TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Affaire : EPF DOUBS BFC (ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DOUBS BFC)

c/

S.C.I. LES 2 Z

N° RG 24/00444 – N° Portalis DBXJ-W-B7I-IN6L

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

la SCP BERGERET ET ASSOCIES – 14

M^e Claire GERBAY – 126

ORDONNANCE DU : 12 MARS 2025

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDEUR :

EPF DOUBS BFC (ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DOUBS BFC)

[Adresse 5]

[Localité 10]

représentée par M^e Christophe HENRY de la SELARL DURLOT-HENRY, avocats au barreau de Besançon, plaidant, M^e Claire GERBAY, demeurant [Adresse 2], avocat au barreau de Dijon, postulant

DEFENDEUR :

S.C.I. LES 2 Z

[Adresse 9]

[Localité 7]

représentée par M^e Céline BOUILLERET de la SCP BERGERET ET ASSOCIES, demeurant [Adresse 1], avocats au barreau de Dijon

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 26 février 2025 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte du 9 décembre 2022, l’Établissement Public Foncier Doubs BFC (EPF Doubs BFC) a acquis auprès de la SCI Les 2 Z un immeuble sis [Adresse 3] à Auxonne (21130).

Par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2024, l’EPF Doubs BFC a assigné la SCI Les 2 Z en référé devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, ordonner une mesure d’expertise.

Aux termes de ses dernières conclusions (conclusions responsives du 26 février 2025), l’EPF Doubs BFC a maintenu ses demandes initiales et a demandé le rejet de l’ensemble des moyens et conclusions de la SCI Les 2 Z.

L’EPF Doubs BFC expose que :

l’immeuble acquis possède en son 4ème étage des anciens greniers comprenant un studio sous toiture en cours de rénovation. Il a cependant pu constater que certaines pannes étaient cassées et que le poinçon central de la charpente était penché ;

il ressort du rapport de diagnostic technique rendu par le bureau d’étude Socna le 21 juillet 2023 que plusieurs désordres affectent les pannes cachées derrières des plaques de plâtre. Ce rapport a aussi mis en avant des reprises structurelles qualifiées d'«assez hasardeuses». La société Socna a finalement conclu que la solidité de l’ouvrage n’était pas assurée et a estimé qu’un remplacement complet de la charpente était nécessaire ;

il est précisé que la SCI Les 2 Z a acquis le bien litigieux à la date du 12 août 2016. Il justifie ainsi d’un intérêt à voir ordonner une mesure d’expertise portant sur les désordres de la charpente et ce au regard de la garantie légale des vices cachés et du fait qu’il ne saurait être exclu que les reprises aient pu être réalisées par la SCI défenderesse ;

en réplique aux conclusions de la défenderesse, il ne conteste pas l’existence d’une clause excluant le recours de l’acquéreur contre le vendeur au titre des vices cachés sauf pour le cas où ce dernier aurait, lui seul, la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction. Toutefois, l’appréciation de la validité et de l’applicabilité de cette clause ainsi que la qualité de professionnel de la vente sont des questions relevant uniquement de l’appréciation des juridictions du fond ;

en outre, la clause d’exclusion des vices cachés doit être écartée en cas de mauvaise foi du vendeur. Or, la mesure sollicitée aura notamment pour objet d’éclairer sur la survenance des désordres et leurs circonstances ;

la mesure sollicitée aura pour objet de déterminer si des travaux de la charpente ont été réalisés il y a moins de 10 ans ; la SCI Les 2 Z pourrait, dans l’affirmative, être qualifiée de constructeur et voir sa responsabilité engagée au titre de la garantie décennale. En effet, la stipulation invoquée par la SCI Les 2 Z n’a qu’une valeur déclarative.

En conséquence, l’EPF Doubs BFC estime être bien fondé à solliciter une mesure d’expertise et a maintenu sa demande à l’audience du 26 février 2025.

La SCI Les 2 Z demande au juge des référés de :

— juger que la mesure d’expertise judiciaire sollicitée est dépourvue d’utilité ;

— débouter l’EPF Doubs BFC de sa demande d’expertise judiciaire ;

— condamner l’EPF Doubs BFC à lui payer la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner l’EPF Doubs BFC aux dépens.

La SCI Les 2 Z fait valoir que :

la garantie légale des vices cachés peut être exclue par une stipulation expresse au contrat de vente. Or, une telle clause figure dans le contrat de vente conclu avec le demandeur ; il n’est pas douteux qu’elle constitue une SCI familiale dont la qualité de vendeur professionnel ne saurait être retenue ; le contrat de vente stipule expressément que le vendeur déclare qu’aucune construction ou rénovation de l’immeuble litigieux n’a été effectuée au cours des dix dernières années. En outre, aucun élément constitutif d’ouvrage ou équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil n’a été réalisé durant ce délai ;

la demanderesse ne produit qu’un rapport Socna préconisant le remplacement de la charpente pour justifier sa demande d’expertise. Il appert que ces désordres sont indubitablement de nature apparente dans la mesure où le demandeur déclare lui-même en avoir été «immédiatement inquiété » ;

dès lors que sa qualité de vendeur professionnel ne peut être retenue, qu’elle n’a pas effectué de travaux au 4ème étage de l’immeuble litigieux et que l’acte de vente exclut tout recours au titre des vices cachés et apparents, l’action envisagée au fond doit être considérée comme manifestement vouée à l’échec. Ainsi, la mesure sollicitée s’avère inutile ;

il est précisé qu’il n’y a pas à se prononcer sur la validité de la clause d’exclusion des vices cachés mais uniquement sur son applicabilité qui n’est pas douteuse en l’espèce. En effet, il est clair qu’elle est une SCI familiale n’ayant nullement l’habitude d’acquérir des biens immobiliers pour les revendre.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Le demandeur à la mesure d’instruction , s’il n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

L’EPF Doubs BFC verse notamment aux débats :

— l’acte de vente du 9 décembre 2022 ;

— le rapport de la société SOCNA du 24 juillet 2023.

Le demandeur justifie d’un rapport établi par le bureau d’étude Socna dont il ressort la constatation de désordres affectant la charpente de l’immeuble acquis auprès de la société défenderesse. La société SOCNA conclut en outre que ces désordres empêchent actuellement d’assurer la solidité de l’ouvrage. Le demandeur tend ainsi à corroborer la réalité des désordres dont il se plaint.

Il ressort clairement de l’acte du 9 décembre 2022 qu’une clause excluant tout recours de l’acquéreur au titre des vices cachés comme apparents y est stipulée conformément à la lettre de l’article 1643 du code civil. Toutefois, cette clause prévoit d’écarter son application dans le cas où le vendeur serait un professionnel de l’immobilier ou de la construction, à la différence de l’acquéreur. Il est en outre prévu d’écarter l’application de la clause dans le cas où il serait démontré que le vendeur aurait eu connaissance de ces vices.

La défenderesse entend se définir comme une SCI familiale et donc étrangère à toute activité professionnelle dans l’immobilier et la construction. Elle soutient en outre que les désordres dont se prévaut le demandeur étaient apparents au moment de la vente. Néanmoins, c’est à bon droit que ce dernier fait valoir que la qualité de professionnel de l’immobilier du vendeur et son éventuelle connaissance des vices affectant l’immeuble doivent faire l’objet d’un débat au fond. Ainsi, il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer à ce stade de la procédure sur l’applicabilité ou l’exclusion de la clause invoquée par la défenderesse. Dès lors, il doit être constaté que l’action au fond envisagée sur le fondement de la garantie des vices cachés n’est pas de toute évidence vouée à l’échec.

Au surplus, il convient de constater que le demandeur sollicite une expertise judiciaire en invoquant également le fondement de l’article 1792 du code civil. Or, la mesure sollicitée est de nature à vérifier les travaux de construction ou de réparation intervenus pouvant être en lien avec les désordres allégués. Dès lors, l’action au fond engagée sur le fondement de la garantie décennale de la SCI Les 2 Z n’apparaît pas non plus manifestement vouée à l’échec.

Au vu de ces éléments, l’EPF Doubs BFC justifie d’un motif légitime de voir ordonner une mesure d’expertise.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande d’expertise, sur le fondement des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, aux frais avancés du demandeur et avec la mission retenue au dispostif.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI Les 2 Z, défenderesse à une mesure d’expertise judiciaire, ne peut être considérée comme partie perdante. Les dépens seront en conséquence provisoirement laissés à la charge de L’EPF Doubs BFC qui est à l’origine de la demande d’expertise.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Dans la mesure où il est fait droit à sa demande d’expertise, il n’y a pas lieu de condamner l’EPF Doubs BFC au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la SCI Les 2 Z est déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Vu l’article 145 du code de procédure civile ;

Ordonnons une expertise confiée à :

M. [K] [O]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Mèl : [Courriel 11]

inscrit sur la liste des experts dressée par la cour d’appel de [Localité 12], avec mission de :

1. Convoquer les parties ;

2. Se rendre sur les lieux : [Adresse 4] ;

3. Entendre les parties en leurs explications et se faire remettre tous les documents et pièces qu’il jugera nécessaires pour assumer sa mission : documents contractuels et techniques, polices d’assurance ;

4. S’entourer de tous renseignements, à charge d’en indiquer la source, en entendant toute personne en qualité de sachant, à charge de reproduire ses dires et son identité, et en demandant s’il y a lieu l’avis de tout spécialiste de son choix ;

5. Établir un historique succinct du litige ;

6. Vérifier l’existence des désordres, malfaçons, non conformités et manquements aux règles de l’art allégués dans l’assignation et produire des photographies des désordres ;

7. Indiquer, pour chacun des désordres, la nature, la cause et l’origine du désordre, et notamment s’il s’agit d’une non-conformité aux documents contractuels, d’un défaut de conception ou d’exécution , d’un manquement aux règles de l’art , d’un manquement aux prescriptions d’utilisation des matériaux ou éléments d’ouvrage, ou encore d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation de l’ouvrage ;

8. Donner tous éléments techniques permettant de déterminer la date d’apparition de chaque désordre et de dire s’ils étaient existants et apparents au moment de la vente de l’immeuble le 9 décembre 2022 ;

9. Donner tous éléments techniques permettant de déterminer la nature et la date des travaux effectués sur la structure ;

10. Dire si les désordres sont de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination ou à porter atteinte à sa solidité ;

11. Décrire les travaux éventuellement nécessaires à la réfection, préciser leur durée et chiffrer, le cas échéant, le coût de la remise en état ;

12. Indiquer s’il y a des travaux urgents à réaliser, soit pour empêcher l’aggravation des désordres, soit pour prévenir les dommages aux personnes et aux biens. Le cas échéant, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire ;

13. Indiquer à l’issue de la première réunion d’expertise les mises en cause qui pourraient s’avérer nécessaire de façon à ce que toutes les parties susceptibles d’être concernées par les points objets de la mesure d’expertise soient attraites en la cause ;

14. Fournir tous les renseignements et éléments techniques propres à permettre à la juridiction saisie de déterminer la responsabilité encourue ainsi que la nature et le quantum des préjudices subis par le demandeur ;

Disons que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ;

Disons que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires et écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

Disons toutefois que lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui lui auraient été faites après l’expiration de ce délai à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en est fait rapport au juge (article 276 alinéa 2 du code de procédure civile) ;

Fixons la provision à la somme de 4 000 € concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par l’EPF Doubs BFC à la régie du tribunal au plus tard le 30 avril 2025 ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire avant le 30 octobre 2025, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Déboutons la SCI Les 2 Z de sa demande prise sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons provisoirement l’EPF Doubs BFC aux dépens.

Le Greffier Le Président