Tribunal Judiciaire de Nanterre, 8e chambre, 15 septembre 2025, n° 22/02905

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Texte intégral
- Parties
- Faits
- Motifs de la décision
- I – Sur la recevabilité des demandes […] syndicat des copropriétaires
- III- Sur les préjudices et indemnisations
- Sur les demandes d'indemnisation de M me X
- Sur les demandes d'indemnisation formées par le syndicat des copropriétaires
- IV- Sur les demandes de réalisation de travaux sous astreinte
- Sur les demandes de travaux formées par M me X
- Sur les demandes de travaux formées par le syndicat des copropriétaires
- V- Sur la condamnation des assureurs
- Sur la garantie de la société ALLIANZ IARD
- Sur la garantie de la société PACIFICA
- VI- Sur les appels en garantie
- VII – Sur les mesures accessoires
- Sur les dépens
- Sur les frais irrépétibles
- Sur l'exécution provisoire
- Dispositif

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TJ Nanterre 15 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Travaux réalisés à perte
Le tribunal a constaté que les travaux réalisés par la demanderesse étaient nécessaires et validés par l'expert, et a donc ordonné le remboursement des frais engagés.
Accepté
Frais d'assistance technique justifiés
Le tribunal a retenu que les frais d'assistance technique étaient nécessaires pour évaluer les préjudices subis par la demanderesse.
Accepté
Travaux de peinture validés par l'expert
Le tribunal a jugé que les travaux de peinture étaient nécessaires et a ordonné leur remboursement, en tenant compte de la vétusté.
Accepté
Inhabitabilité de l'appartement
Le tribunal a reconnu le préjudice de jouissance et a ordonné une indemnisation pour la période d'inoccupation.
Accepté
Non-conformité des installations
Le tribunal a ordonné la réalisation des travaux nécessaires pour mettre en conformité les installations, sous astreinte.
Accepté
Travaux nécessaires pour la copropriété
Le tribunal a ordonné le remboursement des frais engagés pour les travaux de renforcement, considérant leur nécessité.
Accepté
Honoraires justifiés pour les travaux
Le tribunal a retenu que les honoraires étaient justifiés et a ordonné leur remboursement.
Accepté
Travaux validés par l'expert
Le tribunal a ordonné le remboursement des frais engagés pour les travaux de faux-plafond, considérant leur nécessité.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nanterre, 8e ch., 15 sept. 2025, n° 22/02905
Numéro(s) :	22/02905
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	27 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Antoine CHRISTINSabine CHARDONPhilippe MARINO ANDRONIKLaurence SOULEAU-MOUGINBérangère MONTAGNE
Cabinet(s) :	SCP GAUD MONTAGNE
Parties :	S.C.I. NAFE IMMO, Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
PÔLE CIVIL
8ème chambre
JUGEMENT RENDU LE 15 Septembre 2025
N° RG 22/02905 – N° P o r t a l i s DB3R-W-B7G-XNJ4
N° Minute : 25/
AFFAIRE
C o n s t a n c e H U A épouse X
C/
S.C.I. Z IMMO, Y Z, AA AB épouse Z, S y n d i c a t d e s copropriétaires de l’immeuble […] […] W a c q u a n t 9 2 1 9 0 M E U D O N représenté par son syndic :, Compagnie PACIFICA : Assureur d e M o n s i e u r e t Madame AC, Sté ALLIANZ venant aux droits de la compagnie G A N EUROCOURTAGE
Copies délivrées le :
DEMANDERESSE
Madame AD AE épouse X […]
représentée par M^e Laurence SOULEAU-MOUGIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0185
DEFENDEURS
S.C.I. Z IMMO […]
représentée par M^e Sabine CHARDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101
Monsieur Y Z […]
représenté par M^e Sabine CHARDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101
Madame AA AB épouse Z […]
représentée par M^e Sabine CHARDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […] représenté par son syndic : SERGIC […]
représenté par Maître Antoine CHRISTIN de la SELARL ANTOINE CHRISTIN AVOCAT, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 720
Compagnie PACIFICA : Assureur de Monsieur et Madame AC […]
représentée par Maître Bérangère MONTAGNE de la SELARL GAUD MONTAGNE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0430
1

Sté ALLIANZ venant aux droits de la compagnie GAN EUROCOURTAGE […]
représentée par M^e Philippe MARINO ANDRONIK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0143
L’affaire a été débattue le 27 Mai 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :
Elisette ALVES, Vice-Président Anne-Laure FERCHAUD, Juge Carole GAYET, Juge
qui en ont délibéré.
Greffier lors […] prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.
JUGEMENT
prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe […] tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
EXPOSE DU LITIGE
L’immeuble situé 2, rue Pierre Wacquant à […] (92190) est soumis au statut de la copropriété.
Suivant acte authentique […] 18 novembre 2010, M. Y Z et M^me AA AB épouse Z ont acquis la propriété des lots n°17, 21 et 4 de l’état descriptif de division au sein de cet copropriété, correspondant respectivement à deux lots sous combles mansardés et à une cave en sous-sol.
Les époux Z, propriétaires non-occupants, ont entrepris d’important travaux de rénovation au sein des lots n°17 et 21, au cours de l’année 2011.
Consécutivement à ces travaux de rénovation, M^me AD AE épouse X, propriétaire d’un appartement dans le même immeuble, situé sous les lots propriété des époux Z s’est plainte de désordres affectant notamment le plancher haut de son appartement, celui- ci présentant une perforation de 30 cm de diamètres accompagnée de fissures au niveau […] plafond ou plancher haut.
Après avoir fait dresser un procès-verbal de constat par voie d’huissier le 15 septembre 2011, M^me X a sollicité la désignation d’un expert judiciaire devant le président […] tribunal de grande instance de NANTERRE sur le fondement de l’article 145 […] code de procé[…]re civile.
Par ordonnance en date […] 31 janvier 2012, le juge des référés […] tribunal de grande instance de NANTERRE a missionné M. AF, lequel a été remplacé par M. AG.
Ce dernier a déposé son rapport le 1er juin 2014, aux termes […]quel il a conclu que les travaux réalisés par M. Z lui-même étaient directement à l’origine des désordres affectant l’appartement de M^me X, et a validé le devis de l’entreprise IDF REALISATIONS, au titre des travaux réparatoires.
M^me X a décidé de faire réaliser à ses frais avancés lesdits travaux, en réglant la somme de 2.879 euros.
2

Dans le cadre de la réalisation de ces travaux par l’entreprise IDF REALISATIONS, les solives […] plancher haut ont été mises à nu, ce qui a permis de découvrir de nouveaux désordres et non- conformités en rapport avec les travaux réalisés par M. Z, celui-ci ayant encastré dans lesdites solives les tuyaux d’arrivée d’eau ainsi que les évacuations de la cuisine et de la salle de bain de son appartement.
M^me X a consécutivement sollicité […] président […] tribunal de grande instance de NANTERRE la désignation d’un expert judiciaire, après que M. AH, architecte mandaté par ses soins, a établi un rapport faisant état de travaux non-conformes.
Par ordonnance en date […] 13 janvier 2015, le juge des référés a désigné à nouveau M. AG en qualité d’expert judiciaire.
Celui-ci a établi un deuxième rapport le 05 septembre 2016, retenant le caractère non-conforme des travaux de plomberie réalisés par M. Z lui-même, ainsi que les désordres causés par ces travaux aux solives, tant […] fait des entailles pratiquées dans celles-ci pour faire passer les tuyaux, que […] fait de l’humidité ambiante générant le développement de spores ayant vermoulu ces solives dans certaines zones.
Par exploit d’huissier […] 23 novembre 2016, M^me X a fait assigner en ouverture de rapport les époux Z et leurs assureurs, la société PACIFICA, puis la société ALLIANZ IARD, ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 2, rue Pierre Wacquant à […] (92190), représenté par son syndic, devant ce tribunal aux fins de les voir condamner à l’indemniser et à procéder aux travaux réparatoires.
Cette instance a été enrôlée sous le RG : 16/13691.
En cours de procé[…]re, par acte authentique […] 31 juillet 2018, les époux AI ont ven[…] les lots n°17, 21 et 4 de l’état descriptif de division à la SCI Z IMMO, qui est intervenue volontairement à la procé[…]re.
Par ailleurs, en mai et novembre 2018, de nouveaux dégâts des eaux en provenance de l’appartement de la SCI Z IMMO ont affecté l’appartement de M^me X.
Suivant conclusions d’incident notifiées le 28 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires a saisi le juge de la mise en état afin de voir, d’une part, ordonner une nouvelle expertise judiciaire en raison de la survenance de ces nouveaux désordres, et d’autre part, condamner les époux Z et de la SCI Z IMMO au paiement de sommes provisionnelles. M^me X s’est associée à cet incident.
Par ordonnance en date […] 19 octobre 2020, le juge de la mise en état a notamment :
- donné acte à la SCI Z IMMO de son intervention volontaire,
- ordonné une expertise judiciaire aux frais avancés […] syndicat des copropriétaires, et commis pour y procéder M. AJ AK,
- condamné, à titre provisionnel, les époux Z à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13.288,68 TTC,
- condamné in soli[…]m, à titre provisionnel, les époux Z à payer à M^me AD X la somme de 2.879,77 euros TTC au titre des travaux débutés par la société IDF REALISATIONS,
- condamné in soli[…]m, à titre provisionnel, les époux Z et la SCI Z IMMO à payer à M^me AD X la somme de 20.000 euros TTC au titre de son préjudice de jouissance,
- condamné la compagnie PACIFICA à garantir M^me AA AB épouse Z des condamnations prononcées à son encontre.
Par ordonnance en date […] 29 janvier 2021, le juge de la mise en état a ordonné le retrait […] rôle de l’instance enrôlée sous le RG : 16/13691.
M. AK a établi son rapport le 06 janvier 2022, dans lequel il confirme les conclusions des précédents rapports de M. AG et retient le caractère non-conforme des travaux réalisés par M. Z à l’origine de nombreuses fuites passées et à venir.
3

L’affaire a consécutivement été rétablie au rôle sous le RG : 22/02905 à la demande de M^me X.
Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 18 février 2022, M^me X demande au tribunal, de :
AO in soli[…]m les époux AI, leurs assureurs, la société PACIFICA et la société ALLIANZ IARD ainsi que la SCI AI IMMO à verser à Madame AL la somme de 2.879,77 € HT au titre des travaux préconisés par l’expert AG objet […] devis de la société IDF REALISATIONS […] 17 juin 2013 et entrepris par celle-ci avant la découverte des nouveaux désordres,
AO les mêmes à verser à Madame AL la somme de 2.102,36 € au titre des honoraires de son conseil technique, Monsieur AH.
AO in soli[…]m les époux AI, leurs assureurs, la société PACIFICA et la société ALLIANZ IARD ainsi que la SCI AI IMMO à verser à Madame AL la somme de 5.797,60 € TTC au titre des travaux de peinture des murs de l’appartement visés dans le devis de l’entreprise AM […] 6 mai 2021, ainsi que la somme de 1.559,10 € HT au titre des travaux de peinture […] plafond (poste « travaux de peinture » […] devis DANDEVILLE […] 18/05/2021),
AO in soli[…]m les époux Z et la SCI Z IMMOBILIER sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois après la signification […] jugement à intervenir, à effectuer dans leurs appartements les travaux préconisés par Monsieur AK, expert, dans son rapport […] 6 janvier 2022, à savoir :
- Pose […] carrelage conforme aux règles de l’art ;
- Suppression […] tuyau PVC inutilisé ;
- Reprise de l’étanchéité autour de la baignoire ;
- Reprise des écoulements de la douche et des joints.

AO in soli[…]m les époux AI, leurs assureurs, la société PACIFICA et la société ALLIANZ IARD ainsi que la SCI AI IMMO à verser à Madame AL la somme de 2.133,60 € au titre des honoraires des deux conseils techniques successifs dans le cadre de la deuxième expertise,

DIRE ET JUGER que les sommes ci-dessus, objets des devis et validés par les experts, seront actualisées en fonction des variations de l’indice BT 01, de la date des devis (subsidiairement de la date […] dépôt […] rapport d’expertise) jusqu’au jugement à intervenir, puis majorées des intérêts au taux légal jusqu’à parfait paiement (outre application de la TVA en vigueur à la date de la décision à intervenir),
DIRE ET JUGER que les sommes précitées correspondant à des factures seront majorées des intérêts au taux légal depuis la date de paiement par Madame X jusqu’à parfait remboursement,
AO in soli[…]m les époux AI, leurs assureurs, la société PACIFICA et la société ALLIANZ IARD ainsi que la SCI AI IMMO à verser à Madame X en réparation de son préjudice de jouissance une somme mensuelle de 800 € à compter […] mois d’octobre 2014 jusqu’à la parfaite réception de la totalité des travaux de réfection de l’appartement,
DEBOUTER les défendeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions telles que dirigées à l’encontre de Madame AL,
RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit,
AO in soli[…]m les époux AI, leurs assureurs, la société PACIFICA et la société ALLIANZ IARD ainsi que la SCI AI IMMO à verser à Madame AL une somme de 15.000 € en application de l’article 700 […] Code de procé[…]re civile,

4

AO les mêmes aux entiers dépens en ce compris les frais des deux expertises de Monsieur AG qui seront directement recouvrés par la SELARLU LGL ASSOCIES conformément aux dispositions de l’article 699 […] CPC.
Selon conclusions notifiées par voie électronique le 29 mars 2023, les époux Z et la SCI Z IMMO demandent au tribunal, de :
JUGER que le Syndicat des copropriétaires […] […], représenté par son syndic la SAS SERGIC n’a pas été habilité à agir dans la procé[…]re au fond RG, par l’assemblée des copropriétaires et qu’il est irrecevable et mal fondé à agir ;

DEBOUTER Madame AD AE épouse X, le Syndicat des copropriétaires […] […], représenté par son syndic la SAS SERGIC, de leurs demandes, fins et conclusions ;
JUGER les garanties multirisques habitation des cies PACIFICA acquise à M^me AA AI et Responsabilité civile ALLIANZ IARD acquises à M et M^me AI et à la SCI AI IMMO ;

A TITRE SUBSIDIAIRE
DEBOUTER M^me X de ses demandes suivantes :
- 2.879,77€ HT au titre […] devis IDF REALISATIONS […] 17/06/2013, dont il n’est pas démontré la réalisation ;
- 2.102,36€ et 2.133,60€, au titre des honoraires de ses conseillers techniques, MM BENEVISTE et AN
- 5.797,60€ TTC au titre des travaux de peinture, devis AM […] 6 mai 2021, les portes de M^me X n’ayant pas été endommagées ;
- les demandes de condamnations sous astreinte de 1.000€ par jour de retard, en l’absence de désordres
- 800€ mensuels au titre […] préjudice de jouissance, « à compter […] mois d’octobre 2014 jusqu’à la parfaite réception de la totalité des travaux de réfection de l’appartement »
- 15.000€ au titre de l’article 700 […] CPC,
DEBOUTER le […] […] A […] de ses demandes suivantes :
- 13.329,80€ TTC au titre […] solivage relevant de l’entretien de la copropriété et 2.020,90€ TTC au titre des frais de maîtrise d’œuvre
- 12.478€ TTC au titre de la réalisation […] faux-plafond placoplâtre coupe-feu et 928,24€ TTC au titre des frais de maîtrise d’œuvre
- 10.000€ TTC au titre […] « préjudice immatériel collectif », jamais démontré
- la demande de condamnation de la SCI AI IMMO de retirer un morceau de con[…]it PVC situé dans la partie commune […] plafond haut, sous astreinte de 100€ par jour de retard
- les demandes de condamnations sous astreintes de 100€ par jour de retard, en l’absence de désordres ;
- 15.000€ d’article 700 […] CPC ;
JUGER, à défaut que le Syndicat des copropriétaires […] […], représenté par son syndic la SAS SERGIC sera condamnée à prendre en charge l’intégralité des frais de traitement antifongique et insecticide des solives et de pose d’un faux-plafond coupe-feu;
TRES SUBSIDIAIREMENT ET EN CAS DE CONDAMANTIONS
AO la cie PACIFICA à garantir M^me AA AI de toute condamnation prononcée à son encontre, au profit […] […] […] A […] et
/ou de M^me AD AE épouse X ;

AO la cie ALLIANZ IARD à garantir M et/ou M^me AI et/ou à la SCI IMMO de toute condamnation prononcée à leur encontre, au profit […] […] […] A […] et/ou de M^me AD AE épouse X ;
5

AO le […] […] A […] et M^me X à payer la somme de 5.000€ chacun à la SCI AI IMMO et aux dépens de l’instance ;
Suivant conclusions notifiées par voie électronique le mars 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, de :
DIRE ET JUGER Monsieur et Madame AI et la SCI AI IMMO entièrement et solidairement responsables de l’ensemble des préjudices subis par la copropriété,

DIRE ET JUGER leurs assureurs, la société PACIFICA et la société ALLIANZ IARD tenus à garantir intégralement leur responsabilité,

AO IN SOLIDUM Monsieur et Madame AI, la SCI AI IMMO, et leurs assureurs, la société PACIFICA et la société ALLIANZ IARD à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :
- pour les travaux de renforcement de solives : 13.329,80 € TTC
- pour les frais de maîtrise d’œuvre afférents auxdits travaux : 2.020,90 € TTC
- pour les travaux de réalisation d’un plafond placoplatre : 12.478,00 € TTC
- pour les frais de maîtrise d’œuvre afférents auxdits travaux : 928,24 € TTC en valeur MAI 2018 à réactualiser à la date […] jugement en fonction de l’évolution de l’indice BT 01,
- pour les frais de traitement des bois : 979,00 € TTC
- pour les frais de maîtrise d’œuvre afférents auxdits travaux : 85,44 € TTC en valeur MAI 2021 à réactualiser à la date […] jugement en fonction de l’évolution de l’indice BT 01,
- pour le Préjudice immatériel collectif de privation de jouissance et de préjudice moral : 10.000,00 € TTC,

AO la SCI AI IMMO à supprimer totalement et définitivement le morceau de con[…]it PVC, sub[…]tant dans la partie commune […] plafond haut de l’appartement AL, situé sous le sol privatif de l’appartement […] 3ème étage face, au-dessus de l’entrée de l’appartement de Madame AL au 2ème étage à droite ;

DIRE ET JUGER qu’elle devra procéder pour ce faire à partir de ses parties privatives de manière à être certain que, par la suite, en cas de difficulté, il n’y aurait plus à procéder en ayant à passer par le plafond de l’appartement AL et la zone partie commune située entre le plafond […] 2ème étage et le sol privatif […] 3ème étage ;
AO la SCI AI IMMO à réaliser dans ses deux appartements […] troisième étage tous les travaux de mise en conformité aux normes et aux règles de l’art préconisés par l’expert, à savoir :
- pause des carrelages conformément aux règles de l’art au regard de l’étanchéité et de l’insonorisation ;
- reprise de l’étanchéité autour de la baignoire, en précisant qu’elle comprendra obligatoirement le repositionnement de la baignoire et des faïences murales de manière que ces dernières soient placées en surplomb au-dessus des bords extérieurs de la baignoire ;

- reprise des écoulements de la douche et des joints, en précisant pour ces derniers qu’il faudra préalablement s’assurer […] positionnement correct […] bac à douche et des faïences murales, de manière que ces dernières soient placées en surplomb au-dessus des bords extérieurs […] bac ;

DIRE ET JUGER que tous ces travaux devront être réalisés dans le délai d’un mois suivant la signification […] jugement à intervenir et sous astreinte de 100 € par jour de retard ;

AO IN SOLIDUM Monsieur et Madame AI, SCI AI IMMO, leurs assureurs, la société PACIFICA et la société ALLIANZ IARD à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 15.000 € en application de l’article 700 […] code de procé[…]re civile ;

LES AO IN SOLIDUM aux entiers dépens de l’instance ainsi que des deux référés et des trois expertises ;
6

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.
Dans ses conclusions notifiées le 17 avril 2023, la société PACIFICA, ès qualités d’assureur de M. et M^me Z demande au tribunal, de :
JUGER que seule la demande de règlement de la somme de 5.797,60 euros au titre des travaux de peinture des murs de l’appartement visé dans le devis de l’entreprise AM […] 06.05.2021 de Madame X est justifiée,
JUGER que la police d’assurance de PACIFICA n’a pas vocation à prendre en charge le préjudice de jouissance de Madame X après le dépôt […] rapport […] 05.09.2016,
En conséquence,
DEBOUTER Madame X de toutes autres demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre la compagnie PACIFICA,
JUGER nulles les demandes reconventionnelles […] syndicat des copropriétaires,
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires […] […] à […] de toutes ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre la compagnie PACIFICA,
JUGER subsidiairement que les demandes reconventionnelles […] syndicat des copropriétaires ne sont justifiées qu’à hauteur de 27.727,16 euros,
En conséquence,
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires […] […] à […] de toutes autres demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre la compagnie PACIFICA,
En toutes hypothèses,
DIRE ET JUGER que la garantie de la compagnie PACIFICA ne saurait être sollicitée au-delà des limites de garantie, exclusions et franchises prévues aux termes de son contrat,
DEBOUTER les consorts AI et la SCI AI IMMO de toutes demandes, fins et conclusions dirigées contre la compagnie PACIFICA,
AO la compagnie ALLIANZ IARD à relever indemne et garantir la compagnie PACIFICA à hauteur de moitié des condamnations qui pourraient être mise à sa charge,
DEBOUTER la compagnie ALLIANZ IARD de toutes demandes, fins et conclusions dirigées contre la compagnie PACIFICA,
AO tout succombant à la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 […] Code de procé[…]re civile.
Selon conclusions notifiées le 06 septembre 2022, la société ALLIANZ, ès qualités d’assureur de M. et M^me Z demande au tribunal, de :
DEBOUTER Madame AD AE épouse X, Monsieur Y Z, Madame AA AB épouse Z, la SCI Z IMMO, le syndicat des copropriétaires […] 0[…] et la société PACIFICA de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société ALLIANZ IARD, ce pour toutes les raisons exposées dans les présentes écritures ;

METTRE purement et simplement hors de cause la société ALLIANZ IARD ;

AO Madame AD AE épouse X ou toute(s) partie(s) succombant in soli[…]m, à régler à la société ALLIANZ IARD la somme de 4.000,00 € en application de l’article 700 […] code de procé[…]re civile ;

7

AO Madame AD AE épouse X, ou toute(s) partie(s) succombant in soli[…]m, aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Philippe MARINO, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 […] code de procé[…]re civile.
En application de l’article 455 […] code de procé[…]re civile, il est renvoyé aux écritures précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.
La clôture de la procé[…]re a été prononcée le 08 septembre 2023.
MOTIFS
A titre liminaire
Il sera préalablement rappelé que les mentions tendant à voir « dire et juger », « juger mal fondé », « juger », « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 […] code de procé[…]re civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire […] jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.
En l’espèce, les demandes :
- de M^me X relatives à l’actualisation et aux intérêts au taux légal portant sur les condamnations réclamées constituent de véritables prétentions en dépit de l’emploi erroné des termes « dire et juger » en lieu et place de « ordonner » ;
- des époux Z et de la SCI Z IMMO relatives à l’irrecevabilité […] syndicat des copropriétaires irrecevable et à la garantie des sociétés PACIFICA et ALLIANZ IARD constituent de véritables prétentions en dépit de l’emploi erroné […] terme « juger » en lieu et place de « déclarer » et « déclarer acquises » ;
- […] syndicat des copropriétaires au titre des modalités d’exécution des travaux réparatoires et au délai d’exécution de ceux-ci constituent de véritables prétentions en dépit de l’emploi erroné des termes « dire et juger » en lieu et place de « ordonner » ;
- de la société PACIFICA tendant à l’application des plafond, exclusions et franchises de sa garantie constitue une véritable prétention en dépit de l’emploi erroné des termes « dire et juger » en lieu et place de « limiter ».
Il sera donc statué sur celles-ci.
I – Sur la recevabilité des demandes […] syndicat des copropriétaires
Les époux Z et la SCI Z IMMO excipent d’une fin de non-recevoir à l’encontre des demandes […] syndicat des copropriétaires formées arguant que le syndic n’aurait pas été valablement habilité à agir. Ils font valoir qu’une résolution n°18 a été votée lors de l’assemblée générale […] 28 juin 2017 autorisant Maître AP, avocat, et non pas le syndic à engager toutes actions à l’encontre de M. Z seul et de ses assurances. Ils considèrent que la nouvelle résolution adoptée lors de l’assemblée générale de copropriété […] 26 juin 2019, confirmant l’habilitation donnée au syndic d’agir à l’encontre de M. Z n’est pas conforme, outre qu’elle ne vise toujours pas M^me Z ni la SCI Z IMMO.
La société PACIFICA, qui déclare s’associer à l’irrecevabilité soulevée par les époux Z et la SCI Z IMMO dans la partie « discussion » de ses écritures, ne formule aucune fin de non- recevoir au dispositif de ses conclusions, qui lie le tribunal.
Le syndicat des copropriétaires, qui n’a pas conclu postérieurement à ces écritures, ne répond pas sur la fin de non-recevoir qui lui est opposée.
Aux termes de l’article 122 […] code de procé[…]re civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
8

Selon l’article 31 […] même code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
Par ailleurs, l’article 55 […] décret […] 17 mars 1967 dispose : « Le syndic ne peut agir en justice au nom […] syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation […] syndic à agir en justice. Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 […] code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président […] tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi […] 10 juillet 1965 ou […] premier alinéa de l’article L. 615-6 […] code de la construction et de l’habitation. Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions intro[…]ites. »
Il est constant que le syndic peut former une demande reconventionnelle sans autorisation préalable lorsqu’elle est la suite et la conséquence nécessaire de la demande principale à laquelle elle se rattache par un lien suffisant. En revanche, dès lors que la demande reconventionnelle […] syndicat des copropriétaires ne tend pas seulement à s’opposer aux prétentions adverses mais à obtenir un avantage entièrement distinct, elle n’est pas recevable à défaut d’autorisation conférée au syndic par l’assemblée générale des copropriétaires (Pourvois n°93-19407 et n°01-00425).
En l’espèce, assigné par M^me X, le syndicat des copropriétaires défendeur, a formé des demandes reconventionnelles à l’égard des époux Z, puis de la SCI Z IMMO, ne se limitant pas à s’opposer aux prétentions de la demanderesse principale, mais tendant à obtenir à son profit des condamnations pécuniaires et des condamnations à réaliser des travaux sous astreinte.
De telles demandes requéraient l’autorisation donnée par l’assemblée générale au syndic d’agir en justice en ce sens.
Suivant résolution n°18, l’assemblée générale […] 28 juin 2017 a voté un mandat pour agir en justice dans les termes suivants : « L’assemblée générale autorise Maître AP à engager toutes actions principales et récursoires à l’encontre de Monsieur Z, ses assurances, ses entreprises, les assurances de celles-ci, ainsi que contre l’assurance de la copropriété, pour indemnisation de tous dommages subis directement par la copropriété et pour garantie de toutes les sommes éventuellement mises à sa charge en principal intérêt, frais et dépens. »
Lors de l’assemblée générale […] 26 juin 2019, les copropriétaires ont adopté la résolution n°20 suivante :
« L’Assemblée Générale confirme qu’en votant la résolution n°18 de l’assemblée générale […] 28 juin 2017 qui stipulait qu’elle autorisait Maître AP à engager toutes actions principales et récursoires à l’encontre de M. Z, ses assurances, ses entreprises, les assurances de celles-ci, ainsi que contre l’assurance de la copropriété, pour indemnisation de tout dommage subi directement par la copropriété et pour garantie de toutes les sommes éventuellement mises à sa charge en principal, intérêts, frais et dépens, elle entendait bien sûr autoriser le syndic à engager lesdites actions en les confiant à Maître AP, Avocat de la copropriété. En tant que de besoin, l’assemblée générale autorise à nouveau le syndic à agir en justice au nom […] syndicat pour les actions, contre les parties, et dans le but susdits »
Il résulte de la lecture combinée de ces deux résolutions que l’assemblée générale des copropriétaires a autorisé son syndic à agir en justice à l’encontre de M. Z et de ses assurances pour obtenir toutes indemnisations des préjudices subis par la copropriété.
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Contrairement à ce qu’allèguent les époux Z et la SCI Z IMMO, les copropriétaires ont valablement pu préciser et valider les termes de la première résolution de 2017 dans le cadre de la résolution adoptée en 2019, la seule obligation pesant sur le syndicat des copropriétaires étant de justifier d’une habilitation conforme antérieure à la clôture des débats.
En revanche, les résolutions susvisées ne donnent mandat d’agir au syndic qu’à l’encontre de M. Z et de ses assurances, et pas à l’encontre de M^me Z, ni de la SCI Z IMMO.
En conséquence, les demandes […] syndicat des copropriétaires dirigées à l’encontre de M^me Z et de la SCI Z IMMO sont irrecevables.
II- les désordres et responsabilités encourues
M^me X et le syndicat des copropriétaires recherchent la responsabilité des époux Z et de la SCI Z IMMO sur le fondement des dispositions de l’article 1382 devenu 1240 […] code civil au titre de différents désordres apparus ou découverts sur différentes périodes.
Selon l’article 1240 […] code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute […]quel il est arrivé à le réparer.
Les premiers désordres ont été constatés suivant procès-verbal de constat dressé par voie d’huissier en date […] 15 septembre 2011 et sont relatifs à un trou d’environ 20 cm de diamètre dans le plafond au niveau de l’entrée de l’appartement de M^me X, ainsi qu’à des fissures généralisées sur les murs et plafonds de l’ensemble de l’appartement.
La réalité et l’importance de ces désordres a été confirmée dans le cadre […] rapport d’expertise de M. AG en date […] 1er juin 2014, qui mentionne notamment : « fissurations multidirectionnelles concernant l’ensemble des pièces de l’appartement. Le plafond […] salon est très affecté, la peinture est écaillée. Dans le hall d’entrée, il y a un trou dans le plafond. Des tâches de coulure sont visibles sur les murs. »
Concernant les causes de ces désordres, l’expert indique : « Mr Z a entrepris des travaux de rénovation de son appartement affectant les parties communes de l’immeuble sans information préalable ni accord de la copropriété. Ces travaux ont con[…]té en la pose d’un parquet flottant après démolition de l’ancien complexe de revêtement de sol (carrelage, tomêtes sur chape ciment avec plâtre). Cette démolition a généré des vibrations qui ont fissuré le plafond en plâtre de l’appartement […] 2ème étage le désolidarisant partiellement des solives. Les rehausses en bastaing de mise à niveau des arases supérieures des solives ont été fixées par clouage aux solives en bois […]r (chêne) et non par vissage. Le clouage dans les solives en bois […]r est une méthode brutale qui a engendré de violentes secousses à la structure, ce qui a amplifié et aggravé les désordres de la phase démolition, la manifestation la plus spectaculaire étant le trou dans le plafond de l’entrée de l’appartement […] 2ème étage… Il ressort clairement des opérations d’expertise que les travaux de démolition et la méthode de fixation par clouage des rehausses aux solives en bois […]r (chocs violents et résonnance dans le plafond) sont à l’origine des désordres structurels affectant le plafond et les murs de l’appartement de M^me Z [en réalité M^me X]. La fixation par vissage aurait minimisé les désordres. La responsabilité de Mr Z est engagée d’autant plus que les travaux ont été réalisés sans information préalable ni autorisation de la copropriété. » (Sic)
Il résulte de ces éléments que les premiers désordres impactant les plafonds et murs de l’appartement de M^me X sont directement consécutifs aux travaux de rénovation réalisés de manière non conforme aux règles de l’art par les époux Z sur les planchers bas de leurs appartements.
Le tribunal relève que ni la réalité de ces désordres, ni leur imputabilité telle que retenue par l’expert judiciaire, ne sont contestés par les époux Z et la SCI Z IMMO.
En conséquence la responsabilité des époux Z et de la SCI Z IMMO au titre des premiers désordres susvisés sera retenue à l’égard de M^me X.
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Suite au dépôt de premier rapport d’expertise de M. AG, M^me X a entrepris de faire réaliser les travaux de réfection de plafond validés par ce dernier. Lors de ces travaux, le plafond a été entièrement dégarni laissant apparaître de nouveaux désordres affectant cette fois l’état des solives […] plancher haut.
Un premier rapport sur l’état […] plancher haut a été établi à la demande de M^me X par M. AH architecte, qui commente ainsi quatre photographies : « La première prise au fond […] salon montre une réparation provisoire faite à côté d’un coude de raccordement. Il faut supposer que la fuite a […]ré un certain temps car le champignonnage et l’attaque des solives est important. On notera une tâche […]e à l’attaque […] PVC par un chalumeau et le raboutage de différentes canalisations. La seconde photo montre également une réparation provisoire obtenue par un simple collage d’un morceau de tuyaux PVC rajouté à l’endroit où il y a eu un problème. La troisième photo montre un raccordement réalisé avec une canalisation souple passant entre deux portions de canalisation rigide. La quatrième photo illustre l’ampleur de l’empochement des solives dans leur partie supérieure pour la mise en place des canalisations d’évacuation ou d’arrivée d’eau. »
Au vu de ses constats M. AH conclut : « Aucune des réparations visibles sur ces photos ne sont conformes au Règles de l’Art. Par ailleurs des canalisations d’évacuation n’ont pas le droit de passer à l’intérieur d’un plancher en sectionnant, de surcroît, les solives. Il est d’ailleurs fort probable que la diminution de section de ces dernières n’a pas été prise en compte par le calcul de la portance […] plancher que l’expert a fait estimer. Vous exposant à des fuites probables et possiblement à des désordres structurels dans le futur, je vous déconseille fortement de laisser les choses en l’état. »
Sur la base de ce rapport, M. AG, expert judiciaire a été désigné une seconde fois pour donner son avis sur les désordres affectant le plancher haut de l’appartement de M^me X.
Dans le cadre de cette nouvelle expertise, M^me X s’est fait as[…]tée par le cabinet BD ARCHITECTURE qui, dans une note en date […] 28 mai 2015, indique que : « Le solivage est fortement dégradé et ce point aurait dû être repris avant tous travaux et ne pas être limité à un simple calage pour la pose des plaques comme cela a été observé. Ces dégradations ont été accentuées par les fuites en provenance de l’étage supérieur et les zones à l’aplomb des canalisations traversant le plancher. De plus des découpes ont été effectuées dans les solives pour le passage de canalisations affaiblissant la portance de la structure […] plancher… »
Concernant le plancher mis en place par Mr Z dans le cadre de ses travaux de rénovation, le cabinet BD ARCHITECTURE note que : « Nous ne savons pas comment cet ouvrage a été réalisé, il semble qu’il soit constitué d’une dalle en béton allégé coulé sur un coffrage en panneaux d’agglomérés. Nous indiquons que ces panneaux ne sont pas hydrofuges pour la plupart d’entre eux. Au droit des pièces d’eau l’état des plaques révèle l’existence de fuites et de défaut d’étanchéité… »
Aux termes de son rapport en date […] 5 septembre 2016, M. AG a, de son côté, fait les constatations suivantes : « entailles au droit des passages des canalisations et d’évacuation de l’appartement de Mr Z ; arasement de nombreuses solives et présence de cales liées à la pose […] plancher en aggloméré dans l’appartement de Mr Z ; auréole sous le plancher dans la pièce principale et une autre au-dessus […] coin cuisine consécutives aux dégâts des eaux à répétition ; solives vermoulues au droit des anciennes infiltrations ; solive de refend située dans l’alignement de la porte d’entrée particulièrement vermoulue attestant d’une attaque probable d’insectes xylophages. Un contrôle de l’état parasitaire des solivages réalisé à partir de prélèvements par un laboratoire spécialisé en détection de champignons lignivores confirme la présence de champignons qui œuvrent à détruire le bois sauf pour la solive de refend infestée d’insectes dès lors que les conditions d’humidité et de confinement étaient remplies. »
Sur les responsabilités encourues, l’expert indique : « Pour la création de 2 pièces humides Mr Z a porté atteinte au solivage en réalisant des entailles dans le solivage pour faire passer les canalisations liées à ses nouvelles installations sans aucune autorisation de la copropriété ni agrément par l’architecte. L’humidité ambiante résultant de dégâts des eaux à répétition a favorisé le développement des spores qui ont vermoulu les solives dans la zone. Dans ces conditions les responsabilités encourues sont les suivantes :
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Mr Z
- Restructuration au mortier de résine des solives, poutre et chevêtre entaillés et ou arasés
- Restructuration des solives vermoulues au droit des anciennes infiltrations
- Renforcement de solivage poutre 2UPE 240
- Construction nouveau plafond X
- Mise en peinture appartement
Copropriété
- Restructuration solive refend entrée
- Traitement fongicide et insecticide de l’ensemble de la structure bois. »
En application de l’article 25 b) de la loi […] 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.
Il s’évince de ces dispositions que la réalisation par un copropriétaires de travaux touchant aux parties communes de l’immeuble sans autorisation préalable de l’assemblée générale constitue une faute qui engage sa responsabilité à l’égard […] syndicat des copropriétaires.
En l’espèce, les différents rapports et notes techniques susvisées établissent que dans le cadre des travaux de rénovation de ses deux appartements mansardés, Mr Z a déposé le plancher existant et fait passer à l’intérieur de celui-ci des canalisations privatives d’arrivée et d’évacuation d’eau, entaillant pour se faire de nombreuses solives constituant la structure de base […] plancher.
Bien qu’aucune partie ne verse aux débats le règlement de copropriété, la pièce n°11 visée comme telle dans les conclusions des époux Z correspondant à un modificatif de l’état descriptif de division, aucune ne conteste que les planchers de l’immeuble constitués par les solives constituent des parties communes.
Partant, contrairement à ce qu’affirment les défendeurs ils n’ont pas fait passer les canalisations litigieuses au sein de leur lot privatif, mais à l’intérieur des planchers, parties communes.
En faisant passer les éléments de plomberie destinés à l’alimentation en eau et aux évacuations de leurs appartements par le plancher partie commune de l’immeuble sans autorisation préalable des copropriétaires, les époux Z ont commis une faute de nature à engager leur responsabilité tant à l’égard […] syndicat des copropriétaires, que de M^me X.
D’autant que ce passage illicite d’éléments de plomberie en partie commune s’est accompagné de dégradations importantes des solives […] plancher lesquelles ont été entaillées pour permettre le passage des tuyaux. Les époux Z sont ainsi directement à l’origine de dégradations de ces parties communes.
De plus, contrairement à ce qu’allèguent les défendeurs en contradiction avec l’ensemble des pièces versées aux débats, les travaux qu’ils ont réalisés sont contraires aux règles de l’art et ont été source de nombreux dégâts des eaux à l’origine d’une prolifération de champignons ayant, eux aussi, contribué à fortement dégrader les solives […] plancher.
En conséquence la responsabilité des époux Z et de la SCI Z IMMO au titre de la dégradation […] plancher haut de l’appartement de M^me X sera retenue. Le syndicat des copropriétaires n’étant recevable à agir qu’à l’encontre de M. Z, seul la responsabilité de ce dernier sera retenue à son égard.
Néanmoins, il résulte […] rapport de M. AG que ce dernier a distingué les dégradations de plancher imputables aux travaux de M. Z, de celles, plus limitées, liées à la présence d’insectes xylophages ayant principalement attaqué une solive de refend présente au niveau de l’entrée de l’appartement de M^me X.
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Cette présence d’insectes xylophages n’ayant pas de lien avec les travaux non conformes réalisés par M. Z, le coût […] traitement antiparasitaire des bois […] plancher ne peut lui être imputé, étant précisé que, contrairement à ce que semble estimer le syndicat des copropriétaires, le traitement antiparasitaire est destiné à protéger les bois des insectes et non des champignons (traitement antifongique).
Enfin, les travaux de restructuration et de renforcement de solives validés par l’expert AG ont été réalisés par la société TAC aux frais avancés […] syndicat des copropriétaires et ont fait l’objet d’un procès-verbal de réception le 2 mai 2018 qui indique : « Présence d’une infiltration active au niveau de l’entrée provenant de l’étage supérieur. »
En date […] 13 décembre 2018, à la demande […] syndicat des copropriétaires, la société ARF a effectué une recherche de fuite et dressé un rapport où elle indique : « Constat des anomalies et/ou dommages à l’origine […] désordre. Nous avons constaté les anomalies suivantes : Appartement de face au 3ème étage situé au-dessus de l’entrée de l’appartement de M^me X : – Fissuration des joints ciment au niveau de la traversée de mur des con[…]ites d’alimentation en eau sanitaire de la douche ; – Absence de silicone au niveau des rosaces de la robinetterie de la douche ; – décollement […] joint silicone entre le receveur et la faïence – Défaut de raccordement de l’évacuation des eaux usées sous le receveur de douche. Lors de prise de douche, l’eau s’écoule au niveau de la con[…]ite PVC visible au plafond de l’entrée de l’appartement de M^me X (ancienne con[…]ite). Appartement de droite au 3ème étage situé au-dessus […] séjour de l’appartement de M^me X : – Défaut d’étanchéité […] joint silicone […] pourtour de la baignoire – Absence de joint silicone au niveau des rosaces de la robinetterie. »
Pour limiter les désordres, M^me X a fait procéder à ses frais, par l’entreprise WACQUANT, au bouchonnage […] tuyau d’évacuation en PVC située au-dessus de l’entrée de son appartement.
Compte tenu des nouveaux dégâts des eaux constatés, une nouvelle expertise a été ordonnée et confiée à M. AK par le juge de la mise en état suivant ordonnance en date […] 19 octobre 2020.
Dans son rapport en date […] 6 janvier 2022, M. AK a pu faire les constatations suivantes : « Mr Z indique que son carrelage est posé directement après ragréage sur les plaques d’aggloméré. Cela n’est pas conforme aux règles de l’art. Au fil […] temps, les mouvements […] plancher feront casser les dalles. Ce système n’est pas étanche et il ne procure l’isolation phonique indispensables entre logement… Au-dessus de l’entrée de l’appartement X, un tuyau bouchonné est présent. Il aurait été l’occasion de fuites. Vérification faite, il ne semble plus actif mais il devrait disparaitre, aucun vestige privatif ne devant sub[…]ter dans les parties communes. De même toutes les canalisations présentes dans les parties communes doivent être neutralisées puis démontées. »
Dans les appartements de la SCI Z IMMO, l’expert a par ailleurs relevé : « Pour celui à droite de l’escalier, à l’entrée la salle de bains apparaît une légère marche semblant indiquer qu’une dalle a été réalisée procurant une certaine étanchéité. Les WC ont été surélevés pour un écoulement gravitaire autour de l’appartement vers l’angle opposé de l’autre appartement. La pente de 3% semble respectée. On note cependant que, selon les lieux où apparait cet écoulement les diamètres sont différents. Cela n’est pas conforme aux règles de l’art et source d’obstruction… Le mur au fond de la baignoire est en placo non protégé. Des fuites sont à prévoir avec le pourrissement […] placo. Les joints sont en mauvais état. Le carrelage ne vient pas en surplomb […] bord de la baignoire. Dans l’autre appartement, l’alimentation en eau de la douche est artistiquement installée mais ne présente aucun gage de […]rabilité. Des fuites apparaitront. Les joints autour […] bac à douche sont à reprendre. Déjà indiqué, le carrelage directement sur l’aggloméré est source de problèmes futurs. »
S’agissant de l’imputabilité des désordres, M. AK indique : « M. AG expert judiciaire près la cour d’appel de Versailles avait imputé les désordres à la SCI NAF IMMO. Aucun élément nouveau ne permet de remettre en cause cette proposition. »
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Enfin, le rapport conclut : « Des travaux d’aménagements sous les combles réalisés en l’absence de professionnels compétents ont provoqué des désordres à répétition. La structure […] bâtiment a été affaiblie par des passages intempestifs de canalisation obligeant à des renforts importants. L’amateurisme des réalisations est le motif de nombreuses fuites et le non-respect constant des règles de l’art sera le motif de nouveaux désordres à venir. Le présent rapport est le troisième sur le sujet. L’appartement de M^me X est inutilisable depuis 2014. »
Il résulte de ces éléments que les installations sanitaires des appartements désormais propriété de la SCI Z IMMO comportent de nombreuses non-conformités directement à l’origine des dégâts des eaux à répétition ayant généré des désordres à la fois chez M^me X et au niveau […] plancher partie commune de l’immeuble, dont les solives ont été dégradées par le développement de champignons ren[…] possible par l’humidité liées aux nombreuses fuites en provenance des tuyaux passant dans lesdites solives.
Contrairement à ce qu’indiquent les époux Z et la SCI Z IMMO, le rapport de M. AK n’indique nullement que les désordres en lien avec les fuites à répétition ont été réparés, puisque ses conclusions alertent à l’inverse sur le risque de nouveaux désordres à venir eu égard à « l’amateurisme » des travaux de M. Z.
De même, les époux Z et la SCI Z IMMO sont mal fondés à reprocher à M. AK de s’être livré à une « mission d’audit générale sur les sanitaires et évacuations de la SCI Z IMMO », qui, selon eux, ne faisait pas partie de sa mission, alors qu’au contraire, l’ordonnance […] juge de la mise en état le désignant lui a confié une mission très large con[…]tant à « procéder à toutes constatations utiles en vue de définir l’origine et les causes des désordres. »
S’agissant de l’imputabilité […] dégât des eaux […] 02 mai 2018, les époux Z et la SCI IMMO affirment que celui-ci trouve sa cause unique dans l’intervention de la société TAC missionnée par la copropriété pour réaliser les travaux de renforcement […] plancher qui aurait « coupé la canalisation d’évacuation des eaux […] locataire de la SCI Z IMMO sans la bouchonner. » Ils indiquent qu’ils auraient eux-mêmes fait bouchonner cette canalisation à titre conservatoire le 20 février 2020, et en dé[…]isent qu’ils ne seraient en rien responsables […] retard pris dans la réfection […] plafond, et ne doivent pas supporter le préjudice de jouissance de M^me X consécutif à ce retard.
Cependant, dès son rapport en date […] 05 septembre 2016, M. AG préconisait que les réseaux alimentation et évacuation desservant leurs appartements soient « déplacés en zone privative », de sorte qu’il appartenait ainsi aux époux Z de supprimer toute canalisation et autre tuyau d’alimentation d’eau implanté illicitement dans le plancher partie commune. Ne l’ayant pas fait, les époux Z sont mal fondés à imputer les conséquences de leur manquement à la société TAC, d’autant plus qu’à la date de l’intervention de cette dernière, les époux Z avaient déclaré au syndic que les tuyaux présents dans le plancher n’étaient plus actifs. Au demeurant, les époux Z n’ont manifestement pas procédé, comme ils le prétendent, à un « bouchonnage à titre conservatoire » en février 2020, puisque M^me X démontre qu’elle avait fait réaliser cette intervention par l’entreprise WACQUANT en février 2019.
En tout état de cause, ainsi que cela résulte des constatations tant de l’entreprise ARF mandaté pour la recherche de fuite, que […] rapport de M. AK les dégâts des eaux en provenance des appartements des défendeurs ne sont pas uniquement liés au problème […] tuyau d’évacuation situé au niveau de l’entrée de l’appartement de M^me X, mais résultent d’une non-conformité généralisée de leurs installations sanitaires.
En conséquence le tribunal retiendra leur responsabilité pour faute y compris au titre des dommages consécutifs à ses dernier dégâts des eaux.
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III- Sur les préjudices et indemnisations
Sur les demandes d’indemnisation de M^me X
En premier lieu, M^me X sollicite la condamnation in soli[…]m des époux Z et de la SCI Z IMMO à lui payer une somme de 2.879,77 euros HT de dommages intérêts au titre […] coût des travaux de réfection de plafond réglé à la société IDF REALISATIONS et validé par le premier rapport de M. AG, avant que ces travaux ne soient interrompus […] fait de la découverte des dégradations […] plancher haut lors de la mise à nu des solives.
Devant le juge de la mise en état les époux Z se sont opposés à cette demande en faisant valoir que M^me X n’avait pas à entreprendre ces travaux alors que la question des responsabilités n’avait pas été soumise aux juges […] fond. Cet argument, écarté par le juge de la mise en état qui les a condamnés de ce chef au paiement d’une provision, n’est pas repris dans leurs conclusions au fond.
En revanche, les époux Z et leur assureur PACIFICA soutiennent que la preuve n’est pas rapportée que M^me X ait réellement fait réaliser ces travaux par la société IDF REALISATIONS, seul étant, selon eux, pro[…]it un devis par la demanderesse.
Or, ainsi que retenu par le juge de la mise en état, M^me X pro[…]it en pièce n°22 la facture de la société IDF REALISATIONS mentionnant a réglé à la société IDF REALISATIONS une somme de 2.879,77 euros HT, en exécution […] devis n°201304/04B, lui-même pro[…]it par la demanderesse en pièce n°17 pour un montant identique.
En conséquence, les époux Z et la SCI Z IMMO seront condamnés in soli[…]m à payer à M^me X la somme de 2.879,77 euros HT de dommages intérêts au titre […] coût des travaux réglés à perte à la société IDF REALISATIONS.
M^me X sollicite que cette condamnation soit majorée des intérêts au taux légal depuis la date de paiement de la facture IDF REALISATIONS. Cependant, outre qu’elle ne précise pas cette date, cette demande, qui figure au dispositif de ses conclusions, ne repose sur aucun moyen développé dans les motifs de ses écritures. Dans ces conditions, les intérêts courront sur cette indemnité à compter […] présent jugement.
En second lieu, M^me X sollicite la condamnation in soli[…]m des époux Z et de la SCI Z IMMO au paiement d’une somme de 2.102,36 euros de dommages intérêts correspondant aux honoraires de M. AH, conseil technique qui l’a as[…]té dans le cadre des premières opérations d’expertise, et au paiement d’une somme de 2.133,60 euros TTC de dommages intérêts correspondant aux honoraires de M. AN (cabinet BD architecture), expert conseil ayant succédé à M. AH. Elle rappelle qu’elle a, en effet, droit à la réparation intégrale de ses préjudices.
Les époux Z, la SCI Z IMMO et PACIFICA s’opposent à ces demandes indemnitaires arguant que les frais de conseil engagés par M^me X n’étaient pas nécessaires ni utiles.
En l’occurrence, les honoraires versés à M. AH sont consécutifs aux désordres importants apparus dans l’appartement de M^me X, et sont ainsi directement liés aux fautes des défendeurs à l’origine de ses désordres. Par ailleurs, il résulte […] rapport d’expertise de M. AG en date […] 12 mars 2014 que ce dernier a considéré que le coût d’intervention de M. AH comme conseiller technique de M^me X devait être pris en compte dans l’évaluation des préjudices de cette dernière, ce dont il se dé[…]it que l’intervention de M. AH présentait un intérêt d’un point de vue technique dans le cadre de la première expertise judiciaire. C’est en outre, sur la base […] rapport établi par M. AH le 5 novembre 2014 que M^me X a obtenu la nouvelle désignation de M. AG en qualité d’expert judiciaire par ordonnance […] 13 janvier 2015.
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S’agissant des honoraires de M. AN (cabinet BD architecture), M^me X justifie que ce dernier a activement concouru aux opérations d’expertise en rédigeant notamment un rapport faisant partie intégrante d’un dire adressé à l’expert judiciaire. A nouveau, l’expert judiciaire retient dans son rapport parmi les frais à retenir au titre des préjudices de M^me X les honoraires réglés par celle-ci au cabinet BD architecture à hauteur de 1.778 euros HT, soit 2.133,60 euros TTC.
En conséquence, les époux Z et la SCI Z IMMO seront condamnés in soli[…]m à payer à M^me X les sommes de 2.102,36 euros et 2.133,60 euros TTC de dommages intérêts au titre de ses frais d’as[…]tance technique.
M^me X sollicite que ces condamnations soient majorées des intérêts au taux légal depuis la date de paiement des honoraires à ses conseils techniques. Cependant, outre qu’elle ne précise pas cette date, cette demande, qui figure au dispositif de ses conclusions, ne repose sur aucun moyen développé dans les motifs de ses écritures. Dans ces conditions, les intérêts courront à compter […] présent jugement sur cette indemnité.
En troisième lieu, M^me X sollicite la condamnation in soli[…]m des époux Z et de la SCI Z IMMO à lui payer la somme de 5.797,60 euros TTC au titre des travaux de peinture des murs de son appartement visés dans le devis de l’entreprise AM, et la somme de 1.559,10 euros HT au titre des travaux de peinture […] plafond visés au devis de l’entreprise DANDEVILLE actualisé au 18 mai 2021, ces deux devis ayant été validés par les experts judiciaires AG et AK.
Les époux Z et la SCI Z IMMO s’opposent partiellement à la demande concernant les travaux de peinture […] devis de l’entreprise AM, faisant valoir que celui-ci concerne non seulement la peinture des murs de l’appartement de M^me X, mais aussi celle de ses portes, alors qu’aucun dégât relatif aux portes n’a jamais été constaté ni évoqué dans le cadre des différentes expertises. Ils sollicitent en conséquence de voir rejeter le poste relatif à la peinture des portes pour un montant de 268,03 euros.
De fait, aucun élément […] dossier ne vise de désordres causés aux portes de l’appartement de M^me X. Dans ce contexte, faute de lien de causalité avec les fautes des défendeurs, le coût des travaux de peinture relatifs audites portes n’a pas à être supportés par eux.
Par ailleurs, les défendeurs sollicitent de voir appliquer sur le coût des travaux de peinture un abattement de 25% pour vétusté, l’indemnisation de M^me X ne pouvant, selon eux, pas excéder son préjudice. Ils relèvent à cet égard que cet abattement de 25% avait été retenu dans le premier rapport d’expertise de M. AG.
Il n’est pas établi par M^me X, qui ne répond pas sur la question de l’abattement soulevée par les défendeurs, qu’au moment […] sinistre les peintures de son appartement étaient en parfait état, ni même récentes. Dans ce contexte, et sur la base de la position retenue par M. AG dans son rapport […] 12 mars 2014, et reprise dans son second rapport […] 5 septembre 2016 qui retient un montant au titre […] poste peinture des murs « validé lors de la première expertise », le tribunal retiendra un abattement de 25% pour vétusté sur le coût des travaux de peinture à prendre en charge par les défendeurs.
En conséquence de ce qui précède, les époux Z et la SCI Z IMMO seront condamnés in soli[…]m à payer à M^me X la somme de 4.147,17 euros ((5.797,60 – 268,03) x 0,75) de dommages intérêts au titre […] coût des travaux de peinture des murs de son appartement, et la somme de 1.169,32 euros (1.559,10 x 0,75) de dommages intérêts au titre […] coût des travaux de peinture des plafonds de son appartement.
M^me X sollicite que ces condamnations qui correspondent à des devis de travaux non encore exécutés, soient réactualisés à la date […] jugement en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis la date des devis, soit depuis mai 2021. Il y a lieu de faire droit à cette prétention, selon l’usage.
En quatrième et dernier lieu, M^me X sollicite de voir condamner les époux Z in soli[…]m avec la SCI Z IMMO à lui payer au titre de son préjudice de jouissance une somme de 800 euros par mois à compter d’octobre 2014 jusqu’à la réception des travaux de réfection.
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Elle invoque à ce titre les conclusions […] second rapport de M. AG qui estime que son appartement est totalement inhabitable depuis la dépose […] plafond en octobre 2014, position confirmée par le rapport de M. AK plus de cinq ans plus tard, la valeur locative de 800 euros par mois étant validée par les deux experts.
Pour s’opposer à cette demande les époux Z et la SCI Z IMMO considèrent que M^me X ne rapporte pas la preuve de la date de dépose de son plafond, et donc […] point de départ de son préjudice de jouissance, ni ne fournit aucune estimation de la valeur locative de son bien.
Il résulte des pièces versées aux débats que suite au premier rapport d’expertise de M. AG […] 12 mars 2014 validant le devis de travaux de reprise de la société IDF REALISATIONS, M^me X a sollicité de cette dernière la mise en œuvre desdits travaux relatifs à la réfection des plafonds de son appartement. Comme l’ont relevé les différents experts judiciaires, dans le cadre de ces travaux, la dépose des plafonds est intervenue en octobre 2014. A compter de cette date, l’appartement de M^me X n’a plus été habitable, ce qui marque le point de départ de son préjudice de jouissance con[…]tant en la perte de valeur locative de son bien chiffrée à 800 euros par mois par les experts judiciaires sur la base de deux évaluations fournies par des agences immobilières (pièces X n°12 et 13), sans qu’aucune pièce contraire ne soit pro[…]ite par les défendeurs pour remettre objectivement en cause ce montant.
Depuis octobre 2014 et jusqu’à la date […] présent jugement, le préjudice de jouissance de M^me X peut ainsi être chiffré à la somme de 104.800 euros correspondant à 131 mois x 800 euros.
En revanche, le tribunal ne peut accueillir la demande d’indemnisation formée par M^me X « jusqu’à la réception des travaux de réfection de son appartement », la réalisation des travaux en question ne dépendant pas des débiteurs de l’indemnité […]e au titre […] préjudice de jouissance, mais […] syndicat des copropriétaires à qui incombe la réfection des solives parties communes.
Les époux Z et la SCI Z IMMO seront en conséquence condamnés in soli[…]m à payer à M^me X la somme de 104.800 euros de dommages intérêts en réparation de son préjudice de jouissance sur la période courant d’octobre 2014 jusqu’à la date […] présent jugement.
Sur les demandes d’indemnisation formées par le syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires sollicite en premier lieu de se voir indemniser […] coût des travaux de renforcement de plancher qu’il a fait réaliser en 2018 sur la base des devis de la société TAC validés par l’expert AG pour un montant de 13.329,80 euros TTC « arrêté en valeur mai 2018 à réactualisé à la date […] jugement à intervenir en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 ». Le syndicat réclame également la prise en charge par M. Z des honoraires de maîtrise d’œuvre […] cabinet SIMO afférent à ces travaux qu’il chiffre à un montant de 2.020,90 euros TTC.
Le montant de 13.329,80 euros TTC invoqué par le syndicat des copropriétaires n’est pas contesté par les époux Z, ni la SCI Z IMMO qui ne concluent pas sur ce point. Il correspond par ailleurs au montant mentionné par la société PACIFICA, assureur, dans ses écritures au fond.
Ce montant de 13.329,80 euros TTC sera donc retenu. En revanche la demande de « réactualisation à la date […] jugement en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 », qui ne repose sur aucun fondement juridique, s’agissant de travaux dont le coût a déjà été réglé, sera rejetée.
S’agissant […] coût de la maîtrise d’œuvre la société PACIFICA conteste la somme alléguée à ce titre par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 2.020,90 euros TTC, estimant que ce coût ne saurait excéder 991,12 euros TTC.
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Le tribunal relève que le syndicat des copropriétaires ne pro[…]it pas aux débats les factures d’honoraires […] maître d’œuvre SIMO, mais uniquement le contrat de maîtrise d’œuvre. Aux termes de dernier, le montant des honoraires était fixé à « 8% HT […] montant total HT des travaux. La TVA au taux en vigueur au jour de la facturation étant comptée en sus ».
Sur cette base, les honoraires de maîtrise d’œuvre imputables aux défendeurs doivent correspondre à 8% […] montant HT des travaux de renforcement de plancher arrêtés ci-dessus à 12.118 euros HT, soit 969,44 euros HT, montant auquel s’ajoute une TVA de 10%, soit un total de 1.066,38 euros TTC. En outre, pour les mêmes raisons que ci-dessus, la demande de « réactualisation à la date […] jugement en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 » sera rejetée.
En conséquence M. Z sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 13.329,80 euros TTC et de 1.066,38 euros TTC à titre de dommages intérêts en indemnisation […] coût des travaux de renforcement de plancher et des honoraires de maîtrise d’œuvre afférents.
En second lieu, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. Z au paiement d’une somme de 979 euros TTC correspondant au coût […] traitement antiparasitaire des bois constituant le plancher, outre 85,44 € TTC au titre des frais de maîtrise d’œuvre afférents.
Les époux Z, la SCI Z IMMO et PACIFICA s’opposent à ces demandes faisant valoir que le traitement parasitaire des bois a été mis entièrement à la charge de la copropriété par l’expert AG, point non remis en cause par le rapport postérieur de M. AK.
M. AG indique effectivement dans son rapport en date […] 5 septembre 2016 que « la présence de champignons lignivores dans l’atmosphère sous forme de spores, (immeuble […] 19ème siècle), n’est pas de la responsabilité de Monsieur AI. Le coût de traitement de l’ensemble des solives incombe à 100% à la copropriété ».
La présence d’insectes xylophages n’ayant pas de lien avec les travaux non-conformes réalisés par M. Z, le coût […] traitement antiparasitaire des bois […] plancher ne peut lui être imputé.
En conséquence, ces demandes de paiement seront rejetées.
En troisième lieu, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. Z à lui régler la somme de 12.478 euros TTC au titre […] coût des travaux de réalisation d’un faux- plafond dans l’appartement de M^me X, outre 928,24 euros TTC pour les honoraires de maîtrise d’œuvre afférents. Il indique que ces montants sont basés sur des devis établis par l’entreprise DANDEVILLE qui ont été validés par l’expert judiciaire.
Les époux Z et la SCI IMMO s’opposent à ces demandes indiquant qu’il s’agit de « travaux de renforcement » et de « sécurité incendie »…voire « d’embellissements … qui n’ont strictement rien à voir avec la réparation des sinistres discutés. » Ils estiment par ailleurs que les devis de l’entreprise DANDEVILLE sont contradictoires en ce que, pour le même type de travaux, ils retiennent des prix unitaires bien plus élevés pour le plafond des WC que pour celui […] reste de l’appartement.
Il résulte […] rapport de M. AK que ce dernier a expressément validé les deux devis de l’entreprise DANDEVILLE relatifs à la réalisation des faux-plafonds de l’appartement de M^me X.
Contrairement à ce que soutiennent les époux Z, ces travaux sont en lien direct avec les désordres dont ils sont responsables et qui ont con[…]it à la dépose totale de l’ancien plafond de M^me X, notamment pour permettre de renforcer le plancher endommagé […] fait des entailles pratiquées dans les solives par M. Z lui-même, et des dégâts des eaux à répétition consécutif à ses installations de plomberie non conformes.
Ces travaux de faux-plafond validés par l’expert correspondent uniquement aux normes actuelles que doit respecter ce type d’ouvrage (notamment anti-incendie), et sont sans rapport avec des travaux d’embellissement qui excèderaient l’indemnisation […] préjudice intégral des victimes.
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Par ailleurs, les devis de l’entreprise ne sont pas contradictoires. Si le coût […] plafond prévu dans les wc est supérieur à celui […] reste de l’appartement, c’est uniquement parce qu’il inclut des prestations supplémentaires de dépose et de mise en décharge de l’existant, alors que le reste des plafonds de l’appartement a déjà été déposé depuis octobre 2014.
En conséquence, M. Z est condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12.478 euros TTC et de 928,24 euros TTC de dommages intérêts au titre […] coût des travaux de faux-plafond et des honoraires de maîtrise d’œuvre afférents.
S’agissant de montants correspondant à des devis de travaux non encore exécutés et relativement anciens, ils seront arrêtés en valeur mai 2021 et devront être réactualisés à la date […] jugement en fonction de l’évolution de l’indice BT01.
En dernier lieu, le syndicat des copropriétaires sollicite de se voir allouer une somme de 10.000 euros de dommages intérêts en réparation […] préjudice immatériel collectif subi par la copropriété.
A l’appui de cette demande le syndicat fait valoir que la copropriété ne comporte que huit copropriétaires qui subissent depuis onze ans, un trouble collectif […] fait qu’ils ne peuvent pas jouir de parties communes exemptes d’atteintes à la solidité de l’immeuble. Il invoque également une jurisprudence selon laquelle les personnes morales peuvent invoquer un préjudice moral, indiquant qu’en l’espèce, ce préjudice est caractérisé par l’inquiétude des copropriétaires consécutives aux sinistres et à leurs implications financières.
Les époux Z, la SCI Z IMMO et PACIFICA ré[…]tent à cette demande, estimant que les jurisprudences visées par le syndicat des copropriétaires sont inapplicables au cas d’espèce et qu’il ne verse aux débats aucune attestation ou pièces émanant de copropriétaires se plaignant d’avoir subi un préjudice […] fait de la réalisation des travaux de M. Z.
Il est constant qu’un syndicat des copropriétaires ne peut demander réparation des troubles de jouissance qui n’ont pas été ressentis de la même manière par l’ensemble des copropriétaires, et que, lorsque la majorité des copropriétaires n’est pas concernée par les préjudices subis, le syndicat ne peut agir en lieu et place de chacun des copropriétaires.
En l’espèce, si une partie des désordres imputables à M. Z concerne le plancher haut de l’appartement de M^me X, partie commune de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires ne peut soutenir que les troubles de jouissance de M^me X, con[…]tant en l’impossibilité d’habiter son appartement, ont concerné également les autres copropriétaires de l’immeuble, ni que tous les copropriétaires ont ressenti un préjudice de jouissance équivalent à celui de M^me X.
Par ailleurs, contrairement à ce qu’affirme le syndicat des copropriétaires, il ne résulte d’aucun des rapports d’expertise judiciaire que l’atteinte au plancher haut de l’appartement de M^me X a eu un impact sur la structure de l’immeuble dans son ensemble, ni que les désordres affectant ce plancher ont présenté un risque de propagation à d’autres parties communes.
S’agissant […] préjudice moral invoqué il est admis qu’une personne morale, tel qu’un syndicat des copropriétaires, a le droit d’agir en réparation […] préjudice moral qu’elle subit (pourvoi n°11- 10.278).
Cependant, le syndicat des copropriétaires se borne à invoquer les inquiétudes des copropriétaires relatives aux conséquences financières que pouvaient présenter pour eux les désordres à répétition en provenance des appartements des époux Z, sans fournir aucune pièce, et notamment aucune attestation de copropriétaire, pour étayer son affirmation. La preuve […] préjudice moral invoqué n’est donc pas rapportée, ni à plus forte raison que ce préjudice moral a été subi par l’ensemble des copropriétaires de manière indistincte.
En conséquence le la demande […] syndicat des copropriétaires relative à l’indemnisation de son préjudice immatériel collectif sera rejetée.
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IV- Sur les demandes de réalisation de travaux sous astreinte
Sur les demandes de travaux formées par M^me X
M^me X sollicite la condamnation in soli[…]m des époux Z et de la SCI Z IMMO à effectuer dans leurs appartements les travaux préconisés par M. AK dans son rapport […] 6 janvier 2022, à savoir : pose […] carrelage conforme aux règles de l’art ; suppression […] tuyau PVC inutilisé ; reprise de l’étanchéité autour de la baignoire ; reprise des écoulements de la douche et des joints.
Pour s’opposer à cette demande les époux Z et la SCI Z IMMO reprochent à M. AK d’avoir dépassé les termes de sa mission en procédant à un « audit général » des installations sanitaires de leurs appartements. Ils affirment encore que ces installations sanitaires n’ont provoqué aucun désordre depuis 12 ans. Enfin, ils considèrent que les travaux sollicités par M^me X sont à « réaliser sur partie commune, ce qui semble contraire au règlement de copropriété. »
Il résulte […] rapport établi par M. AK le 6 janvier 2022 que ce dernier a clairement constaté que les travaux effectués par M. Z dans les pièces d’eaux de ses deux appartements n’avaient pas été faits dans les règles de l’art et sont affectés de nombreuses non-conformités dont plusieurs sont de nature à générer de nouvelles fuites :
« M. Z indique que son carrelage est posé directement après ragréage sur les plaques d’agglomérés. Cela n’est pas conforme aux règles de l’art. Au fil […] temps, les mouvements […] plancher feront casser les dalles. Ce système n’est pas étanche et il ne procure pas l’isolation phonique indispensable entre logements. »
« Au-dessus de l’entrée de l’appartement X, un tuyau bouchonné est présent. Il aurait été l’occasion de fuites. Vérification faite, il ne semble plus actif mais il devrait disparaître, aucun vestige privatif ne devant sub[…]ter dans les parties communes. De même toutes les canalisations présentes dans les parties communes doivent être neutralisées puis démontées. » « Le mur au fond de la baignoire est en placo non protégé. Des fuites sont à prévoir avec le pourrissement […] placo. Les joints sont en mauvais état. Le carrelage ne vient pas en surplomb […] bord de la baignoire. »
« Dans l’autre appartement, l’alimentation en eau de la douche est artistiquement installée mais ne présente aucun gage de […]rabilité. Des fuites apparaîtront. Les joints autour […] bac à douche son à reprendre. »
Si l’Expert n’a pas lui-même relevé de fuites actives dans le cadre de ses opérations, il explique cette situation par le fait qu’à la date de ses opérations expertales, les appartements de la SCI Z IMMO étaient inoccupés. Par ailleurs, contrairement à ce que prétendent les défendeurs, il résulte de l’ensemble des éléments […] dossier que leurs appartements ont été la source de dégâts des eaux à répétition à tel point qu’ils ont occasionné une prolifération de champignons sur plusieurs solives […] plancher.
Il existe ainsi un lien de causalité manifeste entre les non conformités affectant les installations sanitaires des appartements des défendeurs et les nombreuses fuites per[…]tantes ayant généré des désordres au niveau […] plancher.
Enfin, M. AK conclut expressément au risque de voir se prolonger les sinistres qui touchent l’immeuble depuis 2014, à défaut de mise aux normes ses installations sanitaires de la SCI Z IMMO : « L’amateurisme des réalisations est le motif de nombreuses fuites et le non- respect constant des règles de l’art sera le motif de nouveaux désordres à venir. Le présent rapport est le troisième sur le sujet ! ».
Ces installations sanitaires ne concernent pas les parties communes de l’immeuble, mais constituent des installations relevant des lots privatifs désormais propriété de la SCI Z IMMO et non des époux Z qui n’ont plus qualité pour exécuter des travaux sur un bien qu’ils ont cédé en 2018.
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En conséquence, la SCI Z IMMO sera condamnée à effectuer les travaux de mise en conformité des installations sanitaires tels que préconisés par M. AK dans son rapport […] 06 janvier 2022, à savoir : pose […] carrelage de chaque pièce d’eau conforme aux règles de l’art, suppression […] tuyau PVC inutilisé, reprise de l’étanchéité autour de la baignoire, reprise des écoulements de la douche et des joints, dans le délai de trois mois à compter de la signification […] présent jugement.
Selon l’article L131-1 […] code des procé[…]res civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.
Compte tenu de l’ancienneté des premiers dégâts des eaux et de leur per[…]tance, à défaut de réalisation de ces travaux dans ce délai, la SCI Z IMMO sera redevable d’une astreinte de 150 euros par jour de retard qui courra […]rant trois mois.
Sur les demandes de travaux formées par le syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires sollicite de voir la SCI Z IMMO condamnée, d’une part, à supprimer totalement et définitivement le morceau de PVC sub[…]tant dans la partie commune […] plafond haut de l’appartement X, et d’autre part, à réaliser dans ses deux appartements tous les travaux de mise en conformité aux normes et aux règles de l’art préconisé par l’expert AK, et ce sous astreinte.
Cependant, comme indiqué plus avant, aucune résolution d’assemblée générale de copropriétaires n’a donné mandat d’agir au syndic à l’encontre de la SCI Z IMMO.
En conséquence, la demande […] syndicat des copropriétaires d’exécution de travaux sous astreinte dirigées à l’encontre de la SCI Z IMMO est irrecevable.
V- Sur la condamnation des assureurs
Sur la garantie de la société ALLIANZ IARD
La société ALLIANZ IARD sollicite de voir rejeter toutes les demandes dirigées à son encontre, sa garantie ne pouvant selon elle pas être mobilisée, et de voir ordonnée sa mise hors de cause. Elle soutient que les travaux de rénovation à l’origine des désordres imputables aux époux Z ont été entrepris par ces derniers en janvier 2011 tandis que le contrat d’assurance n°46582205 souscrit auprès d’elle n’a pris effet que postérieurement, le 4 avril 2011. Elle considère en conséquence que le fait dommageable, à savoir la réalisation des travaux, est antérieur à la prise d’effet de sa garantie, ce qui exclut qu’elle puisse être mise en œuvre en application de l’article L124-5 […] code des assurances reprise en page 41 des conditions générales […] contrat d’assurance souscrit.
A la société PACIFICA qui invoque la souscription par les époux Z d’une seconde police d’assurance n°45380011 à effet […] 1er avril 2010, soit antérieurement aux travaux de janvier
2011, la société ALLIANZ IARD répond que ce second contrat ne concerne pas les appartements objet […] présent litige et […] à […], mais un autre bien des époux Z situé à […] LE PONT. La société ALLIANZ IARD précise que la garantie responsabilité est attachée au bien assuré de sorte que la police souscrite au titre […] bien de […] LE PONT ne peut couvrir la responsabilité civile de l’assuré pour un bien situé à […].
Elle déclare encore que la police n°45380011 n’a pas pour objet de couvrir des dommages causés par des travaux mal réalisés et qu’elle ne peut, en conséquence, pas couvrir la responsabilité civile encourue par les époux Z en leur qualité de maître d’ouvrage, une telle responsabilité faisant l’objet d’une clause d’exclusion.
Enfin, elle conteste avoir reconnu sa garantie par deux écrits des 19 octobre 2012 et 8 décembre 2016. Elle rappelle qu’une reconnaissance de garantie doit émaner d’un acte positif et sans réserve, ne pas être équivoque et être faite en connaissance de cause, ce qui, selon elle, ne résulte d’aucune des deux pièces susvisées.
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Aux termes de l’article 1134 […] code civil dans sa version applicable à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.
Selon l’article L.124-1-1 […] code des assurances, constitue un sinistre tout dommage ou ensemble de dommages causés à des tiers, engageant la responsabilité de l’assuré, résultant d’un fait dommageable et ayant donné lieu à une ou plusieurs réclamations. Le fait dommageable est celui qui constitue la cause génératrice […] dommage. Un ensemble de faits dommageables ayant la même cause technique est assimilé à un fait dommageable unique.
L’article L.124-5 […] même code précise que la garantie est, selon le choix des parties, déclenchée soit par le fait dommageable, soit par la réclamation. Toutefois, lorsqu’elle couvre la responsabilité des personnes physiques en dehors de leur activité professionnelle, la garantie est déclenchée par le fait dommageable. Un décret en Conseil d’Etat peut également imposer l’un de ces modes de déclenchement pour d’autres garanties.
Le contrat doit, selon les cas, repro[…]ire le texte […] troisième ou […] quatrième alinéa […] présent article.
La garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d’effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d’expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs […] sinistre.
Enfin l’article L.124-3 […] même code dispose que le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.
L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme […]e par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires […] fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré.
En application de ces textes il est constant que le fait dommageable n’est pas constitué par l’apparition des désordres mais par la réalisation des travaux, de sorte que si les travaux à l’origine […] sinistre sont antérieurs à la prise d’effet […] contrat d’assurance, la garantie de l’assureur ne peut être appelée (Pourvoi n° 16-19657).
En l’espèce, il n’est pas contesté que les désordres litigieux sont consécutifs aux travaux réalisés par M. Z dans ses deux appartements en janvier 2011.
Le contrat d’assurance d’immeuble n°46582205 souscrit par M. Z le 04 avril 2011 et à effet de cette même date, est donc postérieur au fait dommageable constitué par les travaux réalisés en janvier 2011.
En application des dispositions de l’article L.124-5 susvisé, ce contrat n°46582205 ne peut pas permettre de mobiliser la garantie de la société ALLIANZ IARD.
S’agissant […] second contrat d’assurance habitation n°45380011 souscrit par M. Z auprès de la société ALLIANZ IARD à effet […] 1er avril 2010, ce dernier est bien antérieur aux travaux
à l’origine des préjudices pour lesquels la garantie de la société ALLIANCE IARD est recherchée.
Ce second contrat relatif à la garantie responsabilité civile incendie et/ou dégâts des eaux prévoit : « Nous vous garantissons contre les conséquences pécuniaires de la Responsabilité Civile que vous pouvez encourir en raison des dommages matériels et des pertes pécuniaires consécutives causés … aux voisins et aux tiers (y compris les co-locataires ou les co- propriétaires), lorsque ces dommages résultent d’un évènement couvert au titre des garanties « Incendie et Evènements assimilés » et « Dégâts des eaux » et survenu dans votre habitation à l’adresse indiquée aux Dispositions Particulières. »
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Ces dispositions sont donc uniquement applicables en cas de désordres relatifs à l’immeuble couvert par l’assurance habitation, soit, en l’espèce, celui de […] LE PONT, et non celui objet […] litige […] à […].
S’agissant de la responsabilité civile vie privée invoquée par la société PACIFICA, les conditions générales […] contrat n°45380011 stipulent : « Nous garantissons : les conséquences pécuniaires de la Responsabilité Civile pouvant vous incomber en raison des dommages corporels, matériels et des pertes pécuniaires consécutives causés à autrui au cours de votre vie privée. Ces dommages peuvent être causés : par votre fait ou par celui des personnes dont vous répondez au regard de la loi… »
Par ailleurs, la clause d’exclusion suivante est prévue : « Toutefois, nous ne garantissons pas au titre de la « garantie « Responsabilité Civile Vie Privée » : … les dommages matériels et les pertes pécuniaires consécutives causés par un incendie, une explosion ou l’action des eaux survenus dans l’immeuble assuré (ces dommages font l’objet de la garantie « Responsabilité Civile Incendie et/où dégâts des eaux). »
Contrairement à ce que soutient la société ALLIANZ IARD, cette clause d’exclusion n’a pour objet que de préciser que les désordres de dégâts des eaux survenus dans l’immeuble objet de l’assurance habitation ne peuvent être couverts qu’au titre de la « garantie responsabilité civile Incendie et/ou dégâts des eaux », et non pas au titre de la garantie « Responsabilité civile vie privée ». Cette clause n’exclut en conséquence pas […] bénéfice de la garantie responsabilité civile vie privée les dommages de dégâts des eaux résultant […] fait de l’assuré et survenus dans un immeuble distinct de celui assuré dans le cadre de l’assurance habitation.
Au cas présent, comme le rappelle la société ALLIANZ IARD, le fait dommageable résulte des travaux non conformes réalisés par M. Z en janvier 2011 qui constituent bien une faute, de son fait, à l’origine des préjudices matériels et pécuniaires soufferts par M^me X et le syndicat des copropriétaires, ce qui correspond à l’hypothèse couverte par la garantie responsabilité civile vie privée, laquelle n’impose pas que les dommages garantis présentent le moindre lien avec l’immeuble au titre […]quel l’assurance habitation a été souscrite.
Enfin, la clause d’exclusion invoquée par la société ALLIANZ au titre […] « domaine Construction », qui selon elle exclut […] champ de la garantie tous les dommages consécutifs à des travaux, ne figure pas aux conditions générales […] contrat n°45380011, mais dans celles […] contrat n°46582205 dont il n’est pas demandé la mise en œuvre.
Il en résulte que la société ALLIANZ IARD doit sa garantie au titre […] contrat n°45380011, étant par ailleurs relevé qu’elle avait elle-même reconnu le caractère mobilisable de cette garantie par un courriel en date […] 8 décembre 2016 adressé à M. Z.
En conséquence, la demande de mise hors de cause de la société ALLIANZ IARD sera rejetée et elle sera condamnée en sa qualité d’assureur de M. Z, in soli[…]m avec ce dernier, à indemniser tant M^me X que le syndicat des copropriétaires en application des dispositions de l’article 124-3 […] code des assurances, dans les conditions financières précédemment retenues.
Sur la garantie de la société PACIFICA
M^me Z a souscrit un contrat d’assurance multirisque habitation auprès de la société PACIFICA à effet […] 18 novembre 2010 pour un logement […] 13 place Bobillot 94220 […] LE PONT.
Suivant modification de son contrat à effet […] 10 janvier 2011, M^me Z a assuré ses biens […] […].
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La société PACIFICA ne conteste pas devoir sa garantie à son assurée au titre de ce contrat. Elle fait cependant valoir qu’elle a procédé à la résiliation […]dit contrat à compter […] 1er novembre 2014, et que les désordres imputables aux consorts Z après le 05 septembre 2016, date […] rapport de M. AG, seraient dépourvus d’aléas dès lors qu’ils seraient consécutifs à l’abstention des assurés de faire réaliser les travaux de réfection conforme de leurs appartements comme préconisé par l’expert. Elle en conclut que sa police d’assurance n’a pas vocation à prendre en charge le préjudice de jouissance de M^me X postérieur au dépôt […] rapport d’expertise de M. AG en date […] 5 septembre 2016.
En vertu de l’article 768 […] code de procé[…]re civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procé[…]re, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.
En l’espèce, la société PACIFICA ne précise pas le fondement juridique, ni ne développe aucune démonstration juridique à l’appui de sa prétention qui sera donc rejetée.
A titre surabondant, la résiliation […] contrat d’assurance est sans effet sur l’obligation de garantie de l’assureur applicable, par application de l’article L.124-5 […] code des assurances, dès lors que le fait dommageable intervient […]rant la période de garantie, avant ladite résiliation.
Quant aux caractères non aléatoires des désordres invoqués par la société PACIFICA, celle-ci vise en réalité la faute de son assuré qui a concourue à aggraver le préjudice de la victime.
A cet égard, l’article L113-1 […] code des assurances dispose que les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.
Il est constant qu’en application de ce texte l’assureur ne peut être dispensé de garantir les pertes et dommages causés par le cas fortuit ou par la faute de l’assuré que si le contrat comporte une clause d’exclusion formelle et limitée, se référant à des faits, circonstances ou obligations définies avec précision de telle sorte que l’assuré puisse connaître exactement l’éten[…]e de sa garantie (Pourvoi n°99-15808).
Or, la société PACIFICA ne vise aucune clause d’exclusion pour limiter sa garantie […] fait de la non-réalisation, par son assurée, de travaux de mise en conformité de ses appartements après le dépôt […] rapport d’expertise […] 05 septembre 2016.
Par conséquent, la garantie de la société PACIFICA est mobilisable et, en sa qualité d’assureur de M^me Z, elle sera condamnée in soli[…]m avec cette dernière, à indemniser M^me X, y compris de l’intégralité de son préjudice de jouissance.
VI- Sur les appels en garantie
La société PACIFICA sollicite d’être relevée indemne et garantie à hauteur de 50% des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre par la société ALLIANZ IARD, assureur responsabilité civile de M. Z. A l’appui de cette prétention la société PACIFICA ne vise aucun texte, ni ne développe aucun moyen juridique.
La société ALLIANZ IARD, qui conclut au débouté de l’intégralité des demandes de cette dernière au dispositif de ses conclusions, ne développe aucun argument sur ce point dans la partie « discussion » de ses écritures.
Selon l’article 768 […] code de procé[…]re civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.
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Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procé[…]re, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.
En l’espèce, la société PACIFICA ne développe aucun moyen en droit ou en fait à l’appui de sa demande.
Elle en sera donc rejetée.
VII – Sur les mesures accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 […] code de procé[…]re civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, les époux Z, la SCI Z IMMO, la société PACIFICA et la société ALLIANZ IARD, qui succombent, supporteront in soli[…]m la charge des dépens, qui comprendront les honoraires des expertises judiciaires. Ceux-ci pourront être recouvrés directement par la SELARLU LGL ASSOCIES dans les conditions précisées à l’article 699 […] même code.
Sur les frais irrépétibles
En application de l’article 700 […] code de procé[…]re civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
Les circonstances d’équité justifient de condamner in soli[…]m les époux Z, la SCI Z IMMO, la société PACIFICA et la société ALLIANZ IARD à payer à M^me X la somme de 8.000 euros en application de l’article 700 […] code de procé[…]re civile.
De même, l’équité commande de condamner in soli[…]m M. Z et la société ALLIANZ IARD à payer une somme de 4.000 euros aux syndicats des copropriétaires au titre des frais irrépétibles.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 515 […] code de procé[…]re civile, dans sa version antérieure au décret n°2019-1333 […] 11 décembre 2019, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.
En l’espèce, eu égard à l’ancienneté […] litige, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort,
DECLARE irrecevables les demandes […] syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 2, rue Pierre Wacquant à […] (92190), représenté par son syndic, dirigées à l’encontre de M^me AA AB épouse Z et de la SCI Z IMMO,

CONDAMNE in soli[…]m M. Y Z, M^me AA AB épouse Z, la SCI Z IMMO, la société PACIFICA et la société ALLIANZ IARD à verser à M^me AD X, les sommes suivantes à titre de dommages intérêts :
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 – 2.879,77 euros HT au titre […] coût des travaux réglés à perte à la société IDF REALISATION,
- 2.102,36 euros et 2.133,60 euros TTC au titre de ses frais d’as[…]tance technique,
- 4.147,17 euros au titre […] coût des travaux de peinture des murs de son appartement, montant à actualiser à la date […] présent jugement en fonction de l’évolution de l’indice BT01,
- 1.169,32 euros au titre […] coût des travaux de peinture des plafonds de son appartement, montant à actualiser à la date […] présent jugement en fonction de l’évolution de l’indice BT01,
- 104.800 euros en réparation de son préjudice de jouissance sur la période courant d’octobre 2014 jusqu’à la date […] présent jugement,
CONDAMNE in soli[…]m M. Y Z et la société ALLIANZ IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 2, rue Pierre Wacquant […] (92190), représenté par son syndic, les sommes suivantes à titre de dommages intérêts :
- 13.329,80 euros TTC au titre […] coût des travaux de renforcement de plancher,
- 1.066,38 euros TTC au titre des honoraires de maîtrise d’œuvre afférents,
- 12.478 euros TTC au titre […] coût des travaux de réalisation de faux-plafond, montant arrêté en valeur mai 2021 et devant être actualisé à la date […] présent jugement en fonction de l’évolution de l’indice BT01,
- 928,24 euros TTC au titre des honoraires de maîtrise d’œuvre afférents, montant arrêté en valeur mai 2021 et devant être actualisé à la date […] présent jugement en fonction de l’évolution de l’indice BT01,
-
CONDAMNE la SCI Z IMMO à réaliser dans le délai de trois mois à compter de la signification […] présent jugement les travaux de mise en conformité des installations sanitaires de ses deux appartements […] dans l’immeuble […] […], tels que préconisés par M. AK dans son rapport […] 06 janvier 2022, à savoir :
- pose […] carrelage dans chaque pièce d’eau conforme aux règles de l’art,
- suppression […] tuyau PVC inutilisé présent dans le plancher,
- reprise de l’étanchéité autour de la baignoire,
- reprise des écoulements de la douche et des joints,
-
CONDAMNE la SCI Z IMMO, à défaut de réalisation de ces travaux dans ce délai, à payer une astreinte de 150 euros par jour de retard, qui courra pendant une […]rée de trois mois,
CONDAMNE in soli[…]m M. Y Z, M^me AA AB épouse Z, la SCI Z IMMO, la société PACIFICA et la société ALLIANZ IARD à verser à M^me AD X la somme de 8.000 euros en application de l’article 700 […] code de procé[…]re civile,
CONDAMNE in soli[…]m M. Y Z et la société ALLIANZ IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 2, rue Pierre Wacquant à […] (92190) la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 […] code de procé[…]re civile,
CONDAMNE in soli[…]m M. Y Z, M^me AA AB épouse Z, la SCI Z IMMO, la société PACIFICA et la société ALLIANZ IARD aux entiers dépens, qui comprendront les honoraires d’expertises judiciaires,
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AUTORISE la SELARLU LGL ASSOCIES à recouvrer directement les dépens exposés dans les conditions précisées à l’article 699 […] code de procé[…]re civile,
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.
Signé par Carole GAYET, Juge par suite d’un empêchement […] président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors […] prononcé.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
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