TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 27 Mai 2024

Président : M^me MANACH,

Greffier : M^me SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 25 Mars 2024

GROSSE :

Le 27/05/24

à M^e VIGNERON

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EXPEDITION :

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N° RG 24/01059 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4R4Z

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [E]

né le 18 Septembre 1946 à [Localité 2] (13), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Bernard VIGNERON, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [W] [D], demeurant [Adresse 4]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing-privé du 08 mars 2023, Monsieur [Y] [E] a loué à Madame [W] [D], un local nu à usage d’habitation situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 760 euros et 20 euros au titre des provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer à Madame [W] [D], par acte de commissaire de justice en date du 20 juillet 2023, un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme principale de 2.920,00 euros au titre des loyers et charges impayés, lequel visait la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2023, Monsieur [Y] [E] a fait assigner Madame [W] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de:

déclarer sa demande recevable ;constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;ordonner son expulsion et de tout autre occupant de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;la condamner au paiement de la somme de 4.680,00 euros au titre de la dette locative ;la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à la complète libération des locaux ; la condamner au paiement de la somme de 700,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

A l’audience du 25 mars 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, le bailleur, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 8.580,00 euros, au 11 mars 2024.

Madame [W] [D] n’a pas comparu et n’a pas été représentée bien que citée par acte remis à étude.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 24 octobre 2023, soit deux mois au moins avant l’audience du 25 mars 2024.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, le contrat étant la loi des parties, celui-ci peut prévoir un délai supérieur.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire de plein droit sans aucune formalité judiciaire à défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai de 2 mois est également celui visé par le commandement de payer du 20 juillet 2023.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 20 juillet 2023 rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 20 septembre 2023, conformément aux dispositions précitées.

L’expulsion de Madame [W] [D] sera en conséquence ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Madame [W] [D] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 21 septembre 2023 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, et à défaut de justificatifs, à la somme de 780 euros.

Sur le paiement des loyers et charges impayées

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte actualisé au 11 mars 2024 que Madame [W] [D] reste redevable de la somme de 8.580 euros, terme du mois de mars 2024 inclus.

Il convient donc de condamner Madame [W] [D] à payer à Monsieur [Y] [E] la somme de 8.580 euros au taux légal à compter du 20 juillet 2023 sur la somme de 2.920,00 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Il résulte de l’article 695 du code de procédure civile que :

un procès-verbal de constat d’huissier n’entre pas dans les dépens si l’huissier n’a pas été commis à cet effet par une décision judiciaire ;les actes faits avant d’introduire l’instance sont considérés comme y étant afférents, à la condition qu’ils se situent dans un rapport étroit et nécessaire avec le litige.

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [W] [D] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, Monsieur [Y] [E] étant un bailleur personne physique la dénonciation à la CCAPEX n’était pas un frais nécessaire à la présente instance. Ainsi son coût sera exclu des dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’à dû accomplir Monsieur [Y] [E], Madame [W] [D] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 300 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE l’action de Monsieur [Y] [E] recevable,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 08 mars 2023 entre Monsieur [Y] [E] et Madame [W] [D] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à effet au 20 septembre 2023,

ORDONNE en conséquence à Madame [W] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Madame [W] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Y] [E] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [W] [D] à payer à Monsieur [Y] [E] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 21 septembre 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, et à défaut de justificatifs, à la somme de 780 euros,

CONDAMNE Madame [W] [D] à verser à Monsieur [Y] [E] la somme de 8.580 euros, selon décompte arrêté au 11 mars 2024 incluant la mensualité de mars 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, au taux légal à compter du 20 juillet 2023 sur la somme de 2.920,00 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Madame [W] [D] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture,

CONDAMNE Madame [W] [D] à payer à Monsieur [Y] [E] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE