TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 25/04566 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZPLF

JUGEMENT DU 05 NOVEMBRE 2025

DEMANDEUR :

La S.C.I. HK IMMO, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Laurence DESCAMPS-D’HOUR, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

La S.A.R.L. COLENTA, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 8]

[Localité 9]

représentée par M^e Marion GIRAUD, avocat au barreau de LILLE

Me [F] [L]

[Adresse 1]

[Localité 10]

représenté par M^e Véronique VITSE-BOEUF, avocat postulant au barreau de LILLE, M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA avocat plaidant au barreau de VERSAILLES

Me [N] [V]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représenté par M^e Véronique VITSE-BOEUF, avocat postulant au barreau de LILLE, M^e Vanessa MARTINVAL avocat plaidant au barreau de BESANCON

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Anne-Sophie SIEVERS, Juge, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article L 311-10 du Code de l’ Organisation Judiciaire,

GREFFIER

Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu la clôture différée de l’affaire au 17 Juillet 2025 ;

A l’audience publique du 03 Septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 05 Novembre 2025.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 05 Novembre 2025 par Anne-Sophie SIEVERS, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Le 1er juin 2020, M. [T] [I] et Mme [C] [W], d’une part, et la SCI HK Immo, d’autre part, ont conclu une promesse synallagmatique de vente portant sur le bien de la SCI HK Immo situé [Adresse 3], cadastré [12] n°[Cadastre 4], pour un montant de 235 000 euros.

Les acquéreurs se sont ensuite fait substituer par la SCI HK Immo qu’ils avaient constituée.

La vente a été réitérée par acte authentique le 24 septembre 2020 par Me [F] [R], notaire à [Localité 16], avec la participation de Me [N] [V], notaire à [Localité 13], pour assister la venderesse.

Par acte d’huissier signifié le 8 janvier 2024, la SCI HK Immo a assigné la société Colenta, Me [R] et Me [V] devant le tribunal judiciaire de Lille.

Par ordonnance du 12 décembre 2024, le juge de la mise en état a rejeté la demande d’expertise judiciaire formée par la SCI HK Immo.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 18 mars 2025 par RPVA, la SCI HK Immo demande au tribunal de :

— condamner in solidum la société Colenta, Me [F] [R] et Me [N] [V] à payer à la société HK Immo les sommes suivantes :

-26 100,37 euros euros TTC au titre des frais de remplissage des fosses septiques, réalisation des tranchées dans la cour et dans le hall d’entrée, reprise des évacuations pour mise à niveau par rapport au tout à l’égout, fourniture et pose des tuyaux, reprise des pentes, ragréage du sol, fourniture et pose du carrelage intérieur, avec indexation sur l’indice Insee du coût de la construction au jour du jugement,

-1 230 euros TTC au titre des frais de vidange des fosses,

-5 000 euros en réparation du préjudice de jouissance résultant de la non-conformité de l’immeuble,

-5 000 euros en réparation du préjudice moral résultant de la mauvaise foi et du défaut d’information du vendeur,

-3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, incluant le coût du constat du commissaire de justice en date du 10 juillet 2023,

— ordonner la capitalisation des intérêts de retard par année en application de l’article 1154 du code civil, le point de départ des intérêts capitalisés étant fixés au jour du jugement,

— les condamner in solidum à supporter les entiers dépens, en ce inclus le coût de l’expertise judiciaire.

A l’appui de ses demandes, elle soulève notamment les moyens suivants :

— La société Colenta a manqué à son obligation de délivrance conforme dès lors que l’immeuble, contrairement aux stipulations de l’acte authentique, n’est pas raccordé au réseau public d’assainissement et était doté de trois fosses septiques dont l’ancienne propriétaire ne pouvait ignorer l’existence.

— Cette absence de raccordement est établie par le procès-verbal de constat d’huissier de Me [A] [Y] en date du 10 juillet 2023. Les factures de redevance de collecte et de traitement des eaux usées par Iléo de 2016 à 2020 montrent que l’immeuble est raccordable au réseau mais pas qu’il est raccordé (article 20.4 du règlement d’assainissement collectif et courrier électronique de l’instructeur du domaine public auprès de la MEL).

— La clause de non-garantie ne vise que le mauvais fonctionnement de l’installation et ne protège pas le vendeur en cas d’absence de raccordement.

— En cas de vente d’un immeuble à usage d’habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le diagnostic technique doit comprendre un document établi lors du contrôle des installations d’assainissement non collectif, attestant de leur bon fonctionnement ou établissant, en cas de non-conformité, l’obligation d’effectuer des travaux dans l’année de la vente. La société Colenta n’a donc pas respecté son obligation de fournir un diagnostic technique complet.

— La société Colenta a également manqué à son devoir d’information alors qu’elle a été propriétaire du bien pendant plus de sept ans et a donc nécessairement dû le vidanger et que les travaux nécessaires, urgents et coûteux à mettre en œuvre revêtaient une importance déterminante du consentement de la SCI HK Immo.

— Elle demande donc l’indemnisation de son préjudice, sur la base du devis de la société Fournie Bâtiment, des frais de vidange de fosse et d’un préjudice de jouissance tenant notamment aux mauvaises odeurs.

— Les notaires engagent leur responsabilité dès lors qu’il leur appartenait de faire toutes les vérifications utiles, sans se limiter au titre de propriété de la société Colenta de 2013 déclarant que le bien était raccordé au réseau et au certificat d’urbanisme de la mairie de [Localité 14] attestant que le bien est situé en zone d’assainissement collectif. En effet, dans l’acte de vente de 2013, le notaire avait ajouté un courrier de la MEL rappelant que ni le raccordement effectif, ni la conformité des installations intérieures n’avaient été contrôlés. La responsabilité des notaires est engagée y compris s’ils ne sont intervenus qu’après la promesse synallagmatique de vente.

— Le préjudice causé par la faute des notaires ne consiste pas en une simple perte de chance de ne pas acquérir le bien demandé et doit recouvrir toutes les conséquences financières du raccordement au réseau.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 14 janvier 2025 par RPVA, la société Colenta demande au tribunal de :

— débouter la société HK Immo de l’ensemble de ses demandes,

— dire et juger que la clause « état relatif aux installations d’assainissement » prévue dans l’acte notariée, prive la société HK Immo de recours à l’encontre de la société Colenta et que la responsabilité de la société Colenta ne saurait être engagée,

— déclarer irrecevables les demandes formulées par la société HK Immo à l’encontre de la société Colenta dans le cadre de la présente instance,

En conséquence,

— condamner la société HK Immo à verser à la société Colenta la somme de 3000 euros HT au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Subsidiairement, si la responsabilité de la société Colenta devait être retenue :

— dire et juger que Me [R] et Me [V] ont commis une faute dans leur devoir de conseil et d’information à l’égard des parties à l’acte,

— condamner Me [R] et Me [V] à garantir la société Colenta de toutes les condamnations qui seraient mises à sa charge,

En toute hypothèse,

— débouter la société HK Immo de sa demande au titre du préjudice de jouissance,

— déclarer irrecevable la demande de la société HK Immo au titre du préjudice moral,

— écarter l’exécution provisoire.

A l’appui de ses demandes, elle fait notamment valoir les moyens suivants :

— L’acte notarié contient une clause indiquant que le bien est situé en zone d’assainissement collectif, que le vendeur ne peut justifier d’aucune vérification de ce raccordement mais que l’acquéreur en fait son affaire personnelle et s’interdisait tout recours contre le vendeur. Le recours de la SCI HK Immo est donc irrecevable.

— La SCI HK Immo se prévaut de l’existence de trois fosses septiques. Néanmoins, l’une d’entre elles est en réalité un raccordement d’évacuation des eaux usées vers les égouts par l’arrière de la cour. Le procès-verbal de constat d’huissier de justice ne vaut pas rapport d’expertise. Au contraire, elle justifie de la réalité du raccordement via son titre de propriété du 8 mars 2013 et ses factures Ileo qui mentionnent la collecte ou le traitement des eaux usées.

— Aucune condamnation in solidum n’est possible puisque seuls les notaires ont commis une faute professionnelle, à l’égard du vendeur et de l’acquéreur, en omettant de vérifier les obligations légales du vendeur en matière de diagnostic sur le raccordement des eaux usées.

— Les demandes de la SCI HK Immo ne sont pas étayées, s’agissant notamment de son préjudice de 5000 euros évalué forfaitairement et alors qu’elle ne démontre pas avoir été privée de la jouissance de son bien, ou de son préjudice moral.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 13 janvier 2025 par RPVA, Me [V] demande au tribunal de :

— débouter la SCI HK Immo de l’ensemble de ses demandes,

— débouter la société Colenta des demandes formulées contre Me [N] [V],

— condamner la SCI HK Immo à payer à Me [N] [V] la somme de 3 500 euros,

sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile,

— condamner la SCI HK Immo aux entiers dépens de l’instance,

— écarter l’exécution provisoire.

A l’appui de ses demandes, il se prévaut des moyens suivants :

Sur la faute :

— Aucune faute ne peut lui être reprochée puisque la réalisation d’un diagnostic du système d’assainissement n’est obligatoire que lorsque l’immeuble n’est pas raccordé au réseau public d’assainissement et que la société Colenta a déclaré dans la promesse de vente du 1er juin 2020 que l’immeuble était raccordé à ce réseau. Si certaines communes ont exigé par arrêté municipal, un diagnostic d’assainissement collectif pour toute vente, tel n’est pas le cas de la MEL.

— La promesse de vente a été négociée et conclue avant toute intervention de Me [P], alors que les acquéreurs avaient visité le bien à plusieurs reprises et que les regards litigieux étaient visibles.

— Le notaire n’a pas à vérifier l’exactitude des déclarations faites par les parties, et n’engage sa responsabilité que s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude. Outre le fait que l’absence de raccordement n’est pas démontrée par la SCI HK Immo, le notaire n’avait aucune raison de douter des déclarations réitérées de la société Colenta, qui a occupé le bien pendant huit ans, alors que le bien est situé dans une zone d’assainissement collectif et que le titre de 2013 mentionnait le raccordement.

Sur le lien de causalité :

— Enfin, à supposer que le notaire ait commis une faute, celle-ci est sans lien avec le fait que l’immeuble ne serait pas raccordé au réseau selon les déclarations de la SCI HK Immo. Le préjudice s’analyserait ainsi seulement en une perte de chance de négocier à la baisse le prix de vente, ce qui correspond en réalité à une baisse du prix de vente qui doit être imputée au vendeur. Le deuxième devis de la SCI HK Immo est en toute hypothèse largement surestimé et comporte des travaux de chauffe-eau et de fourniture de carrelage.

— Les demandes au titre du préjudice moral pour « mauvaise foi et défaut d’information du vendeur » et du préjudice de jouissance ne sont imputables qu’au vendeur.

Sur l’appel en garantie de la société Colenta :

— Compte tenu de l’absence de faute du notaire, la société Colenta, qui continue à affirmer que l’immeuble est raccordé au réseau, ne peut qu’être déboutée de ses demandes.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 14 mai 2025 par RPVA, Me [R] demande au tribunal de :

— débouter la SCI HK Immo et/ou toute partie à l’instance de l’ensemble des demandes formées à l’encontre de Me [L],

— le mettre hors de cause,

— condamner la SCI HK Immo ou tous succombants éventuellement in solidum à régler à Me [L] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI HK Immo ou tous succombants éventuellement in solidum aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par la SCP Courtaigne avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, il soulève les moyens suivants :

— Il n’a commis aucune faute et a fait toutes les démarches possibles dès lors que la MEL ne délivre que des certificats de raccordabilité de la parcelle et non de raccordement effectif, qu’il disposait d’un acte de 2013 affirmant que le bien était raccordé au réseau collectif et compte tenu des déclarations de la société Colenta, qui rendaient facultatif l’établissement d’un diagnostic. Le notaire n’est pas tenu de se déplacer sur le lieu de la vente et n’a pas à suspecter les déclarations des parties. Lorsque l’accord des parties est déjà parfait, le notaire n’a plus de devoir de conseil.

— La SCI HK Immo ne démontre d’ailleurs pas qu’elle n’aurait pas contracté si elle avait connu la situation de l’immeuble.

— La faute alléguée du notaire n’est en aucune façon en lien avec la nécessité de réaliser les travaux de raccordement. Il incombe à la SCI HK Immo de démontrer qu’elle a subi une perte de chance de négocier une baisse de prix, ce qu’elle ne fait pas. De plus, elle se prévaut d’évaluations forfaitaires.

— La société Colenta ne peut appeler en garantie le notaire pour défaut de réalisation d’un diagnostic facultatif lorsque le bien est raccordé au réseau collectif, alors qu’elle a déclaré et continue à affirmer que ce raccordement est effectif.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un exposé complet des moyens.

La clôture a été fixée au 17 juillet 2025. Après débats à l’audience du 3 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2025.

MOTIFS

I. Sur la recevabilité de l’action de la SCI HK Immo

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, l’acte authentique de vente du 24 septembre 2020 stipule en page 17 la clause suivante :

« Etat relatif aux installations d’assainissement

Le bien objet du présent acte est situé en zone d’assainissement collectif, desservi par un réseau public de collecte des eaux usées et soumis à l’obligation de raccordement prévue à l’article L. 1331-1 du code de la santé publique. A cet égard, le vendeur déclare que le bien est effectivement raccordé audit réseau pour l’évacuation de la totalité des eaux usées qu’il génère.

Le vendeur déclare qu’il ne peut justifier d’aucune vérification de ce raccordement par les servies compétents mais qu’à sa connaissance, celui-ci est conforme aux prescriptions imposées en la matière.

L’acquéreur, pleinement informé de cette situation et de ses conséquences, déclare toutefois en faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur ».

La société Colenta se prévaut des deux derniers paragraphes de cette clause pour en conclure à une irrecevabilité de la SCI HK Immo qui se serait interdit tout recours relatif à l’installation d’assainissement.

Néanmoins, il apparaît que le vendeur a déclaré que le bien était raccordé au réseau collectif pour l’ensemble des eaux usées, et qu’il n’a émis de réserve que sur la conformité de ce raccordement aux prescriptions imposées en la matière. La clause de non-recours ne peut donc porter que sur la non-conformité du raccordement.

Or la SCI HK Immo ne se prévaut pas d’une non-conformité du raccordement au réseau collectif mais d’une absence totale de raccordement, de sorte que son recours doit être déclaré recevable.

II. Sur les demandes principales de la SCI HK Immo

Aux termes de l’article 1604 du code civil, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

Il en découle pour le vendeur une obligation de délivrance conforme du bien vendu par rapport aux stipulations contractuelles. Lorsque le manquement est établi, l’acquéreur peut solliciter l’exécution du contrat ou sa résolution, mais également des dommages et intérêts s’il établit que le manquement lui a causé un préjudice.

1. Sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme

C’est à l’acquéreur qu’il incombe de démontrer que le bien n’est pas conforme aux caractéristiques convenues.

S’agissant d’un fait juridique, la preuve peut être rapportée par tout moyen.

Pour justifier de l’absence de raccordement, contestée par la société Colenta, la SCI HK Immo verse aux débats les éléments suivants :

1° un devis de la société Batima GMBH en date du 256 novembre 2022, prévoyant notamment les travaux suivants : « préparation aspirer les deux fosses septiques + remplir avec des gravats + condamner » et « démonter tous les branchements de l’eau usée + création d’une nouvelle canalisation en traversant la cave et le couloir et le trottoir avec un tuyau 125 + démonter 4 chaudières pour faciliter le branchement + enterrer les canalisations avec du sable et du béton et la partie côté trottoir avec de l’asphalte » ;

2° un procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 10 juillet 2023 par Me [A] [Y], qui a constaté les éléments suivants :

— A l’arrière du bâtiment, se situe une petite cour comportant trois regards, qui donnent chacun sur des fosses contenant de l’eau. Un tuyau PVC en provenance de la toiture de l’extension arrière de l’immeuble pénètre la dalle de sol au niveau du deuxième regard. Cette fosse du deuxième regard, plus large, se prolonge sous le mur de clôture du fonds voisin ;

— En voirie publique, [Adresse 15], il existe un regard de type tout à l’égout devant le numéro 171. Cependant, comme le montre une photographie avec retardateur prise sous les yeux du commissaire de justice, le conduit du réseau en provenance de l’habitation est scellé par une pièce circulaire d’apparence métallique ;

— L’ouverture des robinets de la cuisine de l’appartement du rez-de-chaussée est concomitante d’un écoulement d’eau dans la fosse du premier regard ; celle du lave-main de ce même appartement, d’un écoulement d’eau dans la fosse du deuxième regard ; celle de la douche et du bloc WC de ce même appartement, d’un écoulement d’eau dans la fosse du troisième regard ; celle du bloc WC de l’appartement du premier étage sur l’arrière, d’un écoulement d’eau dans la fosse du deuxième regard ; celle d’un évier dans la pièce du rez-de-chaussée commune aux deux appartements, d’un écoulement d’eau dans la fosse du premier regard ;

3° un devis de la société Fournie Bâtiment du 12 juillet 2023 intitulé « tout à l’égout et reprise du réseau d’évacuation », prévoyant notamment, dans une rubrique « tout à l’égout », des travaux de fourniture et de pose de tuyaux PVC, dix réservations de connexion, la perforation des fondations et la connexion au réseau de la ville ; il est précisé que le puits artésien a été pollué par des eaux usées ;

4° deux factures de la société Batima GMBH du 15 décembre 2022 et du 8 mars 2023, portant chacune sur la vidange de deux fosses septiques et d’un puits pour 490 euros ;

5° un écrit rédigé sur une feuille de facture au tampon « Baesen SC », non signée, en date du 10 juillet 2023, indiquant de façon partiellement illisible :

« vidange des fosses (+/- 6,5 m3) […].

— Il y a une ancienne citerne d’eau où les toilettes sont raccordées.

— Il y a une ancienne fosse WC commune avec le 169 où les étages sont raccordés.

— Il y a un puits artésien où les eaux usées du rez-de-chaussée sont raccordées (à noter qu’il y a une pollution du sol à ce niveau).

250 euros non reçu

A noter qu’il n’y a rien qui coule dans l’égout en façade » ;

6° un courrier électronique en provenance de l’adresse [Courriel 11], en date du 20 septembre 2024, indiquant que la MEL n’a pas vocation à attester de la conformité du tout à l’égout d’une habitation dans le cadre d’une vente mais était « en mesure d’informer le notaire sur la raccordabilité ou non d’un immeuble ». Le courrier électronique ajoute que « tout propriétaire possédant un bien immeuble raccordable (et pas forcément raccordé) est assujetti à l’équivalent-redevance jusqu’au raccordement effectif de son habitation. Ce prélèvement n’a donc pas été prélevé à tort, l’habitation située au [Adresse 3] à [Localité 14] étant bien en zonage d’assainissement collectif et desservie par un collecteur d’assainissement ».

Il était joint un extrait de l’article 20.4 du règlement d’assainissement collectif, aux termes duquel « Dès la mise en service du réseau et jusqu’au raccordement conforme de l’immeuble dans le délai de deux ans, le propriétaire est assujetti au paiement d’une somme équivalente à la redevance d’assainissement conformément à l’article L. 1331-1 du code de la santé publique. Si à l’expiration du délai, le raccordement conforme n’a pas été réalisé, le propriétaire reste assujetti à l’équivalent redevance ».

Ce dernier courrier électronique infirme l’argumentation de la société Colenta qui soutient que dès lors qu’elle a réglé les factures de collecte et de traitement des eaux usées, l’immeuble était bien raccordé.

C’est sans en justifier que la société Colenta affirme que le devis de la société Batima GMBH ne serait pas sérieux et que cette société de gros œuvre ne serait pas habilitée à effectuer des travaux de raccordement.

Dès lors, et s’il n’est pas contesté que le commissaire de justice ne dispose pas de compétence technique en la matière, ses constatations qui établissent une concomitance entre l’ouverture de la robinetterie de l’immeuble litigieux et le remplissage des fosses sont corroborées par deux devis et un document du 10 juillet 2023, ainsi que par les factures de vidange des fosses à intervalles particulièrement réduits, qui établissent que ces fosses d’une contenance totale de 7 m3 environ, dont l’une commune avec l’immeuble voisin, ont dû collecter à la fois des eaux pluviales et des eaux usées.

Compte tenu de ces éléments convergents et nonobstant l’absence d’avis technique, le tribunal considère que la SCI HK Immo a rapporté une preuve suffisante que contrairement aux stipulations contractuelles, le bien n’est pas effectivement raccordé audit réseau pour l’évacuation de la totalité des eaux usées qu’il génère.

Il sera ainsi jugé que la société Colenta a manqué à son obligation de délivrance conforme.

2. Sur la responsabilité alléguée des notaires

Les obligations professionnelles des notaires, pris en leur qualité de rédacteurs et d’authentificateurs d’actes sont des obligations statutaires issues de la loi du 25 ventôse an XI et des textes ultérieurs régissant le notariat. En leur qualité d’officiers ministériels, spécialistes officiels du droit, ils doivent, en toutes circonstances, et donc même dans le cadre de la rédaction, de l’assistance ou du conseil à la rédaction de simples actes sous seing privé, remplir leurs fonctions avec exactitude, impartialité et probité.

Ils sont ainsi tenus d’éclairer les parties et de sécuriser leurs relations juridiques. Ils sont également investis d’une obligation de conseil et de loyauté, leur imposant de les informer complètement sur la portée juridique et économique de l’acte. Les notaires doivent donc, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de ces actes.

Tout manquement aux devoirs de leur charge est donc susceptible d’être sanctionné sur le terrain de la responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle des articles 1240 et 1241 du code civil dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. La preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité certain doit être rapportée.

Le notaire, spécialiste du droit et non du fait, n’est pas tenu de se rendre sur place pour vérifier le bien objet de la vente. Il n’est pas non plus tenu de vérifier les déclarations des parties, à moins qu’il n’ait connaissance d’éléments lui permettant de douter de la véracité de ces déclarations.

L’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation dispose qu’en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.

Aux termes de l’article L. 1331-11-1 du code de la santé publique, lors de la vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif effectué dans les conditions prévues au II de l’article L. 1331-1-1 du présent code et daté de moins de trois ans au moment de la signature de l’acte de vente est joint au dossier de diagnostic technique prévu aux articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la société Colenta a déclaré dès la promesse de vente du 1er juin 2020 que le bien litigieux était raccordé au système collectif d’assainissement.

Or ces déclarations ont été confirmées par les stipulations figurant le titre de propriété du vendeur en date du 8 mars 2013. De plus, le certificat d’urbanisme délivré par la mairie de [Localité 14] le 29 août 2020 à la demande de Me [R] indiquait que le bien était situé en zone d’assainissement collectif. Ce certificat, comme le relève Me [R], notaire rédacteur, indique que le contrôle d’assainissement n’est pas obligatoire sur la commune et que la mairie ne fournit aucune information sur l’effectivité du raccordement au réseau public d’assainissement.

Dans ces conditions, les notaires ne disposaient d’aucun élément leur permettant de douter de la réalité du raccordement au réseau collectif, de sorte qu’ils n’étaient pas tenus d’annexer de document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif.

Dès lors, aucune faute ne peut leur être reprochée et la SCI HK Immo sera déboutée de ses demandes à leur encontre.

3. Sur les dommages et intérêts réclamés

S’agissant des conséquences du manquement à l’obligation de délivrance conforme, le juge du fond apprécie souverainement les modalités de réparation.

En l’espèce, la SCI HK Immo se prévaut des deux devis déjà évoqués, l’un établi le 25 novembre 2022 par la société Batima pour 15 483 euros TTC, l’autre rédigé le 12 juillet 2023 par la société Fournie Bâtiment pour un total de 26 100,37 euros TTC. Elle fait valoir que c’est ce deuxième devis qui doit être retenu, comme étant plus précis.

Néanmoins, elle ne justifie pas du caractère non sérieux du premier devis, alors qu’elle a fait appel à cette société à plusieurs reprises pour procéder aux vidanges de sorte que la société Colenta sera condamnée à lui verser la somme de 15 483 euros au titre des travaux de condamnation des fosses septiques et de raccordement au réseau collectif d’assainissement, avec indexation sur l’indice Insee du coût de la construction.

Elle justifie également de factures de vidange pour un total de 1230 euros qui est directement en lien avec le manquement de la société Colenta. Il sera donc fait droit à cette condamnation.

Sa demande au titre de son préjudice de jouissance n’est pas étayée, dès lors qu’elle ne justifie pas d’odeurs persistantes. Il convient donc de la débouter de cette demande.

Enfin, si elle se prévaut d’un préjudice moral tenant à la mauvaise foi du vendeur, elle n’établit pas la réalité de ce préjudice.

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée.

Compte tenu de ces éléments, la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière sera ordonnée.

III. Sur les demandes de la société Colenta à l’encontre des notaires

Dès lors qu’aucune faute n’a été retenue à l’encontre des deux notaires, cette demande ne peut qu’être rejetée.

IV. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 699 du code de procédure civile ajoute que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

La société Colenta succombant à l’instance, elle sera condamnée aux dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de la SCP Courtaigne Avocat pour les dépens dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la société Colenta à payer à la SCI HK Immo la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

Me [V] n’a formé de demande au titre des frais irrépétibles qu’à l’encontre de la SCI HK Immo. Bien que la demande de cette dernière à l’encontre du notaire soit infondée compte tenu de l’absence de faute, elle obtient gain de cause, de sorte qu’il apparaîtrait inéquitable de faire droit à la demande de Me [V].

Il n’apparaît pas inéquitable de débouter également Me [R] de sa demande, au regard des situations réciproques des parties.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de l’ancienneté du litige et de la nature de l’affaire, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort :

DECLARE RECEVABLE l’action de la SCI HK Immo,

CONDAMNE la société Colenta à payer à la SCI HK Immo les sommes suivantes au titre des dommages et intérêts consécutifs au manquement à l’obligation de délivrance conforme :

-15 483 euros au titre des travaux de condamnation des fosses septiques et de raccordement au réseau collectif d’assainissement, avec indexation sur l’indice Insee du coût de la construction,

-1230 euros au titre des frais de vidange des fosses,

DEBOUTE la SCI HK Immo de sa demande au titre du préjudice de jouissance,

DEBOUTE la SCI HK Immo de sa demande au titre du préjudice moral,

DEBOUTE la SCI HK Immo de ses demandes à l’encontre de Me [F] [R] et de Me [N] [V],

DEBOUTE la société Colenta de sa demande de garantie à l’encontre de Me [F] [R] et de Me [N] [V],

CONDAMNE la société Colenta aux entiers dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de la SCP Courtaigne Avocat pour les dépens dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision,

CONDAMNE la société Colenta à payer à la SCI HK Immo la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles,

DEBOUTE Me [F] [R] et Me [N] [V] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT