Minute n°

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

N° RG 25/00363 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-I7AK

ORVITIS

C/

M. [W] [I] [D]

Mme [O] [G] [A] [L]

M. [V] [R]

Mme [P] [R] épouse [R]

JUGEMENT DU 24 Avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

DEMANDEUR :

E.P.I.C. ORVITIS – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par M^e MAUSSION Stéphane, Avocat au Barreau de DIJON

assignation en date du 07 Octobre 2025

DEFENDEURS :

M. [W] [I] [D], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Mme [O] [G] [A] [L], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

M. [V] [R], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Mme [P] [R] épouse [R], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Stéphane LARCAT Vice Président au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS :

Audience publique du : 23 Février 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2026

Copie exécutoire délivrée à :

EXPOSE DU LITIGE

ORVITIS a donné à bail selon contrat du 15 février 2023, à Monsieur [V] [R] un logement situé [Adresse 2], à [Localité 1], moyennant un loyer principal de 363,22 €.

[V] [R] s’est engagé dans le contrat à s’interdire de céder, sous-louer, même à un membre de la famille le logement loué.

Il n’a par ailleurs ni donné d’information au bailleur, ni demandé de dérogation.

ORVITIS a été informé que [V] [R] n’habitait pas dans le logement, mais le donnait en sous-location à deux occupants de son chef, Monsieur [J] [D] et Madame [O] [G] [A] [L].

Par sommation interpellative du 12 septembre 2025, [J] [D] et [O] [G] [A] [L] ont reconnu, ne pas être titulaires du bail concernant le logement qu’ils occupent avec leur fille [F], [Adresse 2] à [Localité 1].

Ils ont également déclaré que [V] [R] paie ORVITIS avec la copie de leur carte bancaire à hauteur de 500,00 €, et eux se contentent de valider le paiement.

C’est pourquoi, par exploit d’huissier du 07 octobre 2025, tous remis à étude, ORVITIS a fait assigner [J] [D], [O] [G] [A] [L], [V] [R] et [P] née [R] épouse [R] devant le Tribunal Judiciaire de DIJON, aux fins de voir :

— juger que [J] [D] et [O] [G] [A] [L] sont occupants sans droit ni titre du logement [Adresse 2] à [Localité 1] propriété de ORVITIS ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de [J] [D] et [O] [G] [A] [L], avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier;

— dire qu’à défaut de libération spontanée des lieux loués, ORVITIS sera autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls des occupants ;

— dire que le commandement de quitter les lieux sera délivré en même temps que la signification de la présente décision ;

— prononcer, pour faute grave, la résiliation du bail entre ORVITIS et [V] [R] ainsi que [P] [R], son épouse, signé le 15 février 2023, concernant le logement loué [Adresse 2] au 6ème étage à [Localité 1] ;

— ordonner l’expulsion de [V] [R] ainsi que [P] [R], son épouse, si besoin est par la force publique et concours de serrurier ;

— dire qu’à défaut de libération spontanée des lieux loués, le bailleur sera autorisé à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde- meubles de son choix, aux frais, risques et périls du locataire

— dire que le commandement d’avoir à quitter les lieux sera délivré en même temps que la signification de la présente décision ;

— condamner solidairement [V] [R] et[P] [R], son épouse à verser personnellement les loyers et charges jusqu’au prononcé de la résiliation ;

— condamner solidairement [V] [R] et Mme [P] [R], son épouse, ainsi qu’in solidum [J] [D] et [O] [G] [A] [L] à verser une indemnité d’occupation et les charges à compter de l’acquisition de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner solidairement [V] [R] ainsi que [P] [R], son épouse à verser à ORVITIS la somme de 1.500.00 € à titre de dommages et intérêts compte tenu de son manquement grave et déloyal à ses obligations contractuelles ;

— condamner solidairement [V] [R] et [P] [R], son épouse, ainsi que in solidum [J] [D] et [O] [G] [A] [L] à verser à ORVITIS la somme de 1.500.00 € au titre de l’article 700 et les entiers dépens de l’instance.

L’affaire était examinée au fond à l’audience du 23 février 2026, ORVITIS est représentée, les consorts [D], [G] [A] [L] et [R] ne sont ni présents, ni représentés, ni excusés.

Le représentant de ORVITIS dépose ses pièces, confirme ses demandes telles que dans l’assignation et renvoie à cette dernière pour le surplus.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le Juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien-fondée ;

Que conformément à l’article 473 du Code de Procédure Civile, le jugement sera qualifié de réputé contradictoire du seul fait qu’il est susceptible d’appel ;

Sur le fond

Attendu que le bénéfice de la loi du 6 juillet 1989 régissant le contrat de bail d’habitation n’est accordé qu’aux locataires qui occupent les lieux à usage d’habitation principale ;

Que cela suppose un usage effectif personnel des lieux, et qu’il est ainsi interdit aux locataires de sous-louer le logement sans l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer ;

Qu’il est constant que le bail d’habitation peut-être résilié pour sous-location illégale dès lors qu’il est constaté que la personne présente dans les lieux s’acquitte d’une contrepartie pour la jouissance des lieux ;

Attendu également que l’article 1103 du Code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » ;

Que selon les dispositions de l’article 1193, les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués

que du consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise ;

Qu’enfin, il ressort de la loi du 6 juillet 1989, que les dispositions contractuelles rappellent, que les parties se sont entendues pour que ne soit ni cédés ni sous loués, fut-ce à titre gratuit, le logement donné en location ;

Attendu qu’il ressort des pièces produites que [V] [R] fait verser une somme supérieure au montant du loyer de telle sorte que lors de l’arrêté locatif du compte, il se trouvera créditeur, ce qui contraindra ORVITIS à lui restituer le trop-perçu, alors même qu’il n’a pas contribué au règlement des loyers ;

Que la sous-location d’un logement social, qui plus est, est particulièrement déloyale ;

Que les défendeurs, puisque absents, n’apportent aucun éléments de nature à contester les faits ;

Qu’ainsi, il conviendra de constater que [J] [D] et [O] [G] [A] [L] sont occupants sans droit ni titre du logement propriété d’ORVITIS qu’ils occupent du chef de [V] [R] ;

Qu’il conviendra également de prononcer la résiliation du bail compte tenu du manquement grave à une obligation essentielle du bail par [V] [R], et d’ordonner l’expulsion des dits occupants, et également de [V] [R] et de [P] [R], son épouse ;

Qu’il conviendra en outre de condamner solidairement [V] [R] ainsi que [P] [R], son épouse à verser les loyers et charges jusqu’au prononcé de la résiliation ;

Qu’en outre il conviendra de condamner solidairement [V] [R] et Mme [P] [R], son épouse, ainsi que in solidum [J] [D] et [O] [G] [A] [L] à verser une indemnité d’occupation et les charges à compter de l’acquisition de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Qu’enfin, il conviendra de condamner solidairement [V] [R] et [P] [R], son épouse à verser à ORVITIS la somme de 1 500.00 € à titre de dommages et intérêts compte tenu de son manquement grave et déloyal à ses obligations contractuelles, manquement contractuel d’autant plus déloyal qu’il s’agit de logements sociaux pour lesquels de nombreux candidats sont en attente d’entrée dans les lieux.

Sur les demandes accessoires

Attendu que ORVITIS a du engager des frais non compris dans les dépens pour faire valoir ses droits et qu’il n’est pas inéquitable de condamner solidairement les époux [R] (et eux seuls, en raison de la précarité qu’ils ont imposé aux consorts [D]-[G] [A] [L], lesquels ne peuvent être tenus responsables de la situation), à lui payer la somme de 1.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Qu’en outre, les époux [R] qui succombent seront solidairement condamnés (et eux seuls) aux entiers dépens de l’instance;

Attendu qu’en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile modifié par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 – art.3 « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement »;

Qu’il sera fait rappel de ce dispositif.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

DECLARE recevables les demandes de ORVITIS venant aux droits de l’office public de l’habitat de la Côte-d’Or ;

CONSTATE que Monsieur [J] [D] et Madame [O] [G] [A] [L] sont occupants sans droit ni titre du logement [Adresse 2], à [Localité 1], propriété de ORVITIS ;

En conséquence,

DIT que Monsieur [J] [D] et Madame [O] [G] [A] [L], occupants sans droit ni titre des lieux, situés [Adresse 2], à [Localité 1] seront tenus de les vider de corps et de biens ainsi que tous occupants de leur chef ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [J] [D] et Madame [O] [G] [A] [L] d’avoir libéré le logement logement situé [Adresse 2], à [Localité 1], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 9 juillet 1991 ainsi qu’au transport des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde meubles au choix du demandeur et aux frais et risques des expulsés ;

DIT que le commandement de quitter les lieux pourra être délivré en même temps que la signification de la présente décision ;

ORDONNE, pour faute grave, la résiliation du bail entre ORVITIS et Monsieur [V] [R] ainsi que Madame [P] [R], son épouse, signé le 15 février 2023, concernant le logement loué [Adresse 2], à [Localité 1] ;

DIT que Monsieur [V] [R] et Madame [P] [R] épouse [R] occupants sans droit ni titre des lieux, situés [Adresse 2] à [Localité 1] seront tenus de les vider de corps et de biens ainsi que tous occupants de leur chef ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [V] [R] et Madame [P] [R] épouse [R] d’avoir libéré le logement logement situé [Adresse 2], à [Localité 1], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 9 juillet 1991 ainsi qu’au transport des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde meubles au choix du demandeur et aux frais et risques des expulsés ;

DIT que le commandement de quitter les lieux pourra être délivré en même temps que la signification de la présente décision ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due, à compter du 24 avril 2026, par Monsieur [V] [R], Madame [P] [R] épouse [R], Monsieur [J] [D] et Madame [O] [G] [A] [L] à ORVITIS à une somme égale au montant du loyer et des charges en cours jusqu’à complète libération des lieux et CONDAMNE, solidairement, Monsieur [V] [R] ainsi que [P] [R] épouse [R] et, in solidum, Monsieur [J] [D] et Madame [O] [G] [A] [L], à payer à ORVITIS cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux;

DIT que l’indemnité d’occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNE, solidairement, Monsieur [V] [R] ainsi que Madame [P] [R] épouse [R], à verser à ORVITIS la somme de 1500.00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) à titre de dommages et intérêts compte tenu de son manquement grave et déloyal à ses obligations contractuelles ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE, solidairement, Monsieur [V] [R] ainsi que Madame [P] [R] épouse [R] à payer à ORVITIS la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE, solidairement, Monsieur [V] [R] ainsi que Madame [P] [R] épouse [R] aux entiers dépens de l’instance;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 24 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Stéphane LARCAT, vice-président, et par Madame Martine LECOMTE, greffier.

Le greffier, Le vice-président,