TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de [Localité 1]

1ère Chambre

MINUTE N°

DU : 20 Février 2026

AFFAIRE N° RG 24/01650 – N° Portalis DBXJ-W-B7I-IMAF

Jugement Rendu le 20 FEVRIER 2026

AFFAIRE :

S.C.I. DES TERRES D’OR

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 537 604 118

agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

C/

S.A.S. CREUSOT PNEUS

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 305 446 841

agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

ENTRE :

S.C.I. DES TERRES D’OR, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 537 604 118, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Jean-François MERIENNE, membre de la SCP MERIENNE ET ASSOCIES, Avocats au Barreau de DIJON, plaidant

DEMANDERESSE

ET :

S.A.S. CREUSOT PNEUS, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 305 446 841, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Sophie LITTNER-BIBARD, membre de la SCP LITTNER-BIBARD, Avocats au Barreau de CHALON-SUR-SAONE, plaidant

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Chloé GARNIER, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile

Greffier : Françoise GOUX

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 1er décembre 2025,

Vu les dispositions de l’article L 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire et l’accord express des parties constituées pour qu’il en soit fait application,

Le prononcé du jugement a été mis en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 février 2026.

JUGEMENT :

— Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— Contradictoire

— Premier ressort

— Rédigé par Chloé GARNIER

— Signé par Chloé GARNIER, Présidente et Françoise GOUX, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées

à

Maître Sophie LITTNER-BIBARD, membre de la SCP LITTNER-BIBARD

Maître [H] [R], membre de la SCP MERIENNE ET ASSOCIES

EXPOSE DU LITIGE

La SCI des Terres d’Or est propriétaire de locaux à usage de bureaux et de dépôt situé [Adresse 3] à Chevigny Saint Sauveur depuis le 29 septembre 2023.

Ces locaux avaient été donnés à bail à la SAS Creusot Pneus par la SCI Angama, précédente propriétaire, le 17 octobre 2017 moyennant un loyer de 16.800 euros HT par an. La SCI Angama a dénoncé un congé le 15 avril 2020 à effet au 15 octobre 2020 mais un bail dérogatoire a été signé le 8 octobre 2020 pour une durée d’une année, à effet au 16 octobre 2020 moyennant un loyer de 17.627,76 euros.

La SCI ATT, devenue propriétaire des lieux, a souhaité mettre fin au bail à compter du 15 octobre 2023.

Un état des lieux contradictoire a été réalisé par commissaire de justice le 16 octobre 2023.

Par courrier du 8 décembre 2023, la SCI des Terres d’Or a réclamé à la SAS Creusot Pneus la somme de 8.062,29 euros HT au titre des travaux de remise en état après déduction du dépôt de garantie. Elle l’a mise en demeure de régler ladite somme par courrier recommandé du 27 février 2024.

La société a contesté les réparations, indiquant que les désordres étaient déjà présents lors de son entrée dans les lieux.

Par acte du 6 juin 2024, la SCI des Terres d’Or a fait assigner la SAS Creusot Pneus devant le tribunal judiciaire de Dijon sur le fondement de l’article 1732 du code civil pour obtenir sa condamnation à lui verser les sommes de 12.262,89 euros HT au titre des réparations et la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que les dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 14 mars 2025, la SCI des Terres d’Or maintient ses demandes mais sollicite la condamnation de la société Creusot Pneus à lui verser la somme de 8.062,29 euros HT après déduction du dépôt de garantie de 4.200 euros. Elle souhaite voir débouter la société défenderesse de ses demandes reconventionnelles et demande de ne pas écarter l’exécution provisoire.

Par conclusions notifiées le 20 août 2025, la SAS Creusot Pneus demande au tribunal de :

— débouter la SCI des Terres d’Or de ses demandes ;

— reconventionnellement, condamner la SCI des Terres d’Or à lui restituer le dépôt de garantie de 4.200 euros avec intérêts légaux à compter du 20 décembre 2024 ;

— condamner la SCI des Terres d’Or à lui verser la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens avec distraction au profit de la SCP Littner Bibard ;

— à titre infiniment subsidiaire, si des sommes sont mises à sa charge, écarter l’exécution provisoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la juridiction se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

Le juge de la mise en état a interrogé le 1er décembre 2025 les parties pour savoir si elles acceptaient une procédure sans audience en application de l’article L 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire.

Les parties ayant accepté et remis leurs dossiers le 29 décembre 2025, l’ordonnance de clôture ayant été rendue le 1er décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré sans audience au 20 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les réparations locatives

L’article 1730 du code civil dispose : S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1731 précise que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Enfin, l’article 1732 du code civil prévoit : il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

La société des Terres d’Or considère que l’état des lieux de sortie met en évidence des dégradations qui n’existaient pas lors de l’entrée dans les lieux en 2017, alors que les constats ont été réalisés par la même étude d’huissier. Elle rappelle que le bail prévoit que le preneur prendra en charge les travaux de réfection, de remise en état, réparation, même celles rendues nécessaires en raison de la vétusté.

La société Creusot Pneus rappelle que l’état des lieux d’entrée du bail du 18 octobre 2017 démontrait déjà le mauvais état du bâtiment qui présentait des dégradations notamment sur le bardage (rayures, déformations), sur la porte d’entrée et la porte piéton (rouille), et des salissures (sol marqué, plinthes tâchées, trous dans les murs). Elle conteste avoir eu des difficultés à ouvrir la porte piéton. Elle considère qu’on ne peut lui faire supporter la remise à neuf des locaux qu’elle a loués de 2017 à 2023.

Sur ce, la SCI des Terres d’Or a sollicité l’indemnisation du coût de la remise en état des lieux loués après départ des lieux de la SAS Creusot Pneus mentionnant :

— une porte piétonne condamnée,

— un impact sur la porte sectionnelle (3ème lame en partant du bas),

— bavette et tôles du bardage côté droit de la porte sectionnelle,

— angle du bardage côté gauche de la porte sectionnelle

— tôles du bardage côté gauche de la porte sectionnelle ;

— clôture abîmée par le stockage des pneus,

soit 6.367,79 euros HT pour les extérieurs,

— partie tierce de la porte d’entrée des bureaux, absence de poignée, porte condamnée,

— impact et traces sur les murs des divers pièces et sur les plafonds,

— goulotte PVC cassée et dégradée,

soit 5.895,10 euros pour l’intérieur.

Elle a communiqué six devis pour le remplacement d’une crémone pompe à levier, la reprise du bardage (réparation des 6 tôles détériorées et de la bavette basse), la dépose de 4 panneaux et 2 poteaux âbimés (espaces verts), la reprise de 5 panneaux intermédiaires, le dépannage d’une porte condamnée, la reprise de la peinture des murs, des plinthes, des tours de fenêtres et des portes.

Le contrat de bail rappelle que le preneur doit assurer l’entretien des biens loués et les maintenir en état de propreté. Il est responsable des dégradations et détériorations. Il prend en charge les travaux de remise en état rendus nécessaires en raison de la vétusté.

Le contrat avait fixé à la somme de 4.200 euros le dépôt de garantie, que pouvait conserver le bailleur jusqu’à règlement entier et définitif de toute indemnité quelconque que le preneur pourrait devoir au bailleur à l’expiration du bail et à sa sortie des lieux.

Il ressort du constat d’entrée dans les lieux du 18 octobre 2017 que :

— le bardage comporte :

— des vis noires et des trous de vis non rebouchés,

— en partie basse à proximité de la porte simple, des rayures,

— à gauche de la porte sectionnelle, plusieurs rayures et déformations en partie inférieure,

— une déformation importante sur la bavette inférieure du bardage,

— la porte sectionnelle est en état correct avec plusieurs points de rouille,

— une porte métallique simple battant grise est dégradée et présente plusieurs rayures et points de rouille avec résidus d’anciens adhésifs,

— à l’intérieur : les murs sont recouverts d’une peinture blanche à l’état d’usage avec des projections de couleur noire et marron et des trous de cheville, dans le 2ème bureau les murs sont fortement tâchés, dans le 3ème bureau, les murs sont en état d’usage mais avec des traces blanches et autour de la fenêtre,

— les plinthes sont à l’état d’usage mais elles présentent toutes des traces de couleur marron,

— les plafonds sont en état correct mais la dalle en partie droite en entrant présente deux fissures,

— les portes comportent des taches, la peinture est écaillée sur la porte du deuxième bureau face intérieure, qui comporte aussi des éclats,

— dans le premier bureau, le tour de la fenêtre comporte des traces de feutre bleu et un accroc sur la tablette,

— dans le local, la porte métallique comporte des taches et éclats, la porte sectionnelle fonctionne correctement mais présente une trace orange au niveau de la 2ème lame horizontale en partant du haut.

Le constat de sortie du 16 octobre 2023 fait état de :

— d’un éclat sur la façade extérieure en béton à côté de l’entrée, où ressort des câbles électriques (ce qui n’apparaît pas sur la photo du constat d’entrée)

— la porte piéton en façade ouest est largement affectée par un phénomène de rouille (bien plus que lors de l’entrée dans les lieux) et la porte est condamnée, ne peut s’ouvrir (ce qui n’est pas mentionné dans le constat d’entrée),

— la porte sectionnelle motorisée présente un impact important avec enfoncement de la structure sur la 3ème lame en partant du bas (ce qui n’apparaît pas sur les photos du constat d’entrée),

— la partie gauche du bardage métallique est affecté par de nombreux impacts provoquant des déformations de la structure, la bavette fixée à la base du bardage connaît les mêmes désordres (ceci avait déjà été noté dans le procès verbal de constat d’entrée mais mentions de plusieurs rayures et de quelques déformations),

— la clôture grillagée souffre d’un impact avec enfoncement de la structure, un pilier est déformé et à sa droite, la clôture est démise et cassée, et 5 mètres plus loin, un pilier penche emportant la clôture (aucune constatation n’a été faite lors de l’entrée dans les lieux concernant la clôture grillagée autour du bâtiment),

— sur la façade Nord, le bardage métallique est affecté de nombreux impacts et de griffes, en partie basse (ce qui avait déjà été constaté à l’entrée dans les lieux),

— à l’entrée, la poignée de manoeuvre est absente, ce qui condamne la porte (la poignée était bien présente à l’entrée dans les lieux),

— les murs sont recouverts de peinture blanche défraichie avec nombreuses traces, trous de clous, impacts,

— les plinthes présentent des taches marron ou des traces mais sans désordre structurel,

— dans le 1er bureau, l’encadrement de la fenêtre souffre d’impacts (identique que sur l’état des lieux d’entrée) et d’écaillements de peinture, les murs sont en état d’usage avec trous et traces, les goulottes en PVC présentent des défauts de jonction,

— dans le 2ème bureau (qui correspondrait au 3ème bureau dans l’état des lieux d’entrée), l’encadrement de la porte présente des trainées bleues (comme lors de l’entrée), les plinthes souffrent d’importantes traces marronnâtres avec peinture défraichie (ce qui est indiqué dans le constat d’entrée), la peinture des murs avec traces, projections et clous est défraichie, un mur présente un éclat, au dessus de l’interrupteur une déchirure affecte la cloison (ce qui n’est pas mentionné sur le constat d’entrée),

— dans le 3ème bureau (qui correspond au 2ème bureau dans le constat d’entrée), la porte présente une peinture blanche défraichie, les plinthes souffrent des mêmes désordres (traces marron), la goulotte en PVC dans le coin est cassée et éclatée (ce qui n’est pas indiqué dans le constat d’entrée), le mur présente une peinture défraichie et de nombreuses traces avec trous non rebouchés, sur le pan du mur droit deux éclats dans le béton avec les chevilles sont notés (mais non mentionné lors de l’entrée), le battant droit de la fenêtre vient buter avec son encadrement (non mentionné lors de l’entrée), l’encadrement de la fenêtre est défraichi avec impacts et éclats (non mentionné lors de l’entrée),

— la porte métallique du dépôt présente une légère déformation vers le gond, la poignée présente un jeu important (ce qui n’est pas précisé dans le constat d’entrée), il est indiqué un éclat dans un mur en parpaings (ce qui est indiqué aussi à l’entrée), la face interne de la porte sectionnelle présente des traces noires et un léger enfoncement en partie haute (il est indiqué dans le constat d’entrée, la présence d’un impact matérialisé par une trace de couleur orange au niveau de la 2ème lame horizontale),

— en mezzanine, il est précisé qu’une des plaques OSB au sol est démise et qu’un trou dans le bardage laisse apercevoir le jour, à 2 mètres à gauche de l’axe de la montée d’escalier le bardage métallique présente une déformation(ce qui n’est pas noté lors de l’entrée).

