TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de [Localité 1]

2ème Chambre République française

Au nom du peuple français

MINUTE N°

DU : 12 Mai 2026

AFFAIRE N° RG 21/00816 – N° Portalis DBXJ-W-B7F-HHMI

Jugement Rendu le 12 MAI 2026

AFFAIRE :

[I] [K]

C/

S.N.C. IP1R

ENTRE :

Monsieur [I] [K]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Alexia GIRE de la SELARL BROCARD GIRE AVOCATS, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEMANDEUR

ET :

La SNC IP1R, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 844 198 960, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Delphine BALDINI de la SELARL ROUSSEAU BALDINI PUJOL AVOCATS, avocats au barreau de DIJON postulant et par M^e Julien LAURENT, avocat au barreau de STRASBOURG plaidant

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Emmanuel ROGUET, Vice-Président place, délégué au Tribunal judiciaire de DIJON suivant ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel de DIJON en date du 17 décembre 2025, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Madame Catherine MORIN,

Les avocats des parties ont été entendus ou ont déposé leur dossier de plaidoirie conformément à l’article 799 du code de procédure civile ;

DEBATS :

Vu l’avis en date du 19 janvier 2026 ayant fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries à juge unique du 10 Mars 2026 date à laquelle l’affaire a été appelée en audience publique ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 27 janvier 2026 ;

Le prononcé du jugement a été mis en délibéré au 12 Mai 2026 ;

JUGEMENT :

— Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— Contradictoire

— en premier ressort

— rédigé par Emmanuel ROGUET

— signé par Emmanuel ROGUET, Président et Catherine MORIN, greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le

à

Maître Alexia GIRE de la SELARL BROCARD GIRE AVOCATS

M^e Julien LAURENT

Maître Delphine BALDINI de la SELARL ROUSSEAU BALDINI PUJOL AVOCATS

* * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [I] [K] est propriétaire d’une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 1] (21).

M.[K] a mis en vente sa maison en se fondant sur une évaluation effectuée par une agence immobilière en date du 1er février 2019 à 300 000 euros.

Expliquant que des acquéreurs avaient effectué une offre à 299 000 euros, mais s’étaient rétractés, informés d’un projet de construction d’un immeuble d’une hauteur de 21 mètres, par la SNC IP1R, (ci-après la société IP1R) comportant sept niveaux et estimant que sa maison subissait une perte de valeur vénale en raison des vues créées, de la perte d’intimité mais également du caractère massif du bâtiment situé à 10 mètres de la limite de sa propriété, M. [K] a saisi le président du tribunal judiciaire de Dijon aux fins d’expertise sur le fondement des troubles anormaux du voisinage.

Par acte du 19 avril 2021, M. [I] [K] a fait assigner la société IP1R, sollicitant au visa de l’article 544 du code civil de voir :

— condamner la société IP1R à lui verser la somme de 70 000 euros en réparation du trouble anormal de voisinage subi,

— la condamner à lui verser la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par ordonnance en date du 28 février 2022, le juge de la mise en état a désigné un expert pour déterminer la perte de valeur vénale subie par la maison d’habitation de M. [K] en raison de l’édification de l’immeuble litigieux par la société IP1R.

L’expert a déposé son rapport d’expertise définitif le 23 juin 2023.

Par dernières conclusions notifiées le 17 juin 2024, M. [K] sollicite, au visa de l’article 544 du code civil, de voir :

— condamner la société IP1R à lui verser la somme de 72 200 euros en réparation du trouble anormal de voisinage subi,

— condamner la société IP1R à lui verser à la somme de 25 000 euros en réparation de la perte de chance de vendre la maison,

— condamner la société IP1R à lui verser la somme de 8 400 euros en réparation du trouble de jouissance subi, somme à parfaire,

— la condamner à lui verser la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise avancés par M. [K],

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’appui de ses prétentions, M. [K] fait valoir en substance que :

— l’édification d’un bâtiment, même conforme aux règlements peut justifier l’octroi de dommages et intérêts eu égard au trouble anormal de voisinage qu’il peut constituer. Une construction, même réalisée conformément au PLU, peut constituer un abus de droit lorsqu’elle nuit de façon excessive aux intérêts du propriétaire voisin étant rappelé que les permis de construire sont délivrés sous réserves du droit des tiers et notamment des voisins et ne sanctionnent que la conformité aux règles d’urbanisme ;

— la perte de la valeur vénale de son bien immobilier peut être évaluée à 70 000 euros soit plus de 20 % ainsi que cela résulte de la nouvelle évaluation versée aux débats en date du 20 juillet 2020 qui retient une fourchette entre 220 000 euros et 230 000 euros, évaluation confirmée par l’expert, qui a pris en compte un prix de référence de 2 670 pour une surface de 118m², le conduisant à retenir une valeur vénale arrondie du bien libre avant la construction d’environ 317 000 euros ce qui est corroboré par les propositions financières faites à l’époque à M. [K]. Cette perte de valeur est d’autant plus importante que le marché de l’immobilier s’est dégradé ;

— s’agissant du trouble de jouissance, il rappelle que l’expert judiciaire conclut à une très nette perte d’intimité due à la présence du nouvel immeuble ; il précise que depuis la construction du bâtiment, il ne peut plus user de sa véranda ou de sa terrasse sans être importuné par les vues créées ;

— sur l’indemnisation de ce préjudice, il indique qu’il peut être fixé à 300 euros par mois à compter du 28 février 2022, date à laquelle le bâtiment était intégralement édifié, soit un trouble de jouissance à ce jour de 8 400 euros ;

— il sollicite en outre la perte de chance de la vente de sa maison d’habitation qu’il évalue à 25 000 euros ;

— en réponse aux moyens soulevés par la défenderesse, il rappelle que ses conditions de vie sont totalement bouleversées par le projet immobilier ainsi que cela ressort des photographies versées au dossier permettant la comparaison avec la situation antérieure à l’édification de l’immeuble, puisqu’il s’agissait d’une zone pavillonnaire avec des hauteurs particulièrement basses de sorte qu’il ne s’agit pas d’une simple perte d’ensoleillement. Il souligne l’impossibilité d’utiliser son jardin, son espace repas sous véranda, du fait des centaines de vues créées par l’implantation d’un bâtiment surplombant sa propriété sur une hauteur de 20 mètres. Il indique que sa demande est conforme à la jurisprudence citée par la partie adverse en l’espèce un arrêt de la cour d’appel de Toulouse qui énonce que la responsabilité doit s’apprécier en fonction de la situation créée et non du privilège perdu. En outre, alors que la société IP1R évoque le caractère anciennement industriel de ce secteur transformé, et s’il n’est en effet pas contesté que le quartier dans lequel il vit, situé en milieu urbain, est en pleine mutation, cela ne peut justifier une implantation et un gabarit réalisé pour maximiser les profits de la société IP1R au mépris des intérêts des voisins immédiats.

Par dernières conclusions notifiées le 20 septembre 2024, la société IP1R sollicite de voir :

— débouter M. [I] [K] de toutes ses demandes ;

— condamner le même à lui payer une somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [I] [K] aux dépens de l’instance.

A l’appui de ses prétentions, la société IP1R fait valoir en substance que :

— celui qui se prévaut d’un trouble anormal de voisinage doit démontrer non seulement l’existence d’un dommage, le trouble, mais aussi l’anormalité du trouble, éléments que les juges du fond apprécient souverainement, en fonction des circonstances de temps et de lieu. Les troubles de voisinage doivent présenter une gravité certaine, eu égard au secteur dans lequel sont édifiées les constructions litigieuses. Elle ajoute que nul n’a un droit acquis à la conservation de son environnement, et en zone urbaine où tout propriétaire se trouve exposé au risque de voir des immeubles collectifs édifiés sur des parcelles voisines, la limite de l’anormalité des sujétions imposée à un fond voisin est nécessairement moins élevée que dans un environnement moins dense, que les habitants doivent s’attendre à une diminution d’ensoleillement et de vue à cause du développement des constructions voisines.

— le terrain sur lequel elle a construit l’immeuble se situe en zone UGc de l’éco PLU de la Ville de [Localité 1], c’est-à-dire dans une zone urbaine (zone U) constructible, l’ensemble des dispositions de cette réglementation ayant été respecté tant en ce qui concerne la hauteur maximale autorisée qu’en ce qui concerne la surface de plancher créée. Le permis de construire n’a pas fait l’objet de recours y compris de la part de M. [K].

— sur l’environnement dans lequel l’immeuble a été édifié, elle rappelle qu’il est situé dans l’écoquartier de l’Arsenal d’une superficie de 12,6 hectares, transformé en nouveau quartier mixte à dominante d’habitats, situé au sud de la ville de [Localité 1], à moins de 2 km du centre-ville, s’inscrivant dans un projet de reconversion urbaine d’anciens terrains militaires et industriels. Ce quartier est desservi par le Tramway qui passe par l'[Adresse 4]. La municipalité a souhaité développer l’urbanisation du secteur avec la réalisation de 1 400 logements et de 27 500 m² de surface plancher de commerces, services, activités tertiaires et équipements. La première phase de l’écoquartier, d’une superficie de 7,5 ha, a permis de construire 850 logements, 15 000 m² de surface de plancher de commerces, services et activités tertiaires, et deux équipements publics, la Minoterie, équipement culturel livré en décembre 2013, et le jardin de l’Arsenal livré en novembre 2013.

En outre, la maison de M. [K], située dans la [Adresse 5], qui est une impasse, débouche sur un immeuble industriel de trois étages et sur l’aile d’un ensemble immobilier résidentiel de grande importance, au bout de la [Adresse 6], par le promoteur Voisin Immobilier.

Les maisons édifiées sur de petites parcelles dans la [Adresse 7] sont accolées les unes aux autres et présentent une typologie de maisons urbaines.

— au soutien de l’absence d’anormalité du trouble du voisinage, elle indique qu’elle n’a fait qu’édifier une construction d’une importance similaire ou de moindre taille que d’autres constructions présentes sur la zone, sur une parcelle qui avait vocation à être urbanisée et l’acquisition d’un logement dans ce type de zone résidentielle à forte densité démographique implique nécessairement l’acceptation de certaines contingences qui y sont associées.

— subsidiairement, sur les préjudices allégués par M. [K], le rapport d’expertise judiciaire conclut à l’absence de perte d’ensoleillement. Il ne retient pas plus de préjudice de jouissance de sorte que la demande indemnitaire présentée à ce titre est non seulement injustifiée mais aussi redondante avec celle liée à la perte d’intimité.

— sur la perte d’intimité, l’expert judiciaire a requis l’intervention d’un sapiteur qui a estimé qu’elle était caractérisée. Or, M. [K] dispose, sur sa propriété, d’un jardin uniquement côté rue, au sud, qui n’est pas impacté par la construction située au nord. Seule la cour située au nord est concernée. La maison de M. [K], bâtie sur une parcelle de petite taille, est entourée d’autres habitations et est accolée à la maison voisine de sorte qu’il n’a jamais bénéficié d’une intimité importante. De plus, il a aménagé dans la dépendance située au nord un studio, qu’il a sans doute loué. La cour de la maison n’est en conséquence pas un espace d’intimité puisqu’elle est utilisée par les occupants de la maison et par les occupants du studio et les maisons voisines disposent d’une vue sur ladite cour. Pour remédier à cette situation, M. [K] pourrait équiper la véranda d’un dispositif d’occultation de la vue qui laisse passer la lumière, tel un film translucide ou de simples rideaux, ce qui est courant dans un environnement urbain.

— subsidiairement, si une anormalité quelconque du trouble devait être retenue, l’indemnisation ne saurait être équivalente à la totalité de la perte de valeur de la maison calculée par l’expert judiciaire mais minorée compte tenu de la situation en zone urbaine.

— sur la prétendue perte de chance de vendre la maison, M. [K] ne développe aucune démonstration, étant rappelé que l’urbanisation du secteur de l’écoquartier [Adresse 8] est connue depuis 2015 et que les acquéreurs étaient sans doute conscients des projets urbanistiques de la commune en bordure de l'[Adresse 4] de sorte qu’aucune des pièces produites ne permet d’établir le lien causal entre l’échec de la vente et l’opération de construction de l’immeuble litigieux. En outre, cette demande ne repose pas sur un fondement juridique clairement énoncé. S’il s’agit de la théorie des troubles anormaux du voisinage, elle fait doublon avec la précédente prétention à hauteur de 70 000 euros en raison de la perte de valeur du bien en raison de la perte d’intimité. S’il se fonde sur les dispositions de l’article 1240 du code civil, il doit démontrer l’existence d’une faute qu’elle aurait commise et un lien de causalité entre la faute commise et le dommage dont il demande l’indemnisation, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

***

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expréssement renvoyé, pour un plus ample exposé des moyens des parties, à leurs dernières conclusions susvisées.

La clôture de la procédure est intervenue par ordonnance du juge de la mise en état du 27 janvier 2026.

L’affaire a été fixée à l’audience juge unique du 10 mars 2026 puis mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ Sur le trouble du voisinage

L’article 544 du code civil dispose que “la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.”

Il est de jurisprudence constante que le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage, lesdits inconvénients étant évalués au vu des conditions normales d’habitation et d’utilisation.

La jurisprudence rappelle que nul n’est assuré, en milieu urbain, de conserver son environnement qu’un plan local d’urbanisme (PLU) peut toujours remettre en cause et que l’anormalité d’un trouble doit s’analyser à l’aune de ce postulat (Civ. 3ème, 9 novembre 2023 n° 22-15.403).

Il appartient à celui qui allègue l’existence de tels troubles d’en rapporter la preuve, étant précisé qu’un trouble peut être considéré comme anormal à la suite d’une construction quand celle-ci a des dimensions et une contenance sans lien avec son environnement.

Sur ce,

Il convient d’examiner successivement les divers troubles que dénonce M. [K].

A titre préliminaire, il convient de rappeler que les moyens développés par la défenderesse au titre du respect du droit de l’urbanisme sont sans emport sur l’issue du litige dans le mesure où le régime de responsabilité du trouble anormal de voisinage est détaché de la notion même de faute et qu’un permis de construire est toujours délivré sous réserve du droit des tiers de sorte que le respect de la réglementation en la matière ne saurait dissiper en soi l’anormalité du trouble allégué.

S’agissant de la perte d’ensoleillement :

L’expert relève en page 5 de son rapport, après avoir tracé le profil de l’immeuble vu depuis le pavillon de M. [K] sur une courbe d’ensoleillement, qu’à aucun moment cet édifice ne masque le soleil.

S’agissant de la perte d’intimité

M. [K] indique que ses conditions de vie sont totalement bouleversées par le projet immobilier ainsi que cela ressort des photographies versées au dossier permettant la comparaison avec la situation antérieure à l’édification de l’immeuble, constituée d’une zone pavillonnaire avec des hauteurs particulièrement basses et souligne l’impossibilité d’utiliser son jardin, son espace repas sous véranda, du fait des centaines de vues créées par l’implantation d’un bâtiment surplombant sa propriété sur une hauteur de 20 mètres. Il indique que sa demande est conforme à la jurisprudence citée par la partie adverse en l’espèce un arrêt de la cour d’appel de Toulouse qui énonce que la responsabilité doit s’apprécier en fonction de la situation créée et non du privilège perdu. En outre, alors que la société IP1R évoque le caractère anciennement industriel de ce secteur transformé, et s’il n’est en effet pas contesté que le quartier dans lequel il vit, situé en milieu urbain, est en pleine mutation, cela ne peut justifier une implantation et un gabarit réalisé pour maximiser les profits de la société lPlR au mépris des intérêts des voisins immédiats.

La société IP1R indique pour contester l’anormalité du trouble du voisinage que M. [K] dispose, sur sa propriété, d’un jardin uniquement côté rue, au sud, qui n’est pas impacté par la construction située au nord. Seule la cour située au nord est concernée. La maison de M. [K] bâtie sur une parcelle de petite taille, est entourée d’autres habitations et est accolée à la maison voisine de sorte qu’il n’a jamais bénéficié d’une intimité importante. De plus, il a aménagé un studio dans la dépendance située au nord, qu’il a sans doute loué. La cour de la maison n’est en conséquence pas un espace d’intimité puisqu’elle est utilisée par les occupants de la maison et par les occupants du studio et que les maisons voisines disposent d’une vue sur ladite cour. Pour remédier à cette situation, M. [K] pourrait équiper la véranda d’un dispositif d’occultation de la vue qui laisse passer la lumière, tel un film translucide ou de simples rideaux, ce qui est courant dans un environnement urbain.

Sur ce,

Il est exact que l’immeuble litigieux s’inscrit dans le projet de reconversion du site de l’Arsenal, quartier qui marque l’entrée sud de la ville, sur l’axe [Localité 3]” (…) [Adresse 9] qui s’inscrit dans le projet Grand Sud (site de projet, des secteurs de mutation et d’intensification urbaine) ainsi que le décrit le sapiteur, de sorte que M. [K] ne pouvait méconnaître les caractéristiques de sa propriété implantée en milieu urbain, aux portes du centre ville, dans un secteur où la situation existante et son maintien ne faisaient l’objet d’aucune protection particulière, le contenu de la réglementation d’urbanisme librement consultable en mairie ou sur internet, rendant prévisible et connu le risque de densification du tissu urbain à cet endroit. Le corollaire d’une telle densification urbaine est nécessairement l’élévation du niveau des bâtiments, le rapprochement des bâtiments et par là-même, la création de vis-à-vis.

De même, il n’est pas contesté et contestable que la commune de [Localité 1] voit se multiplier sur son territoire la construction d’habitats collectifs ou semi-collectifs, du fait, principalement, d’un accroissement démographique rapide et continu lié à l’attractivité de ce territoire situé à [Localité 4] de [Localité 5] par la ligne à grande vitesse, du phénomène actuel de délaissement des grandes métropoles au profit de villes à “tailles humaines”, offrant une meilleure qualité de vie, et dotées d’infrastructures performantes. Il faut rappeler que la propriété de M. [K] se situe à proximité de l'[Adresse 10] et de la voie du tramway et d’autres axes majeurs de circulation.

Pour autant, il convient d’examiner in concreto si l’édification de l’immeuble situé au [Adresse 11] ne génère pas une atteinte anormale au droit de propriété de M. [K] par une perte d’intimité.

Or, il ressort du rapport d’expertise les éléments suivants :

— la maison à usage d’habitation de M. [K], d’une surface habitable de 120 m2 environ, édifiée en 1939, est située dans une rue peu passante, mais à proximité d’artères importantes ([Adresse 12]) dans un quartier qui était à l’époque constitué uniquement de pavillons. Actuellement, plusieurs immeubles existent dans le voisinage. Elle comprend un jardin et deux bâtiments annexes (un garage et un studio de 20 m²).

— l’immeuble litigieux est situé en direction du nord-ouest par rapport au pavillon du demandeur.

Il convient de souligner que M. [K] ne fonde pas sa prétention sur le droit à la vue en raison de la perte d’un panorama dégagé supplanté par une construction imposante, c’est-à-dire la perte d’un avantage, nécessairement précaire en milieu urbain, mais sur la perte d’intimité liée aux vues extérieures donnant sur sa propriété, inconvénient nouveau généré par la construction de cet immeuble.

Or, l’examen de ce point a été confié à un sapiteur par l’expert, Mme [B] [S] qui indique : « Il découle de l’implantation du nouvel immeuble voisin la présence de vues très nombreuses et persistantes sur la cour de Monsieur [K], seul véritable espace extérieur d’aisance et de tranquillité, entraînant une perte d’intimité et engendrant une modification définitive de l’environnement originel, devenu moins favorable et modifiant ainsi l’agrément du bien et son cadre de vie général”.

Répondant à un dire sur la nécessité de prendre en compte l’environnement existant de la maison, l’expert indique qu’il a été pris en compte et qu’aucun des immeubles déjà présents n’ont une vue à ce point surplombante sur la propriété de M. [K]. Quant au tramway, il ne passe pas assez près pour causer une quelconque perte d’intimité”.

L’expert conclut qu’il existe “très nettement une perte d’intimité due à la présence du nouvel immeuble”.

Il ressort en effet des pièces du dossier que les très nombreuses vues de l’immeuble litigieux d’une hauteur de 21 mètres, situé à 10 mètres de la propriété de M. [K] constituent une atteinte grave à l’intimité de la vie de ce dernier qui habitait jusqu’à présent dans un quartier pavillonnaire, avec certes, la présence d’immeubles, mais sans vues surplombantes d’une telle ampleur. M. [K] est en effet exposé à des vues directes massives rendant impossible l’utilisation de son jardin et de son espace repas sous véranda, sans avoir à subir cette atteinte grave à son droit de jouir paisiblement de sa propriété, sans que puisse lui être opposée l’antériorité de la situation, puisqu’il ressort clairement des annexes au permis de construire que des pavillons ont été démolis à l’emplacement du nouvel immeuble.

En outre, la société IP1R indique à tort que M. [K] dispose, sur sa propriété, d’un jardin uniquement côté rue, au sud, qui n’est pas impacté par la construction située au nord. Or, il apparaît qu’en réalité le terrain d’aisance aménagé (cour dallée) et la véranda, directement impactés par les vues, se situent au Nord-Ouest, à l’arrière de la maison, face à l’immeuble litigieux, la façade avant donnant quant à elle directement sur la [Adresse 13], sans zone utile de jouissance pour les activités ou la prise d’un repas, le sapiteur évoquant “un petit espace végétalisé”.

Certes, la maison de M. [K] est située au milieu de trois autres parcelles attenantes occupées par des maisons à usage d’habitation et leurs jardins d’agrément et qu’elle est mitoyenne avec une autre maison d’habitation. Toutefois, cette proximité entre maisons d’habitation du même quartier, ne constitue pas un précédent comparable avec l’immeuble litigieux dont les vues, sont directes et très importantes par leur nombre, étant rappelé qu’il s’agit de 88 nouveaux logements de sorte que le moyen soutenu par la société IP1R selon lequel M. [K] n’a jamais bénéficié d’une intimité importante ne peut qu’être écarté.

De même, la préconisation de la société IP1R tendant à équiper la véranda d’un dispositif d’occultation de la vue qui laisse passer la lumière, tel un film translucide ou de simples rideaux, ce qui est courant dans un environnement urbain n’est pas raisonnsable, tant il est vrai que la perte d’intimité se situe non seulement dans la véranda mais aussi dans la cour pavée de sorte qu’aucun dispositif technique ne pourra corriger efficacement les vues litigieuses et l’expert ne propose d’ailleurs aucun remède pour y mettre fin.

En outre, sans entrer dans le détail de l’argumentation de la société IP1R qui procède par voie d’allégation s’agissant de la location du studio, il est rappelé que le voisin victime peut être indifféremment soit celui qui réside sur le fonds voisin quel que soit le titre de son occupation (2 e Civ., 17 mars 2005, pourvoi n° 04-11.279), soit celui qui est propriétaire du fonds voisin, même s’il réside ailleurs. (2 e Civ., 28 juin 1995, pourvoi n° 93-12.681 ; 2 e Civ., 3 mars 2016, pourvoi n° 14-14.534).

Par ailleurs, si nul en effet n’est assuré de conserver son environnement ou une parfaite intimité qu’un plan d’urbanisme peut toujours remettre en question, la construction de l’immeuble litigieux dépasse dans ses dimensions et sa contenance l’environnement existant y compris les immeubles identifiés par l’expert qui ne présentent pas de vues surplombantes aussi importantes. Ainsi, l’implantation de ce nouvel immeuble de 21 mètres de haut dont les fenêtres donnent directement vue sur la propriété de M. [K] entraîne un trouble de voisinage par sa proximité de ladite propriété à tel point qu’elle empêche à l’évidence une utilisation normale du jardin et de la terrasse du demandeur.

Enfin, la construction d’un immeuble beaucoup plus haut que ceux du voisinage prive la maison de M. [K] de toute intimité côté nord laquelle subit de ce fait une dépréciation de valeur de 12,5% selon les conclusions expertales, permettant ainsi de corroborer objectivement l’existence de l’anormalité du trouble du voisinage.

L’existence d’un trouble anormal du voisinage est donc caractérisée au regard des divers griefs soulevés par M. [K], ce dernier pouvant alors prétendre à obtenir l’indemnisation de ses préjudices.

II/ Sur la réparation des préjudices

M. [K] sollicite l’indemnisation de son préjudice lié à la perte de la valeur vénale de la maison, du trouble de jouissance, mais également au titre de la perte de chance de vendre sa maison à un meilleur prix.

A titre préliminaire, il est rappelé que le perte d’intimité constitue le fondement du trouble anormal du voisinage ainsi que jugé supra, et permet l’indemnisation de manière autonome non seulement de la perte de la valeur vénale de la maison mais aussi du trouble de jouissance, de sorte que réparer le trouble de jouissance ne fait pas double emploi avec celle de la perte d’intimité qui en est l’élément constitutif, ce en vertu du principe de réparation intégrale sans perte ni profit.

A/ Sur la demande au titre de la perte de la valeur vénale

M. [K] indique que la perte de la valeur vénale de son bien immobilier peut être évaluée à 70 000 euros soit plus de 20 % ainsi que cela résulte de la nouvelle évaluation versée aux débats en date du 20 juillet 2020 qui retient une fourchette entre 220 000 euros et 230 000 euros, évaluation confirmée par l’expert qui a pris en compte un prix de référence de 2 670 pour une surface de 118m², le conduisant à retenir une valeur vénale arrondie du bien libre avant la construction d’environ 317 000 euros ce qui est corroboré par les propositions financières faites à l’époque à M. [K]. Cette perte de valeur est d’autant plus importante que le marché de l’immobilier s’est dégradé.

La société IP1R indique que si une anormalité quelconque du trouble devait être retenue, l’indemnisation ne saurait être équivalente à la totalité de la perte de valeur de la maison calculée par l’expert judiciaire mais minorée compte tenu de la situation en zone urbaine.

Sur ce,

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que M. [K] a signé un mandat de vente le 26 mars 2019 avec le cabinet [L] [Z] Immobilier pour un prix net vendeur de 285 000 euros, les frais d’agence s’élevant à la somme de 14 250 euros, qu’une offre d’achat a été signée par Mme [Y] et M. [F] pour un montant de 299 000 euros, honoraires inclus, hors frais de notaire, que l’estimation immobilière de l’agence Réservoir Immo du 1er février 2019 retient une valeur de 300 000 euros, que l’évaluation effectuée par le cabinet Laforêt le 23 juillet 2020 retient une fourchette entre 220 000 euros et 230 000 euros.

Mme [B] [Q] [X], sapiteur expert immobilier, retient la moyenne des montants obtenus à partir de deux méthodes : de comparaison d’une part, et de capitalisation d’autre part, et obtient une valeur avant construction de l’immeuble litigieux de 317 000 euros et celle de 277 00 euros postérieurement, soit une perte de 40 000 euros correspondant à une dépréciation estimée à 12,5%.

Si le marché de l’immobilier ne s’est pas amélioré depuis l’évaluation expertale du 15 juin 2023, M. [K] n’apporte pas la preuve de sa dégradation dans des proportions qui justifieraient de s’écarter de plus de 30 000 euros de l’évaluation expertale, la minoration sollicitée à titre subsidiaire par la société IP1R en raison de l’implantation de la maison en zone urbaine ne pouvant être retenue faute de démonstration d’un lien de cause à effet évident à ce titre.

Dès lors, compte tenu du trouble anormal de voisinage caractérisé préalablement et de la dépréciation de la valeur vénale du bien appartenant à M. [K], il conviendra de faire droit à la demande indemnitaire, en la réduisant à la valeur retenue par l’expert, de sorte que la société IP1R sera condamnée à payer à M. [K] la somme de 40 000 euros.

B/ Sur le trouble de jouissance

M. [K] sollicite la somme de 8 400 euros au titre du trouble de jouissance, rappelant que l’expert judiciaire conclut à une très nette perte d’intimité due à la présence du nouvel immeuble et précise que depuis la construction du bâtiment, il ne peut plus user de sa véranda ou de sa terrasse sans être importuné par les vues créées.

La société IP1R indique que l’expert ne retient pas de préjudice de jouissance de sorte que la demande indemnitaire présentée à ce titre est non seulement injustifiée mais aussi redondante avec celle liée à la perte d’intimité.

Sur ce,

L’expert ne retient pas de perte de jouissance en ce que M. [K] peut occuper et utiliser sa maison sans limitation.

En réponse au dire du demandeur sur la présence d’une perte de jouissance, l’expert indique qu’une telle notion serait redondante avec celle de perte d’intimité, s’en remettant toutefois au tribunal s’agissant d’une qualification juridique (rapport page 9).

Si Mme [B] [Q] [X], sapiteur expert immobilier retient que le nouvel édifice a “une incidence (…) sur son agrément général” en raison des nombreuses vues droites ou obliques surplombantes côté cour, le demandeur ne verse aucun élément de nature à démontrer l’existence d’un préjudice distinct du préjudice de perte d’intimité et de perte de valeur vénale invoqué et déjà indemnisé sur le fondement de la théorie du trouble anormal de voisinage

Dans ces conditions, M. [K] sera débouté de sa demande au titre du trouble de jouissance.

C/ Sur la perte de chance de vendre la maison

M. [K] sollicite la somme de 25 000 euros au titre de la perte de chance de vendre la maison à un meilleur prix. Il motive sa demande de manière éliptique de la manière suivante en page 7 de ses dernières écritures : “A cela doit s’ajouter la perte de chance de la vente de cette maison d’habitation et les frais considérables que Monsieur [K] a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits. Cette perte de chance peut être évaluée à 25 000 euros. Ce préjudice est d’autant plus considérable que Monsieur [K], en perdant ses candidats acquéreurs à une période où les prix de l’immobilier étaient très hauts, subit désormais la chute du marché”.

La société IP1R indique que M. [K] ne développe aucune démonstration, étant rappelé que l’urbanisation du secteur de l’écoquartier [Adresse 8] est connue depuis 2015 et que les acquéreurs étaient sans doute conscients des projets urbanistiques de la commune en bordure de l'[Adresse 4] de sorte qu’aucune des pièces produites ne permet de relier l’échec de la vente à l’opération de construction de l’immeuble litigieux. En outre, cette demande ne repose pas sur un fondement juridique clairement énoncé. S’il s’agit de la théorie des troubles anormaux du voisinage, elle fait doublon avec la précédente prétention à hauteur de 70 000 euros en raison de la perte de valeur du bien en raison de la perte d’intimité. S’il se fonde sur les dispositions de l’article 1240 du code civil, il doit démontrer l’existence d’une faute qu’elle aurait commise et un lien de causalité entre la faute commise et le dommage dont il demande l’indemnisation, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La mise en oeuvre de la responsabilité délictuelle suppose la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Caractérise une perte de chance réparable, la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable en lien de causalité directe avec la faute retenue.

La réparation du trouble anormal du voisinage résultant d’un mécanisme de responsabilité sans faute, s’effectue à titre principal en nature, pour faire cesser le trouble, et à défaut par l’allocation de dommages et intérêts pour réparer le trouble de jouissance, le préjudice financier (perte d’exploitation, coût des travaux…) ou celui consécutif à une dépréciation de l’immeuble.

Le tribunal croit comprendre que M. [K] sollicite la réparation de la perte de chance de ne pas avoir vendu le bien en 2019 plutôt que de manière générale la perte de chance de vendre la maison à un meilleur prix.

S’il est constant que M. [K] avait trouvé des acquéreurs avec une offre d’achat signée par Mme [Y] et M. [F] pour un montant de 299 000 euros, honoraires inclus, hors frais de notaire, le 16 février 2019, la maison ayant été évaluée à l’époque à la somme de 300 000 euros, il procède par voie d’allégation lorsqu’il affirme que la rétractation de l’offre résulte du projet de construction de l’ensemble immobilier litigieux. M. [K] n’apporte pas non plus la preuve de ce qu’il a continué à mettre en vente son bien ou qu’il se trouverait confronté à une impossibilité de vendre.

Il est rappelé en outre que le tribunal a indemnisé supra la perte de la valeur vénale du bien qui est un préjudice certain de sorte que l’indemnisation de la perte de chance de vendre la maison reviendrait à indemniser deux fois le même poste de préjudice.

Enfin, la perte de chance de vendre le bien ne peut être indemnisée que si son existence est certaine, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, de sorte M. [K] ne justifie d’aucune perte de chance indemnisable.

Dès lors, la demande de M. [K] au titre de la perte de chance de vendre la maison à un meilleur prix sera rejetée.

III/ Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société IP1R sera condamnée aux dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la société IP1R sera condamnée à payer à M. [K] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

— DIT que l’existence d’un trouble anormal du voisinage est démontrée ;

— DEBOUTE M. [I] [K] de sa demande au titre de la perte de chance de vendre la maison à un meilleur prix et au titre du trouble de jouissance ;

— CONDAMNE la SNC IP1R à payer à M. [I] [K] en réparation du trouble anormal du voisinage la somme de 40 000 euros (quarante mille euros) avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement :

— CONDAMNE la SNC IP1R à payer à M. [I] [K] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNE la SNC IP1R aux dépens qui comprendront les frais d’expertise ;

— RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Greffier et le Président.

Le Greffier Le Président

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier