Minute n°

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

RG n° N° RG 25/00269 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-I4GL

Mme [W] [J] veuve [A]

C/

M. [R] [K]

JUGEMENT DU 21 Novembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

DEMANDEUR :

Mme [W] [J] veuve [A], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sandrine OLIVEIRA, avocat au barreau de DIJON

assignation en date du 18 Juillet 2025

DEFENDEUR :

M. [R] [K], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Stéphane LARCAT

Greffier : Géraldine BAZEROLLE

DEBATS :

Audience publique du : 22 Septembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire, premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2025

Copies délivrées aux parties

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

le :

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat du 28 décembre 2024, Madame [W] [J] veuve [A], par l’intermédiaire de son mandataire, CENTURY 21, a donné à bail, à Monsieur [R] [K], un logement situé [Adresse 1].

Dès son entrée dans les lieux, une grande partie du voisinage a déploré la présence de nombreux chiens dans le logement, occasionnant des nuisances, et s’en est plaint au Syndic.

Selon courrier du 21 janvier 2025, CENTURY 21, Syndic de copropriété, rappelait au locataire les termes du règlement intérieur, notamment l’obligation de tenir ses chiens en laisse.

Ce courrier est demeuré sans effet.

Selon nouveau courrier, du 10 mars 2025, le Syndic mettait en demeure [R] [K] de cesser les nuisances sonores, et les troubles liés aux allées et venues de personnes extérieures.

Cette mise en demeure restait également sans effet.

Dans un dernier courrier, tout aussi vain, la protection juridique de CENTURY 21, es qualité de mandataire en gestion locative, tentait également de demander à [R] [K] de cesser les troubles dont il était à l’origine (nuisances olfactives, sonores…).

En l’absence de réaction de [R] [K], par assignation du 18 juillet 2025, [W] [J] veuve [A] sollicite du Tribunal qu’il:

— prononce la résiliation du bail d’habitation portant sur l’appartement de type 3 situé [Adresse 1], au sein de la copropriété dénommée « [Adresse 4] », régularisé entre les parties le 28 décembre 2024,

— ordonne l’expulsion de [R] [K] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— fixe à la somme de 798,00 € par mois le montant de l’indemnité d’occupation due par [R] [K] à [W] [J] veuve [A] à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamne [R] [K] à payer ladite indemnité d’occupation, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

Elle sollicite également la somme de 1.600,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre la condamnation du défendeur aux dépens.

L’affaire était examinée au fond à l’audience du 22 septembre 2025, les parties sont présentes ou représentées.

Le représentant de [W] [J] veuve [A] confirme ses demandes telles que dans l’assignation, notamment la demande de résiliation du contrat de bail pour troubles anormaux du voisinage.

Il explique que [R] [K] possède actuellement 6 chiens, mais qu’il a pu en héberger jusqu’à 12, dans le cadre d’une activité de vente d’animaux.

Il précise que les nuisances sont nombreuses, le chiens n’étant pas tenus en laisse, et certains pouvant être agressifs..

Il ajoute que [R] [K] peut être menaçant, voire violent, lorsque des remarques lui sont faites, tel qu’il en ressort d’une plainte déposée par un locataire.

Enfin, dépose ses pièces et renvoie à son assignation pour le surplus.

[R] [K] sollicite le rejet des demandes et déclare vouloir rester dans le logement.

Il reconnaît la présence régulière de 6 chiens, mais conteste en faire l’élevage.

Il précise que leur nombre peut augmenter lorsqu’il y a une portée, ce qui a été le cas lorsqu’il a gardé 4 chiots d’une portée de 8.

Il soutient que ses chiens sont éduqués et qu’ils n’ont pas besoin d’être tenus en laisse.

Il ajoute également que des agents de la SPA sont venus à son domicile et ont constatés que les chiens n’étaient pas maltraités.

Enfin, il produit des courriers de voisins attestant qu’ils ne sont pas dérangés par les chiens.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement sera qualifié de contradictoire en raison de la présence ou représentation des parties.

Sur la résiliation du bail et la demande d’expulsion

L’article 7 de la Loi n°89-462 du 10 juillet 1989 dispose que « Le locataire est obligé : …

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’absten1r de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords

de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et

venir ; … ».

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Les articles 1193 et suivants rappellent quant à eux la force obligatoire des contrats.

L’article 1217 du Code civil rappelle, quant à lui, qu’en cas d”inexécution ou mauvaise exécution du contrat, la partie qui y a intérêt peut saisir le Juge aux fins de résiliation du contrat.

Enfin, l’article 1729 du Code Civil dispose que « Si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».

En l’espèce, [W] [J] veuve [A] soutient que [R] [K], qui a été choisi pour son compte par CENTURY 21, es-qualité de mandataire en gestion locative, ne respecterait ni le règlement de copropriété, ni les clauses particulières de son contrat de bail.

En effet, il ressort des pièces produites en procédures et notamment des attestations, plaintes, main courantes, courriers, mises en demeures que depuis son entrée dans le logement situé [Adresse 1], [R] [K] est à l’origine de troubles du voisinage et de violences à l’encontre d’autres occupants de l’immeuble.

Il apparaît qu’initialement, les autres résidents lui reprochaient de ne pas tenir en laisse dans les parties communes ses nombreux chiens (de grande taille), de sorte que chaque rencontre avec ces ces derniers étaient une épreuve, puisqu’il ne se sentaient plus en sécurité.

C’est d’ailleurs dans ces conditions que [W] [J] veuve [A] (via son fils [Y] [A]) a appris que [R] [K] vivait avec cinq gros Husky, un chien noir de type Molosse ou Doberman, et trois chats dans cet appartement de 64 m2 de haut standing, aux abords des allées du parc.

[W] [J] veuve [A] soutient que cette information lui avait été cachée lorsque son mandataire a signé le contrat de location pour son compte.

Les diverses pièces produites en procédure, démontrent indéniablement l’existence et la persistance des ces trouble, bien qu’ils soient contestés par le défendeur.

Ainsi, un premier courrier a été adressé à [R] [K] par CENTURY 21 le 21 janvier 2025.

Par courriel du 27 janvier 2025, Monsieur [O] et Madame [Z] (voisins proches du logement occupé par [R] [K]) ont informé [W] [J] veuve [A] (via son fils [Y] [A]) du comportement adopté par son locataire depuis son entrée dans les lieux et des troubles qu’ils subissaient alors, à savoir :

— Chiens de grosse taille non tenus en laisse,

— Non-respect des communs (salissures),

— Agressivité des animaux et de leur maître.

Par courriel du 28 janvier 2025, [W] [J] veuve [A] (via son fils [Y] [A]) en a immédiatement informé son mandataire, regrettant au passage de ne pas avoir été informée de nature de l’occupation de son bien.

Le 29 janvier 2025, une main courante a été déposée par Madame [F] [U] à l’encontre de [R] [K], celle-ci n’ayant pas osé un dépôt de plainte par crainte de représailles de la part de son voisin.

Le 12 février 2025, une plainte a été déposée par Monsieur [H] [I], également occupant de l’immeuble, aux termes de laquelle il est fait état de troubles anormaux du voisinage et de violences verbales et physiques à son encontre.

[H] [I] y indique en effet que [R] [K] vit désormais dans l’appartement des Consorts [A], situé dans le même immeuble que le sien, avec six chiens de très grande taille, et qu’il l’a interpellé concernant ses animaux en indiquant :

— Qu’ils laissaient des poils partout dans les parties communes,

— Qu’ils hurlaient à toute heure,

— Qu’ils laissaient des odeurs nauséabondes dans les communs.

Il explique dans sa plainte qu’en réponse à ses remarques il s’est vu « poussé violemment» alors qu’il portait des sacs de course, afin de le faire tomber en arrière.

Les propriétaires de l’immeuble, fatigués de la situation après seulement deux mois de présence de [R] [K] et craignant le départ de leurs propres locataires, se sont rapprochés du Conseil syndical, lequel a adressé une LRAR à [W] [J] veuve [A] (via son fils [Y] [A]), laquelle est versée en procédure, et rédigée en ces termes :

« Bonjour Monsieur,

Pour faire suite à nos récents entretiens téléphoniques, nous tenons à vous rendre compte de

l 'entretien que nous avons eu récemment avec l’ancien bailleur de Monsieur [K].

Les deux appartements successivement occupés par Monsieur [K] sont dans une petite

copropriété de 6 logements avec cours dans laquelle Monsieur [K] laissait ses chiens en

liberté la plupart du temps. Tous les locataires ont fuit…2 appartements occupés par

Monsieur [K] saccagés à tel point que le propriétaire, dégouté, va faire estimer prix et

travaux pour vendre l’immeuble.

Pour ce qui concerne notre copropriété, la fuite des locataires commence : un locataire de

Madame [N] depuis 4 ans et sans problème, a préféré résilier son bail car son

malinois avait peur de la meute quand ils se croisaient sur le parking. L’hémorragie

commence…

Depuis l’arrivée de Monsieur [K], la copropriété est en émoi :

— Concert dans la cage B d’aboiements avec les autres chiens (on a des enregistrements) : Télétravail très perturbé

— ]Ménage du hall plusieurs fois par jour

— Odeurs dans les escaliers et ascenseurs

Il arrive souvent que la nuit les chiens soient seuls et en complète liberté dans la copropriété car il semble que Monsieur soit occupé par des activités nocturnes.

Avec un tel énergumène, la copropriété est très dévalorisée et les locations vont être de plus

en plus difficiles à trouver.

Si vous pensez recevoir les loyers en complément de retraite pour votre mère vous risquez

d 'avoir des surprises en effet, (infos données par le précédent bailleur) le petit malin peut ne

pas payer mais se met à jour juste avant la fin des trois mois pour que l 'assurance loyer

impayé ne lance pas la procédure d 'expulsion Comment fait-il avec le salaire d’un fast

food ?)

Nous ne comprenons pas comment Century 21 et Madame [C] ont pu commettre une

telle faute professionnelle car ce monsieur et sa meute sont connus sur [Localité 3], même de la

Police !!!!

Nous avons organisé un rendez-vous avec la directrice de Century 21 le 29 janvier dernier.

A part de belles promesses sur des courriers recommandés à Monsieur [K], rien n’est

ressorti de positif de ce rendez-vous.

Il s 'avère aujourd’hui que seul le propriétaire peut engager une procédure d 'expulsion à

l’encontre de son locataire.

A cet effet, nous ne manquerons pas de vous signaler tout problème constaté sur la

copropriété occasionné par Monsieur [K].

Bien cordialement.

Le conseil syndical ».

Le 25 février 2025, une réunion s’est tenue entre le Conseil syndical et la directrice de l’agence CENTURY 21, es-qualité de syndic de copropriété, concernant les difficultés rencontrées par les occupants de l’immeuble avec [R] [K], en vain.

Suite à cette réunion, en l’absence de réaction du Syndic, le Conseil syndical s’est senti dans l’obligation d’adresser au syndic de copropriété une LRAR en date du 3 mars 2025.

Aux termes de cette lettre, le Conseil syndical a rappelé les différentes altercations déjà intervenues (dont violences physiques et verbales), l’état lamentable des communs depuis l’arrivée de [R] [K], mais également le fait que celui-ci s’adonnait à un « élevage clandestin de chiens » dans son appartement: sa chienne venait en effet de mettre bas six chiots qu’il proposait non vaccinés à la vente sur « Le boncoin » pour 400,00 € l’unité.

Ces naissances portaient donc le nombre de chiens dans l’appartement à douze (6 chiots + 5

husky + 1 gros chien noir de type Molosse ou Dobermann), outre trois chats.

Les courriers et plaintes se sont succédés sans qu’aucun changement n’intervienne, et la situation perdure toujours.

[R] [K] qui ne conteste pas la présence des nombreux chiens, ni le fait qu’ils ne soient pas tenus en laisse, produit des attestations, non conformes, dans lesquelles des personnes déclarent ne pas être importunées par le contexte.

Sans qu’il ne soit besoin d’examiner plus avant les pièces produites par le demandeur, il est indiscutable que la présence de tels chiens, en si grand nombre, dans un logement collectif de 64m2 est difficilement concevable.

Si les chiens ne semblent ni maltraités, ni malheureux eu égard à la visite de professionnels de la SPA tel que déclaré par le défendeur, il n’en est pas de même pour les différents propriétaires et locataires.

En l’espèce, il est difficilement contestable que [R] [K] ne satisfait pas à son obligation légale d’usage paisible des locaux loués, et de s 'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans les mêmes ensembles immobiliers, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir.

La présence de 6 à 8 chiens de grande taille, hurlant à toute heure du jour comme de la nuit, et vagabondant sans laisse dans toute la copropriété, tel qu’il en ressort des différents témoignages, n’est bien évidemment pas de nature à assurer la tranquillité et la sécurité des autres résidents.

Les déjections et autres dégradations constatées par les autres résidents de l’immeuble depuis l’arrivée de [R] [K] dans la copropriété, sont également de nature à porter atteinte à la liberté d’aller et de venir de chacun.

En outre, il est possible de relever à l’examen du contrat de bail que celui-ci prévoit expressément en son paragraphe 10 intitulé « autres conditions particulières » que :

« Outre les obligations mentionnées dans la notice en annexe, le locataire est obligé… d’éviter tout bruit de nature à gêner les autres habitants de l’immeuble. Il ne devra conserver dans les lieux loués aucun animal bruyant, malpropre ou malodorant, susceptible de causer des dégradations ou une gêne aux autres occupants de l 'immeuble Le locataire ne pourra en outre détenir de chien de 1ere catégorie dans le logement ».

Manifestement, [R] [K] ne respecte pas ces conditions particulières, auxquelles il a pourtant adhéré en signant le bail.

[R] [K] est donc manifestement à l’origine de troubles graves à la tranquillité et à la sécurité des autres résidents, justifiant que soit prononcée la résiliation de son bail.

Sur les indemnités d’occupation

[R] [K] est donc occupant occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, soit le 21 novembre 2025 (date du délibéré),

Il convient, en conséquence, de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, soit 798,00 €, à compter du 21 novembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

[W] [J] veuve [A] sollicite la somme de 1.600,00 €, l’équité commande de lui accorder une indemnité, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, pour une somme de 800,00 € à laquelle sera condamné [R] [K].

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, [R] [K], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Aux termes de l’article 514 du Code de Procédure Civile modifié par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 – art.3 « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement »;

Il sera fait rappel de ce dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection , statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort.

DECLARE les demandes de Madame [W] [J] veuve [A] recevables ;

PRONONCE la résiliation du bail liant les parties, pour motif légitime (défaut de jouissance paisible), à compter du 21 novembre 2025 ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [K] d’avoir libéré l’appartement de type 3 situé [Adresse 1], au sein de la copropriété dénommée « [Adresse 4] », régularisé entre les parties le 28 décembre 2024, dans les délais prévus par les articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [R] [K] à Madame [W] [J] veuve [A] à une somme égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi normalement, soit 798,00 €(SEPT CENT QUATRE VINGT DIX HUIT EUROS) , à compter du 21 novembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux et CONDAMNE Monsieur [R] [K] à payer à Madame [W] [J] veuve [A] cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges,

CONDAMNE Monsieur [R] [K], à payer à [W] [J] veuve [A] la somme globale de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [R] [K] aux dépens de l’instance ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 21 novembre 2025 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Stéphane LARCAT, vice-président, et par Madame Géraldine BAZEROLLE, greffier.

Le greffier, Le vice- président,