TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

AFFAIRE : N° RG 25/01093 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DSNO

JUGEMENT

Rendu le 3 février 2026

AFFAIRE :

[K] [G]

C/

[R] [N]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Véronique FONTAN, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

Madame [K] [G]

[Adresse 1]

[Localité 2]

comparante en personne

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [R] [N]

[Adresse 4]

[Localité 3]

comparant en personne

Le 3 février 2026

1 FEX + 1 CCC Mme [G]

1 CCC Mr [N]

Rappel des faits et de la procedure

Le 1er octobre 2024, Madame [K] [G] a donné à bail à Monsieur [R] [N] un local à usage d’habitation sis [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 370 euros, outre 10 euros pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Des loyers étant demeurés impayés, le 21 mai 2025, la bailleresse a fait signifier à Monsieur [R] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte du 25 juillet 2025, Madame [K] [G] a fait assigner Monsieur [R] [N] sur le fondement des articles 1741 et 1184 du code civil devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan à l’audience du 02 décembre 2025 aux fins de :

— prononcer que le bail se trouve résilié suite au délai de 6 semaines écoulé depuis le commandement de payer,

— ordonner l’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— l’autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur,

— condamner le défendeur au paiement des sommes de :

2 590 euros en principal au titre des loyers impayés, outre les intérêts de droit en la matière, l’indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant du loyer et des charges actuels, indexée comme le loyer, avec intérêts de droit, et jusqu’à complet départ, 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux frais et dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer. Elle a également sollicité le maintien de l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience du 02 décembre 2025, Madame [K] [G], présente et non assistée, a sollicité l’entier bénéfice de son exploit introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative au jour de l’audience à 3 262,76 euros. Elle a confirmé que Monsieur [N] avait réglé la somme de 370 euros le 29 novembre 2025. Elle s’est enfin opposée aux délais de paiement de la dette locative, telle que sollicités par le défendeur.

A cette même audience, Monsieur [R] [N], présent et non assisté, n’a contesté ni le principe, ni le montant de la dette locative, sauf à préciser avoir réglé le 29 novembre 2025 la somme de 370 euros. Il a sollicité l’octroi de délais de paiement à hauteur de 70 euros mensuels, en sus du loyer courant, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe préalablement à l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 03 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Le 22 mai 2025, Madame [K] [G], a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans les LANDES (CCAPEX) en lui dénonçant le commandement de payer par voie électronique, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la Loi de 1989. Il est précisé que le bailleur étant une personne physique, cette saisine n’est pas prescrite par les textes à titre de recevabilité de l’action.

Le 28 juillet 2025, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des LANDES, par voie électronique avec avis de réception électronique. Cette notification est intervenue six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, d’application immédiate.

L’action est ainsi recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, d’application immédiate, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la Loi de 1989 dans sa version antérieure prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et indiquant un délai de régularisation de six semaines a été signifié le 21 mai 2025 pour la somme en principal de 1 850 euros.

Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévue par l’article 24 al 1er et 1° de la loi du 6 juillet 1989 n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 22 juillet 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Madame [K] [G] produit un décompte arrêté au 02 décembre 2025 faisant apparaître un solde de dette locative de 3 130 euros (arrêté à l’avis d’échéance de décembre 2025 inclus, cette somme étant expurgée des frais de commandement pris en compte au titre des dépens). Cette dette n’est pas contestée par le défendeur, sauf à préciser que les parties s’accordent pour indiquer qu’une somme de 370 euros a été réglée le 30 novembre 2025.

Monsieur [R] [N] sera, par conséquent, condamnée à payer à la bailleresse la somme de 3 130 euros – 370 euros, soit 2 760 euros, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2025, date du commandement de payer sur la somme de 1 850 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [R] [N] sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 70 euros par mois, en sus du paiement du loyer et charges courants. Madame [K] [G] s’oppose à cette demande.

Il résulte du décompte actualisé au 02 décembre 2025 et des déclarations des parties à l’audience que Monsieur [R] [N] a repris le paiement intégral du loyer et des charges courants au jour de l’audience.

Par ailleurs, il s’évince du diagnostic social et financier, dont les termes ont été repris à l’audience, que le locataire perçoit des ressources dans le cadre d’un contrat de travail à durée indéterminé, à hauteur de 1 950 euros.

La proposition faite par le locataire ne permet pas d’envisager la régularisation de l’arriéré locatif sur la durée maximale de 36 mois prévue par les textes. Par ailleurs, sous réserve qu’il soit en capacité de prioriser ses choix budgétaires, ses ressources stables lui permettent de régler un arriéré plus important.

Il s’ensuit que, les conditions légales étant réunies, Monsieur [R] [N] sera autorisée à se libérer de sa dette, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif de la décision, selon des mensualités de 100 euros, en sus du paiement du loyer et charges courants.

Conformément à la demande du locataire, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, il convient de prévoir que tout défaut de paiement d’une échéance de loyer et charges courants d’une part, de non-respect des délais de paiement d’autre part, justifiera la poursuite par la bailleresse de la procédure d’expulsion, et la condamnation de Monsieur [R] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation à un montant égal au dernier loyer indexé et charges contractuellement prévus, somme qui sera due en cas de non-respect du paiement des loyers et de la reprise des effets de la clause résolutoire, et dont il conviendra de déduire le cas échéant le montant de l’aide au logement versée au bailleur.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 21 mai 2025 et les frais d’assignation du 25 juillet 2025.

Madame [K] [G] ne justifie pas avoir exposé de frais irrépétibles. Elle sera dès lors déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux articles 489, 514 et 515 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Aucune considération ne conduit à écarter ce principe.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection statuant, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er octobre 2024 entre Madame [K] [G] d’une part et Monsieur [R] [N] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 22 juillet 2025,

CONDAMNE Monsieur [R] [N] à verser à Madame [K] [G] la somme de 2 760 euros (arrêtée à l’échéance de décembre 2025 incluse, sous réserve du règlement effectif de la somme de 370 euros le 30 novembre 2025), à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2025, date du commandement de payer sur la somme de 1 850 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Monsieur [R] [N] à s’acquitter de cette somme, en plus du loyer et des charges courantes, par mensualités de 100 euros chacune, la dernière devant solder la dette principale et intérêts sur une durée maximale de 36 mois,

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que, si les délais sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour toute mensualité (due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré) restée impayée plus de sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

La clause résolutoire retrouvera son plein effet, Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,l’expulsion de Monsieur [R] [N] sera ordonnée, à défaut pour elle d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Une indemnité mensuelle d’occupation (égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, dont il conviendra le cas échéant de déduire le montant de l’aide au logement versée au bailleur) devra être payée par Monsieur [R] [N] à Madame [K] [G], jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Monsieur [R] [N] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 21 mai 2025 et les frais d’assignation du 25 juillet 2025,

DEBOUTE Madame [K] [G] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris, et DIT n’y avoir lieu à écarter le principe de l’exécution provisoire.

Le greffier Le juge