TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [N] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître [P] [O]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06615 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6TCJ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 06 mai 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] représenté par son syndic Le Cabinet VALIERE CORTEZ SYNDIC DE COPROPRIETE, SAS dont le siège social est situé [Adresse 3]

représenté par Maître Eric CANCHEL de la SELEURL CANCHEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D0937

DÉFENDERESSE

Madame [N] [M]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 mai 2025 par Sandra MONTELS, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 06 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06615 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6TCJ

EXPOSE DU LITIGE

Mme [N] [M] est copropriétaire du lot n°104 dans l’immeuble situé [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2024 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet VALIERE CORTEZ SYNDIC DE COPROPRIETE, a assigné Mme [N] [M] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  6416,43 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au mois d’octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 septembre 2024,

— dire et juger que les frais engagés par le syndicat des copropriétaires à compter du commandement de payer pour le recouvrement de ses charges de copropriété seront intégralement et uniquement imputés à Mme [N] [M],

—  2000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 14 février 2025 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement et signifiées à Mme [N] [M] le 12 février 2025, maintient ses demandes en actualisant sa créance de charges à la somme de 6746,61 euros arrêtée au 6 février 2025.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires à laquelle il s’en est rapporté oralement à l’audience pour l’exposé de ses différents moyens.

Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [N] [M] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 ars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires (relevé de propriété, procès verbaux d’assemblée générale des 11 octobre 2023 et 31 octobre 2024 approuvant les comptes, le budget prévisionnel et les travaux de ravalement de la façade, les attestations de non-recours correspondantes, les appels de charges pour la période considérée, la répartition annuelle des charges des exercices 2022/2023 et 2023/2024, un commandement de payer du 17 octobre 2024 la somme de 6416,43 euros en principal, un décompte des sommes dues entre le 1er octobre 2020 et le 1er janvier 2025 dont il ressort que le solde est débiteur depuis le 11 octobre 2023) la créance de ce dernier est établie à hauteur de 6746,61euros pour la période du 11 octobre 2023 au 1er janvier 2025, appels des provisions sur charges et du fonds travaux du 1er trimestre 2025 inclus.

Mme [N] [M] sera en conséquence condamnée à payer cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, lequel est daté du 17 octobre 2024 et non du 10 septembre, sur la somme de 6416,43 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a sollicité qu’il soit dit et jugé que les frais engagés à compter du commandement de payer pour le recouvrement de ses charges de copropriété seront intégralement et uniquement imputés à Mme [N] [M]. Il convient de considérer qu’il s’agit d’une réelle prétention et non d’un moyen. Néanmoins, le syndicat des copropriétaires en sera débouté dans la mesure où il n’a effectué aucune demande chiffrée de sorte que le tribunal n’est pas en mesure d’en apprécier le bien-fondé.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Mme [N] [M] n’a réglé aucun appel de charges depuis le mois d’octobre 2023. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Il y a lieu en conséquence de condamner Mme [N] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 200 euros de dommages- intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [N] [M], partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Mme [N] [M] sera condamnée à payer en outre au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE Mme [N] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet VALIERE CORTEZ SYNDIC DE COPROPRIETE les sommes de :

6746,61 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2024 sur la somme de 6416,43 euros et à compter du 14 novembre 2024 pour le surplus au titre des charges de copropriété, travaux et fonds travaux impayés pour la période comprise entre le 11 octobre 2023 et le 1er janvier 2025, appels des provisions sur charges et du fonds travaux du 1er trimestre 2025 inclus, 200 euros à titre de dommages-intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet VALIERE CORTEZ SYNDIC DE COPROPRIETE de sa demande au titre des frais nécessaires ;

CONDAMNE Mme [N] [M] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [N] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet VALIERE CORTEZ SYNDIC DE COPROPRIETE la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE