République française,

Au nom du peuple français

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Affaire : [N] [J] épouse [Q]

c/

[M] [B]

SARL AGENCE DIAGNOSTICS IMMOBILIERS BOURGOGNE

N° RG 25/00651 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-JBJF

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées à :

la SELARL ARMESSEN & JACQUES AVOCATS – 159

la SELAS BCC AVOCATS – 17

M^e Emilie CAMPANAUD – 47

ORDONNANCE DU : 06 MAI 2026

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

Mme [N] [J] épouse [Q]

née le 06 Janvier 1981 à [Localité 2] (COTE D’OR)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Emilie CAMPANAUD, demeurant [Adresse 2], avocat au barreau de Dijon,

DEFENDEURS :

M. [M] [B]

né le 06 Février 1985 à [Localité 1] (COTE D’OR)

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Stéphane CREUSVAUX de la SELAS BCC AVOCATS, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de Dijon,

SARL AGENCE DIAGNOSTICS IMMOBILIERS BOURGOGNE

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Emeline JACQUES de la SELARL ARMESSEN & JACQUES AVOCATS, demeurant [Adresse 7], avocats au barreau de Dijon, postulant, M^e Laurent LUCAS de la SELARL AVOX, demeurant [Adresse 8], avocats au barreau de Paris, plaidant

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 1er avril 2026 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié du 18 décembre 2023, Mme [N] [J] épouse [Q] a acquis de M. [M] [B] un bien immobilier situé [Adresse 9] à [Localité 6] pour un prix de 120 000 € , par l’intermédiaire d’un mandataire immobilier Neos Immobilier, Mme [X] [V].

Par actes de commissaire de justice du 18 décembre 2025, Mme [N] [Q] a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé M. [M] [B] et l’EURL Agence Diagnostics Immobiliers Bourgogne , au visa de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire et réserver les dépens.

Mme [N] [Q] a exposé que :

elle a visité une première fois le bien avec le mandataire immobilier le 12 juillet 2023 ; au cours de cette visite, il était constaté les conséquences d’un dégât des eaux intervenu quelques jours plus tôt au niveau de la salle de bain, du couloir et du salon au rez de chaussée ; le mandataire immobilier l’avisait que le propriétaire et artisan, M. [B] s’engageait à procéder aux réparations nécessaires pour mettre fin au sinistre ; les réparations intervenaient le 17 décembre 2023, la veille de la signature de l’acte de vente ;

le 18 janvier 2024, un des murs de la grange jouxtant la salle de bain s’est effondré partiellement ;

le 31 mars 2024, un nouveau dégât des eaux intervenait ;

le 20 mai 2024, Mme [S] ayant vendu le bien immobilier à M. [B] avisait Mme [Q] qu’elle avait prévenu M. [B] du problème d’infiltration important au niveau du chéneau se trouvant en limite de propriété ;

le propriétaire du bien immobilier jouxtant le sien procédait à la rénovation de la toiture voisine et constatait un sous-dimensionnement des chéneaux ;

une expertise amiable était organisée par l’assureur de Mme [Q] et l’expert concluait que les venues d’eau dans l’habitation de Mme [Q] semblaient anciennes et existantes avant son acquisition du bien le 18 décembre 2023 ;

par ailleurs, le diagnostic de performance énergétique réalisé le 6 avril 2023 classait le bien en performance énergétique C tandis que le diagnostic énergétique effectué par le Service public de l’habitat à la demande de Mme [Q] en février 2025 considérait que la classification devait être F.

Mme [Q] estime dès lors avoir un motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire.

En réplique aux conclusions adverses s’opposant à la demande d’expertise, Mme [Q] a soutenu qu’une procédure au fond à l’égard des défendeurs n’est pas manifestement vouée à l’échec dès lors que :

s’agissant de M. [B], il est établi que le mur de la grange s’est effondré, que les traces de fuites apparaissent à l’endroit où le vendeur s’était engagé à faire des réparations, que le faux plafond présente un affaissement depuis plusieurs mois , que le parquet flottant est tuilé dans plusieurs pièces ; l’origine des désordres doit être déterminée par un expert ; l’expertise permettra de déterminer si le vendeur, professionnel du bâtiment s’est contenté de dissimuler le sinistre ou s’il a fait procéder à des réparations nécessaires pour mettre fin aux désordres ; il convient de rappeler que la clause d’exclusion des vices cachés ne s’applique que si le vendeur est de bonne foi ; par ailleurs, la cour de cassation assimile à un vendeur professionnel, le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux ; M. [B] ne précise pas qui a fait les réparations et en quoi elles ont consisté ;

s’agissant de l’EURL Agence Diagnostics Immobiliers Bourgogne qui fait valoir que le diagnostic qu’elle a effectué à la demande de M. [B] n’est pas comparable avec l’audit énergétique dont se prévaut Mme [Q], elle n’apporte pas la preuve de son argumentation ; par ailleurs, elle se prévaut d’une preuve qu’elle s’est constituée en faisant un nouveau diagnostic en octobre 2025, les conclusions de ce second diagnostic n’ayant pas été communiquées à Mme [Q] ; sa demande de dommages et intérêts est irrecevable devant le juge des référés.

M. [M] [B] a demandé au juge des référés de :

— débouter Mme [N] [Q] de ses demandes à son encontre ;

— condamner Mme [N] [Q] à payer à lui payer la somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles ;

— condamner la même aux dépens ;

subsidiairement,

— constater que M. [B] formule protestations et réserves sur sa mise en cause.

M. [B] soutient qu’une procédure au fond à son encontre est manifestement vouée à l’échec dès lors que soit les désordres allégués étaient apparents et connus de Mme [Q] qui était notamment assistée d’un charpentier lors de la visite, soit ils étaient cachés y compris par le concluant qui n’habitait pas cette maison et l’avait reçue par succession.

La SARL Agence Diagnostics Immobiliers Bourgogne (ADI Bourgogne) a demandé au juge des référés au visa des articles 145, 146, 1240 du code civil de :

— débouter Mme [Q] de sa demande d’expertise judiciaire au contradictoire de la SARL Agence Diagnostics Immobiliers Bourgogne ;

— condamner Mme [Q] à lui payer la somme de 2 500 € à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Mme [Q] à lui payer la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens.

La SARL Agence Diagnostics Immobiliers Bourgogne (ADI Bourgogne) fait valoir que :

Mme [Q] ne dispose d’aucun motif légitime pour obtenir une expertise judiciaire à son contradictoire ;

l’article 146 du code de procédure civile prévoit qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver ;

en l’espèce, il n’existe aucune preuve ou commencement de preuve permettant au juge des référés de considérer que le DPE serait erroné et que l’étude faite par Mme [Q] à l’appui d’une demande de financement est forcément juste, alors que le but des travaux énergétiques envisagés était d’obtenir un gain de 3 classes de sorte qu’il est de l’intérêt des intervenants choisis par Mme [Q] que le classement énergétique soit le plus défavorable possible ; la SARL Agence Diagnostics Immobiliers Bourgogne (ADI Bourgogne) a refait, comme convenu lors de l’expertise amiable, un diagnostic et le DPE ainsi réalisé classe toujours le bien en D ;

par application de l’article 1240 du code civil, elle sollicite une somme de 2 500 € à titre de dommages et intérêts pour l’indemnisation du temps perdu pour assister à l’expertise amiable, puis pour revenir sur site refaire le DPE, et pour le risque de voir sa prime d’assurance augmenter.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande d’expertise judiciaire

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Le demandeur à la mesure d’instruction, s’il n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

Mme [Q] sollicite une expertise judiciaire portant à la fois sur les désordres relatifs à des dégâts des eaux et sur le DPE et le classement du bien immobilier en D.

S’agissant des désordres affectant le bien immobilier, il résulte des écritures et pièces versées aux débats qu’un dégât des eaux est intervenu avant la conclusion de la vente et que des travaux ont été effectués juste avant la signature de la vente ; il est repris à ce sujet en page 21 de l’acte de vente les termes de l’accord convenu entre les parties lors de l’avant-contrat du 19 septembre 2023 selon lequel le bien a subi un sinistre lors des violents orages survenus en juillet 2023 et que M. [B] s’est engagé à réparer les dégâts en effectuant des travaux de placoplâtre du plafond de la salle de bain, du salon-séjour, de la cuisine, du mur du couloir et en remettant en peinture les murs et plafonds repris ; il est indiqué dans l’acte de vente que le vendeur déclare avoir fait les travaux convenus , ce que l’acquéreur a pu constater.

Il résulte du rapport d’expertise amiable Eurexo PJ que s’agissant de l’effondrement partiel du mur en pierre de la dépendance , il est constaté le pourrissement de la structure bois, en lien avec des venues d’eau qui selon l’expert ont perduré dans le temps, bien avant l’acquisition du bien par Mme [Q] ; il en résulte également s’agissant des dégâts des eaux répétés dans l’habitation que le faux plafond de la cuisine présente un affaissement, que le plancher de la salle de bains présente un fort affaissement en partie centrale, que les parquets sont tuilés, que les meubles portent des traces d’écoulement et que les embellissements sont endommagés ; il résulte également des pièces produites qu’il existait des problèmes de couverture et de chéneaux qui ont pu être portés à la connaissance de M. [B].

En conséquence, Mme [Q] justifie d’un motif légitime pour demander une expertise judiciaire dès lors qu’il ne peut nullement être considéré compte tenu des venues d’eau anciennes et récurrentes avant la vente, retenues dans l’expert amiable, que toute action au fond contre le vendeur M. [B] sur le fondement des vices cachés soit manifestement vouée à l’échec .

S’agissant du DPE, il convient de constater en premier lieu que l’article 146 du code de procédure civile dont se prévaut la SARL Agence Diagnostics Immobiliers Bourgogne (ADI Bourgogne) ne s’applique pas à la demande d’expertise faite en référé en application de l’article 145 du code de procédure civile.

Par ailleurs, il résulte des pièces versées aux débats par Mme [Q] qu’elle justifie d’éléments rendant crédibles ses allégations eu égard à l’analyse du Pôle rénovation conseil du pays Beaunois classant le logement en F et non en D ; ainsi, Mme [Q] justifie d’un motif légitime pour solliciter une expertise sur ce point également dès lors qu’il ne peut être retenu que toute action au fond à l’encontre du diagnostiqueur soit manifestement vouée à l’échec.

Il convient en conséquence de faire droit, par application de l’article 145 du code de procédure civile à la demande d’expertise de Mme [Q] au contradictoire de M. [B] et de la SARL Agence Diagnostics Immobiliers Bourgogne (ADI Bourgogne), aux frais avancés de Mme [Q] et avec la mission telle que retenue dans le dispositif.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SARL Agence Diagnostics Immobiliers Bourgogne (ADI Bourgogne)

Il convient de constater que cette demande qui n’est pas une demande de provision ne relève pas du pouvoir du juge des référés . De plus, dès lors qu’il est fait droit à la demande d’expertise de Mme [Q], il ne saurait lui être reproché un comportement fautif.

La SARL Agence Diagnostics Immobiliers Bourgogne (ADI Bourgogne) est en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dépens sont provisoirement laissés à la charge de Mme [Q] dès lors que les défendeurs à une demande d’expertise ne sauraient être considérés comme des parties perdantes.

M. [M] [B] et la SARL Agence Diagnostics Immobiliers Bourgogne (ADI Bourgogne) sont déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile puisqu’il est fait droit à la demande d’expertise de Mme [Q].

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Ordonnons une expertise confiée à :

M. [G] [I] [T]

[Adresse 10]

[Localité 7]

Mail : [Courriel 1]

expert sur la liste établie par la cour d’appel de Dijon avec mission de :

1. Convoquer les parties ;

2. Se rendre sur les lieux au [Adresse 9] à [Localité 6],

3. Entendre les parties en leurs explications et se faire remettre tous les documents et pièces qu’il jugera nécessaires pour assumer sa mission et notamment le cas échéant les rapports d’expertise amiable ;

4. S’entourer de tous renseignements, à charge d’en indiquer la source, en entendant toute personne en qualité de sachant, à charge de reproduire ses dires et son identité, et en demandant s’il y a lieu l’avis de tout spécialiste de son choix ;

5. Établir un historique succinct des éléments du litige ;

S’agissant des désordres allégués,

6. Examiner les lieux afin de déterminer l’existence des désordres allégués dans l’assignation et produire toutes photographies utiles ;

7. Déterminer la nature, la cause et l’origine de ces désordres ;

8. Dire si les désordres proviennent d’une erreur de conception, d’une mauvaise exécution, d’un vice de fabrication, d’un manquement aux régles de l’art ou aux prescriptions d’utilisation des matériaux, d’un défaut d’entretien, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ;

9. Dire si les désordres sont de nature à nuire à la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination ;

10. Déterminer si les travaux effectués par M. [B] ou à sa demande l’ont été dans les règles de l’art ;

11. Donner son avis sur l’existence des désordres avant la vente ;

12. Décrire les travaux de remise en état pour remédier définitivement aux désordres et conslider l’édifice,y compris en urgence ; préciser leur durée et chiffrer, le cas échéant, le coût de la remise en état ;

S’agissant du DPE

13. Examiner la maison et procéder à l’évaluation du DPE en se plaçant à la date de la vente et en tenant compte de l’état initial de la maison lors de la vente et de ses éléments d’équipements ; fournir tout plans, croquis et photographies utiles ;

14. En cas de classification différente de celle retenue par la SARL Agence Diagnostics Immobiliers Bourgogne (ADI Bourgogne) dans son rapport du 6 avril 2023, dire les travaux qui devront être réalisés pour obtenir cette classification et les chiffrer ;

15. Décrire les travaux réalisés par la propriétaire depuis la vente et dire si ces travaux ont pu avoir une influence positive ou négative sur le DPE ;

Globalement,

16. Fournir tous les renseignements et éléments techniques propres à permettre à la juridiction saisie de déterminer la responsabilité encourue ainsi que la nature et le quantum des préjudices subis par la demanderesse ;

Disons que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, notamment en terme de DPE, à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ;

Disons que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires et écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

Disons toutefois que lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui lui auraient été faites après l’expiration de ce délai à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en est fait rapport au juge (article 276 alinéa 2 du code de procédure civile) ;

Fixons la provision à la somme de 5 000 € concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par Mme [N] [J] épouse [Q] à la régie du tribunal au plus tard le 8 juin 2026 ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire avant le 8 février 2027, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Déboutons la SARL Agence Diagnostics Immobiliers Bourgogne (ADI Bourgogne) de sa demande de dommages et intérêts ;

Déboutons M. [M] [B] et la SARL Agence Diagnostics Immobiliers Bourgogne (ADI Bourgogne) de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons provisoirement Mme [N] [J] épouse [Q] aux dépens.

Le Greffier Le Président

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.