TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Affaire : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE AUDITORIUM SQUARE A [Localité 1] représenté par son syndic en exercice la SAS ORALIA SICOV

c/

S.N.C. [Adresse 1]

S.A.R.L. TRIA ARCHITECTES

N° RG 25/00411 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-I4CS

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

M^e Catherine DELOGE-MAGAUD – 98la SELAS DU PARC – MONNET BOURGOGNE – 91Me Alain RIGAUDIERE – 102

ORDONNANCE DU : 14 JANVIER 2026

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée lors des débats de Françoise GOUX, Greffier et lors du prononcé de Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE AUDITORIUM SQUARE A [Localité 1] représenté par son syndic en exercice la SAS ORALIA SICOV

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Alain RIGAUDIERE, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de Dijon,

DEFENDERESSE :

S.N.C. [Adresse 1]

[Adresse 4] Immobilier

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par Maître Anne-Line CUNIN de la SELAS DU PARC – MONNET BOURGOGNE, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de Dijon,

PARTIE INTERVENANTE :

S.A.R.L. TRIA ARCHITECTES

[Adresse 7]

[Localité 2]

représentée par M^e Catherine DELOGE-MAGAUD, demeurant [Adresse 8], avocat au barreau de Dijon, postulant, M^e Lidwine SIMPLOT, demeurant [Adresse 9], avocat au barreau de Besançon, plaidant

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 26 novembre 2025 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

La SNC [Adresse 1] a procédé à la construction d’un ensemble immobilier situé [Adresse 10] et [Adresse 11] à [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] [Adresse 13] [Adresse 14] Volume 2 sise [Adresse 10] et [Adresse 11] à Dijon, représenté par la SASU Sicov exerçant sous l’enseigne Oralia, son syndic en exercice, a assigné la SNC [Adresse 1] en référé devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, ordonner une mesure d’expertise, lui donner acte de ce qu’il offre de consigner telle provision qu’il plaira au titre des frais et honoraires d’expertise et statuer ce que de droit sur les dépens.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 octobre 2025, la SNC [Adresse 1] a assigné la SARL Tria Architectes en référé devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir, au visa de l’article 145 du code de procédure civile :

— joindre la présente instance à celle enrôlée sous le RG n°25/00411 ;

— déclarer l’ordonnance à intervenir ainsi que les opérations d’expertise communes et opposables à la société Tria Architectes ;

— réserver les dépens.

Les deux assignations ont été jointes sous le RG n°25/00411.

Aux termes de ses dernières conclusions, le Syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes initiales et a demandé à ce que la SCCV [Adresse 15] et la SARL Tria Architectures soient déboutées de toute demande plus ample ou contraire.

Le Syndicat des copropriétaires expose que :

la livraison des parties communes de l’ensemble immobilier a eu lieu le 6 septembre 2024 et a fait l’objet d’un procès-verbal de réception à l’occasion duquel des réserves ont été consignées. Par la suite, le conseil syndical a établi une liste de réserves levées ou non ainsi qu’une liste de réserves complémentaires ;

or, malgré deux courriers de mise en demeure, la société [Adresse 1] n’a pas procédé à la levée de ces réserves ; en réponse aux conclusions de la SNC Auditorium Square, il doit être précisé que la responsabilité de cette dernière est susceptible d’être engagée sur le fondement des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil ; la demande de complément de mission n’est pas pertinente au regard de l’action envisagée au fond ;

en réponse aux conclusions de la SARL Tria Architectes, il doit être rappelé que seul un motif légitime est exigé dans le cadre de l’article 145 du code de procédure civile et qu’il n’a donc pas à démontrer le bien-fondé de son action à ce stade. Le procès-verbal de constat qu’il verse aux débats rend vraisemblables les désordres allégués.

En conséquence, il estime être bien fondé à solliciter une mesure d’expertise.

À l’audience du 26 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires a maintenu sa demande d’expertise.

La SNC [Adresse 14] Auditorium demande au juge des référés de :

À titre principal,

— déclarer l’action du syndicat des copropriétaires irrecevable à défaut d’intérêt légitime ;

À titre subsidiaire,

— lui donner acte de ce qu’elle ne s’oppose pas, sous les réserves et protestations d’usage, à la mesure d’expertise sollicitée par le syndicat des copropriétaires, à ses frais avancés, qui sera strictement limitée aux désordres invoqués dans son assignation ;

— compléter la mission tel qu’exposé au dispositif de ses dernières conclusions ;

— débouter la société Tria Architectes de ses demandes et conclusions.

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens.

La SNC [Adresse 1] fait valoir que :

le 12 janvier 2018, elle avait régularisé un contrat d’architecte/promoteur dans le cadre de l’opération immobilière litigieuse ;

les réserves soulevées dans le procès-verbal de réception du 6 septembre 2024 ont toutes été levées mais le syndicat des copropriétaires a ajouté une série de réserves de manière non contradictoire. Dès lors, ces désordres ne sauraient être qualifiés de « réserves » ;

à titre principal, il convient de relever que seuls des documents produits unilatéralement par le syndic et le conseil syndical viennent justifier la demande d’expertise. Dès lors, aucun intérêt légitime n’est rapporté ;

à titre subsidiaire, si la mesure sollicitée était ordonnée, il conviendrait d’interroger l’expert sur la nature apparente ou non des désordres allégués ultérieurement au procès-verbal de réception du 6 septembre 2024. Ce chef de mission est cohérent au regard des dispositions envisagées comme fondement juridique par le demandeur ;

la mise en cause de la société Tria Architectes est justifiée dans la mesure où le contrat conclu confiait à cette dernière la maîtrise d’œuvre des travaux litigieux.

La SARL Tria Architectes demande au juge des référés de :

À titre principal,

— rejeter la demande d’expertise judiciaire formulée par le Syndicat des copropriétaires ;

— rejeter la demande la SNC [Adresse 1] de lui voir déclarer l’ordonnance à intervenir commune et opposable ;

— condamner la SNC [Adresse 1] aux dépens.

À titre subsidiaire,

— juger qu’elle formule les plus expresses réserves de droit et de moyens sur la demande du syndicat des copropriétaires ;

— réserver les dépens.

La SARL Tria Architectes soutient que :

le syndicat des copropriétaires ne démontre pas son intérêt à agir en s’abstenant de justifier de l’existence même des désordres allégués ;

l’intérêt à agir de la SNC [Adresse 1] à son encontre n’est pas non plus démontré. En effet, aucune mission relative à la livraison des parties communes ne lui a été confiée et l’architecte ne saurait être personnellement tenu de la garantie de parfait achèvement.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Le demandeur à la mesure d’instruction, s’il n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires allègue de réserves non levées et de différents désordres affectant les parties communes de l’ensemble immobilier vendu par la SNC [Adresse 1] et verse à l’appui de sa demande la liste des réserves levées, non levées et réserves supplémentaires établies par le conseil syndical , ainsi qu’un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 21 juillet 2025.

Ainsi il justifie d’éléments rendant crédibles ses allégations, comme de l’objet et du fondement juridique de l’éventuelle action au fond qu’il pourrait engager.

Il convient de rappeler que l’article 146 du code de procédure civile selon lequel une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve n’est pas applicable à la mesure d’instruction demandée en référé.

Le syndicat dispose ainsi d’un motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire au contradictoire de la SNC [Adresse 1].

La SNC [Adresse 14] Auditorium justifie également d’un motif légitime à mettre en la cause la SARL Tria Architectes dès lors que la mission du maître d’oeuvre consistait notamment dans la conception du projet, dans la mise au point des marchés de travaux, dans le visa des études d’exécution, dans la direction de l’exécution des travaux et dans l’assistance aux opérations de réception.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande d’expertise, sur le fondement des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, aux frais avancés du demandeur et avec la mission telle que retenue au dispositif, compte tenu des demandes légitimes des parties.

La SNC [Adresse 14] Auditorium et la SARL Tria Architectes, défenderesses à une mesure d’expertise judiciaire, ne peuvent être considérées comme parties perdantes. Les dépens seront en conséquence provisoirement laissés à la charge du syndicat des copropriétaires qui est à l’origine de la demande d’expertise.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Donnons acte à la SNC [Adresse 14] Auditorium et à la SARL Tria Architectes de leurs protestations et réserves ;

Ordonnons une expertise confiée à :

Madame [D] [Y] [B]

[Adresse 16]

[Localité 3]

Mèl : [Courriel 1]

expert inscrit sur la liste dressée par la cour d’appel de [Localité 1], avec mission de :

1. Convoquer les parties ;

2. Se rendre sur les lieux : [Adresse 17] et [Adresse 11] à [Localité 1] ;

3. Entendre les parties en leurs explications et se faire remettre tous les documents et pièces qu’il jugera nécessaires pour assumer sa mission : documents contractuels et techniques, polices d’assurance ;

4. S’entourer de tous renseignements, à charge d’en indiquer la source, en entendant toute personne en qualité de sachant, à charge de reproduire ses dires et son identité, et en demandant s’il y a lieu l’avis de tout spécialiste de son choix ;

5. Établir un historique succinct du litige en recherchant les dates d’ouverture du chantier, d’achèvement des travaux et de réception ;

6. Vérifier l’existence des désordres, malfaçons, non conformités et manquements aux règles de l’art allégués dans l’assignation et produire des photographies des désordres ;

7. Indiquer, pour chacun des désordres, la nature, la cause et l’origine du désordre, et notamment s’il s’agit d’une non-conformité aux documents contractuels, d’un défaut de conception ou d’exécution, d’un manquement aux règles de l’art , d’un manquement aux prescriptions d’utilisation des matériaux ou éléments d’ouvrage, ou encore d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation de l’ouvrage ;

8. Rechercher la date d’apparition de chaque désordre et dire s’ils étaient apparents au moment de la réception de l’ouvrage ;

9. Dire notamment si les désordres constatés non mentionnés dans le procès-verbal de réception du 6 septembre 2024 étaient apparents ou non à la réception ;

10. Dire si les désordres sont le cas échéant sont de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination ou à porter atteinte à sa solidité ;

11. Décrire les travaux éventuellement nécessaires à la réfection, préciser leur durée et chiffrer, le cas échéant, le coût de la remise en état ;

12. Fournir tous les renseignements et éléments techniques propres à permettre à la juridiction saisie de déterminer la responsabilité encourue ainsi que la nature et le quantum des préjudices subis par le demandeur ;

Disons que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ;

Disons que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires et écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

Disons toutefois que lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui lui auraient été faites après l’expiration de ce délai à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en est fait rapport au juge (article 276 alinéa 2 du code de procédure civile) ;

Fixons la provision à la somme de 4 000 € concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [D] 2 à la régie du tribunal au plus tard le 20 février 2026 ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire avant le 30 septembre 2026 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Déclarons la présente ordonnance commune et opposable à la SARL Tria Architectes ;

Condamnons provisoirement le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 18] Volume 2 aux dépens.

Le Greffier Le Président