Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 05 Août 2024

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES CEDEX 1

représentée par Mme [E] [V] munie d’un pouvoir

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [P]

Logement 10 Etage 4

2 Rue Antoine Watteau

44100 NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 13 Juin 2024

date des débats : 13 Juin 2024

délibéré au : 05 Août 2024

RG N° N° RG 24/00334 – N° Portalis DBYS-W-B7I-MYND

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Monsieur [G] [P] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 3 mars 2023, l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, a donné à bail à Monsieur [G] [P] un logement lui appartenant sis, 2 rue Antoine Watteau – 4ème étage – Logement n°10 – 44100 NANTES, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 283,98 €, outre une provision sur charges de 100,63 € par mois.

Le 22 septembre 2023, la société bailleresse a fait délivrer à Monsieur [G] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 593,07 € au titre des loyers échus et impayés au 19 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 4 janvier 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 5 janvier 2024, la société NANTES METROPOLE HABITAT a fait assigner Monsieur [G] [P] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— déclarer recevable et bien fondée sa demande ;

— constater la résiliation du contrat de location susvisé en vertu de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 23 juillet 2023 ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

En toutes hypothèses,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [P] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

— condamner Monsieur [G] [P] à lui payer les sommes suivantes :

791,91 € représentant les loyers, charges locatives et indemnités d’occupation échus et impayés au 21 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, soit la somme de 283,98 €, augmenté des charges locatives en cours, à compter du 3 novembre 2023 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;

300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 juin 2024, lors de laquelle NANTES METROPOLE HABITAT, valablement représentée par Madame [V] [E], munie d’un pouvoir écrit en ce sens, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 1.713,52 € selon décompte arrêté au 6 juin 2024, déduction faite des frais de procédure. 1Le bailleur s’est par ailleurs opposé à l’octroi de tout délai de paiement au locataire.

Monsieur [G] [P] a comparu et actualisé sa situation personnelle et financière. Il a reconnu le montant de la dette locative mais a indiqué avoir effectué un virement de 280 € deux jours avant l’audience. Il a par ailleurs sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire en proposant de régler 100 € par mois en sus du loyer courant.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [G] [P] a déclaré n’avoir déposé aucun dossier de surendettement.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis par les services sociaux jusqu’au jour du délibéré.

1En cours de délibéré, et comme la Présidente le lui avait demandé, NANTES METROPOLE HABITAT a produit un décompte actualisé laissant apparaître le règlement de 280 € effectué par le locataire le 13 juin 2024 et mentionnant une dette locative de 1.673,90 €.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…). Cette saisine (…) s’effectue par voie électronique”.

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 5 janvier 2024, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.

En outre, NANTES METROPOLE HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales le 3 août 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis ce signalement, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail liant les parties contient en son article 4.7.1 une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, a été signifié à Monsieur [G] [P] le 22 septembre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 593,07 €.

Si ce commandement accorde un délai de six semaines au locataire pour régler sa dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Compte-tenu de cette contradiction et eu égard à la volonté des parties telle qu’elle apparaît dans le contrat de bail qu’elles ont signé, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que les causes de ce commandement n’ont pas été entièrement réglées dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 novembre 2023.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

1L’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que, “aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois.

À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation".

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale de NANTES METROPOLE HABITAT est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 1.713,52 € au 6 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, déduction faite des frais de procédure (frais d’huissier) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

Doivent également être déduites de ce décompte les pénalités pour non réponse à l’enquête sur l’occupation du parc social de 7,62 € chacune imputée au locataire sur la période de janvier 2024 à mai 2024 (7,62 x 5, soit 38,10 €), dès lors que la société bailleresse ne rapporte pas la preuve1 d’avoir procédé à l’enquête prévue par l’article L 442-5 du code de la construction et de l’habitation. Elle ne produit en effet aucun courrier recommandé avec accusé de réception qu’elle aurait envoyé au locataire pour lui demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de son avis d’imposition ou de non-imposition dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier.

Lors de l’audience, Monsieur [G] [P] n’a pas contesté le montant mentionné au décompte. Il a toutefois fait état d’un paiement de 280 € effectué deux jours avant l’audience, lequel apparaît bien sur le décompte actualisé produit en cours de délibéré par le bailleur et arrêté au 13 juin 2024. Dès lors, il convient de déduire cette somme du montant de la dette.

Par conséquent, Monsieur [G] [P] sera condamné à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 1.395,42 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 13 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2024 sur la somme de 791,91 € et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

L’article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

En l’espèce, le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître que, depuis l’entrée dans les lieux, Monsieur [G] [P] n’a effectué aucun règlement, excepté un paiement de 120 € en mai 2024 et un second d’un montant de 280 € en juin 2024. Au vu de la suspension des versements de l’allocation logement depuis le mois d’avril 2024, ces paiements ne couvrent pas intégralement le montant du loyer courant.

Lors des débats, Monsieur [G] [P] a indiqué qu’il travaillait dans le cadre d’un CDD de 18 mois, pour des revenus de l’ordre de 1.600 € par mois. Il a également précisé être père de 4 enfants, qu’il reçoit en droit de visite et d’hébergement.

Il a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 100 € par mois en sus du loyer courant, ce à quoi la société bailleresse s’est opposée.

Dans ces conditions, Monsieur [G] [P] n’ayant pas repris le règlement intégral de son loyer courant avant l’audience, il convient, en application des dispositions légales susvisées, de rejeter sa demande de délais de paiement.

Dès lors, Monsieur [G] [P], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [G] [P] sera par ailleurs condamné à payer à NANTES METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, soit la somme de 293,91 € par mois selon le décompte actualisé versé aux débats, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [G] [P] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 22 septembre 2023.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [G] [P] sera condamné à payer à NANTES METROPOLE HABITAT, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 150 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT à l’encontre de Monsieur [G] [P] ;

CONDAMNE Monsieur [G] [P] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 1.395,42 € (MILLE TROIS CENT QUATRE-VINGT-QUINZE EUROS ET QUARANTE-DEUX CENTIMES) au titre des loyers et charges échus et impayés au 14 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2024 sur la somme de 791,91 € et à compter du présent jugement pour le surplus;

DÉBOUTE Monsieur [G] [P] de sa demande de délais de paiement ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 23 novembre 2023, du contrat de bail conclu entre, d’une part, l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT et, d’autre part, Monsieur [G] [P], portant sur le logement situé 2 rue Antoine Watteau – 4ème étage – Logement n°10 – 44100 NANTES ;

DIT que Monsieur [G] [P] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [G] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [G] [P] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 293,91 € par mois, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de l’échéance du mois de juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Monsieur [G] [P] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT une somme de 150 € (CENT CINQUANTE EUROS) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [P] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 22 septembre 2023 ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

A. PARES L. GAILLARD-MAUDET