TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Affaire : S.C.I. VAUDEVILLE REAL ESTATE

c/

S.A.R.L. [C] [X]

N° RG 24/00492 – N° Portalis DBXJ-W-B7I-IPXC

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

la SELARL CATTANEO RAMBOZ AVOCATS – 43Me Thierry FIORESE – 59

ORDONNANCE DU : 18 DECEMBRE 2024

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

S.C.I. VAUDEVILLE REAL ESTATE

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par M^e Nicolas CHAIGNEAU de la SELARL CPNC AVOCATS, avocats au barreau de Paris, plaidant, M^e Marine CATTANEO de la SELARL CATTANEO RAMBOZ AVOCATS, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de Dijon, postulant

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. [C] [X]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Thierry FIORESE, demeurant [Adresse 5], avocat au barreau de Dijon

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 6 novembre 2024 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié du 13 mars 2017, M. [W] [I], aux droits duquel vient la SCI Vaudeville Real Estate, a consenti à la SARL [C] Lagrange le renouvellement d’un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 2] à Beaune (21200). Ce bail était consenti pour une durée de 9 années complètes à compter du 1er avril 2014.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, la SCI Vaudeville Real Estate a assigné la SARL [C] Lagrange en référé devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir, au visa de l’article 145 du code de procédure civile :

— ordonner une mesure d’expertise telle que décrite dans le dispositif de son assignation ;

— juger que chacune des parties conservera la charge de dépens et frais qu’elle a exposés pour la présente instance.

La SCI Vaudeville Real Estate expose que:

par acte d’huissier en date du 26 juin 2023, la SARL [C] [X] a sollicité le renouvellement du bail commercial aux mêmes clauses et conditions que celles de l’acte du 13 mars 2017 ;

la SCI Vaudeville Real Estate, ne souhaitant pas renouveler le bail, lui a signifié par courrier du 14 septembre 2023 un congé donné pour le 14 mars 2023 avec offre d’indemnité d’éviction ;

cependant, aucune issue amiable n’a pu être trouvée concernant ce congé. Il apparaît donc justifié de mettre en œuvre une expertise qui permettra de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et le montant de l’indemnité d’occupation due par le preneur.

En conséquence, la SCI Vaudeville Real Estate estime être bien fondée à solliciter une mesure d’expertise et a maintenu ses demandes à l’audience du 6 novembre 2024.

La SARL [C] [X] demande au juge des référés de :

— nommer tel expert qu’il plaira de désigner, figurant sur la liste des experts judiciaires près de la cour d’appel de Dijon et inscrits dans la rubrique D-02 « Évaluation d’entreprise » ;

— dire qu’il devra se faire assister d’un sapiteur qu’il plaira, figurant sur la liste des experts judiciaires près la cour d’appel de Dijon et inscrits sur la rubrique C-02.02 – « Estimations immobilières » ;

— compléter la mission d’expertise telle que présentée dans le dispositif de ses conclusions ;

— donner acte de ses plus expresses protestations et réserves quant aux éléments invoqués par la SCI Vaudeville Real Estate ;

En toute hypothèse,

— condamner la SCI Vaudeville Real Estate à payer à la société SARL [C] [X] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

La SARL [C] Delagrange soutient que :

l’indemnité d’éviction prévue par l’article L 145-14 du code de commerce est constituée d’une indemnité principale étant alternativement une indemnité de remplacement ou une indemnité de transfert. Il y a lieu à une indemnité de remplacement lorsque le locataire évincé subit une perte de clientèle du fait du congé ;

cette indemnité principale est assortie de plusieurs indemnités accessoires dues selon le cas d’espèce ;

il appert donc que l’expert désigné devra être inscrit sur la liste des experts près de la Cour d’appel de Dijon dans la catégorie « évaluation d’entreprise ». Celui-ci devra en outre se faire assister d’un sapiteur inscrit dans la rubrique « estimation immobilière » ;

il faut enfin compléter la mission de l’expert afin que celui-ci estime le montant de l’indemnité d’éviction principale et ses accessoires conformément à l’article L 145-14 du code de commerce.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Le demandeur à la mesure d’instruction , s’il n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

La SCI Vaudeville Real Estate verse notamment aux débats :

— bail commercial du 13 mars 2017 ;

— demande de renouvellement de bail du 26 juin 2023 ;

— congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnisation du 14 septembre 2023.

Au vu de ces éléments, la SCI Vaudeville Real Estate justifie d’un motif légitime de voir ordonner une mesure d’expertise.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande d’expertise, sur le fondement des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, aux frais avancés de la demanderesse et avec la mission telle que retenue au dispositif.

Sur les dépens et frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL [C] [X], défenderesse à une mesure d’expertise judiciaire, ne peut être considérée comme partie perdante.

Les dépens seront en conséquence provisoirement laissés à la charge de la SCI Vaudeville Real Estate qui est à l’origine de la demande d’expertise.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Dans la mesure où il est fait droit à sa demande d’expertise, la SCI Vaudeville Real Estate ne peut pas être condamnée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La SARL [C] Delagrange sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Donnons acte à la SARL [C] [X] de ses protestations et réserves ;

Ordonnons une expertise confiée à :

M [F] [M]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Email : [Courriel 11]

expert évaluation immobilière et commerciale inscrit sur la liste établie par la cour d’appel de [Localité 10], avec mission de :

1. Convoquer et entendre les parties assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

2. se faire remettre toute pièce utile à l’accomplissement de sa mission ;

3. se rendre sur les lieux sis [Adresse 2] à [Localité 9], les visiter, les décrire et dresser, le cas échéant, la liste du personnel employé par le locataire ;

4. donner son avis sur le montant de l’indemnité d’occupation due par la SARL [C] [X] à compter du 15 mars 2024 et jusqu’à son départ effectif des locaux ;

5. donner son avis, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, de tous les éléments permettant de déterminer, par référence aux dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce, sur le montant de l’indemnité d’éviction principale et les indemnités accessoires, dans le cas :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée : des frais de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation liés à l’achat éventuel d’un nouveau fonds, de la réparation du trouble commercial, des frais de licenciement, à la résiliation des contrats etc. ;

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert comprenant, notamment : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial, indemnisation pour perte partielle de clientèle, frais de double loyer, frais de mailing etc. ;

Disons que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, en matière d’évaluation commerciale , à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ;

Disons que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires et écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

Disons toutefois que lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui lui auraient été faites après l’expiration de ce délai à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en est fait rapport au juge (article 276 alinéa 2 du code de procédure civile) ;

Fixons la provision à la somme de 3 000 € concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par la SCI Vaudeville Real Estate à la régie du tribunal au plus tard le 18 janvier 2025 ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire avant le 30 juin 2025 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ,

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Déboutons la SARL [C] [X] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons provisoirement la SCI Vaudeville Real Estate aux dépens.

Le Greffier Le Président