TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de DIJON

1ère Chambre

MINUTE N°

DU : 30 Avril 2026

AFFAIRE N° RG 22/01616 – N° Portalis DBXJ-W-B7G-HT2F

Jugement Rendu le 30 AVRIL 2026

AFFAIRE :

[E] [L]

[Q] [L]

C/

[M] [Y]

S.E.L.A.S. [1] [Localité 1] [Localité 2]

Compagnie d’assurance [2]

ENTRE :

Monsieur [E] [L]

né le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 1], de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Nathalie DROUHOT, avocat au barreau de DIJON plaidant

Monsieur [Q] [L]

né le [Date naissance 2] 1973 à [Localité 1], de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Nathalie DROUHOT, avocat au barreau de DIJON plaidant

DEMANDEURS

ET :

Maître [M] [Y]

Profession : Notaire,

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Thibaud NEVERS, avocat au barreau de DIJON plaidant

S.E.L.A.S. [1] [Localité 1] [Localité 2]

Activité : Notaire,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Thibaud NEVERS, avocat au barreau de DIJON plaidant

Compagnie d’assurance [2]

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Thibaud NEVERS, avocat au barreau de DIJON plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Odile LEGRAND, Première Vice-Présidente, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Madame Marine BERNARD,

Les avocats des parties en leurs plaidoiries ;

Les avocats des parties ont déposé leur dossier de plaidoirie conformément à l’article 799 du code de procédure civile ;

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 17 décembre 2024 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience de plaidoiries au 22 septembre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée en audience publique. Le prononcé du jugement a été mis en délibéré au 1er décembre 2025, prorogé au 30 avril 2026

JUGEMENT :

— Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— Contradictoire

— en premier ressort

— rédigé par Odile LEGRAND

— signé par Odile LEGRAND, Présidente et Marine BERNARD, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le

à

M^e Nathalie DROUHOT

M^e Thibaud NEVERS

Exposé du litige :

Le 9 décembre 2008, la SCI [3] dont les frères [E], [Q] et [P] [L] étaient associés a acquis au prix de 830 622 € (dont 136 122 € de TVA) des locaux à usage de bureaux au 5ème étage de l’immeuble dit « tour Elithis » sis [Adresse 5] à [Localité 1] (21) dans le cadre d’une VEFA.

Le 30 décembre 2011, M. [P] [L] a cédé ses parts de SCI à ses deux frères.

A la suite des difficultés économiques rencontrées par le locataire (société commerciale) occupant les lieux, la SCI [3] s’est elle-même trouvée en difficultés et a été contrainte de céder le bien immobilier.

Après mandat de vente confié à Me [F], notaire associé de l’étude [F]-Misserey-[Y]-Viard-[F] Gonthier, celui-ci a pu être vendu à une autre SCI (pour abriter une activité médicale) le 30 juin 2016 au prix de 430.300 €.

L’acte a été reçu par Me [M] [Y] notaire associé de la même étude.

Il mentionnait expressément que la présente mutation n’entrait pas dans le champ d’application de la taxe sur la valeur ajoutée mais était soumise à la taxe de publicité foncière.

Par lettre du 13 juillet 2017, la DGFiP a cependant adressé au gérant de la SCI [3] une proposition de rectification après vérification de comptabilité à hauteur de 77 589 € au titre de la TVA non versée, outre 3 414 € d’intérêts de retard, soit 81 003 €.

Les deux associés de la SCI [3] n’ont pas été en mesure de s’acquitter du paiement de cette somme.

La société a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 7 juin 2019 rendu à l’initiative du comptable des finances publiques.

Après de vaines tentatives en vue d’une solution amiable (deux lettres recommandées avec avis de réception, saisine de la chambre des notaires), MM. [L] ont, par actes du 11 juillet 2022, fait assigner Me [M] [Y], la SELAS [1] [Localité 1] [Localité 2] et leur compagnie d’assurance la [2] devant le tribunal judiciaire de Dijon, 1ère chambre civile, afin de voir sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil :

— juger que le notaire a manqué à son devoir de conseil ;

— condamner in solidum le notaire et l’étude sous garantie de la Cie [2] à leur verser chacun 40 501,50 € au titre de la créance fiscale, 5 000 € de dommages et intérêts supplémentaires pour réparer les conséquences matérielles et morales, outre 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile (outre 396 € à M. [E] [L] au titre des frais d’avis à tiers détenteur) ;

— en tout état de cause,

assortir les condamnations prononcées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation et ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;dire que la décision sera assortie de l’exécution provisoire ;condamner les mêmes aux entiers dépens en ceux compris les frais d’huissier, avec recouvrement direct par M^e Drouhot, avocat ;dire que dans l’hypothèse où l’exécution forcée devrait être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier par application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 devra être supporté par les parties succombantes, en sus de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 novembre 2024 auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé de leurs moyens, MM. [L] ont maintenu leurs demandes sauf à y ajouter le rejet de l’ensemble des demandes des défendeurs.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 novembre 2024 auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé de leurs moyens, la SELAS [1], Me [M] [Y] et la [2] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil, 261-5-2° du CGI, 207 de l’annexe II du CGI, de :

— débouter MM. [L] de l’ensemble de leurs demandes ;

— les condamner in solidum à leur verser 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, que la SELAS Legi Conseils Bourgogne pourra faire recouvrer directement ;

— écarter l’exécution provisoire de droit de la décision.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2024.

L’affaire a été fixée à l’audience à juge unique du 22 septembre 2025 pour être mise en délibéré au 1er décembre 2025 prorogé jusqu’au 30 avril 2026 pour cause de surcharge de travail du magistrat.

Motifs :

Sur la faute du notaire :

Les consorts [L] invoquent sur le fondement de la responsabilité contractuelle une faute de la part du notaire instrumentaire en ce qu’il aurait manqué à son devoir de conseil en s’abstenant de vérifier la situation fiscale de l’immeuble objet de la cession, alors même qu’il bénéficiait d’un mandat de vente et avait participé aux négociations avec les établissements bancaires créanciers et poursuivants de la SCI, et en omettant d’informer de manière complète la SCI [3] prise en la personne de ses associés (lesquels étaient tenus des dettes de la SCI) sur la portée et les effets, notamment quant aux incidences fiscales, de l’acte auquel il a prêté son concours.

Il est constant au visa de l’article 1231-1 du code civil que le notaire est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse.

Les obligations du notaire, qui ne tendent qu’à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et qui ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte, relèvent de sa responsabilité délictuelle au visa de l’article 1240 du code civil.

Ainsi, le notaire, recevant un acte en l’état de déclarations erronées d’une partie quant aux faits rapportés, engage sa responsabilité seulement s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou exactitude.

Il est effectivement tenu d’informer et d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets, notamment quant aux incidences fiscales, de l’acte auquel il a prêté son concours.

La preuve du conseil donné incombe au notaire, et elle peut résulter de toute circonstance et de tout document.

En l’espèce, Me [Y] rappelle précisément la clause insérée à l’acte selon laquelle « le vendeur déclare ne pas être assujetti à la TVA (…) en conséquence, la présente mutation n’entre pas dans le champ d’application de la TVA (…) » qui serait suffisamment claire pour en déduire qu’il n’avait pas à s’interroger sur la problématique de l’éventuelle régularisation de TVA payée lors de l’acquisition de l’ensemble immobilier. Il ajoute que les vendeurs étaient assistés d’un avocat lors des négociations de vente, mais qu’il n’est pas démontré que celui-ci aurait fait parvenir à l’étude le bail commercial qui unissait la SCI à sa locataire et qui portait mention de l’assujettissement de la SCI à la TVA.

Mais cette clause de l’acte lui-même n’est pas suffisante pour constituer la preuve du conseil donné par le notaire, dès lors qu’elle reprend les seules déclarations des représentants de la SCI venderesse, lesquelles auraient dû être vérifiées en l’état d’un risque de redressement fiscal qui s’est finalement réalisé. En outre, le notaire instrumentaire disposait de plusieurs éléments de nature à faire douter de l’exactitude de cette déclaration, soit :

— à titre principal, l’acte d’acquisition de 2008 des locaux à usage de bureaux dans le cadre d’une vente en VEFA pour un prix HT auquel s’ajoutait la TVA pour un montant de 136 122 € ; or le notaire ne pouvait ignorer, comme il le rappelle d’ailleurs dans ses écritures, les dispositions de l’article 207-III-1-1° de l’annexe II au code général des impôts prévoyant une régularisation de la taxe initialement déduite et grevant un bien immobilisé qui doit être opérée lorsqu’il est cédé ou apporté, sans que cette opération soit soumise à la taxe sur le prix total ;

— le bail commercial qui mentionnait l’option de la SCI bailleresse pour l’assujettissement à la TVA des loyers perçus au titre de l’immeuble considéré, option classique en cas de location de biens aménagés à usage professionnel, ce qui était le cas pour la SCI [3] ; si les échanges par courriel entre l’étude notariée, les consorts [L] et leur conseil de l’époque ne démontrent pas formellement que ce document a bien été transmis à Me [F], il résulte d’un courriel du 10 mars 2015 que celui-ci l’a expressément demandé pour répondre à une des banques créancières de la SCI et aucune relance n’a été produite ; il faut donc en déduire avec les demandeurs qu’il l’a bien reçu ;

— une offre alternative d’acquisition émanant d’une société [4], formulée avec un prix « hors taxes » contrairement à celle acceptée à un prix supérieur avec la mention « net vendeur » qui a pu légitimement faire penser aux vendeurs qu’elle était plus avantageuse, ce d’autant que cette même mention « net vendeur » figurait également dans le mandat de vente confié à Me [F] et dans la promesse de vente du 25 janvier 2016, sans qu’il ne soit question de la TVA dans ces deux actes rédigés par l’étude ; si cette promesse a été conclue avec un médecin en exercice libéral, qui ne pouvait en tant que tel être assujetti à la TVA, il s’est fait substituer pour l’acte authentique une SCI dont il était le gérant, de sorte que la question de l’assujettissement à la TVA pouvait parfaitement être évoquée quelle que soit l’option finale.

Dans ce contexte, il faut considérer que le notaire instrumentaire a commis une faute en ne remplissant pas son devoir d’information et de conseil à l’égard de MM. [L], associés de la SCI [3], alors qu’il était en possession de toutes les informations lui permettant de vérifier le statut des biens immobiliers objets de la cession, ainsi que celui de la SCI venderesse, ce qui aurait permis d’éclairer les demandeurs quant aux incidences fiscales des déclarations portées à l’acte.

Sur le lien de causalité avec le préjudice invoqué :

Si les défendeurs estiment que MM. [L] ne démontrent pas avoir été privés de la possibilité de trouver un autre acquéreur assujetti à la TVA pour bénéficier d’un transfert de droit à déduction, soit une situation plus favorable qui leur aurait permis d’éviter la taxation, l’offre de la société [4] étant bien antérieure à celle de la SCI [5] finalement acceptée dans un contexte d’urgence avant adjudication, il suffit qu’il soit établi que le notaire s’est abstenu de vérifier l’exactitude de la mention relative au non-assujettissement à la TVA dans les circonstances sus-décrites, alors qu’il existait un risque de redressement fiscal qui s’est finalement réalisé, pour que le lien de causalité soit démontré.

Sur le préjudice indemnisable :

MM. [L] invoquent d’abord un préjudice matériel égal au montant de la somme réclamée au titre du redressement fiscal (principal et pénalités) soit 40 501,50 € chacun, somme au paiement de laquelle ils demandent la condamnation « pure et simple » des défendeurs.

Mais il faut constater avec ces derniers qu’ils étaient légalement tenus du versement de la TVA initialement déduite lors de l’acquisition en 2008 et qui devait être régularisée lors de la revente en 2016 de l’immeuble achevé depuis plus de cinq ans, et il est constant que le paiement d’un impôt auquel le contribuable est légalement tenu ne constitue pas un préjudice indemnisable.

Si le règlement de cette dette était régulièrement intervenu dans les suites de la vente, par paiement prioritaire, le montant des pénalités accessoires soit 3 414 € aurait cependant pu être évité.

De même, M. [E] [L] justifie avoir reçu dans le cadre du recouvrement de la créance fiscale des avis à tiers détenteur en avril, mai et novembre 2018 qui ont généré à chaque fois des frais bancaires de 132 €, soit 396 €.

Il convient par ailleurs d’examiner la perte de chance liée à la possibilité de contracter à des conditions plus avantageuses.

S’agissant de l’offre acceptée, il est peu probable qu’elle ait été déclinée à cause de la rectification de la somme revenant aux vendeurs qui aurait été amputée du montant de la TVA (la SCI acheteuse pour le compte d’un médecin n’ayant aucun intérêt à opter pour l’assujettissement à la TVA), compte tenu du délai écoulé depuis la mise en vente.

S’agissant en revanche de l’offre antérieure déclinée, elle aurait pu être acceptée sur le conseil du notaire, ce qui aurait impliqué le paiement d’un montant de TVA de 74 000 € (20 % de 370.000 €) soit 3 589 € de moins que celui qui a été réclamé en principal au titre de la vente finalement conclue. Mais elle a été formulée le 16 mars 2015, soit un mois et demi après la mise en vente du bien, le mandat étant daté du 26 janvier 2015. Les vendeurs pouvaient donc espérer recevoir d’autres offres plus proches du prix « net vendeur » indiqué au mandat (500 000 €), ce qui explique leur refus, dans un contexte où encore une fois, ils n’ont pas été informés de ce que recouvrait la mention « net vendeur », et où l’offre formulée « hors taxes ou hors droits » n’a pas été analysée ce qui aurait justement permis au notaire de s’interroger sur l’assujettissement à la TVA et de rectifier au besoin le mandat. Dans ces conditions, il convient d’évaluer à 70 % la perte de chance de pouvoir accepter cette offre, et ce préjudice sera quantifié à la somme de 2.512,30 €.

La demande d’indemnisation de ce chef sera donc accueillie à hauteur de (3 414 + 396 + 2 512,30) 6 322,30 €.

Les défendeurs seront condamnés à verser à chacun des demandeurs la moitié de cette somme, soit 3 161,15 €, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2022, date de l’assignation contenant la demande, et capitalisation des dits intérêts comme demandé et prévu à l’article 1343-2 du code civil.

Les demandeurs invoquent également un préjudice moral en ce que « cette situation » aurait entraîné des conséquences catastrophiques, M. [Q] [L] ayant été contraint de déposer un dossier de surendettement, avec toutes conséquences matérielles et psychologiques, la dette fiscale étant toujours en cours de remboursement.

Mais il faut relever avec les défendeurs que le dossier de surendettement a été déposé le 17 juin 2016 soit avant la signature de l’acte authentique de vente et donc bien avant la proposition de rectification par l’administration fiscale, le premier courrier étant daté du 13 juillet 2017. Ce sont donc des difficultés financières antérieures (la liste des dettes -parmi lesquelles des dettes bancaires liées à l’acquisition des biens de la SCI- figure d’ailleurs sur le tableau annexé au courrier de la commission de surendettement) qui ont précisément conduit à la mise en vente des biens de la SCI.

Au surplus, il faut encore rappeler que la dette fiscale ne constitue pas un préjudice indemnisable.

Les consorts [L] seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts de ce chef.

Par ces motifs,

Le tribunal,

Dit que Me [M] [Y], notaire au sein de l’étude [1], a commis une faute de nature à engager sa responsabilité professionnelle, dans le cadre de la rédaction de l’acte authentique de vente du 30 juin 2016 portant sur des biens immobiliers appartenant à la SCI [3] représentée par MM. [E] et [Q] [L] ;

Condamne in solidum Me [M] [Y], la SELAS [1] [Localité 1] [Localité 2] et leur compagnie d’assurance la [2] à verser à MM. [E] et [Q] [L] chacun la somme de 3 161,15 € (trois mille cent soixante et un euros et quinze centimes), avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2022, et capitalisation des dits intérêts, en réparation de leur préjudice matériel ;

Rejette la demande de MM. [E] et [Q] [L] en de réparation d’un préjudice moral ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit ;

Condamne in solidum Me [M] [Y], la SELAS [1] [Localité 1] [Localité 2] et la [2] aux dépens, en ceux exclus les frais d’huissier exposés par les demandeurs, avec autorisation pour M^e Drouhot et la SELAS Legi Conseils Bourgogne de recouvrer directement ceux dont ils auraient fait l’avance sans recevoir provision ;

Condamne in solidum Me [M] [Y], la SELAS [1] [Localité 1] [Localité 2] et la [2] à verser à MM. [E] et [Q] [L] chacun la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris les frais d’huissier exposés par les demandeurs ;

Dit qu’en cas de recouvrement forcé des créances, l’article 10 du décret n°2001-212 du 8 mars 2001 trouvera à s’appliquer au bénéfice de l’huissier instrumentaire si les conditions prévues par ce même article sont réunies.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE