TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Affaire : S.C.I. SBI

S.C.I. [A]

c/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] A [Localité 1] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCI ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE

N° RG 25/00463 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-I4H3

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

la SELARL BJT – 11la SCP MAUSSION – 80

ORDONNANCE DU : 04 MARS 2026

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSES :

S.C.I. SBI

[Adresse 2]

[Localité 2]

S.C.I. [A]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentées par M^e Frédéric TELENGA de la SELARL BJT, demeurant [Adresse 3], avocats au barreau de Dijon,

DEFENDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] A [Localité 1] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCI ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Stéphane MAUSSION de la SCP MAUSSION, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de Dijon,

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 28 janvier 2026 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI [A] et la SCI SBI sont propriétaires indivis d’une maison d’habitation située [Adresse 2] à Dijon, propriété voisine de l’immeuble situé [Adresse 1] à Dijon dont la SAS Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté (ABFC) est le syndic en exercice.

Par acte de commissaire de justice du 4 septembre 2025, la SCI [A] et la SCI SBI ont fait assigner devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Dijon représenté par son syndic en exercice la SAS Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté, au visa des articles 145 et 696 du code de procédure civile et 665, 1242 et 1244 du code civil, aux fins de voir :

— dire qu’elles sont recevables et fondées en leur demande ;

en conséquence ;

— ordonner l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire ;

en tout état de cause,

— réserver les dépens.

A l’appui de leur demande, la SCI [A] et la SCI SBI exposent que :

les deux propriétés sont séparées par un mur en pierre, dont une fraction s’est écroulée le 27 juin 2022 ;

consécutivement à ce sinistre, elles ont sollicité l’intervention de M. [Q], expert en bâtiment, afin de déterminer l’origine du désordre. Une réunion d’expertise s’est ainsi tenue le 1er juillet 2022 ;

l’expert a constaté que, d’une part, la structure du mur présente un important gonflement et que, d’autre part, le muret présente un important défaut d’entretien du côté de la copropriété ;

en parallèle, le syndicat des copropriétaires a déclaré un sinistre auprès de son assureur, la société Groupama, laquelle a considéré que le sinistre trouverait son origine dans des poussées hydrostatiques dues au défaut de cohésion de la maçonnerie et à l’absence de drainage et de barbacanes de sorte que le désordre serait accidentel et non consécutif à un défaut d’entretien de la copropriété et que les frais de reconstruction devraient être pris en charge à parts égales par la copropriété et les SCI ;

or, il ressort des constatations techniques que la responsabilité de la copropriété est pleine et entière puisque le mur litigieux est considéré comme un mur de soutènement retenant les terres de la copropriété. Or, celle-ci n’a pas entretenu son ouvrage, ce qui est à l’origine de l’effondrement du mur, de sorte qu’elle a commis une faute en sa qualité de gardienne de la chose ;

par conséquent, la SCI [A] a, en date du 7 novembre 2023, mis en demeure la copropriété de faire réaliser les travaux nécessaires à la reconstruction du mur mais le courrier est resté sans réponse ;

en tout état de cause, la responsabilité de la copropriété, qui peut être envisagée sur plusieurs fondements alternatifs, à savoir la responsabilité des dommages causés par la ruine ou la responsabilité du fait des choses, lesquels ne pourront être précisément définis et établis qu’à l’issue de la tenue d’opérations d’expertise.

En conséquence, la SCI SBI et la SCI [A] estiment être bien fondées à solliciter une mesure d’expertise judiciaire afin que l’origine précise des désordres puisse être déterminée.

En réponse aux conclusions adverses, la SCI SBI et la SCI [A] exposent, au sein de leurs dernières écritures, que même si trois rapports d’expertises ont déjà été réalisés, le syndicat des copropriétaires omet toutefois d’indiquer que ces rapports ne convergent pas sur la prise en charge des frais de sorte que la tenue d’une expertise judiciaire apparaît nécessaire.

À l’audience du 28 janvier 2026, la SCI SBI et la SCI [A] ont maintenu leur demande.

Aux termes de ses dernières écritures, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] représenté par son syndic en exercice la SAS Foncia ABFC demande au juge des référés de :

à titre principal,

— débouter les demanderesses de l’ensemble de leurs demandes ;

à titre subsidiaire,

— lui donner acte de ses protestations et réserves les plus expresses quant à l’exposé des faits, des responsabilités prétendument encourues et à la mission d’expertise sollicitée, aux frais avancés des demanderesses ;

— dire que la mission de l’expert devrait être complétée telle que développé dans ses écritures ;

— condamner les demandeurs provisoirement aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] représenté par son syndic en exercice la SAS Foncia ABFC fait valoir que :

il ne peut être soutenu par les demanderesses que le mur serait à vocation de « soutènement » et donc propriété exclusive du syndicat de copropriétaires, motif pris des travaux de modification réalisés lors de l’édification de la copropriété. En effet, il convient en réalité de se positionner au moment de l’édification du mur litigieux pour apprécier la fonction de ce dernier ;

aussi, le motif légitime justifiant de faire droit à une demande d’expertise est d’autant moins établi qu’il est peu contestable que le mur litigieux est mitoyen depuis son origine en ce que cela ressort du règlement de copropriété mais également du plan cadastral produits aux débats ;

son assureur a proposé la tenue d’une nouvelle expertise à l’assureur des SCI mais celles-ci ont refusé d’y donner suite ;

ainsi, à titre principal, il y a lieu de débouter la SCI SBI et la SCI [A] de leur demande d’expertise puisque trois rapports d’expertises ont d’ores et déjà été rendus, que le chiffrage du coût de réparation n’est pas contesté, que le caractère mitoyen du mur est peu discutable et que, partant, le syndicat propose une prise en charge des réparations par moitié par chacun des propriétaires indivis, à titre de bien de paix ;

à titre subsidiaire, il propose un complément de mission tel qu’exposé au sein du dispositif de ses écritures compte tenu de la nature particulière du dossier, dont l’expertise va porter tout à la fois sur la recherche de la propriété du mur litigieux, les responsabilités et le coût de la remise en état.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Le demandeur à la mesure d’instruction, s’il n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

En l’espèce, la SCI SBI et la SCI [A] versent notamment aux débats :

— l’acte de propriété daté du 25 janvier 2024 ;

— le rapport d’expertise de M. [O] [Q] du 1er juillet 2022 ;

— le rapport d’expertise [L] ;

— le courrier de mise en demeure envoyé à la SAS Foncia ABFC le 7 novembre 2023.

En l’espèce, il résulte des conclusions et des pièces versées aux débats que des expertises amiables ont d’ores et déjà été diligentées par les parties. Toutefois, il ne peut qu’être constaté que les rapports ne parviennent pas aux mêmes conclusions, si bien que la SCI SBI et la SCI [A] justifient d’un motif légitime de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire pour déterminer les causes de l’écroulement partiel du mur et permettre au juge du fond le cas échéant saisi de déterminer la responsabilité de chacune des parties relatives aux dommages allégués.

Dès lors, au vu de ces éléments, la SCI SBI et la SCI [A] justifient d’un motif légitime de voir ordonner une mesure d’expertise.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande d’expertise, sur le fondement des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, aux frais avancés des demanderesses, avec la mission telle que retenue au dispositif, étant précisé qu’une expertise technique sur les causes de l’effondrement d’un mur ne saurait se confondre avec une action judiciaire en bornage.

Il est donné acte au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] représenté par son syndic en exercice la SAS Foncia ABFC de ses protestations et réserves.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] représenté par son syndic en exercice la SAS Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté, défendeur à une mesure d’expertise judiciaire, ne peut être considéré comme partie perdante.

Les dépens sont en conséquence provisoirement laissés à la charge de la SCI SBI et de la SCI [A] qui sont à l’origine de la demande d’expertise.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Donnons acte au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] représenté par son syndic en exercice la SAS Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté de ses protestations et réserves ;

Ordonnons une expertise confiée à

M. [T] [V]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Mèl : [Courriel 1]

expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 1], avec mission de :

1. Convoquer les parties ;

2. Se rendre au [Adresse 1] et au [Adresse 2] à [Localité 1], visiter les lieux et les décrire ;

3. Entendre les parties en leurs explications et se faire remettre tous les documents et pièces qu’il jugera nécessaires pour assumer sa mission, notamment les titres de propriété, plans et actes. Rechercher si la propriété du mur litigieux ressort des titres produits par les parties ou d’un éventuel bornage ;

4. S’entourer de tous renseignements, à charge d’en indiquer la source, en entendant toute personne en qualité de sachant, à charge de reproduire ses dires et son identité, et en demandant s’il y a lieu l’avis de tout spécialiste de son choix ;

5. Examiner les lieux et vérifier l’existence des désordres allégués dans l’assignation, les décrire et produire toutes photographies utiles ;

6. Déterminer la nature, la cause et l’origine de ces désordres ainsi que leur date d’apparition ;

7. Dire si les désordres proviennent d’une erreur de conception, d’une mauvaise exécution, d’un vice de fabrication, d’un manquement aux règles de l’art ou aux prescriptions d’utilisation des matériaux, d’un défaut d’entretien, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ;

8. Dire si les désordres sont de nature à nuire à la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination ;

9. Décrire les travaux de remise en état pour remédier définitivement aux désordres, préciser leur durée et chiffrer, le cas échéant, le coût de la remise en état ;

10. Évaluer les préjudices de toute nature résultant des désordres, dont la privation ou limitation de jouissance, ainsi que le préjudice pouvant résulter des travaux de remise en état ;

11. Fournir tous les renseignements et éléments techniques propres à permettre à la juridiction saisie de déterminer la responsabilité encourue ainsi que la nature et le quantum des préjudices subis par les demandeurs ;

Disons que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ;

Disons que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires et écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

Disons toutefois que lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui lui auraient été faites après l’expiration de ce délai à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en est fait rapport au juge (article 276 alinéa 2 du code de procédure civile) ;

Fixons la provision à la somme de 5 000 € concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par la SCI SBI et la SCI [A] à la régie du tribunal au plus tard le 6 avril 2026 ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire avant le 31 décembre 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Condamnons provisoirement la SCI SBI et la SCI [A] aux dépens.

Le Greffier Le Président