Minute n°

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

N° RG 25/00468 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-JB2O

Etablissement public ORVITIS

C/

M. [H] [U]

JUGEMENT DU 13 Mars 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

DEMANDEUR :

Etablissement public ORVITIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Monsieur [J] [A] [F], responsable pôle administration ORVITIS

assistée de Maître Stéphane MAUSSION, avocat au barreau de Dijon

assignation en date du 18 Décembre 2025

DEFENDEUR :

M. [H] [U], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Stéphane LARCAT

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS :

Audience publique du : 19 Janvier 2026

JUGEMENT :

Contradictoire, premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2026

Copies délivrées aux parties

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

le :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 19 novembre 2019, ayant pris effet le 21 novembre 2019 consenti par l’OPH ORVITIS, Monsieur [H] [U] a pris en location un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1].

Par acte d’huissier en date du 18 décembre 2025, l’OPH ORVITIS a fait assigner Monsieur [H] [U], devant le Tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail à ses torts exclusifs,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [U], ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [H] [U] au paiement d’une somme mensuelle égale au loyer actuel et aux charges à titre d’indemnités d’occupation jusqu’à complète libération des lieux, laquelle sera indexée par référence à la clause d’indexation prévue au bail,

— condamner Monsieur [H] [U] au paiement de la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner Monsieur [H] [U] au paiement de la somme de 1500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 19 janvier 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, le demandeur sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, précisant que l’immeuble entier est infesté de punaises de lit et de blattes du fait d’un manque d’entretien de la part de Monsieur [H] [U] et de son refus de laisser entrer des entreprises spécialisées dans son logement pour procéder au traitement.

En défense, Monsieur [H] [U] indique qu’il n’y a pas de punaises de lit dans son logement mais uniquement des blattes. Il explique avoir subi une grave dépression et se plaint de voisins qui tapaient dans les murs. Il précise ne pas avoir fait de demande de relogement. L’assistante sociale qui l’accompagne déclare qu’il bénéficie d’un accompagnement social et ouvre la porte pour les interventions. Le bailleur social confirme une mobilisation récente en lien avec la procédure judiciaire.

Il résulte de l’enquête sociale prévue par la loi n°98-657 du 29 juillet 1998 que Monsieur [H] [U] subi une infestation de blattes dans son logement depuis septembre 2024. Il semble avoir pris l’ampleur de la situation et affiche une réelle souffrance face à la situation. Il a fait établir un devis durant l’été pour le désencombrement de son logement et un nettoyage approfondi.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de résiliation de bail et d’expulsion

Sur le fondement des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être exécutés de bonne foi.

Aux termes des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

— d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location,

— de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.

Ces obligations sont en l’occurrence reprise par l’article 6 du contrat de location et l’article 3 du règlement intérieur de l’immeuble. Ce dernier précise d’ailleurs que :

— les locataires doivent veiller à ne pas compromettre la salubrité de l’immeuble. Ainsi, ils doivent maintenir leurs locaux en bon état de propreté et d’hygiène. Ils ne peuvent s’opposer à la désinsectisation et à la désinfection telles que prévues par le Règlement Sanitaire Départemental.

— le locataire s’interdit tout acte pouvant mettre en péril la sécurité des lieux et des personnes.

Le juge peut sur le fondement des dispositions de l’article 1224 du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient au juge saisi d’une demande de résiliation judiciaire d’un contrat de bail d’apprécier, au jour où il statue, si les manquements invoqués sont établis et s’ils présentent une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, l’OPH ORVITIS verse aux débats plusieurs attestations d’autres locataires de l’immeuble, voisins de Monsieur [H] [U] établies entre le 31 août 2023 et le 1er septembre 2025, faisant état d’une infestation de cafards persistante dans leurs logements et dans les parties communes de l’immeuble ainsi qu’une pétition signée par neuf familles de l’immeuble en septembre 2025. La situation a fait l’objet d’un article de journal (Bien public) le 15 septembre 2025.

Un document interne fait état de la présence d’odeurs nauséabondes sur le palier et de blattes dans l’immeuble depuis le 27 octobre 2022. Le logement de Monsieur [H] [U] est cité comme étant l’origine des difficultés. Des échanges de courriels entre l’OPH ORVITIS et la SDAT sont également produits et indiquent que cette dernière n’a pu prendre attache directement avec le locataire ni visiter de nouveau le logement depuis août 2025.

L’OPH ORVITIS indique avoir diligenté une entreprise pour l’éradication des nuisibles avec trois interventions effectives chez Monsieur [H] [U] en août 2025 mais l’impossibilité de le rencontrer pour poursuivre les traitements commencés à compter du 19 septembre 2025.

En outre, le bailleur justifie avoir rappelé à Monsieur [H] [U], ses obligations et le besoin de désencombrer le logement, par diverses lettres émises entre le 4 juillet 2025 et le 26 novembre 2025. S’il n’est pas justifié d’envois par lettres recommandées avec accusé de réception, l’OPH ORVITIS verse aux débats un commandement d’avoir à cesser les troubles, délivré par huissier de justice le 6 octobre 2025 au locataire.

Dans un dernier courriel du 14 janvier 2026, la SDAT indique que le désencombrement du logement a eu lieu et que la société de désinsectisation est pessimiste sur la possibilité de mettre fin à l’infestation en présence d’un habitant dans le logement. Monsieur [H] [U] aurait cependant émis le souhait de quitter le logement.

Dès lors, il est suffisamment établi que Monsieur [H] [U] ne pouvait pas ignorer les conséquences que son comportement était susceptible d’engendrer.

Les différentes déclarations émanant du voisinage, produites par l’OPH ORVITIS, démontrent que Monsieur [H] [U] a causé aux autres occupants un trouble grave et persistant à leur tranquillité notamment en raison de la persistance d’une infestation de nuisibles dont il est à l’origine en raison d’un défaut d’entretien de son logement.

Il est donc démontré que Monsieur [H] [U] a manqué à son obligation d’user paisiblement des locaux loués, de permettre l’accès à son logement pour les travaux nécessaires à l’entretien et que ces manquements continus depuis plusieurs années, revêtent une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail dont il est titulaire.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail d’habitation conclu le 19 novembre 2019, ayant pris effet le 21 novembre 2019 au prononcé du présent jugement et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [U] et de tout occupant de son chef.

Par ailleurs, le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux des locataires après la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non résiliation du bail, et sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial, et le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges.

Monsieur [H] [U] sera donc condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages-intérêts

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’OPH ORVITIS sollicite la condamnation de Monsieur [H] [U] à lui payer la somme de 1000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait des nombreux troubles subis par les occupants de l’immeuble.

Cependant, le préjudice dont se plaint l’OPH ORVITIS n’a pas été entièrement subi par la personne morale mais aussi par les habitants du quartier de sorte que la demande de l’OPH ORVITIS sera minorée.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [H] [U] à payer à l’OPH ORVITIS, la somme de 500 euros.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [H] [U], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

En outre, l’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Une somme de 300 € sera allouée de ce chef à l’OPH ORVITIS.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 19 novembre 2019, ayant pris effet le 21 novembre 2019 pour manquements de Monsieur [H] [U] à son obligation d’user paisiblement des lieux loués, à effet du présent jugement ;

DIT que Monsieur [H] [U] devra libérer les lieux ;

ORDONNE qu’à défaut pour Monsieur [H] [U] d’avoir libéré les lieux après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde meuble qu’il plaira au bailleur ;

CONDAMNE Monsieur [H] [U] à payer à l’OPH ORVITIS une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que cette indemnité est payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial et que le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges ;

CONDAMNE Monsieur [H] [U] à payer à l’OPH ORVITIS la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [H] [U] à payer à l’OPH ORVITIS la somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [U] à supporter les entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 13 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Stéphane LARCAT, vice président chargé des contentieux de la protection, et par Madame Martine LECOMTE, greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,