Minute n°

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

RG n° N° RG 25/00425 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-JAYW

Mme [X] [I]

C/

M. [P] [M]

Mme [M]

JUGEMENT DU 11 Mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

DEMANDEUR :

Mme [X] [I], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne assistée de Maître David FOUCHARD de la SELARL CABINET D’AVOCATS PORTALIS ASSOCIES – CAPA, avocats au barreau de DIJON

assignation en date du 18 Novembre 2025

DEFENDEUR :

M. [P] [M], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Mme [M], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Stéphane LARCAT, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Dijon ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Géraldine BAZEROLLE

DEBATS :

Audience publique du : 09 Mars 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le 11 Mai 2026

Copies délivrées aux parties

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

le :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 7 septembre 2024, ayant pris effet le 12 septembre 2024 consenti par Monsieur [P] [M] et Madame [M], par l’intermédiaire de la SARL CITYA DUCS DE BOUGOGNE, Madame [X] [I] a pris en location un logement de 38m² situé [Adresse 4], 1er étage à [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 500 € outre une provision sur charges de 25 €.

Par lettre du 22 mars 2025, Madame [X] [I] a remis son congé à la SARL DUCS DE BOURGOGNE avec préavis d’un mois.

Par acte d’huissier en date du 18 novembre 2025, Madame [X] [I] a fait assigner Monsieur [P] [M] et Madame [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1], aux fins de les voir solidairement condamnés à lui payer les sommes suivantes :

—  3425 € en réparation de ses préjudices outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  800 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’audience du 9 mars 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, le demandeur maintient l’intégralité de ses demandes et s’en rapporte oralement à ses conclusions.

En défense, Monsieur [P] [M] indique s’être rendu dans le logement litigieux la veille de l’audience. Il explique que le cumulus, le chauffage, la hotte et les prises électriques sont en bon état et fonctionnent. Il reconnaît qu’il manque un différentiel au tableau électrique dont il estime le coût à 34 euros. Il évoque un constat qui justifierait du bon état des huisseries. Il ajoute que l’encombrement du logement était du à la présence d’un meuble dans la salle de bain qui ne convenait pas à la locataire. Il déclare que le logement avait été repeint avant l’entrée dans les lieux et que l’ancien location était resté plusieurs années sans difficulté. Les voisins qualifieraient le logement de magnifique.

Bien que régulièrement assignée suivant acte d’huissier signifié à étude, Madame [M] n’était ni présente, ni représentée.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les préjudices

En application des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du Code civil, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le bailleur a également l’obligation de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Les articles 2 et 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains précise qu’un logement décent doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. […] 2. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. […] 5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ; 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants : 1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

L’article R. 113-2 du Code de la construction et de l’habitation ajoute que, pour leur desserte postale, les bâtiments d’habitation doivent être pourvus de boîtes aux lettres à raison d’une boîte aux lettres par logement.

Sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Madame [X] [I] sollicite la condamnation solidaire des propriétaires du logement à lui verser la somme de 3425 € décomposée comme suit :

-1825 € au titre de son préjudice de jouissance, évalué à 50% du loyer sur une période de 7 mois et 10 jours,

-1000 € au titre de son préjudice moral,

—  600 € au titre du surplus de consommation électrique.

Elle allègue un préjudice de jouissance en raison de l’état de malpropreté généralisé du logement lors de l’entrée dans les lieux et de diverses difficultés (prises non fixées, hotte de la cuisine ne fonctionnant pas, volets à refixer, étanchéité de la porte-fenêtre du séjour à faire, absence de boite aux lettres, chauffe-eau entartré et fuyant, infiltrations par la fenêtre de la cuisine, panne du radiateur du salon en période hivernale), de l’inertie des propriétaires à remédier à la situation malgré de nombreuses relances.

Au soutien de ses prétentions, elle verse aux débats :

— l’état des lieux d’entrée dans le logement établi contradictoirement entre les parties le 12 septembre 2024 auquel est annexé diverses photographies, comportant les mentions suivantes : dans l’entrée, « traces noires et trou rebouché » au sol et aux murs, une prise électrique qualifiée de « poussiéreux » présentant une « trace de peinture » et étant « mal fixé », dans la cuisine, le meuble sous évier est décrit comme étant en « état moyen, mauvais état, gonflé, champ abîmé, fendu/fissuré, traces », le filtre de la hotte aspirante est qualifié de « gras », les sols et murs du séjour sont « usé, rayure profonde, taché, traces noires, décoloré, noirci », la crémone du volet est « rouillé, écaillé », des « traces et encombrants divers, reste de travaux » sont présents dans la pièce, deux prises électriques ainsi que la tringle à rideaux sont « mal fixé », dans la chambre, le sol est « taché, décoloré, traces noires, usé, rayé », la porte « ne crochète pas » et la butée est « abîmé », les prises électriques sont « mal fixé », dans la salle de bain, des « traces de calcaire » sont présentes dans la baignoire décrite comme « poreuse » et dans les toilettes, l’ « enjoliveur » de la prise électrique est manquant, tout comme le cache de la VMC, les éléments chromé sont « oxydés », le joint de flexible fuit et les joints de la baignoire et du lavabo sont « posé grossièrement », le support de douchette est cassé, le meuble étagère est décrit comme étant en « mauvais état, champ abîmé, gonflé, très usagé », le meuble sous lavabo présente de légères tache, a une poignée mal fixée et le champ abîmé, certains éléments du logement sont en revanche qualifiés de « neuf », d’autres de « bon état ».

— un mail de la gestionnaire de location en date du 13 septembre 2024 faisant état d’une remise sur le premier mois de loyer à hauteur de 150 € en lien avec les désordres constatés dans l’état des lieux,

— divers échanges adressés par Madame [X] [I] et sa mère, Madame [R] [V], à la SARL CITYA entre le 7 octobre 2024 et le 10 janvier 2025,

— le compte-rendu de l’inspecteur sanitaire au service communal d’hygiène et de santé de [Localité 1] suite à la visite du 14 janvier 2025 constatant la présence de : dégradations des menuiseries de la fenêtre de la cuisine et des traces d’infiltrations, des ouvrants coté rue laissant passer l’air, l’absence de dispositif différentiel, le dysfonctionnement de la ventilation mécanique de la cuisine, le dysfonctionnement de la production d’eau chaude et l’absence de boite aux lettres,

— un procès-verbal de non-conciliation suite à la saisine de la Commission départementale de Conciliation, la SARL CITYA ne souhaitant pas se positionner à la place du propriétaire. Il est précisé que « les membres de la commission conseillent vivement à Mme [I] d’ester en justice »,

— deux mises en demeure adressées par l’assureur de protection juridique de Madame [X] [I] à la SARL CITYA par lettres recommandées avec accusé de réception les 18 décembre 2024 et 6 janvier 2025, de réaliser les travaux nécessaires à la jouissance paisible de la locataire,

— une lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le conseil de la demanderesse aux propriétaires ainsi qu’à la SARL CITYA sollicitant l’indemnisation de ses préjudices, repris par son assignation,

— la facture de clôture d’électricité émise par Total Energies le 15 avril 2025 pour un montant total de 1232,57 € sur la période allant de l’emménagement au 5 avril 2025 (soit 7 mois) et une consommation de 5889 kWh,

— des captures d’écran du site internet jechange.fr indiquant que la consommation d’électricité d’un studio de 40m² équipé de radiateurs électriques est de 6352 kWh par an, ce qui équivaut à 1280,56 € selon les tarifs en vigueur chez EDF en 2025.

Monsieur [P] [M] déclare à l’audience que les différents éléments d’équipements du logement sont fonctionnels et que les menuiseries du logement seraient conformes aux normes actuelles, ce dont il ne justifie pas autrement que par ses allégations.

Madame [X] [I] a pour sa part, démontré la réalité de son préjudice de jouissance, qui n’est pas utilement remis en cause par le bailleur. Il est également établi qu’en raison de l’état du logement, la consommation électrique du logement litigieux a été plus importante que celle d’un logement similaire. Néanmoins, il convient de ramener l’indemnisation à la somme de 800 € au regard de la nature des désordres qui, bien qu’effectifs, n’empêchent pas le preneur d’user de la chose louée.

Le préjudice moral s’entend de celui qui porte atteinte à l’honneur, à la réputation et à l’affection de celui qui l’invoque. Il lui appartient d’en rapporter la preuve, outre celle d’une faute et d’un lien de causalité.

Madame [X] [I] sollicite l’indemnisation de son préjudice moral en lien avec les nombreuses démarches qu’elle a du faire, l’absence de mobilisation des propriétaires et de leur mandataire ainsi que ses problèmes de santé. Elle justifie avoir du quitter le logement pour ce motif.

Cette situation étant de nature à porter atteinte à l’honneur, à la réputation et à l’affection de Madame [X] [I], il y a lieu de lui accorder la somme de 200 €.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [P] [M] et Madame [M] seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état le coût de l’assignation.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 300€ sera allouée de ce chef à Madame [X] [I]. Cette somme ne produira pas intérêts.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Dijon, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [M] et Madame [M] à payer à Madame [X] [I] la somme de 800 € en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [M] et Madame [M] à payer à Madame [X] [I] la somme de 200 € en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [M] et Madame [M] à payer à Madame [X] [I] la somme de 300€ sans intérêt en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [M] et Madame [M] à supporter les dépens de l’instance comprenant, en l’état, le coût de l’assignation,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 11 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Stéphane LARCAT, vice président chargé des contentieux de la protection, et par Madame Géraldine BAZEROLLE, greffière

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,