TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

Affaire : S.C.I. BBIP

c/

Société SCCV DE L’ARSENAL

S.A. CABINET BACQUE (Partie intervenante)

N° RG 25/00105 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IV4D

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

M^e Nathalie DROUHOT – 65Me Alain RIGAUDIERE – 102Me Adrien UBERSCHLAG – 78

ORDONNANCE DU : 03 SEPTEMBRE 2025

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie Poux, présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette Arienta, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

S.C.I. BBIP

[Adresse 11]

[Localité 6]

représentée par M^e Alain Rigaudiere, demeurant Avocat – [Adresse 8], avocat au barreau de Dijon, plaidant

DEFENDRESSE :

Société SCCV DE L’ARSENAL

[Adresse 10]

[Localité 5]

représentée par M^e Nathalie Drouhot, demeurant [Adresse 9], avocat au barreau de Dijon, plaidant

PARTIE INTERVENANTE :

S.A. CABINET BACQUE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Adrien Uberschlag, demeurant [Adresse 7], avocat au barreau de Dijon, plaidant

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 2 juillet 2025 et mise en délibéré au 27 août 2025, puis prorogé au 3 septembre 2025 où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 28 septembre 2021, la SCI BBIP a acquis auprès de la SCCV de l’Arsenal un ensemble immobilier comprenant une maison à usage d’habitation, des dépendances et un terrain, situé [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2025, la SCI BBIP a assigné la SCCV de l’Arsenal en référé devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, ordonner une mesure d’expertise, lui donner acte de ce qu’elle offre de consigner telle provision qu’il plaira au titre des frais et honoraires de l’expert et statuer ce que de droit sur les dépens.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mai 2025, la SCCV de l’Arsenal a assigné la SA Cabinet Bacque en référé devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir, au visa des articles 145 et 331 du code de procédure civile :

— ordonner la jonction de son assignation avec celle initiée par la SCI BBIP sous le n° RG 25/00105 ;

— tous droits et moyens des parties réservés, déclarer commune et opposable à la SA Cabinet Bacque l’ordonnance à intervenir ;

— réserver les dépens.

Les deux assignations ont fait l’objet d’une jonction sous le n° RG 25/00105.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI BBIP a maintenu ses demandes initiales et a exposé que :

l’acte de vente de l’immeuble stipulait que le vendeur entendait déclarer que le bien était raccordé à un réseau d’assainissement des eaux usées et ce sans souffrir d’anomalie ou poser de difficulté particulière ;un courrier de la société Odivea précisant que le bâtiment était raccordé au réseau d’assainissement unitaire était annexé au contrat ;

cependant, à la suite d’une fuite de canalisation survenue le 21 avril 2023, il s’est avéré que l’immeuble principal était raccordé à des fosses septiques posant un problème de fonctionnement majeur et étant raccordées à un réseau d’assainissement privé ;

ces désordres ont été confirmés, après intervention, par la société Odivea ;

la responsabilité contractuelle de la SCCV de l’Arsenal est susceptible d’être engagée. Celle-ci ne saurait lui opposer la qualité de ses associés dans la mesure où une action pour défaut de délivrance conforme est envisagée au fond. De plus, ces associés ne sont aucunement des professionnels du bâtiment ;

la SCCV de l’Arsenal ne saurait non plus se prévaloir d’une clause de non-garantie de conformité de l’installation aux normes puisqu’il s’agit seulement ici d’apprécier la conformité du bien vendu aux stipulations contractuelles. Or, la défenderesse a affirmé à tort que l’installation litigieuse était raccordée au réseau d’assainissement public.

En conséquence, la SCI BBIP estime être bien fondée à solliciter une mesure d’expertise et a maintenu sa demande à l’audience du 2 juillet 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCCV de l’Arsenal demande au juge des référés de :

— ordonner la jonction de la procédure RG 25/00246 avec celle initiée par la SCI BBIP sous le RG 25/00105 ;

— tous droits et moyens des parties réservés, déclarer commune et opposable à la SA Cabinet Bacque l’ordonnance de référé à intervenir ;

— dire et juger la demande de la SCI BBIP irrecevable et mal fondée ;

Par conséquent, la rejeter ;

— débouter la SCI BBIP et le Cabinet Bacque de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner la SCI BBIP à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la même aux entiers dépens.

La SCCV de L’Arsenal fait valoir que :

les associés de la SCI BBIP sont des notaires particulièrement au fait des implications résultant d’une opération immobilière ;

l’acte de vente stipule clairement que le vendeur n’ayant pas effectué de contrôle via le service public compétent, il ne saurait garantir la conformité de l’installation aux normes actuellement en vigueur mais qu’à sa connaissance l’installation serait raccordée à la partie publique ;

ainsi, l’acquéreur de l’immeuble se trouvait parfaitement avisé de la situation au moment de son achat ;

la lettre d’Odivea en date du 7 juillet 2021 précise clairement ne pas valoir certificat de conformité d’assainissement ;

le contrat de vente stipulait en outre une clause exclusive de garantie des vices apparents et cachés. Elle ne saurait donc être tenue responsable des éventuels désordres assimilés à des vices cachés ;

en réponse aux conclusions adverses, il doit être rappelé que l’acte de vente ne contenait aucune garantie de conformité de l’installation au réseau collectif ;

la mise en cause du Cabinet Bacque est justifiée dans la mesure où celui-ci lui a initialement vendu l’immeuble en lui déclarant que l’immeuble était raccordé au réseau public d’assainissement collectif.

La SA Cabinet Bacque demande au juge des référés de :

— débouter la SCCV de l’Arsenal de ses fins et prétentions ;

— dire n’y avoir lieu à référé ;

— condamner la SCCV de l’Arsenal à lui verser la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux dépens ;

Subsidiairement,

— lui donner acte de ce que, sous toutes réserves de responsabilités, elle participera aux opérations d’expertise ;

— réserver les dépens.

La SA Cabinet Bacque soutient que :

elle se joint à l’argumentation de la SCCV de l’Arsenal sur le fait que l’acquéreur était informé de l’absence de contrôle de l’installation litigieuse au moment de la vente ;

dès lors, si la demande de la SCI BBIP devait être rejetée, sa propre mise en cause devrait également l’être ;

en tout état de cause, elle n’a jamais rencontré de problème d’assainissement lorsqu’elle était encore propriétaire du bien litigieux. De plus, la SCCV de l’Arsenal a acquis le bien en 2020 dans l’optique de le démolir et de reconstruire un immeuble collectif. Dès lors, la question de l’assainissement était sans emport puisqu’il était destiné à être entièrement revu.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes d’expertise et de mise en cause de la SA Cabinet Bacque :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Le demandeur à la mesure d’instruction, s’il n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

La SCI BBIP verse notamment aux débats :

— acte notarié du 28 septembre 2021,

— courrier Odivea du 7 juillet 2021,

— attestation de non-conformité Odivea du 18 janvier 2024.

Il résulte de l’attestation de non-conformité du 18 janvier 2024 que les eaux usées de l’immeuble sont déversées dans trois fosses septiques dont l’une n’est pas raccordée au réseau d’assainissement unitaire.

L’acte notarié du 28 septembre 2021 mentionne que : « Le VENDEUR déclare que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L 1331-1 du code de la santé publique ainsi confirmé par un courrier annexé ».

Dans ce courrier annexé du 7 juillet 2021, Odivea qui précise que cet écrit ne vaut pas certificat de conformité assainissement, mentionne que les bâtiments situés à cette adresse sont raccordés au réseau d’assainissement unitaire.

Il est également mentionné dans l’acte que : « Le VENDEUR atteste qu’aucun contrôle n’a été effectué par le service public compétent, qu’il n’a reçu de ce dernier aucune mise en demeure, qu’il ne peut donc garantir la conformité de l’installation aux normes actuellement en vigueur » et que « L’ACQUEREUR déclare avoir été informé de la possibilité de faire établir un diagnostic de l’installation et ne pas vouloir en faire une condition suspensive des présentes ».

Il est enfin indiqué que : « Le VENDEUR informe l’ACQUEREUR qu’ à sa connaissance, les ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique ne présentent pas d’anomalie ni aucune difficulté particulière d’utilisation ».

La SCI BBIP sollicite la désignation d’un expert, considérant qu’elle pourrait engager la responsabilité contractuelle de son vendeur pour la non-conformité du bien immobilier dès lors que le vendeur a déclaré que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif.

Il en résulte qu’il ne peut être considéré que toute action au fond de la SCI BBPI serait manifestement vouée à l’échec, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, et le cas échéant sur le fondement de la garantie des vices cachés, en dépit de la clause d’exclusion figurant à l’acte l’exonération de garantie pour les vices cachés ne s’appliquant pas s’il venait à être prouvé que les vices cachés étaient connus du vendeur.

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur le fond mais de vérifier si une action au fond à l’encontre du vendeur serait de toute évidence vouée à l’échec, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, la qualité de notaires des associés de la SCI ne permettant nullement de considérer que la SCI ne pourrait se prévaloir de la responsabilité contractuelle du vendeur, voir de la garantie des vices cachés.

Au vu de ces éléments, la SCI BBIP justifie d’un motif légitime de voir ordonner une mesure d’expertise.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande d’expertise, sur le fondement des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, aux frais avancés de la société demanderesse et avec la mission retenue au dispositif.

Le juge des référés peut sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, déclarer commune à une autre partie une mesure d’instruction qu’il ordonne en référé. Pour ce faire, il est alors nécessaire, et suffisant, conformément aux conditions posées par ce texte, qu’il existe un motif légitime de rendre l’expertise commune à d’autres parties que celles initialement visées.

La SCCV de L’Arsenal a demandé au juge des référés, pour le cas où il ferait droit à la demande d’expertise de la SCI BBIP de déclarer cette expertise commune et opposable à la SA Cabinet Bacque en faisant valoir que son vendeur la SA Cabinet Bacque a déclaré, dans l’acte notarié de vente du bien immobilier en question du 16 juillet 2020, que l’immeuble est situé dans une zone équipée d’un réseau d’assainissement collectif, sans toutefois pouvoir, d’une part préciser si ce raccordement est effectué de manière directe ou indirecte, ni d’autre part garantir la conformité de l’installation aux normes actuellement en vigueur, en l’absence de contrôle préalable à la signature des présentes.

Ainsi selon les mêmes motifs, le juge des référés ne saurait considérer que toute action engagée au fond par la SCCV de l’Arsenal serait de toute évidence vouée à l’échec ; il convient dès lors de rendre commune et opposable à la SA Cabinet Bacque la présente ordonnance de désignation d’un expert.

Sur les dépens et frais irrépétibles de l’instance :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCCV de l’Arsenal et la SA Cabinet Bacque, défendeurs à une mesure d’expertise judiciaire, ne peuvent être considérés comme parties perdantes. Les dépens seront en conséquence provisoirement laissés à la charge de la SCI BBIP qui est à l’origine de la demande d’expertise.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCCV de l’Arsenal et la SA Cabinet Bacque seront déboutés de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de la SCI BBIP dès lors qu’il est fait droit à la demande d’expertise de cette dernière ainsi qu’à la demande de mise en cause de la SA Cabinet Bacque.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Vu l’article 145 du code de procédure civile ;

Ordonnons une expertise confiée à :

Mme [O] [T] [V]

[Adresse 13]

[Localité 12]

Mail: [Courriel 14]

expert inscrit sur la liste des experts dressée par la cour d’appel de Dijon, avec mission de :

1. Convoquer les parties ;

2. Se rendre sur place : [Adresse 3] ;

3. Entendre les parties en leur explication et se faire remettre tous les documents et pièces qu’il jugera nécessaires pour assumer sa mission ;

4. S’entourer de tous renseignements, à charge d’en indiquer la source, en entendant toute personne en qualité de sachant, à charge de reproduire ses dires et son identité, et en demandant s’il y a lieu l’avis de tout spécialiste de son choix ;

5. Examiner et décrire l’installation d’évacuation des eaux pluviales et l’installation d’évacuation des eaux usées ;

6. Dire s’il existe des anomalies et dysfonctionnements , le cas échéant dire la nature, la cause et l’origine de ces dysfonctionnements en produisant, dans toute la mesure du possible, des photographies ;

7. Pour chacun d’eux, donner son avis technique sur le point de savoir préciser s’il provient d’une non-conformité aux documents contractuels et/ou aux prescriptions légales et réglementaires ou encore dans l’entretien et l’exploitation des ouvrages ;

8. Pour chacun d’eux, préconiser les solutions techniques à mettre en œuvre pour y remédier et les travaux nécessaires à la remise en état de l’immeuble ;

9. Indiquer quels sont les désordres pour lesquels aucune solution technique n’est envisageable et fournir tout élément de nature à permettre à la juridiction de se prononcer sur les préjudices subis ;

10. Fournir tous les renseignements et éléments techniques propres à permettre à la juridiction saisie de déterminer la responsabilité encourue ainsi que la nature et le quantum des préjudices subis par la demanderesse ;

Disons que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ;

Disons que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires et écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

Disons toutefois que lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui lui auraient été faites après l’expiration de ce délai à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en est fait rapport au juge (article 276 alinéa 2 du code de procédure civile) ;

Fixons la provision à la somme de 4 000 € concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par la SCI BBIP à la régie du tribunal au plus tard le 10 octobre 2025 ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire avant le 28 février 2026 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Déclarons commune et opposable la présente ordonnance à la SA Cabinet Bacque ;

Déboutons la SCCV de l’Arsenal et la SA Cabinet Bacque de leurs demandes de frais irrépétibles ;

Condamnons provisoirement la SCI BBIP aux dépens.

Le Greffier Le Président