Au regard de ces éléments, le bailleur est légitime à obtenir l’indemnisation par le preneur des devis correspondant à :

— la réparation de la porte piéton qui ne s’ouvre plus (346 €),

— la reprise de l’impact de la porte sectionnelle (1.691,79 €),

— la reprise de la clôture (1.180 €),

— la crémone de la porte d’entrée (265 €).

Concernant le devis de la société Les Doigts de Fée pour la reprise de la peinture des murs et des plinthes, il convient de relever que le constat de sortie ne mentionne pas de désordre structurel au niveau de l’encadrement de la porte du hall. Dans le premier bureau, le commissaire de justice mentionne que les pans de mur en béton brut sont sans désordre.

Dans le 2ème bureau, le commissaire de justice a relevé des éclats sur le mur, une déchirure au dessus de l’interrupteur, des rubans adhésifs sur le mur en béton, ce qui n’était pas mentionné lors de l’entrée dans les lieux, par contre les traces sur le pourtour de la fenêtre existaient déjà à l’entrée.

Dans le 3ème bureau, à l’entrée, il était mentionné un mur à droite fortement taché et à gauche avec plusieurs traces, le mur en béton était en état correct avec quelques taches noires près du poteau. A la sortie, il est indiqué de nombreuses traces sur les murs avec éclat visible derrière la porte d’entrée et nombreux trous non rembouchés, dans le mur en béton : des éclats de chevilles, dans l’encadrement de la fenêtre des éclats et impacts.

Concernant les portes et tours de portes, elles étaient déjà tachées voire écaillées lors de l’entrée dans les lieux.

En conséquence, il ne peut être retenu intégralement à la charge de la société Creusot Pneus les sommes présentées dans le devis de la société Les Doigts de Fée. Il doit être déduit les tours de portes (entrée et 4 portes), la reprise du mur béton de la pièce 1, le tour de fenêtre de la pièce 2 et la peinture des 4 portes soit 1.070 euros. Par ailleurs, il doit être déduit 50 % du coût de la peinture des murs et des plinthes dans le hall, dans la pièce 1 et dans la pièce 3, ainsi que 50 % du coût de la peinture du tour de fenêtre de la pièce 1 et des plinthes de la pièce 2, soit 1.201,45 euros, en raison de la vétusté initiale.

Ainsi, seule la somme de 3.358,65 euros sera retenue comme restant à la charge de la société Creusot Pneus.

Au total, la société Creusot Pneus doit être condamnée à verser une somme de 6.841,44 euros à la SCI des Terres d’Or.

Dès lors que le dépôt de garantie n’a pas été restitué, il doit servir à compenser la somme due au titre de l’indemnité résultant de la sortie des lieux. En conséquence, le bailleur sera autorisé à le conserver de sorte que la créance de la société Des Terres d’Or sera réduite à 2.641,44 euros (= 6.841,44 – 4.200,00).

La demande de restitution du dépôt de garantie doit ainsi être rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La société défenderesse qui succombe doit être condamnée à verser une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la SCI et aux entiers dépens.

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La société Creusot Pneus demande à voir écarter l’exécution provisoire de la décision craignant de ne pouvoir obtenir restitution des sommes versées par le bailleur alors que de nombreux propriétaires se sont succédés en peu de temps.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire compte tenu de l’ancienneté du départ des lieux de la société Creusot Pneus.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Dit que la SAS Creusot Pneus est débitrice à l’égard de la SCI les Terres d’Or d’une somme de 6.841,44 euros au titre de la remise en état des locaux loués ;

Autorise la SCI les Terres d’Or à conserver le dépôt de garantie de 4.200 euros qui viendra en déduction de la dette de la SAS Creusot Pneus ;

Condamne en conséquence la SAS Creusot Pneus à verser à la SCI les Terres d’Or une somme de 2.641,44 euros (deux mille six cent quarante et un euros et quarante quatre centimes) au titre du reliquat dû concernant le coût des réparations ;

Condamne la SAS Creusot Pneus aux entiers dépens ;

Condamne la SAS Creusot Pneus à verser à la SCI les Terres d’Or une somme de 2.000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

Le greffier La présidente