ORDONNANCE DU : 15 JANVIER 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00304 – N° Portalis DBX7-W-B7J-DSJL

AFFAIRE : S.A.S VMONT DEVELOPPEMENT C/ S.A.R.L. NAVYSIS FITNESS

5AA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laëtitia DAUTEL

GREFFIER : Stéphanie VIGOUROUX

DEBATS : Audience publique du 04 Décembre 2025

QUALIFICATION :

— réputée contradictoire

— prononcée par mise à disposition au Greffe

— susceptible d’appel dans le délai de 15 jours

DEMANDERESSE :

S.A.S VMONT DEVELOPPEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Emilie TOSTAIN, avocat au barreau de LIBOURNE, vestiaire : 32, M^e GOURDOU, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, vestiaire :

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. NAVYSIS FITNESS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, non représentée

FAITS – PROCEDURE – MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par authentique reçu le 5 janvier 2024, la SAS VMONT DEVELOPPEMENT a consenti à la SARL NAVYSIS FITNESS un bail commercial portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 2], moyennant un loyer annuel initial de 55.000 € hors taxes et hors charges, payable par quart par trimestre et d’avance le premier de chaque trimestre. Outre le paiement du loyer, le bail a été consenti contre le paiement :

Des charges locatives et autres accessoires (taxes, contributions, dépenses refacturables par le bailleur conformément aux stipulations contractuelles, etc.), payables par provision en même temps que loyer à hauteur de 2 € hors taxes/m2 par an, TVA en sus ;De la taxe foncière, par provisions trimestrielles spécifiques à hauteur de 25% chacune du dernier avis d’imposition de l’année précédente, avec régularisation à compter de la réception de l’avis d’imposition de l’année en cours ;D’un complément de loyer égal 600 € hors taxes/mois durant la première période ferme de six années, complément indexé annuellement tout comme le loyer.

Des échéances de loyers et de charges étant demeurées impayées, la bailleresse a, par acte de commissaire de justice du 14 mai 2025, fait délivrer à la SARL NAVYSIS FITNESS un commandement, visant la clause résolutoire, d’avoir à régler la somme en principal de 38.294,53 € au titre de l’arriéré locatif.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2025, la SAS VMONT DEVELOPPEMENT a assigné la SARL NAVYSIS FITNESS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de LIBOURNE aux fins de :

Constater, à la date du 15 juin 2025, l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la bailleresse, du bail commercial du 5 janvier 2024, et portant sur les locaux situés au [Adresse 2] et tels que décrit au bail ;Ordonner l’expulsion de la SARL NAVYSIS FITNESS des lieux loués, avec si besoin est l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Condamner la SARL NAVYSIS FITNESS au paiement de la somme de 43.655,76 € au titre de l’arriéré constaté suivant commandement de payer du 14 mai 2025 ;Condamner la SARL NAVYSIS FITNESS au paiement de la somme provisionnelle de 35.600 € au titre des mobiliers financés par la bailleresse ;Dire qu’elle reste propriétaire jusqu’au paiement complet, des matériels stipulés au bail et financé par elle, soit :Pack mobilier composé des casiers, bornes d’hygiène et borne d’accueil pour 20.000 € hors taxes ;Pack signalétique intérieur pour 6.500 € hors taxes ;Pack signalétique extérieur pour 6.500 € hors taxes ;Contrôle d’accès pour 3.800 € hors taxes ;Dire que le dépôt de garantie reste acquis à la bailleresse à titre d’indemnité forfaitaire irréductible ;Condamner la SARL NAVYSIS FITNESS au paiement d’une indemnité d’occupation de 1.153,52 € par jour à compter du 15 juin 2025 ;Condamner la SARL NAVYSIS FITNESS au paiement de la somme de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre le cout du commandement de payer et de la levée de l’état d’inscription.

La SAS VMONT DEVELOPPEMENT, maintient ses moyens et prétentions tels qu’exposés dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se reporter.

La SARL NAVYSIS FITNESS, régulièrement assignée à l’étude, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures régulièrement communiquées.

L’affaire, retenue à l’audience du 4 décembre 2025, a été mise en délibéré au 15 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Ainsi, les demandes de « dire et juger », « constater », ne sauraient s’analyser comme des prétentions, ces demandes ne conférant aucun droit à la partie qui les requiert, hormis les cas prévus par la loi.

En conséquence, il ne sera pas statué sur de telles demandes, simple rappel des moyens invoqués.

Il en sera de même pour les « donner acte », dépourvus de toute valeur juridique.

Sur la non-comparution de la défenderesse

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. La SARL NAVYSIS FITNESS, non-comparante, ayant été régulièrement assignée, il sera statué malgré son absence.

L’ordonnance sera réputée contradictoire.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile énonce que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,Le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.Le commandement de payer du 14 mai 2025 a été délivré à l’étude.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement s’agissant de la dette locative. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, la bailleresse entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. En faisant délivrer ce commandement, La SAS VMONT DEVELOPPEMENT n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance en principal, à savoir la somme de 38.294,53 € au titre des échéances de loyers et charges mensuelles, déduction faite du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il convient de considérer que la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit, avec toutes conséquences de droit, le 15 juin 2025.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SARL NAVYSIS FITNESS et de tout occupant de son chef sera donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, sans qu’une astreinte soit justifiée dès lors que l’occupation illicite des lieux se trouve sanctionnée par une indemnité d’occupation.

L’article 835, alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers, mais d’une indemnité d’occupation destinée à réparer le préjudice réel que celui-ci subit.

Le juge saisi d’une demande en ce sens est souverain pour apprécier l’étendue du préjudice subi par le bailleur et le montant de l’indemnité d’occupation sollicitée, et ce notamment au regard des circonstances de l’espèce. Il y a lieu de rappeler à cet égard que cette indemnité qui est due de plein droit recouvre une double nature compensatoire et indemnitaire. Elle a en effet pour objet de compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également de l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

La bailleresse sollicite une indemnité d’occupation journalière d’un montant forfaitaire de 6% du dernier loyer trimestriel révisé, soit 1.153,52 € par jour (6% de 19.225,42 €) et ce conformément aux stipulations contractuelles (article « clause résolutoire » page 27), à compter du 15 juin 2025. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges, taxes et accessoires en sus, auquel la bailleresse peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail, soit en l’espèce la somme de 19.605,42 € TTC par trimestre (6.535,14 € par mois).

Il convient en conséquence de condamner la SARL NAVYSIS FITNESS, à titre provisionnel, au paiement de l’indemnité d’occupation, en derniers ou quittance, telle que précédemment fixée, à compter du 15 juin 2025 et jusqu’à la libération complète des lieux.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la bailleresse sollicite en dernier lieu la somme provisionnelle de 43.655,76 €, au titre des échéances échues et impayés de loyers, arrêtées à la date du commandement de payer du 14 mai 2025 (38.294,53 €) et majorées de 14% au titre de la clause de retard de paiement contenue au contrat de bail.

S’agissant des pénalités de retard de 14%, il convient de rappeler que les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci. La clause pénale contractuelle dont il est demandé l’application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Il en est de même de la clause du bail relative au dépôt de garantie qui s’analyse comme une clause pénale susceptible d’être modérée par le juge du fond. Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé.

Il ressort des pièces produites que la SARL NAVYSIS FITNESS reste devoir à la date du 14 mai 2025 et au titre des loyers et charges impayés (échéance de mars 2025 incluse) la somme totale de 38.294,53 € €.

La SARL NAVYSIS FITNESS, non comparante, n’apporte aucun élément pour contester le principe et le montant de cette somme.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 38.294,53 € € assortie des intérêts au taux légal, s’agissant d’une provision, à compter de la décision.

Sur la demande au titre du mobilier financé

La SAS VMONT DEVELOPPEMENT demande en dernier lieu la condamnation de la SARL NAVISYS FITNESS à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 35.600 € au titre du mobilier qu’elle a financé, conformément aux stipulations contractuelles. Elle sollicite en outre qu’il soit dit qu’elle reste propriétaire du mobilier en cause jusqu’à paiement complet.

Il ressort des dispositions du contrat de bail du 5 janvier 2024 (« complément de loyer », pages 6-7) que la bailleresse a pris en charge, pour le compte de la locataire le financement des éléments suivants :

Pack mobilier composé des casiers, bornes d’hygiène et borne d’accueil pour 20.000 € hors taxes ;Pack signalétique intérieur pour 6.500 € hors taxes ;Pack signalétique extérieur pour 6.500 € hors taxes ;Contrôle d’accès pour 3.800 € hors taxes ;Soit un total de 36.800 € hors taxes de participation aux travaux.

Le contrat précise en outre que :

« En contrepartie [de ladite prise en charge financière], il sera appliqué un complément de loyer annuel hors taxe égal à 600€ HT/mois durant la première période ferme de six (6) années.

Ce complément de loyer sera acquitté par le PRENEUR au BAILLEUR et sera indexé annuellement, dans les mêmes conditions que celles applicables au loyer principal.

Il est ici précisé que le complément de loyer commencera à être facturé dès prise d’effet du bail et sans attendre l’issue de la période de franchise de loyer de trois (3) mois.

En cas de cession du présent droit au bail, ou en cas de rupture anticipée du bail pour quelque cause que ce soit non imputable à la faute du BAILLEUR avant le terme de la deuxième période triennale, sans que cela puisse être considéré comme une possibilité donnée au bailleur de résilier les présentes à tout moment, et dans le but de compenser le préjudice subi par le BAILLEUR compte tenu des travaux réalisés par ce dernier pour le compte du PRENEUR et non intégralement payés comte tenu du lissage de leur règlement via le complément de loyer, le PRENEUR sera immédiatement redevable envers le bailleur d’une indemnité égale à la différence :

Entre le montant total du complément de loyer indexé qui aurait dû être payé en vertu des présentes sur la période convenue de six (6) années

Et le montant du complément de loyer effectivement réglé en vertu des présentes avant la prise d’effet de la rupture anticipée du bail.

La stipulation de la présente indemnité ainsi que son versement sont une condition essentielle et déterminante pour le BAILLEUR qui ne se serait pas engagé dans les termes du présent avenant sans son acceptation expresse, irrévocable et sans réserve par le PRENEUR.

Il est ici précisé que les aménagements réalisés ci-dessus restent la propriété du BAILLEUR jusqu’à ce que PRENEUR les ait complément remboursé via le sur loyer ci-dessus convenu. »

Il ressort des pièces comptables produites que seules deux échéances de complément de loyer ont été effectivement payées (2x600 €, soit 1.200 €) dès lors qu’à compter de juin 2024, les paiements partiels, au regard de l’ensemble des sommes dues en vertu du bail, se sont imputés prioritairement sur les sommes dues au titre du loyer principal et des charges.

Dans ces circonstances, la SARL NAVISYS FITNESS reste redevable au titre du matériel financé de la somme de 35.600 € (36.800 – 1.200).

La SARL NAVISYS FITNESS, non comparante, n’apporte aucun élément pour contester le principe et le montant de cette créance au profit de la SARL VMONT DEVELOPPEMENT.

La SARL NAVISYS FITNESS sera condamnée au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 35.600 €.

Il ne sera toutefois pas statué sur la demande tentant à rappeler la propriété des biens en cause conformément à l’article 768 du code de procédure civile. En tout état de cause, le juge des référés ne saurait se prononcer sur la propriété de ces biens et en particulier sur les conditions de transfert de cette propriété au regard des modalités de paiement précités.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

La SARL NAVYSIS FITNESS, partie perdante au principal, supportera les dépens, en ceux compris les frais du commandement de payer, frais relevant des dépens et non des frais irrépétibles.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de SARL NAVYSIS FITNESS, non comparante, ne permet d’écarter la demande de la SAS VMONT DEVELOPPEMENT formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant ramenée à la somme de 1.000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, exécutoire par provision, après en avoir délibéré conformément à la loi,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 15 juin 2025 ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL NAVYSIS FITNESS et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL NAVYSIS FITNESS, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme trimestrielle de 19.605,42 € TTC ;

CONDAMNE par provision la SARL NAVYSIS FITNESS à payer à la SAS VMONT DEVELOPPEMENT la somme de 38.294,53 € € au titre du solde des loyers, taxes et charges arriérés au 14 mai 2025 (échéance de mars 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

CONDAMNE, par provision, la SARL NAVYSIS FITNESS à payer, en deniers ou quittance, à la SAS VMONT DEVELOPPEMENT l’indemnité d’occupation trimestrielle de 19.605,42 € TTC, due d’avance à compter du premier jour d’occupation effective des lieux au titre de chaque trimestre, quel que soit le nombre de jours occupés au cours dudit trimestre, à compter du 15 juin 2025 jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE par provision la SARL NAVYSIS FITNESS à payer à la SAS VMONT DEVELOPPEMENT la somme de 35.600 € au titre du mobilier financé par la SAS VMONT DEVELOPPEMENT ;

CONDAMNE la SARL NAVYSIS FITNESS aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE la SARL NAVYSIS FITNESS à payer à la SAS VMONT DEVELOPPEMENT la somme de 1.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE La SAS VMONT DEVELOPPEMENT des demandes plus amples ou contraires, y compris les demandes au titre des pénalités de retard de paiement, de la conservation du dépôt de garantie et de la propriété du mobilier financé par la SAS VMONT DEVELOPPEMENT ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

RAPPELLE que, par exception, l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

La présente ordonnance a été signée par Laëtitia DAUTEL, juge des référés et par Stéphanie VIGOUROUX, greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS