TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de [Localité 6]

2ème Chambre

MINUTE N°

DU : 27 Mai 2025

AFFAIRE N° RG 18/01389 – N° Portalis DBXJ-W-B7C-GIQY

Jugement Rendu le 27 MAI 2025

AFFAIRE :

[D] [S]

[O] [C] [E]

C/

[P] [J]

ENTRE :

1°) Madame [D] [S]

née le 08 Juin 1973 à [Localité 5]

de nationalité Française

Employée de restaurant, demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Edith RUDLOFF de la SCP RUDLOFF, avocats au barreau de DIJON plaidant

2°) Monsieur [O] [C] [E]

né le 15 Août 1967 à [Localité 7]

de nationalité Française

Profession : Chauffeur-livreur, demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Edith RUDLOFF de la SCP RUDLOFF, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEMANDEURS

ET :

Madame [P] [J]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Fabien KOVAC de la SCP DGK AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Claire FOUCAULT, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Madame Catherine MORIN,

Les avocats des parties ont déposé leur dossier de plaidoirie conformément à l’article 799 du code de procédure civile ;

DEBATS :

Vu l’avis en date du 21 janvier 2025 ayant fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries à juge unique du 18 Mars 2025 date à laquelle l’affaire a été appelée en audience publique ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 28 janvier 2025 ;

Le prononcé du jugement a été mis en délibéré au 27 Mai 2025 ;

JUGEMENT :

— Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— Contradictoire

— en premier ressort

— rédigé par Claire FOUCAULT

— signé par Claire FOUCAULT, Présidente et Catherine MORIN, greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le

à

Maître [A] [H] de la SCP DGK AVOCATS ASSOCIES

Maître Edith RUDLOFF de la SCP RUDLOFF

* * *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte reçu par Maître [V], Notaire associé à [Localité 8], en date du 11 juillet 2017, Mme [P] [J] a vendu à Mme [D] [S] et à M. [O] [E] une maison d’habitation sur un terrain cadastré AC [Cadastre 2], situé [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant le prix de 170 500 euros, qu’elle avait elle-même acquis le 4 juillet 2014.

Suite à l’apparition de désordres affectant notamment la cheminée, la hotte, ainsi que la couverture du garage et de l’appentis, Mme [S] et M. [E] ont proposé, par courrier recommandé du 1er mars 2018, par l’intermédiaire de leur Conseil, à Mme [J] la résolution amiable de la vente pour vices cachés.

Par courrier du 15 mars 2018, Mme [J] a refusé la résolution de la vente.

Par acte d’huissier du 6 avril 2018, Mme [S] et M. [E] ont fait assigner Mme [J] aux fins de voir, sur le fondement des articles 1641, 1644, 1646 du code civil :

— dire et juger que l’immeuble que Mme [J] leur a vendu présente des vices cachés,

— prononcer la résolution de la vente, le prix étant restitué par Mme [J] contre restitution du bien par eux,

— condamner en conséquence Mme [J] au paiement de la somme de 170 500 euros, avec intérêts au taux légal depuis le jour de la vente,

— la condamner au paiement des frais exposés par eux correspondant aux sommes de 13 926,39 euros et 453,53 euros, outre intérêts à compter de la date de l’assignation,

— la condamner au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens.

Par conclusions d’incident notifiées le 27 juin 2019, Mme [S] et M. [E] ont saisi le juge de la mise en état aux fins d’ordonner une expertise.

Par décision du 18 novembre 2019, le juge de la mise en état a fait droit à leur demande et désigné M. [I] pour réaliser l’expertise.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 31 octobre 2023, Mme [S] et M. [E] modifient leurs prétentions et demandent au tribunal de :

— dire et juger que l’immeuble que Mme [J] leur a vendu présente des vices cachés, qui préexistaient à la vente et étaient connus d’elle,

— dire que le prix devra être diminué d’une somme de 15 183,50 euros, augmentée des intérêts au taux légal depuis le jour de la vente,

— condamner en conséquence Mme [J] à leur payer la somme de 453,53 euros, sauf mémoire, à titre de dommages et intérêts, outre 5 000 euros au titre des troubles de jouissance, avec intérêts à compter du jugement à intervenir,

— la condamner à payer à Mme [S] la somme de 500 euros pour les troubles de jouissance pendant la durée des travaux, avec intérêts à compter du jugement à intervenir,

— la condamner au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la débouter de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens, comprenant les frais et honoraires d’expertise.

En leurs dernières écritures notifiées le 1er septembre 2023, Mme [J] sollicite du tribunal qu’il :

— déboute Mme [S] et M. [E] de l’intégralité de leurs demandes,

— dise n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamne solidiairement Mme [S] et M. [E] à lui payer une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne les mêmes solidairement aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé, pour l’exposé des moyens des parties, à leurs conclusions sus-visées.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la garantie des vices cachés

A – Sur l’existence de vices cachés

Mme [S] et M. [E] indiquent que s’ils avaient eu connaissance des vices, ils n’auraient pas acheté la maison, et précisent avoir renoncé à l’action rédhibitoire après dépôt du rapport d’expertise judiciaire, au profit d’une action estimatoire.

Ils soutiennent que tous les désordres étaient cachés au moment de la vente, se prévalant des conclusions du rapport pour les désordres relatifs aux systèmes de chauffage et ventilation. S’agissant des infiltrations du garage, ils affirment ne pas les avoir vues lors des visites et ne les avoir remarquées qu’à l’occasion des premières pluies suivant la vente. Ils précisent en tout état de cause ne pas avoir de compétences suffisantes pour en détecter l’origine et la gravité.

Mme [J], se fondant sur les conclusions de l’expert, considère que les fuites en toiture du garage étaient visibles et rappelle que Mme [S] et M. [E] ont effectué plusieurs visites sans faire aucune remarque sur ces dégâts. S’agissant des non-conformités du système de chauffage et ventilation, elle se prévaut de leur caractère occulte relevé par l’expert et précise qu’elle n’en avait pas connaissance, n’ayant rencontré aucune difficulté. Elle fait valoir, s’agissant du poêle, qu’il ne constitue qu’un chauffage d’appoint et que les acquéreurs ne lui ont pas demandé de documents lorsqu’ils ont visité la maison.

L’article 1641 du code civil dispose que “le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus”.

Selon l’article 1642, “le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même”.

Il appartient ainsi à l’acquéreur d’un bien qui invoque la garantie des vices cachés de démontrer que la chose vendue présente un défaut d’une certaine gravité, que ce défaut est antérieur ou concomitant à la vente, et qu’il n’était pas apparent au moment de celle-ci.

En l’espèce, il ressort du rapport de l’expert judiciaire que les désordres allégués (infiltrations en provenance du toit du garage constitué de bacs d’acier, non conformité des installations des système de chauffage et de ventilation) sont réels.

S’agissant des infiltrations provenant du toit du garage

D’après l’expert, la date d’apparition des infiltrations provenant du toit du garage ne peut être déterminée avec précision, mais celles-ci persistent depuis de nombreuses années, comme en témoigne la détérioration des matériaux. Elles sont donc antérieures à la vente. Elles rendent en outre le garage impropre à destination.

Toutefois, l’expert considère que les fuites dans le garage et leurs conséquences étaient visibles par tout le monde, y compris aux yeux d’un acquéreur profane en matière immobilière, ainsi qu’en témoignent les photographies annexées au rapport d’expertise, qui mettent en évidence des traces importantes de coulures anciennes, des moisissures et le pourrissement des bois de charpente.

Mme [S] et M. [E] n’avaient certes pas de compétences ou de connaissances techniques, mais ne contestent pas avoir fait plusieurs visites, au cours desquelles ils auraient dû être alertés par l’état de dégradation avancé évident des poutres, les traces de moisissures du plafond en lambris, quand bien même il ne pleuvait pas.

En conséquence, les infiltrations provenant du toit du garage étant visibles au moment de la vente, Mme [S] et M. [E] ne peuvent pas prospérer dans leur action en garantie pour vices cachés.

S’agissant des non-conformités relatives aux installations de chauffage et ventilation

Selon l’expert, les non-conformités relatives aux installations de chauffage et ventilation concernent essentiellement l’évacuation des fumées du poêle à bois et l’évacuation de l’air vicié de la hotte d’extraction de la cuisine.

Elles existent depuis la pose de ces équipements, soit avant 2014, date à laquelle Mme [J] avait elle-même acquis la maison. Elles sont donc antérieures à la vente.

Il n’est pas contesté que ces non conformités et malfaçons n’étaient pas apparentes lors de la vente.

Enfin, ces désordres compromettent le bon fonctionnement de la maison et la rendent même dangereuse pour les occupants.

En conséquence, compte tenu de la réalité des défauts relatifs aux installations de chauffage et ventilation invoqués, qui existaient antérieurement à la vente, de leur caractère non apparent pour les acquéreurs, ainsi que de l’importance des travaux de réparation à mettre en oeuvre, les conditions de l’article 1641 du code civil sont bien réunies, de sorte que les consorts [S] et [E] sont fondés à invoquer l’existence de vices cachés affectant les installations de chauffage et ventilation.

B – Sur la clause d’exonération de garantie du vendeur

Il résulte des dispositions de l’article 1643 du code civil que “le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie”.

Une telle stipulation est toutefois privée d’effet en cas de mauvaise foi du vendeur, caractérisée par la connaissance du vice.

En l’espèce, l’acte de vente du 11 juillet 2017 prévoit que :

“L’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

. des vices apparents,

. des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

. si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

. si le vendeur, bien que non professionnel, a réalisé lui-même les travaux,

. s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur”.

Mme [J] se prévaut de cette clause pour conclure au rejet des prétentions des requérants, en indiquant que l’exception de mauvaise foi n’est applicable qu’aux vices cachés et non aux vices apparents, de sorte que les consorts ne peuvent s’en prévaloir pour les infiltrations du garage, et que ces derniers ne rapportent pas la preuve de sa mauvaise foi s’agissant des non-conformités des systèmes de chauffage et ventilation, dont elle affirme n’avoir pas eu connaissance.

Cette argumentation est contestée par Mme [S] et M. [E], qui considèrent que Mme [J] avait connaissance de tous les vices, y compris ceux relatifs au poêle, qu’elle a fait fonctionner contrairement à ses affirmations et qu’il lui appartenait d’entretenir, de sorte qu’elle est fautive et de mauvaise foi.

En application des dispositions combinées de l’article 1643 du code civil et de la clause contractuelle sus-visée, Mme [J] n’est pas tenue à la garantie des vices affectant le système de chauffage et ventilation, seuls vices cachés, sauf si Mme [S] et M. [E] rapportent la preuve qu’elle avait connaissance de ces vices.

Selon l’expert, l’ensemble des non-conformités affectant les systèmes de ventilation et chauffage étaient difficiles, voire impossibles à détecter pour un profane en matière immobilière. Il conclut qu’il est possible que Mme [J] ait ignoré ces non-conformités, mais considère qu’elle aurait pu en être avertie si elle avait fait procéder au ramonage du conduit de fumée comme l’y contraint la réglementation.

La faute est sans emport sur la garantie des vices cachés et sur l’exonération d’une telle garantie, qui fait appel aux notions de bonne ou mauvaise foi du vendeur.

Mme [J] n’ayant pas fait ramoner le conduit de fumée, elle n’avait a priori pas connaissance de son état d’encrassement et de sa dangerosité. Toutefois, elle affirme dans ses écritures à la fois ne “pas [avoir] eu recours à l’utilisation du poêle” et “n’avoir constaté aucune anomalie lorsque le poêle a fonctionné”.

Ces déclarations sont contradictoires et les pièces versées au dossier établissent que Mme [J] a utilisé au moins une fois le poêle, Mme [U] épouse [Y] attestant qu'“une voisine [l']avait interpellée pour [lui] faire remarquer que la cheminée extérieure de l’habitation de Mme [J] fumait anormalement et qu’il y avait le feu dans la cheminée”. Elle avait nécessairement connaissance de l’état d’encrassement du conduit de fumée du poêle à bois, n’avait pas fait procéder au ramonage après cet incident, ou avait sollicité une entreprise qui avait fait le même constat alarmant que l’entreprise [F], et avait fait le choix de ne plus utiliser ce poêle, ce qu’elle a caché aux acquéreurs. Dès lors, sa mauvaise foi est caractérisée.

En revanche, il n’est pas établi qu’elle avait connaissance des non-conformités de la hotte d’extraction de la cuisine.

En conséquence, la connaissance préalable du vice affectant le poêle à bois par Mme [J] étant établie, la clause d’exonération de garantie qu’elle invoque ne peut recevoir application, et cette dernière sera dès lors tenue de garantir les acquéreurs des vices cachés affectant le bien vendu.

II – Sur les demandes indemnitaires

L’article 1644 du code de procédure civile dispose que “dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix”.

L’article 1645 de ce même code précise que “si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur”.

Mme [S] et M. [E] sollicitent la somme de 15 183,50 euros au titre de la restitution d’une partie du prix (13 997,59 euros pour le toit du garage + 1 188 euros pour le système de chauffage-ventilation), avec intérêts légal à compter du jour de la vente, la somme de 453,30 euros à titre de dommages et intérêts en remboursement des factures et frais d’huissier, outre les sommes de 5 000 euros au profit du couple et celle de 500 euros au profit de Mme [S] seule au titre du préjudice de jouissance.

Les défendeurs font valoir à titre subsidiaire que ces sommes ne sont ni motivées ni justifiées.

A – Sur la demande de restitution d’une partie du prix

La mauvaise foi de Mme [J], s’agissant du système de chauffage-ventilation n’ayant été établie qu’à l’égard du poêle à bois, seul devra être pris en compte le coût de remplacement du poêle aux normes ou la dépréciation du bien du fait de l’absence de poêle.

Mme [S] a fait le choix de supprimer le poêle, ce qui permet de limiter le coût des travaux de remise en conformité et d’éviter une diminution de surface à l’étage.

Selon l’expert, la suppression du poêle déprécie la maison de manière significative car le chauffage devra être assuré par la chaudière à gaz seule. Les pièces produites permettent d’évaluer à 8 500 euros la dépréciation de la valeur du bien immobilier.

En conséquence, Mme [J] sera condamnée à payer la somme de 8 500 euros à Mme [S] et M. [E] au titre de la restitution d’une partie du prix de vente de l’immeuble.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

B – Sur les demandes de dommages et intérêts au titre du remboursement de factures

L’intervention de M. [F], qui a inspecté le conduit de cheminée, est justifiée par une facture de 40 euros TTC. Elle sera prise en compte. En revanche, il n’y a pas lieu de mettre à la charge de Mme [J] la facture de 113,30 euros TTC dans la mesure où elle concerne l’entretien de la chaudière.

Enfin, le coût des procès verbaux des huissiers/commissaires de justice relèvent des frais non compris dans les dépens et sera intégré dans la somme qui sera allouée à ce titre.

En conséquence, Mme [J] sera condamnée à payer la somme de 40 euros TTC de dommages et intérêts au titre du remboursement de la facture d’intervention de l’entreprise de ramonage.

C – Sur le trouble de jouissance

La privation d’un mode de chauffage complémentaire au chauffage au gaz, moins onéreux, et du plaisir d’un chauffage d’appoint agréable dans le salon constitue un préjudice de jouissance pour Mme [S] et M. [E], qu’il convient d’indemniser à hauteur de 4 000 euros.

S’agissant du préjudice de jouissance pendant les travaux sollicité par Mme [S], qui vit désormais seule dans les lieux, cette dernière ayant fait le choix de ne pas faire procéder aux travaux de remise en conformité du poêle à bois, il convient de réduire à 100 euros la somme allouée à ce titre, dans la mesure où la suppression ne nécessite pas une longue intervention.

En conséquence, Mme [J] sera condamnée à payer à Mme [S] et M. [E] la somme de 4 000 euros et la somme de 100 euros à Mme [S] seule, au titre de l’indemnisation du trouble de jouissance subi par les acquéreurs.

IV – Sur les demandes accessoires

Mme [J], partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront le coût de l’expertise.

Il ne serait en outre pas équitable de laisser à la charge de Mme [S] et M. [E] l’intégralité des frais irrépétibles dont ils ont dû s’acquitter pour voir consacrer leurs droits.

Mme [J] sera en conséquence condamnée à payer à ces derniers la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, qui incluera le coût des procès-verbaux de Maître [Z] [K] et de Maître [G].

Enfin, compte tenu de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

— DIT que le bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 8], objet de la vente du 11 juillet 2017 entre Mme [S] et M. [E] et Mme [J], est atteint de vices cachés,

— CONDAMNE Mme [J] à payer à Mme [S] et M. [E] la somme de 8 500 euros (huit mille cinq cents euros) à titre de restitution d’une partie du prix de cession, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Mme [J] à payer à Mme [S] et M. [E] la somme de 40 euros (quarante euros) de dommages et intérêts à titre de remboursement de la facture d’intervention de l’entreprise de ramonage,

— CONDAMNE Mme [J] à payer à Mme [S] et M. [E] la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) en réparation du trouble de jouissance,

— CONDAMNE Mme [J] à payer à Mme [S] la somme de 100 euros (cent euros) en réparation du trouble de jouissance,

— CONDAMNE Mme [J] aux entiers dépens, qui comprendront le coût de l’expertise,

— CONDAMNE Mme [J] à payer à Mme [S] et M. [E] la somme de 3 000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Greffier et la Présidente.

Le Greffier La Présidente