TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 14 Avril 2026

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/02397 – N° Portalis DB2B-W-B7J-EWDW

Prononcé le 14 Avril 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 10 février 2026 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, Greffier, cadre greffier présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 14 Avril 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A.R.L. [D], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Patrick PICARD, avocat au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[W] [K] [E] (caution ), demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

[T] [J], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

La SARL [D] a donné à bail à Monsieur [T] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 1] par contrat en date du 30 janvier 2024, pour un loyer mensuel de 540 € et 20 € de provisions sur charges.

Madame [W] [E] s’est portée caution solidaire du règlement des loyers, charges et indemnités d’occupation dus par Monsieur [T] [J] par acte de cautionnement en date du 29 janvier 2024.

Des loyers étant demeurés impayés, la SARL [D] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 février 2025 pour un montant de 3 920 €. Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution, Madame [W] [E], par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2025.

La SARL [D] a ensuite fait assigner Monsieur [T] [J] et Madame [W] [E] par actes de commissaire de justice respectivement en date des 19 et 16 décembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 2] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au payement.

A l’audience du 10 février 2026, la SARL [D] – représentée par Maître Patrick PICARD – demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [J] ; et de condamner solidairement ce dernier et Madame [W] [E] au payement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 3 379,03 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation indexée, outre une somme de 700 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1153 alinéa 4 du Code de procédure civile, 700 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La SARL [D] ne s’oppose pas à la demande de délais de payement formulée par le locataire et la caution.

*

En défense, Monsieur [T] [J] comparaît en personne et reconnaît le principe de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le payement du loyer courant, outre le versement de la somme de 200 € par mois en règlement de l’arriéré. Il explique être intérimaire, avoir rencontré des difficultés financières et avoir fait une demande d’aide sociale auprès de son agence d’intérim.

Madame [W] [E], ès qualité de caution, comparaît également en personne. A titre principal, elle sollicite le retrait de sa qualité de caution, expliquant avoir perdu son emploi. A titre subsidiaire, elle sollicite également des délais de payement à hauteur de 200 € par mois.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 04 février 2026.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 14 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 20 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SARL [D] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 30 janvier 2024 contient une clause résolutoire (article VIII. Clause résolutoire) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 février 2025, pour la somme en principal de 3 920 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 6 semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 mars 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

Sur la condamnation au payement du preneur

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

La SARL [D] produit un décompte démontrant que Monsieur [T] [J] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3 379,03 € à la date du 10 février 2026.

Monsieur [T] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au payement de cette somme de 3 379,03 €, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (13 février 2025).

*

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Monsieur [T] [J] sollicite à l’audience le bénéfice de délais de payement à hauteur de 200 € par mois afin de lui permettre d’apurer sa dette et de se maintenir dans les lieux en suspendant l’action de la clause résolutoire.

En l’espèce, d’une part, il résulte du décompte produit par la SARL [D] que Monsieur [T] [J] a repris le payement du loyer courant depuis le mois de mars 2025, outre versement d’une somme complémentaire allouée à l’apurement de sa dette d’un montant pouvant aller jusqu’à 400 € par mois. Au cours de cette période de 11 mois, seul le loyer du mois de septembre 2025 est resté impayé.

D’autre part, la SARL [D] ne s’oppose pas aux délais de payement sollicités.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [T] [J] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

*

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de payement des loyers et charges courants d’une part, des délais de payement d’autre part, permettra à la clause résolutoire de retrouver son plein effet et justifiera la condamnation de Monsieur [T] [J] au payement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

L’indemnité d’occupation a pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Son fondement est délictuel et trouve son origine dans la faute commise par celui qui se maintient sans droits dans les lieux. Elle présente donc à la fois un caractère compensatoire et indemnitaire, étant destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à indemniser le préjudice qu’il subit du fait que son logement est indisponible. Dès lors, le principe de la réparation intégrale du préjudice a vocation à s’appliquer.

Comme pour toute indemnité réparatrice d’un préjudice, il est reconnu aux juges du fond un pouvoir souverain pour en fixer le montant (voir notamment Cass 3ème civ 11 octobre 1977 et 21 janvier 1998). Dès lors, le juge dispose de la faculté d’indexer le montant de l’indemnité d’occupation s’il estime que cette indexation est nécessaire pour assurer la réparation intégrale du préjudice (voir notamment Cass civ avis 04 juillet 2017).

En l’espèce, il apparaît que le préjudice de la SARL [D] sera intégralement réparé par la condamnation de Monsieur [T] [J] à lui verser une indemnité d’occupation dont le montant sera fixé à la somme de 560 € et non indexée.

Sur la régularité de l’acte de cautionnement

Aux termes de l’article 444 du Code de procédure civile, le Juge peut toujours ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

Aux termes de l’article 1102 du Code civil, rappelant dans son dernier alinéa le principe général posé par l’article 6 du même code, « Chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi.

La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public ».

Or, l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que les dispositions du Titre Ier de cette loi (articles 1 à 25-2) sont d’ordre public.

L’article 22-1 alinéa 2 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

— s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat ;

— ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur ».

Madame [W] [E] sollicite, à titre principal, le retrait de sa qualité de caution.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que :

— le bail a été conclu le 30 janvier 2024, soit postérieurement à l’entrée en vigueur des dispositions légales précitées,

— la SARL [D] n’est manifestement pas une société civile constituée exclusivement de parents et alliés au regard de sa raison sociale.

Dans ces conditions, il convient de rouvrir les débats afin de permettre à la SARL [D] de fournir toutes observations utiles sur la nullité du cautionnement relevée d’office.

Dans l’attente, les demandes concernant la caution seront réservées.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1153 alinéa 4 du Code civil, devenu l’article 1231-6 alinéa 3 du même code, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, la SARL [D] ne justifie pas du préjudice indépendant du retard dans le payement des loyers qu’elle aurait subi en lien avec le comportement de Monsieur [T] [J].

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [T] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 février 2025, de sa notification à la CCAPEX le 14 février 2025, de l’assignation du 16 décembre 2025 et de sa notification à la Préfecture le 20 décembre 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SARL [D], Monsieur [T] [J] sera condamné à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mixte, mis à disposition au greffe,

Avant dire-droit :

ORDONNE la réouverture des débats pour permettre à la SARL [D] de fournir toutes observations utiles sur la nullité du cautionnement relevée d’office ;

RENVOIE la cause et les parties à l’audience du Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TARBES, sis [Adresse 5] à TARBES (65 000), qui se tiendra le mardi 30 JUIN 2026 à 9h00 et pour laquelle les parties sont d’ores et déjà convoquées ;

SURSOIT à statuer sur les demandes restées pendantes à l’égard de la caution ;

Au fond, par jugement contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 janvier 2024 entre la SARL [D] et Monsieur [T] [J] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 1] sont réunies à la date du 28 mars 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [J] à verser en deniers ou quittances à la SARL [D] la somme de 3 379,03 € (trois mille trois cent soixante-dix-neuf euros et trois centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 10 février 2026, incluant un dernier appel de 560 € pour le mois de février 2026 et un dernier versement de 760 € enregistré le 13 janvier 2026), avec les intérêts au taux légal à compter du 13 février 2025 ;

AUTORISE Monsieur [T] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 15 mensualités de 200 € (deux cent euros) chacune et une 16ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois avant le 20 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [T] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SARL [D] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [T] [J] soit condamné à verser à la SARL [D] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit 560 € (cinq cent soixante euros), jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTE la SARL [D] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [T] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 février 2025, de sa notification à la CCAPEX le 14 février 2025, de l’assignation du 16 décembre 2025 et de sa notification à la Préfecture le 20 décembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [J] à verser à la SARL [D] une somme de 500 € (cinq cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNE, à toutes fins, la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision au Préfet des Hautes-Pyrénées ;

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier.

Le cadre greffier Le juge