Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 28 Janvier 2025

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13]

représenté par son syndic la S.A.R.L. 4 IMMO

[Adresse 9]

[Localité 10]

Demandeur représenté par M^e Guillaume CIZERON, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

ET:

Monsieur [B] [M]

domicilié chez son mandataire locatif la société FONCIA LOIRE ATLANTIQUE SAS

[Adresse 8]

[Localité 10]

Défendeur représenté par M^e Clarisse LE GRAND, avocat au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 Avril 2024

date des débats : 02 Juillet 2024

délibéré au : 07 Octobre 2024 par mise à disposition au greffe

prorogé au : 28 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 24/01010 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M4QF

COPIES AUX PARTIES LE :

EXPOSE DU LITIGE

[B] [M] est propriétaire non occupant des lots n°667, 977 et 1121 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] dans un ensemble immobilier se trouvant à [Localité 11] aux [Adresse 5], [Adresse 3], [Adresse 1] et [Adresse 2]. Il était propriétaire en indivision avec [Y] [I], son épouse, décédée le 12 septembre 2017.

Le syndicat des copropriétaires est représenté par la SARL 4 IMMO désignée en qualité de syndic.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] a fait assigner [B] [M] aux fins de condamnation au paiement des sommes :

3 375.56 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 22 février 2024 375 euros au titre des frais de recouvrement Au titre des droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement qui seraient mis à la charge du syndicat des copropriétaires en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et repris par l’article A444-32 du code de commerce2 000 euros de dommages et intérêts 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions développées au cours des débats, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’en sa qualité de copropriétaire au sein de l’ensemble immobilier, [B] [M] est tenu au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires. Il se montre très irréguliers dans le paiement des charges en dépit de relances multiples.

Le syndicat des copropriétaires conçoit que des efforts sont demandés à tous les copropriétaires compte-tenu de l’inscription de l’ensemble immobilier dans un processus de réhabilitation thermique des bâtiments et de la mise en place d’un plan de sauvegarde soutenu par des fonds publics.

Outre le paiement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l’absence de réaction aux sollicitations de [B] [M] lui a causé un préjudice.

Dans ses conclusions, [B] [M] demande au tribunal de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formulée au titre des frais de recouvrement pour les sommes qui excèdent les frais postaux de la mise en demeure du 24 mai 2023, de la demande de dommages et intérêts, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens. Il demande à ce que lui soient octroyés des délais de paiement sur 12 mois pour s’acquitter des sommes qui seront mises à sa charge au titre des charges de copropriété impayées.

En réplique, [B] [M] fait valoir qu’il ne conteste pas devoir les sommes sollicitées si celles-ci sont toutes justifiées mais considère comme excessive la demande formulée au titre des frais nécessaires de recouvrement.

Il conteste la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires faisant valoir qu’il est actuellement retraité, vit en Algérie, que les charges demandées dépassent le montant du loyer perçu et qu’il n’est pas de mauvaise foi.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 juillet 2024 à laquelle les parties ont comparu représentées par leur conseil respectif.

A cette occasion, le syndicat des copropriétaires a déclaré ne pas s’opposer à des délais de paiement sous réserve que soit prévue la déchéance du terme.

Le jugement sera rendu contradictoirement et en premier ressort.

Le délibéré a été fixé au 7 octobre 2024 prorogé au 28 janvier 2025 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 (soit les avances provisions et remboursements) portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble produit aux débats :

— le relevé de compte arrêté au 22 février 2024 et un relevé de compte actualisé 1er juillet 2024

— les appels de fonds et répartition de charges du 2ème trimestre 2021 au 1er trimestre 2024

— les relances et mises en demeure

— les procès-verbaux d’Assemblée Générale des 3 février 2020, 15 décembre 2021, 13 décembre 2022, 4 juillet 2023 et 25 janvier 2024 et votant les budgets prévisionnels 2020/2021 et du 1er juillet 2022 au 30 juin 2025

Il découle des pièces produites que [B] [M] effectue des virements réguliers pour autant les montants versés ne permettent pas de couvrir l’intégralité des charges régulièrement votées et appelées.

Il se réfère lui-même au décompte actualisé au 1er juillet 2024 qui fait apparaître un solde débiteur de 4 854.59 euros.

Par “frais nécessaires” au sens de l’article 10-1 précité, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour “suivi du dossier contentieux”, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, seront prises en compte à un autre titre les frais d’avis avant huissier, de transmission du dossier à l’huissier et de constitution de dossier d’huissier (4 novembre 2022, 30 juin 2023, 11 juillet 2023, 20 novembre 2023 et 20 décembre 2023) pour la somme totale de 270 euros.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que [B] [M] reste redevable de la somme de 4 584.59 euros (4 854.59 – 270) au titre de l’arriéré de charges et frais nécessaires selon décompte arrêté au 1er juillet 2024.

2- Sur les délais de paiement

L’article 1343-5, alinéa 1 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, [B] [M] sollicite un échelonnement des paiements sur une durée de 12 mois ce à quoi le syndicat des copropriétaires ne s’oppose pas.

Au regard de ces éléments, il y a lieu d’accorder à [B] [M] des délais de paiements dont les modalités pratiques seront précisées au dispositif du présent jugement.

3- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l’espèce, [B] [M] est défaillant dans le paiement des charges de copropriété non pas quant à la régularité des paiements bien qu’elle reste perfectible mais dans les montants qui demeurent insuffisants.

Dans ces conditions, la mauvaise foi de [B] [M] n’est pas caractérisée et la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

4- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [B] [M] qui succombe à la présente instance sera condamné aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [B] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Localité 11] aux [Adresse 7] [Adresse 1] et [Adresse 2] représenté par son syndic la SARL 4 IMMO la somme de 4 584.59 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires arrêté au 1er juillet 2024 ;

AUTORISE [B] [M] à se libérer de sa dette en 12 mensualités de 382 euros chacune, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal et intérêts restant dus à cette date ;

DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision et les suivantes au plus tard le 10 de chaque mois ;

DIT qu’à défaut d’un seul versement à l’échéance prévue, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra immédiatement exigible ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Localité 11] aux [Adresse 6], [Adresse 1] et [Adresse 2] représenté par son syndic la SARL 4 IMMO de sa demande de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE [B] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Localité 11] aux [Adresse 6], [Adresse 1] et [Adresse 2] représenté par son syndic la SARL 4 IMMO la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [B] [M] aux entiers dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de droit à titre provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, Le Président,

N. DEPIERROIS C. DESMORAT