, ni lors de la régularisation de l’acte authentique le 30 avril 2021.

— Le courrier du 23 décembre 2020 a été envoyé à l’adresse de résidence des défendeurs. Cette obligation de mise en conformité était connue depuis 2018, soit bien avant le décès de Monsieur [T]. Plusieurs courriers en ce sens ont été envoyés aux propriétaires riverains par le Syndicat Mixte EMMA.

— La clause qui indique que le réseau d’assainissement ne comporte aucune anomalie ni difficulté particulière d’utilisation est mensongère.

— Si le réseau d’assainissement ne comporte aucun dysfonctionnement, il est affecté d’une non-conformité réglementaire.

— Les devis produits par les consorts [T] sont inappropriés car le diamètre des tuyaux est trop petit et la reprise de l’entrée béton et pose de carrelage ne sont pas prévus.

— L’agent immobilier qui assistait les époux [X] travaille pour les agences d'[Localité 5] et [Localité 4]. Il n’avait donc pas connaissance des travaux à réaliser à [Localité 6], contrairement à l’agent immobilier des vendeurs qui est Madame [R] [T], également signataire de l’acte de vente.

Dans leurs conclusions notifiées par RPVA le 1er avril 2025, les consorts [T] demandent au tribunal de :

— à titre principal, débouter les époux [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— à titre subsidiaire, surseoir à statuer sur la demande indemnitaire et donner acte à Mesdames [T] qu’elles émettent toutes les réserves et protestations d’usage quant à la mesure d’expertise avant-dire droit sollicitée par les époux [X] ;

— en toute hypothèse, condamner les époux [X] à verser à Mesdames [T] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, les consorts [T] expliquent :

— Les conditions de la garantie des vices cachés ne sont pas remplies. Le réseau d’assainissement fonctionne sans désordre, ce qui est conforme à la clause du contrat de vente qui indique que les ouvrage ne présentent pas d’anomalie ni difficulté d’utilisation.

— La seule conséquence du défaut de réalisation des travaux de mise en conformité est la majoration de la redevance d’assainissement. La garantie des vices cachés ne peut pas être mobilisée pour ce seul motif.

— L’acte de vente contient une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés. Il n’est pas justifié que les consorts [T] avaient connaissance de l’obligation de réaliser des travaux de mise en conformité du réseau d’assainissement. Le courrier du Syndicat Mixte EMMA du 23 décembre 2020 a été adressé à Monsieur [P] [W] décédé le 23 août 2020, si bien qu’il n’a pas pu le recevoir. L’accusé de réception de ce courrier n’est pas produit.

— Les acquéreurs étaient assistés d’un agent immobilier qui n’aurait pas manqué de les informer de l’obligation de mise en conformité du réseau si cette obligation était de notoriété publique comme ils le soutiennent.

— L’absence de séparation du réseau n’est pas un vice qui rend l’immeuble impropre à sa destination et les travaux de séparation sont une amélioration. L’obligation de mise en conformité n’aurait donc pas pu justifier une baisse du prix de la maison, et s’ils avaient été réalisés avant la vente, ces travaux auraient justifiés une hausse du prix de vente.

— Les devis produits par les parties varient du simple au double, rendant nécessaire l’avis d’un expert. Le coût des travaux peut être pris en charge par des aides publiques à hauteur de 60 %.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 11 septembre 2025 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience du 12 novembre 2026. La date de délibéré, par mise à disposition au greffe, a été fixée au 14 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 1641 du Code civil prévoit que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En l’espèce, au terme de l’acte authentique du 30 avril 2021, « le VENDEUR déclare que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L1331-1 du code de la santé publique. Aux termes des dispositions des articles L1331-4 et L1331-6 de ce code, les parties sont informées que l’entretien et le bon fonctionnement des ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique sont soumis au contrôle de la commune ou de la communauté de communes, qui peut procéder, sous astreinte et aux frais du propriétaire, aux travaux indispensables à ses effets. (…) le VENDEUR informe l’ACQUEREUR qu’à sa connaissance, les ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique ne présentent pas d’anomalie ni aucune difficulté particulière d’utilisation. »

Il résulte des explications des parties que le réseau d’assainissement fonctionne et ne présente aucune anomalie de nature à rendre l’immeuble impropre à son usage ou à en diminuer l’usage.

L’obligation de procéder à des travaux de « mise en séparatif des réseaux d’assainissement » avant le 30 juin 2023, sous peine d’une majoration de la redevance assainissement à hauteur de 100 %, constitue une non-conformité réglementaire qui n’empêche pas le fonctionnement du réseau d’assainissement. Cette obligation de mise aux normes du réseau ne constitue donc pas un vice caché au sens de l’article 1641 du Code civil. Les parties étaient d’ailleurs informées dans l’acte de vente qu’elles étaient susceptibles d’être contraintes de faire les travaux imposés par la commune ou la communauté de commune pour le bon fonctionnement du réseaux collectif.

En l’absence de preuve d’un vice caché, les époux [X] doivent être déboutés de leurs demandes de condamnation et d’expertise fondées sur la seule garantie des vices cachés des articles 1641 et suivants du Code civil.

Les époux [X] succombant, ils seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et condamnés aux entiers dépens.

Il est inéquitable de laisser à la charge des consorts [T] l’intégralité des frais irrépétibles. En conséquence, les époux [X] doivent être condamnés à leur verser la somme de 2.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Déboute Monsieur [J] [X] et Madame [D] [F] épouse [X] de l’ensemble de leurs demandes,

Condamne Monsieur [J] [X] et Madame [D] [F] épouse [X] à payer à Madame [R] [T], Madame [U] [T] et Madame [Y] [T], la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur [J] [X] et Madame [D] [F] épouse [X] aux entiers dépens,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Le présent jugement a été signé par Claire GASCON, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, et par Sandra SEGAS, Greffier, et porté à la connaissance des parties par remise au greffe.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,