R.G. N° 25/00927. Jugement du 02 avril 2026

N° RG 25/00927 – N° Portalis DBZI-W-B7J-E53O

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 02 Avril 2026

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [E] [Y], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [M] [Z], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 29 Janvier 2026, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2026

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 02 Avril 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M. [Y] [E]

Copie à : M. [Z] [M]

M. le Préfet du département

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 1er mars 2015, M. [E] [Y] a donné à bail à M. [M] [Z] et Mme [F] [Z] un logement d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 580 euros.

Mme [F] [Z] est décédée le 19 juin 2025.

Le 28 août 2025, M. [E] [Y] a fait notifier à M. [M] [Z] un commandement de payer la somme de 1450 euros au titre des loyers des mois de juillet et août 2025 et de la redevance de gestion des déchets ménagers 2024/2025, et d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2025, M. [E] [Y] a fait assigner M. [M] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] auquel il est demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion de M. [M] [Z] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner M. [M] [Z] à lui payer :

—  1450 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, outre les loyers et charges impayés jusqu’au jugement à intervenir,

— à compter du jugement et jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer au jour des présentes,

— condamner M. [M] [Z] à lui régler 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 28 novembre 2025.

A l’audience du 29 janvier 2026, le Juge des contentieux de la protection a soumis au débat contradictoire les conclusions de l’évaluation sociale de la situation de M. [M] [Z] exposant que le locataire percevait d’un montant total de 1083,83 euros ; qu’il n’avait pas saisi la commission de surendettement ; que depuis le décès de son épouse, M. [Z] devait assumer seul l’ensemble des charges ; qu’il était dans l’attente du traitement de sa demande de pension de réversion et de la liquidation d’une assurance vie ; qu’il ne souhaitait pas déménager bien que la maison soit trop grande et espérait apurer sa dette locative grâce à l’assurance-vie qu’il devait prochainement percevoir.

M. [E] [Y] et [M] [Z] ont indiqué que le loyer avait été fixé, d’un commun accord, à la somme de 600 euros.

M. [E] [Y] a confirmé ses demandes et actualisé le montant de la créance locative à la somme de 4450 euros au titre des loyers impayés (4200 euros) et de la redevance de gestion des déchets ménagers 2024/2025 (250 euros).

M. [E] [Y] a indiqué que M. [M] [Z] n’avait pas repris le paiement du loyer courant et s’est formellement opposé à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de l’effet de la clause résolutoire, précisant que M. [Z] avait refusé l’aide qu’il lui avait proposée pour trouver un logement plus adapté à sa situation et qu’il n’était manifestement pas en mesure d’entretenir une maison aussi grande puisque l’électricité avait été coupée.

M. [M] [Z] a confirmé le montant de la dette et a convenu n’avoir effectué aucun règlement depuis le mois de juillet 2025.

Il a demandé au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire et a proposé de payer sa dette et les loyers courants lorsqu’il percevrait les fonds de l’assurance-vie de son épouse, se disant également dans l’attente du calcul de la pension de réversion d’un montant équivalent, selon lui, à celui du loyer.

Sur interrogation du juge, il a été constaté que l’attestation d’assurance locative produite aux débats prenait effet au 1er janvier 2026.

M. [Z], qui a indiqué qu’il était assuré à la date du commandement, a été invité à en justifier sous quinzaine, pendant le temps du délibéré.

La décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026.

M. [Z] n’a transmis aucun document justifiant qu’il était valablement assuré contre les risques locatifs à la date de délivrance du commandement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige en cours

I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

(…)

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article (…).

M. [E] [Y] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) en lui dénonçant le commandement de payer le 4 septembre 2025.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience : l’action est donc recevable en la forme.

R.G. N° 25/00927. Jugement du 02 avril 2026

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Il ressort des termes de l’assignation que le demandeur sollicite le constat de la résiliation du bail du fait de la non-justification d’une assurance contre les risques locatifs et du non-paiement des loyers.

Selon l’article 7) g de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est obligé :

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa”.

En l’espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu’à défaut pour le locataire de justifier d’une assurance contre les risques locatifs et un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il se déduit de ces dispositions et de la clause contenue au bail que le locataire doit justifier qu’il était assuré à la date de délivrance du commandement et que cette obligation n’apparaît pas remplie s’il souscrit une assurance postérieurement au terme du délai prévu.

Le commandement du 28 août 2025 est régulier puisqu’il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail et reproduit l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989.

Il a été présenté à l’audience le justificatif d’une assurance locative à effet au 1er janvier 2026.

Invité à justifier qu’il était bien assuré à la date du commandement, M. [M] [Z] n’a transmis aucune pièce en cours de délibéré.

Ainsi, faute pour lui de justifier qu’il était bien assuré à la date du commandement, la clause résolutoire doit être considérée comme nécessairement acquise au 28 septembre 2025, peu important que le locataire ait été assuré par la suite.

Dans ce contexte, aucune suspension des effets de la clause résolutoire ne peut être accordée.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail à compter du 28 septembre 2025.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire du logement, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [M] [Z] et de tous occupants de son chef, en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire.

L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

M. [M] [Z] occupe les lieux sans droit ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice à M. [E] [Y] qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 600 euros.

Cette indemnité sera due à compter du 28 septembre 2025 et jusqu’à complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les demandes financières

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier et notamment du bail, du commandement de payer et du décompte actualisé produit aux débats que M. [Z] est redevable d’une somme totale de 4450 euros, échéance de janvier 2026 incluse, au titre des loyers impayés (4200 euros) et de la redevance de gestion des déchets ménagers 2024/2025 (250 euros).

Selon l’article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, M. [M] [Z] ne conteste pas sa dette.

En conséquence, il convient de condamner M. [M] [Z] à verser à M. [E] [Y] la somme de 4450 euros au titre des loyers impayés et de la redevance de gestion des déchets ménagers 2024/2025, selon décompte arrêté au 29 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes des dispositions modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable immédiatement aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

Si M. [M] [Z] sollicite l’octroi de délais de paiement, il apparaît cependant qu’il n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, ni même effectué un règlement partiel de celui-ci ou de sa dette, et le bailleur s’est opposé à cette demande.

La situation financière décrite à l’audience et reprise dans l’évaluation sociale permet d’établir qu’il n’est manifestement pas en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Par conséquent, sa demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les autres demandes

Partie perdante, M. [M] [Z] sera condamné aux entiers dépens d’instance, qui comprendront notamment les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [E] [Y] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 350 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 28 septembre 2025 ;

DEBOUTE M. [M] [Z] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

A défaut pour M. [M] [Z] d’avoir libéré le logement deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, ORDONNE son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due à la somme de 600 euros, et ce, à compter du 28 septembre 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés;

CONDAMNE M. [M] [Z] à payer à M. [E] [Y] la somme de 4450 euros au titre des loyers impayés et de la redevance de gestion des déchets ménagers 2024/2025, selon décompte arrêté au 29 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse ;

CONDAMNE M. [M] [Z] à payer à M. [E] [Y] ladite indemnité mensuelle d’occupation qui ne pourra être réclamée au surplus qu’à compter de la date d’arrêté de compte, soit à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir impayées ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de M. [M] [Z] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE M. [M] [Z] à verser à M. [E] [Y] la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M. [M] [Z] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE