TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

[Adresse 1]

[Localité 1]

Minute n°

Références : RG n° N° RG 25/00498 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-I7JF

Mme [O] [F] épouse [G]

C/

M. [H] [S]

M. [D] [N] [E]

Mme [C] [S]

M. [T] [U] [E]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 13 Mars 2026

DEMANDEUR :

Mme [O] [F] épouse [G], demeurant [Adresse 2]

non comparante, représentée par M^e Loïc DUCHANOY, avocat au barreau de DIJON substitué par M^e Stéphanie MENDES, avocat au barreau de DIJON

assignation en référé du 14 octobre 2025

DEFENDEURS :

M. [H] [S], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

M. [D] [N] [E], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Mme [C] [S], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

M. [T] [U] [E], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie LANGLOIS Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : BAZEROLLE Géraldine

DEBATS:

Audience publique du : 09 Janvier 2026

DECISION:

Réputée contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement le 13 Mars 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte notarié en date du 30 janvier 2024 avec prise d’effet au 8 mars 2024, soumis aux dispositions du titre 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 Madame [O] [F] épouse [G] a donné en location à Madame [D] [N] [E] et Monsieur [H] [S] une maison située [Adresse 6] à [Localité 2] moyennant le paiement d’un loyer de 1 220 € par mois.

Suivant le même acte, Madame [C] [S] et Monsieur [T] [U] [E] se sont portés cautions solidaires des locataires envers le bailleur pour l’exécution de chacune des conditions du contrat de bail.

A la suite d’incidents de paiement, un commandement de payer a été notifié aux locataires le 13 août 2025 pour paiement de la somme de 2 484.32 €, ledit commandement faisant également sommation d’avoir à justifier d’une assurance locative et ayant été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 13 août 2025.

Par acte séparé le commandement de payer a été dénoncé aux cautions le 20 août 2025 et 24 septembre 2025.

Par acte d’ un commissaire de justice déposé à l’étude le 14 octobre 2025 Madame [O] [F] épouse [G] a saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Dijon, statuant en référé, afin de:

— Constater la résiliation du bail à la date du 25 septembre 2025 par application de la clause résolutoire prévue au bail,

— subsidiairement, prononcer la résiliation du bail précité,

— ordonner l’expulsion de Madame [D] [N] [E] et Monsieur [H] [S] et de tous occupants des lieux de leur chef et ce avec assistance de la force publique s’il y a lieu,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers gardés dans un garde meuble ou dans tout autre lieu au choix du bailleur aux frais risques et périls des défendeurs et sans garantie de toutes les sommes qui pourront être dues,

— condamner solidairement Madame [D] [N] [E] et Monsieur [H] [S] en leurs qualités de locataires, et de Madame [C] [S] et de Monsieur [T] [U] [E] en leurs qualités de cautions à lui régler la somme provisionnelle de 3 522.48 € au titre des loyers impayés au 25 septembre 2025,

— condamner solidairement Madame [D] [N] [E] et Monsieur [H] [S] en leurs qualités de locataires, et de Madame [C] [S] et de Monsieur [T] [U] [E] en leurs qualités de cautions à lui régler à titre provisionnel la somme mensuelle de 1 242.16 € correspondant au montant des loyers à titre d’indemnité d’occupation à compter du 25 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés,

— condamner solidairement Madame [D] [N] [E] et Monsieur [H] [S] en leurs qualités de locataires, et de Madame [C] [S] et de Monsieur [T] [U] [E] en leurs qualités de cautions à lui régler la somme de 960 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ,

— condamner les mêmes aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement de payer, l’assignation et la signification.

Le 15 octobre 2025 une copie de l’assignation a été dénoncée à la Préfecture de [Localité 3].

L’affaire a été appelé à l’audience du 9 janvier 2026 au cours de laquelle, Maître MENDES dépose son dossier de plaidoirie.

Bien que régulièrement convoqués, Madame [D] [N] [E] et Monsieur [H] [S] , et de Madame [C] [S] et de Monsieur [T] [U] [E] ne sont ni présents ni représentés.

Les parties présentes ont été informées de la date du délibéré, fixée au 13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département de la Côte d’Or le 15 octobre 2025, soit six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions deux mois avant la notification de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le contrat de bail a été consenti selon les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et accepté sous diverses charges et conditions, notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges aux termes convenus, et de s’assurer contre les risques locatifs.

La requérante justifie du manquement des locataires au paiement régulier des loyers et charges, du défaut d’assurance locative, et en conséquence du caractère urgent de sa demande et du dommage causé.

Dès lors, la demande de Madame [O] [F] épouse [G] sera déclarée recevable.

Sur le fond

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus , pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon les dispositions de l’article 7 de la même loi, le locataire est obligé notamment de :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ;

Le contrat de bail signé entre les parties le 30 janvier 2024 reprend ses dispositions ainsi que le commandement de payer délivré le 13 août 2025.

Il ressort des éléments du dossier versés par la requérante que les locataires et leurs cautions n’ont pas régularisé les termes du commandement dans le délai requis de sorte que les conditions d’application de la clause résolutoire sont acquises à compter du 25 septembre 2025.

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à Madame [O] [F] épouse [G] à compter du 25 septembre 2025 , Madame [D] [N] [E] et Monsieur [H] [S] occupent dès lors le logement sans droit ni titre depuis cette date, de sorte que, faute de libération spontanée des lieux, il pourra être procédé à leur expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article l 412-1 du Code de procédures civiles d’exécution.

En outre, afin de réparer le préjudice découlant pour la bailleresse de l’occupation indue de son bien immobilier, il y a lieu de condamner solidairement Madame [D] [N] [E] et Monsieur [H] [S] en leurs qualités de locataires, et de Madame [C] [S] et de Monsieur [T] [U] [E] en leurs qualités de cautions au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant mensuel correspondant à celui des loyers et provisions sur charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, soit la somme de 1 242.16 € avec indexation, et ce jusqu’à complète libération effective et définitive des lieux.

Il ressort du dernier décompte versé à l’audience que les locataires restent débiteurs, au titre de l’arriéré locatif, de la somme de 4 764.64 € mois d’octobre 2025 inclus.

En l’espèce la somme n’est pas contestée par les défenderesses.

En conséquence, Madame [D] [N] [E] et Monsieur [H] [S] en leurs qualités de locataires, et de Madame [C] [S] et de Monsieur [T] [U] [E] en leurs qualités de cautions seront condamnés solidairement à payer au requérant la somme provisionnelle de 4 764.64 € mois de décembre 2025 inclus, ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner solidairement Madame [D] [N] [E] et Monsieur [H] [S] en leurs qualités de locataires, et de Madame [C] [S] et de Monsieur [T] [U] [E] en leurs qualités de cautions aux dépens de l’instance, lesquels comprennent notamment le coût du commandement et de l’assignation en référé, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui pourront être prises sur les biens et valeurs mobilières du locataire.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il est équitable de condamner solidairement Madame [D] [N] [E] et Monsieur [H] [S] en leurs qualités de locataires, et de Madame [C] [S] et Monsieur [T] [U] [E] en leurs qualités de cautions à régler à Madame [O] [F] épouse [G] la somme de 960 € au titre de ses frais irrépétibles.

En application des dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Dijon,statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, à titre provisoire et renvoyant au fond pour le surplus,

DECLARONS recevables les demandes de Madame [O] [F] épouse [G].

CONSTATONS que la clause résolutoire figurant au bail de la maison située [Adresse 6] à [Localité 4] entre Madame [O] [F] épouse [G] et Madame [D] [N] [E] et Monsieur [H] [S] est acquise à compter du 25 septembre 2025.

CONDAMNONS solidairement Madame [D] [N] [E] et Monsieur [H] [S] en leurs qualités de locataires, et de Madame [C] [S] et Monsieur [T] [U] [E] en leurs qualités de cautions à payer à Madame [O] [F] épouse [G] la somme provisionnelle de 4 764.64 € mois d’octobre 2025 inclus, ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

ORDONNONS à Madame [D] [N] [E] et Monsieur [H] [S] de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai de huit jours à compter de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [D] [N] [E] et Monsieur [H] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [O] [F] épouse [G] pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Madame [D] [N] [E] et Monsieur [H] [S] en leurs qualités de locataires, et de Madame [C] [S] et Monsieur [T] [U] [E] en leurs qualités de cautions à verser mensuellement à Madame [O] [F] épouse [G] une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 25 septembre 2025 date de résiliation du bail, soit la somme de 1242.16 €, avec indexation, et intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et ce jusqu’à complète libération effective et définitive des lieux.

AUTORISONS la bailleresse à procéder au transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers gardés dans un garde meuble ou dans tout autre lieu au choix du bailleur aux frais risques et périls des défendeurs et sans garantie de toutes les sommes qui pourront être dues.

CONDAMNONS solidairement Madame [D] [N] [E] et Monsieur [H] [S] en leurs qualités de locataires, et de Madame [C] [S] et Monsieur [T] [U] [E] en leurs qualités de cautions à verser mensuellement à Madame [O] [F] épouse [G] la somme de 960 € en application de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Madame [D] [N] [E] et Monsieur [H] [S] en leurs qualités de locataires, et de Madame [C] [S] et de Monsieur [T] [U] [E] en leurs qualités de cautions aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 août 2025, le coût de la dénonciation aux cautions, le coût de l’assignation en référé et leur dénonciation à la Préfecture.

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire, frais et dépens compris ;

RAPPELONS que Madame [D] [N] [E] et Monsieur [H] [S] en leurs qualités de locataires, et Madame [C] [S] et de Monsieur [T] [U] [E] en leurs qualités de cautions seront également tenus au paiement des frais relatifs aux actes d’exécution de la décision à intervenir conformément aux dispositions de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

DISONS que la présente décision sera transmise au Préfet de la COTE D’OR ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 13 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Marie LANGLOIS, magistrat exerçant à titre temporaire, et par Madame Géraldine BAZEROLLE, greffière.

Le Greffier, Le Magistrat exerçant à titre temporaire,