TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

[Adresse 1]

[Localité 3]

Minute n°

Références : RG n° N° RG 25/00076 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IVNJ

[Localité 8] [Localité 6] HABITAT

C/

Mme [E] [B]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 03 Octobre 2025

DEMANDEUR :

E.P.I.C. [Localité 8] [Localité 6] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M. [N] [K] (Membre de l’entrep.)

assignation en référé du 31 Janvier 2025

DEFENDEUR :

Mme [E] [B], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Mathilde ESPERANDIEU, Avocat au Barreau de DIJON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : LANGLOIS Marie Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS:

Audience publique du : 04 Juillet 2025

DECISION:

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement le 03 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 17 mai 2022 avec prise d’effet au 19 mai 2022 , soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 l’Office Public de l’Habitat [Localité 8] [Localité 6] HABITAT a donné en location à Madame [E] [B] un appartement n° 5 au 1er étage situé [Adresse 4] à [Localité 7] moyennant le paiement de loyer et charges mensuels de 420.71 € ;

Suite à des incidents de paiement, la bailleresse a notifié un commandement de payer au locataire le 7 novembre 2024 pour paiement de la somme de 1 923.31 € , ledit commandement ayant été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 8 novembre 2024 ;

Par acte d’ un commissaire de justice délivré à sa personne le 31 janvier 2025 , GRAND DIJON HABITAT a saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Dijon, statuant en référé, afin de :

— constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux, la condamner au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 1 923.31 € , la condamner au paiement à titre provisionnel des loyers, charges impayés au jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts, la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit, la condamner au paiement de la somme de 300 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, ainsi qu’aux frais et dépens de la présente instance.

Le 5 février 2025 une copie de l’assignation a été dénoncée à la Préfecture de [Localité 6] ;

L’affaire a été évoquée à l’audience du 4 juillet 2025 au cours de laquelle, Madame [K] produit un décompte actualisé présentant un solde débiteur de 5 133.29 € mois de juin 2025 inclus frais déduits et indique qu’un accord est intervenu sur un échéancier avec effet suspensif de la clause résolutoire.

Par conclusions déposées à l’audience, Maître ESPERANDIEU , avocat de Madame [E] [B] sollicite des délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire , à titre subsidiaire, donner un délai d’un an à la locataire pour lui permettre de se reloger, lui octroyer les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de sa dette, rejeter la demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et statuer ce que de droit quant aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 octobre 2025 par mise à disposition au greffe

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge du contentieux de la protection peut toujours, dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir d’un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ;

Par ailleurs, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990;

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale ;

Au vu des pièces produites l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par lettre recommandée avec accusé de réception et la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie par voie électronique avec avis de réception dans les délais requis

L’assignation sera donc déclarée recevable ;

Sur le fond

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats :

— Que depuis le 19 mai 2022 Madame [E] [B] est locataire d’un appartement n° 5 au 1er étage situé [Adresse 4] à [Localité 7]

— Que le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, celui-ci pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un mois en cas de non justificatif d’une assurance locative.

— Que la locataire n’a pas régularisé les termes du commandement de payer visant la clause résolutoire dans le délai de deux mois de sorte que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à compter du 8 janvier 2025.

Sur le montant de la dette de loyers

Il résulte du dernier décompte versé aux débats par la société [Localité 8] [Localité 6] HABITAT que Madame [E] [B] reste débitrice de la somme de 5 133.29 € mois de juin 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus., somme qui n’est pas contestée par la débitrice.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [E] [B] à payer à la société [Localité 8] [Localité 6] HABITAT la somme provisionnelle de 5 133.29 euros, mois de juin 2025 inclus , avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil, à compter de la date du commandement de payer ;

Sur les délais de paiement

Aux termes du paragraphe V de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par l’intermédiaire de son conseil, Madame [E] [B], sollicite des délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire. Elle propose de régler 100 € en sus du loyer par mois. Elle indique qu’elle a été victime d’un accident grave de la circulation et que depuis elle traverse des périodes difficiles au niveau psychologique, que cet accident lui a valu son emploi duquel elle a été licenciée, qu’elle a fait une tentative de suicide en avril 2024. Elle précise qu’aujourd’hui qu’elle peut reprendre le paiement de son loyer et qu’elle est aidée par une assistante sociale.

A l’audience, Madame [K], représentant la société [Localité 8] [Localité 6] HABITAT ne s’oppose pas à la demande de délais.

Dans ces conditions, il convient d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et d’autoriser Madame [E] [B] à se libérer du montant de sa dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Il importe de rappeler que, même si le respect de ces modalités neutralise les effets de la clause résolutoire et, partant, la résiliation, leur non-respect entraîne la résiliation du bail et fait encourir l’expulsion. Le cas échéant, faute de libération spontanée des lieux par Madame [E] [B] il pourra être procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans préjudice toutefois du délai de deux mois des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

De même, il convient de prévoir que le défaut de paiement des loyers et charges courants, comme l’absence de respect des délais de paiement, justifiera la condamnation de Madame [E] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, laquelle sera fixée à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été payés si ledit contrat s’était poursuivi.

Compte tenu de la décision rendue, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de délais pour se reloger et la demande de délais sur les dispositions de l’article 1343-5 du Code civil.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Madame [E] [B] aux dépens de l’instance, lesquels comprennent notamment le coût du commandement et de l’assignation en référé, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui pourront être prises sur les biens et valeurs mobilières du locataire.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu de la situation économique de la débitrice, il est équitable de laisser à la charge de la requérante ses frais irrépétibles.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Dijon,statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort , à titre provisoire et renvoyant au fond pour le surplus,

CONSTATONS que la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mai 2022 entre la société [Localité 8] [Localité 6] HABITAT et Madame [E] [B] est acquise à compter du 8 janvier 2025 sur le logement situé au 1er étage – [Adresse 4] à [Localité 7].

CONDAMNONS Madame [E] [B] à payer à la société [Localité 8] [Localité 6] HABITAT la somme provisionnelle de 5 133.29 euros, mois de juin 2025 inclus , avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil, à compter de la date du commandement de payer.

AUTORISONS Madame [E] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 € euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts, étant précisé que la poursuite du moratoire au-delà de ce terme est subordonné à l’accord des parties ;

DISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la date de signification de la présente ordonnance ;

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant la durée de ce moratoire.

RAPPELONS que le respect des délais accordés neutralise les effets de la clause résolutoire, laquelle sera réputée n’avoir jamais été acquise, et que le bail pourra se poursuivre aux conditions antérieures.

PRECISONS que le non-respect de ces modalités justifiera que :

— la clause résolutoire retrouve son plein effet

— le solde de la dette devienne immédiatement exigible

— à défaut pour Madame [E] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société [Localité 8] [Localité 6] HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique

— que Madame [E] [B] soit condamnée à verser à la société [Localité 8] [Localité 6] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail , avec indexation contractuelle le cas échéant, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

ORDONNONS dans ce cas l’expulsion de Madame [E] [B] qui devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourra y être contrainte au besoin avec l’assistance de la force publique.

CONDAMNONS en tant que de besoin Madame [E] [B] à payer à la société [Localité 8] [Localité 6] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges courants, sur le logement à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est à dire du premier incident de paiement jusqu’à la libération effective des lieux avec restitution des clés.

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNONS Madame [E] [B] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé , et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui pourront être prises sur les biens et valeurs mobilières du locataire.

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 3 Octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame LANGLOIS Marie , magistrat exerçant à titre temporaire, et par Madame Martine LECOMTE, greffière.

La greffière, Le magistrat exerçant à titre temporaire,