Minute n°

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

N° RG 25/00306 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-I5YU

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

M. [D] [E]

Mme [L] [O]

JUGEMENT DU 06 Mars 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Roger LEMONNIER, Avocat au Barreau de PARIS substitué par Maître Emilie CAMPANAUD, Avocat au Barreau de DIJON

assignation en date du 26 Août 2025

DEFENDEURS :

M. [D] [E], demeurant [Adresse 2] à [Localité 1] [Adresse 3] – [Localité 2]

non comparant, ni représenté

Mme [L] [O], demeurant [Adresse 4] [Localité 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrille FRANCK, Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS :

Audience publique du : 05 Janvier 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le 06 Mars 2026

Copies délivrées aux parties

Copie exécutoire délivrée à :

le :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 12 juin 2024 consenti par la SCI MARTAGON, Monsieur [D] [E] et Madame [L] [O] ont pris en location un logement situé [Adresse 5] APOLLINAIRE, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE s’étant portée caution au titre de la garantie VISALE.

Par acte d’huissier en date du 26 août 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE venant aux droits du bailleur au titre de sa quittance subrogative, a fait assigner Monsieur [D] [E] et Madame [L] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4], aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [E] et Madame [L] [O] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement les locataires à lui payer :

— la somme de 4549,94€ à valoir sur l’arriéré des loyers, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 mars 2025 pour la somme de 3627,94 et pour les surplus à compte de l’assignation,

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— une indemnité en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’audience du 5 janvier 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, le demandeur actualise sa créance, due au 5 janvier 2026 à la somme de 4549,94€, maintient l’intégralité de ses demandes.

La partie défenderesse n’était ni présente, ni représentée.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 26 août 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique émis le 26 août 2025.

En application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine pourra s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, un accusé de réception électronique de la CCAPEX, en date du 21 mars 2025, est versé aux débats et informe de la réception du signalement d’impayé.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 20 mars 2025.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 2 mai 2025.

Il y a donc lieu d’inviter les locataires à quitter les lieux et à défaut d’ordonner leur expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la créance du bailleur et la demande de délai formée par le débiteur

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 9 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose notamment que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 5 janvier 2026, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 4549,94€. La partie défenderesse sera condamnée, au paiement de la somme de 4549,94€ à valoir sur l’arriéré des loyers, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 mars 2025 pour la somme de 3627,94 et pour les surplus à compter de l’assignation.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnités d’occupation mensuelles.

Eu égard au montant de la dette, à l’absence de règlement effectué en cours de procédure par Monsieur [D] [E] et Madame [L] [O] et à l’absence de garantie d’apurer leur dette, il serait illusoire de leur accorder des délais de paiement.

Monsieur [D] [E] et Madame [L] [O] seront par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, tenu de payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [D] [E] et Madame [L] [O] seront condamnés aux dépens qui comprendront les frais de procédure soit, en l’état, le coût de l’assignation et du commandement de payer.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 200,00€ sera allouée de ce chef à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE. Cette somme ne produira pas intérêts.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le magistrat exerçant à titre temporaire statuant au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat du bail à la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE au titre de sa quittance subrogative, à Monsieur [D] [E] et Madame [L] [O] portant sur le logement situé [Adresse 6], en date du 2 mai 2025 ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 2 mai 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [E] et Madame [L] [O] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE, la somme de 4549,94€ à valoir sur l’arriéré des loyers, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 mars 2025 pour la somme de 3627,94€ et pour les surplus à compter de l’assignation;

AUTORISE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE à procéder à l’expulsion de Monsieur [D] [E] et Madame [L] [O] et de tous occupants de leur chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis à [Adresse 6],

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [E] et Madame [L] [O] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [E] et Madame [L] [O] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE la somme de 200,00€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [E] et Madame [L] [O] à supporter les dépens de l’instance comprenant en l’état le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation de l’instance au Préfet et du commandement de payer en date du 20 mars 2025 ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 6 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Cyrille FRANCK, magistrat exerçant à titre temporaire, et par Madame Martine LECOMTE, greffière.

La greffière, Le magistrat exerçant à titre temporaire,