Minute n° 25/00172

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

RG n° N° RG 25/00063 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IWZ6

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES MARCS D’OR

C/

[W] [U] [L]

JUGEMENT DU 20 Mai 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

Procédures Orales

DEMANDEUR(S) :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES MARCS D’OR REPRESENTE PAR SON SYNDIC [Localité 11] VERNE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Stéphane MAUSSION de la SCP MAUSSION, avocats au barreau de DIJON

assignation en date du 26 Février 2025

DEFENDEUR(S) :

M. [W] [U] [L], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Mme [K] [S], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Christian MOUSSE, Magistrat à titre temporaire

Greffier : Caroline BREDA

DEBATS :

Audience publique du : 24 Mars 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, premier , rendu par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2025

Copies délivrées aux parties

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

le :

FAITS, PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Monsieur [W] [U] [L] et Madame [K] [S] sont propriétaires de biens et droits immobiliers, au sein de l’ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété, dénommé [Adresse 13] [Adresse 3] et [Adresse 9] à [Localité 10] (21).

Monsieur [W] [U] [L] et Madame [K] [S] sont notamment copropriétaires d’un appartement de type 4 (lot 64), d’une cave (lot 227) et d’un parking n° GT28 (lot 835).

Cette copropriété est représentée par le syndicat des copropriétaires immatriculé au registre national des copropriétés sous le numéro AA0-573-808, qui a pour syndic en exercice la société CITYA GESSY VERNE IMMOBILIER.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 26 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12], [Adresse 6] [Adresse 1], [Adresse 3] et [Adresse 9] à DIJON, représenté par la société CITYA GESSY VERNE IMMOBILIER, son syndic, a assigné Monsieur [W] [U] [L] et Madame [K] [S] devant le président du tribunal judiciaire de Dijon, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir :

condamner solidairement Monsieur [W] [U] [L] et Madame [K] [S] à lui verser les sommes suivantes :5.760,11 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété, frais et appels provisionnels sur charges arrêté au 19 février 2025,792,48 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er avril 2025 (2ème trimestre exercice 2025), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 37,50 euros, sauf à parfaire792,48 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er juillet 2025 (3ème trimestre exercice 2025), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 37,50 euros, sauf à parfaire792,48 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er octobre 2025 (4ème trimestre exercice 2025), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 37,50 euros, sauf à parfaire576,01 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier causé par les absences de paiement des charges et appels provisionnels au syndicat des copropriétaires980,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens incluant le coût de la sommation de payer,juger que les condamnations prononcées à hauteur de 5.760,11 euros porteront intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2025 et à compter de la date de signification de l’assignation pour le surplus,rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit.

Il expose que nonobstant trois condamnations précédentes, dont la dernière remonte au 16 juin 2023, un commandement de payer valant saisie-immobilière soldé depuis, deux nouvelles mises en demeure en date des 18 septembre 2024 et 23 décembre 2024, une sommation de payer du 17 janvier 2025, Monsieur [W] [U] [L] et Madame [K] [S] ne règlent toujours pas régulièrement depuis le 1er janvier 2024 leurs charges, ni même leurs appels de fonds travaux pour l’année en cours.

Il précise que les comptes définitifs pour l’exercice 2023, les budgets provisionnels pour les exercices 2024 et 2025 ont été approuvés par l’Assemblée Générale du 14 juin 2024, à laquelle Monsieur [W] [U] [L] et Madame [K] [S] ont été régulièrement convoqués et dont ils se sont vu notifier le procès-verbal.

Il soutient que l’absence répétée de règlement des appels provisionnels et des charges définitives crée pour la collectivité des copropriétaires un préjudice distinct du préjudice lié au retard de paiement, l’ensemble des copropriétaires étant tenu de faire l’avance constante des fonds pour faire face aux dépenses courantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble et qu’elle met en cause le bon équilibre financier de la copropriété, alourdit la gestion syndicale.

Il affirme que l’inexécution répétée et constante est constitutive de mauvaise foi et génère une réparation distincte de l’intérêt moratoire, justifiant l’allocation de dommages et intérêts.

Il rappelle :

qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires au recouvrement d’une créance justifiée et notamment les frais de mise en demeure, relances, prise d’hypothèque.que l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’une rémunération spécifique peut être perçue à l’occasion de prestations particulières définies par décret (en l’espèce, le décret n° 2015-342 qui prévoit les frais de recouvrement au titre des « frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires débiteurs).

Bien que régulièrement assignés le 26 février 2025, par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, Monsieur [W] [U] [L] et Madame [K] [S] ne se sont pas présentés ni fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Les défendeurs ne comparaissant pas, le jugement sera réputé contradictoire du seul fait qu’il est susceptible d’appel, conformément aux dispositions de l’article 474 alinéa 1er du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1) Sur la demande concernant les charges et appels provisionnels :

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Par ailleurs, l’article 19-2 de cette loi, dans sa rédaction issue de la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018, dispose :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire, statuant en la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12], [Adresse 8] [Adresse 3] et [Adresse 9] à [Localité 10] verse aux débats :

le contrat de syndicl’immatriculation au registre national des copropriétésla convocation à l’Assemblée Générale du 14 juin 2024 et son procès-verbal ayant notamment approuvé les comptes de l’exercice 2023 et voté les budgets provisionnels des exercices 2024 et 2025 la sommation de payer du 17 janvier 2025 le décompte des charges dues au 19 février 2025 dont le solde s’élève à 5.760,11 eurosle relevé de propriété des biens immobiliers résultant d’un courrier en date du 25 février 2016 émanant de Maître [Y] [P], notaire à DIJONles mises en demeure des 18 septembre 2024 et 23 décembre 2024 adressées par LRAR à Monsieur [U] [L] et Madame [S]les jugements rendus les 15 mai 2017, 5 juillet 2018 par le tribunal d’instance de DIJON et le 16 juin 2023 par le tribunal judiciaire de DIJON,le commandement de payer valant saisie en date du 16 juillet 2019.

Au vu de ces éléments et par application des textes précités, il convient de faire droit à la demande en paiement de l’arriéré de charges de 5.760,11 euros arrêté au 19 février 2025.

Il convient également de condamner solidairement Monsieur [W] [U] [L] et Madame [K] [S] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

792,48 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er avril 2025 (2ème trimestre exercice 2025), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 37,50 euros, 792,48 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er juillet 2025 (3ème trimestre exercice 2025), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 37,50 euros, 792,48 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er octobre 2025 (4ème trimestre exercice 2025), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 37,50 euros.

Ces montants porteront intérêts au taux légal sur la somme de 5.760,11 euros à compter du 17 janvier 2025, date de la sommation de payer, et à compter du 26 février 2025, date de signification de l’assignation, sur le surplus.

2) Sur la demande à titre de dommages et intérêts :

Selon les dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La récurrence du défaut de paiement de Monsieur [W] [U] [L] et Madame [K] [S], sanctionnée judiciairement à plusieurs reprises pour les mêmes carences, en l’absence de toute difficulté financière invoquée, caractérise leur mauvaise foi. Elle a nécessairement causé un préjudice au syndicat des copropriétaires demandeur, distinct de celui résultant du simple retard, la situation d’impayé pesant sur la trésorerie de la collectivité des copropriétaires.

Il sera dès lors alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 576,01 euros à titre de dommages et intérêts.

3) Sur les frais irrépétibles et dépens :

Les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [W] [U] [L] et Madame [K] [S], qui succombent dans la présente instance, seront condamnés solidairement au paiement des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation du 26 février 2025 (59,55 € x 2) et celui de la sommation de payer du 17 janvier 2025 (164,44 €).

Les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le syndicat des copropriétaires ayant dû exposer des frais non compris dans les dépens pour faire valoir ses droits, il n’est pas inéquitable de condamner solidairement Monsieur [W] [U] [L] et Madame [K] [S] à lui verser la somme de 600,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en décide autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, en application des dispositions de l’article 514-1 du code de procédure.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, suivant la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [U] [L] et Madame [K] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12], [Adresse 7], [Adresse 3] et [Adresse 9] à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA [Localité 11] VERNE IMMOBILIER, la somme de CINQ MILLE SEPT CENT SOIXANTE euros ONZE centimes (5.760,11 €) au titre de l’arriéré des charges de copropriété, frais et appels provisionnels sur charges arrêté au 19 février 2025.

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [U] [L] et Madame [K] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12], [Adresse 7], [Adresse 3] et [Adresse 9] à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA [Localité 11] VERNE IMMOBILIER, les sommes suivantes :

SEPT CENT QUATRE VINGT DOUZE euros QUARANTE HUIT centimes (792,48 €) au titre des appels provisionnels du 1er avril 2025 outre celle de 37,50 euros au titre des cotisations fonds travaux loi ALUR,SEPT CENT QUATRE VINGT DOUZE euros QUARANTE HUIT centimes (792,48 €) au titre des appels provisionnels du 1er juillet 2025 outre celle de 37,50 euros au titre des cotisations fonds travaux loi ALUR,SEPT CENT QUATRE VINGT DOUZE euros QUARANTE HUIT centimes (792,48 €) au titre des appels provisionnels du 1er octobre 2025 outre celle de 37,50 euros au titre des cotisations fonds travaux loi ALUR.

DIT que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2025 sur la somme de CINQ MILLE SEPT CENT SOIXANTE euros ONZE centimes (5.760,11 €) et à compter du 26 février 2025 sur le surplus.

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [U] [L] et Madame [K] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12], [Adresse 7], [Adresse 3] et [Adresse 9] à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA [Localité 11] VERNE IMMOBILIER, les sommes suivantes :

CINQ CENT SOIXANTE SEIZE euros UN centime (576,01 €) à titre de dommages et intérêts SIX CENTS euros (600,00 €) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [U] [L] et Madame [K] [S] aux dépens incluant le coût de l’assignation (59,55 € x 2) et celui de la sommation de payer (164,44 €).

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé le 20 mai 2025 et ont signé :

LE GREFFIER LE MAGISTRAT À TITRE TEMPORAIRE