TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

[Adresse 1]

[Localité 3]

Minute n°

Références : RG n° N° RG 25/00264 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IZXO

[Localité 6] [Localité 5] HABITAT

C/

M. [J] [Z]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 22 Septembre 2025

DEMANDEUR :

E.P.I.C. [Localité 6] [Localité 5] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2], représenté par son Directeur Général en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Mme [U] [O], munie d’u pouvoir

assignation en référé du 16 mai 2025

DEFENDEUR :

M. [J] [Z], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Stéphane LARCAT

GREFFIER : Géraldine BAZEROLLE

DEBATS:

Audience publique du : 25 Juillet 2025

DECISION:

Contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement le 22 septembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 26 juillet 2024, ayant pris effet le 19 août 2024 consenti par l’OPH [Localité 6] [Localité 5] HABITAT, Monsieur [J] [Z] a pris en location un logement situé [Adresse 4].

Par acte d’huissier en date du 16 mai 2025, l’OPH [Localité 6] [Localité 5] HABITAT a fait assigner en référé Monsieur [J] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5], aux fins de voir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [Z] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— dire et juger que le commandement d’avoir à quitter les lieux sera délivré en même temps que la signification de la décision à intervenir,

— condamner le locataire à lui payer à titre provisionnel :

* la somme de 1861,10€ à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 12 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

* une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, soit la somme de 454,71 €,

— condamner Monsieur [J] [Z] au paiement de la somme de 200€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 25 juillet 2025, le demandeur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation mensuelles dus au 24 juillet 2025 à la somme de 1779,92€. Il indique que le plan d’apurement n’a pas été respecté.

En défense, Monsieur [J] [Z] a reconnu devoir les sommes qui lui sont réclamées. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et offre de verser la somme mensuelle de 145,29€, en plus du loyer courant, en apurement de la dette locative.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 22 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le fondement de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 16 mai 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception signé le 19 mai 2025.

En application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine pourra s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, un accusé de réception électronique de la CCAPEX, en date du 5 mars 2025, est versé aux débats et informe de la réception du signalement d’impayé.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 4 mars 2025 pour la somme de 2011,68€ (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 27 février 2025.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 mai 2025.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, en application de l’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Le même article dispose que les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement du loyer et des charges courants, que la clause résolutoire sera privée d’effets et que les relations contractuelles se poursuivront selon les termes du bail si le locataire se libère dans les délais et selon les modalités fixées dans le dispositif de la présente décision.

En revanche, dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra son plein effet et l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 24 juillet 2025, une dette locative, hors fais de procédure, d’un montant de 1779,92€ au paiement de laquelle sera condamné, à titre provisionnel, Monsieur [J] [Z], avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Eu égard aux règlements effectués en cours de procédure et aux propositions de règlement de Monsieur [J] [Z], il convient de lui accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [J] [Z] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, l’OPH [Localité 6] [Localité 5] HABITAT pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [J] [Z], occupant sans droit ni titre le logement en cause. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Monsieur [J] [Z] sera par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, tenu de payer à titre provisionnel à l’OPH [Localité 6] [Localité 5] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux, soit la somme de 454,71 €.

Sur la délivrance du commandement de quitter les lieux

Aux termes de l’article R411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, le commandement d’avoir à libérer les locaux prend la forme d’un acte d’huissier de justice signifié à la personne expulsée […]. Ce commandement peut être délivré dans l’acte de signification du jugement.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à statuer sur la demande de l’OPH [Localité 6] [Localité 5] HABITAT à ce titre.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [J] [Z] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure soit, en l’état, les coûts de l’assignation et du commandement de payer.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 200€ sera allouée de ce chef à l’OPH [Localité 6] [Localité 5] HABITAT. Cette somme ne produira pas intérêts.

Sur l’exécution provisoire

Force est de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail portant sur le logement situé [Adresse 4], en date du 5 mai 2025 ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 5 mai 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail, soit la somme de 454,71 € ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [J] [Z] à payer à l’OPH [Localité 6] [Localité 5] HABITAT, la somme de 1779,92€ correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés au 24 juillet 2025 outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

DISONS que Monsieur [J] [Z] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 145,29€ le 5 de chaque mois pendant 12 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants (pour un total de 600 €), le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

SUSPENDONS pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ;

DISONS qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité ;

et, dans ce cas :

AUTORISONS l’OPH [Localité 6] [Localité 5] HABITAT à procéder à l’expulsion de Monsieur [J] [Z] et de tous occupants de leur chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis à adresse logement,

CONDAMNONS Monsieur [J] [Z] à payer à l’OPH [Localité 6] [Localité 5] HABITAT une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

DISONS n’y avoir lieu à statuer sur la demande au titre de la délivrance du commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [Z] à payer à l’OPH [Localité 6] [Localité 5] HABITAT la somme de 200€ sans intérêt en application de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [Z] à supporter les dépens de l’instance comprenant en l’état le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation de l’instance au Préfet et du commandement de payer en date du 4 mars 2025 ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 22 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Stéphane LARCAT, vice président chargé des contentieux de la protection, et par Madame Géraldine BAZEROLLE, greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,