Cour d’appel de [Localité 1]

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00146 – N° Portalis DBW6-W-B7I-DJY2

JUGEMENT

DU 30 AVRIL 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Loïc FROSSARD, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Laura MOTIER

DÉBATS :

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 02 Mars 2026 du tribunal judiciaire de LISIEUX dans la composition énoncée ci-dessus.

***

L’affaire oppose :

PARTIE DEMANDERESSE

INOLYA anciennement dénommé CALVADOS HABITAT, Etablissement public local à caractère industriel ou commercial immatriculé au RCS de [Localité 1] sous le n°780 705 703, agissant poursuites et diligences de son représentant légal et dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Mme [G] [Q], munie d’un pouvoir spécial

PARTIE DÉFENDERESSE

Madame [Z] [D],

demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

***

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 30 Avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé daté du 19 février 2015, l’EPIC INOLYA a donné en location à Madame [Z] [D] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 3] (logement n° 40) moyennant un loyer mensuel révisable d’un montant initial de 369,88 euros, outre une provision sur charges de HC euros par mois (443,66 euros par mois, charges comprises, au mois de février 2026, hors droit APL éventuel, suivant indexation contractuelle).

Le 21 novembre 2023, l’EPIC INOLYA a fait délivrer à Madame [Z] [D] un commandement de payer la somme principale de 1 341,08 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 octobre 2023.

La CCAPEX avait été notifiée de la situation d’impayé le 18 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 24 avril 2024, l’EPIC INOLYA a fait assigner Madame [Z] [D] devant la présente juridiction aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Madame [Z] [D] ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,condamner Madame [Z] [D] à lui payer la somme de 1 866,87 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 31 mars 2024, ainsi qu’à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, jusqu’à libération effective des lieux,condamner Madame [Z] [D] aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 250,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

L’assignation a été notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département le 25 avril 2024.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 9 septembre 2024, puis a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande de l’avocat de Madame [Z] [D], dans l’attente du dénouement de sa procédure de surendettement.

Dans le cadre de la procédure de surendettement de Madame [Z] [D], par jugement du 20 novembre 2025, le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] a fixé les créances (5 042,15 euros pour la présente créance de l’EPIC INOLYA) et suspendu leur exigibilité pour une durée de 24 mois à compter de la notification dudit jugement.

L’affaire a été finalement retenue à l’audience du 2 mars 2026.

À ladite audience du 2 mars 2026, l’EPIC INOLYA réitère ses demandes par la voix de Madame [Q], munie d’un mandat spécial à cet effet, précisant que :

le montant actualisé de l’impayé est de 5 040,00 euros, à la date du 27 février 2026,le paiement intégral du loyer courant a repris,elle accepte que soit accordé à la locataire un délai correspondant à la procédure de surendettement, et que celle-ci se maintienne dans les lieux sous réserve du respect des conditions de ce délai.

Madame [Z] [D], comparaît personnellement, son avocat n’intervenant plus. Elle sollicite de rester dans les lieux.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation du contrat de bail

Il apparaît que l’assignation a été délivrée à la locataire (le 24 avril 2024) plus de deux mois après notification à la CCAPEX de la situation d’impayé (le 18 avril 2023) ; que l’audience initiale (le 9 septembre 2024) a eu lieu plus de six semaines après communication de l’assignation au représentant de l’État dans le département (le 25 avril 2024) ; que dès lors, les délais impératifs prévus par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 ont été respectés ; que partant, la demande tendant à la résiliation du bail est recevable.

Sur le principe de la résiliation du bail

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire stipulant qu’il serait résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2023, l’EPIC INOLYA a fait délivrer à Madame [Z] [D] un commandement de payer la somme principale de 1 341,08 euros visant la clause résolutoire et comportant les énonciations exigées par l’article 24 de la loi précitée du 06 juillet 1989.

La dette n’a pas été apurée dans les deux mois du commandement ; les conditions sont par conséquent réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit à l’expiration de ce délai de deux mois, soit en l’occurrence le 21 janvier 2024.

Sur la demande en paiement

L’article 7 a) de la loi précitée du 06 juillet 1989 prévoit que l’obligation principale de la locataire est de payer ponctuellement les loyers et les charges récupérables.

L’article 24 V. de la même loi confère au juge la faculté de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, l’EPIC INOLYA verse aux débats le contrat de bail, le commandement de payer susvisé ainsi qu’un décompte actualisé de la dette et estime en considération de ces pièces que Madame [Z] [D] reste lui devoir la somme de 5 040,00 euros, arrêtée au 27 février 2026 (terme du mois de février 2026 inclus).

Il convient toutefois de déduire de cette somme : 245,57 euros au titre de frais de commissaire de justice ou de procédure relevant du domaine des dépens ou de l’article 700 du code de procédure civile, et sur lesquels il est statué ci-après.

La locataire apparaît donc débitrice de la somme de 4 794,43 euros, arrêtée au 27 février 2026.

Partant, Madame [Z] [D] sera condamnée au paiement de ladite somme.

Sur les conséquences de la procédure de surendettement

Le délai de grâce, qui est un effet légal du contrat, est dès à présent régi par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, même si le contrat a été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de ladite loi (Cass., avis, 16 février 2015, n° 14-70.011).

Aux termes de l’article 24 VI. 4° de la loi du 6 juillet 1989, sous condition qu’au jour de l’audience, le locataire ait repris le paiement du loyer et des charges, « lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 » du code de la consommation.

En l’espèce, il est acquis aux débats que Madame [Z] [D] a repris le paiement du loyer et des charges courants au jour de l’audience.

Par ailleurs, le jugement du 20 novembre 2025 lui a accordé un moratoire de 24 mois au sens du 4° de l’article L. 733-1 du code de la consommation, à hauteur de 5 042,15 euros.

Il convient dès lors d’accorder à la locataire le délai prévu par le texte précité.

En application de l’article 24 VII. de la loi précitée du 06 juillet 1989, dans sa rédaction résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, sur demande de l’une des parties, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours du délai de grâce.

En l’espèce, l’EPIC INOLYA accepte que la locataire, qui a repris les paiements courants à la date de l’audience, se maintienne dans les lieux tant que le délai de grâce est respecté.

Les effets de la clause résolutoire seront donc suspendus comme il sera dit au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation en cas de reprise des effets de la clause résolutoire

En cas de reprise des effets de la clause résolutoire, la cessation du bail provoquée par sa résiliation ou sa résolution met fin, à compter de sa date, à l’obligation contractuelle de régler les loyers et charges.

Toutefois, le maintien sans droit ni titre dans les lieux initialement loués constitue une faute civile préjudiciable pour le bailleur, le logement objet du contrat demeurant immobilisé.

En application de l’article 1240 du code civil, la réparation du préjudice en résultant doit être fixée de façon à ce qu’il ne subsiste pour le bailleur ni perte, ni profit.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation à un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été à la charge de la preneuse si le bail s’était continué, avec application de l’éventuelle indexation contractuelle.

Il conviendra donc de prononcer une telle condamnation à l’égard Madame [Z] [D], à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de libération totale et effective des locaux.

Sur l’expulsion en cas de reprise des effets de la clause résolutoire

En cas de reprise des effets de la clause résolutoire, en conséquence de la résiliation du contrat de bail, Madame [Z] [D] devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En cas de difficulté de relogement ou de situation exceptionnelle, Madame [Z] [D] pourra former des demandes de délais auprès du juge de l’exécution, en application des articles L. 412-1 et suivants du même code.

Le sort des meubles éventuellement laissés sur place est régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants de ce code.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Madame [Z] [D], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens limitativement énumérés au dispositif.

En revanche, compte tenu des situations économiques respectives des parties, il n’apparaît pas inéquitable d’abandonner à l’EPIC INOLYA la charge de ses frais irrépétibles.

Vu l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de droit sera constatée.

PAR CES MOTIFS,

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation du bail soutenue par l’EPIC INOLYA ;

CONSTATE que la clause résolutoire du bail susvisé, daté du 19 février 2015, conclu entre les parties pour le logement situé [Adresse 5] à [Localité 3] (logement n° 40) a produit son effet le 21 janvier 2024 ;

SUSPEND les effets de ladite clause résolutoire en raison du délai de paiement accordé ci-après et DIT que cette clause sera réputée ne pas avoir joué si Madame [Z] [D] respecte intégralement les modalités de ce délai ;

CONDAMNE Madame [Z] [D] à payer à l’EPIC INOLYA la somme de 4 794,43 euros, arrêtée au 27 février 2026 (jusqu’au terme du mois de février 2026 inclus), au titre des loyers et charges, ou à défaut de l’indemnité d’occupation fixée ci-dessous ;

SUSPEND l’exigibilité de cette dette jusqu’à l’expiration du délai, rallongé de trois mois, du moratoire imposé par le jugement précité du 20 novembre 2025 ;

DIT que pendant toute la durée de ce délai prorogé, Madame [Z] [D] doit continuer à payer intégralement et ponctuellement l’intégralité de ses loyers et charges courants, à défaut de quoi, sans autre formalité :

la suspension d’exigibilité de la dette, en ce qu’elle résulte du présent jugement, sera non avenue,la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

RAPPELLE que lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

DIT en cas de reprise des effets de la clause résolutoire, que Madame [Z] [D] devra quitter les lieux et pourra être expulsée selon la procédure prévue par le code des procédures civiles d’exécution, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et ORDONNE au besoin l’expulsion de Madame [Z] [D] et de tous occupants de son chef, cette expulsion ne pouvant avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que :

en cas de difficulté de relogement ou de situation exceptionnelle, la locataire peut former des demandes de délais auprès du juge de l’exécution, en application des articles L. 412-1 et suivants du même code,le sort des meubles laissés dans les lieux après l’expulsion est régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE en cas de reprise des effets de la clause résolutoire, Madame [Z] [D] à payer à l’EPIC INOLYA une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du dernier loyer augmenté des charges, avec indexation contractuelle le cas échéant (soit 443,66 euros par mois, charges comprises, hors droit APL éventuel, à la date du mois de février 2026), et ce à compter du 21 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DÉBOUTE l’EPIC INOLYA de sa demande tirée de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [D] aux dépens de l’instance, limitativement constitués du coût tarifé :

de la signification du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX,de la signification de l’assignation et de sa notification en préfecture, à l’exclusion des éventuels honoraires de rédaction et de placet de cet acte,de la signification du présent jugement ;

CONSTATE que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

Le présent jugement a été signé par le juge et la greffière, puis prononcé par mise à disposition au greffe à la date susdite après avis donné aux parties conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LE JUGE,