Tribunal Judiciaire de Tours, Referes, 14 janvier 2025, n° 24/20511

TJ Tours 14 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Application de la clause résolutoire
La cour a constaté que le commandement de payer a été délivré conformément aux dispositions légales et que la SARL La Terr'asandra n'a pas justifié avoir apuré ses dettes, entraînant l'acquisition de la clause résolutoire.
Accepté
Occupation sans titre des locaux
La cour a jugé que l'expulsion était justifiée en raison de la résiliation du bail et de l'occupation sans titre des locaux par la société.
Accepté
Impayés de loyers
La cour a constaté que l'existence de l'obligation de paiement des loyers n'était pas sérieusement contestable et a accordé la provision demandée.
Accepté
Indemnité d'occupation due
La cour a jugé que l'occupation sans titre justifiait le versement d'une indemnité d'occupation, fixée à un montant déterminé.
Accepté
Frais de recouvrement
La cour a reconnu que ces frais étaient à la charge de la société défenderesse, justifiant ainsi la demande de remboursement.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé que la demande était fondée et a accordé la somme sollicitée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Tours, réf., 14 janv. 2025, n° 24/20511
Numéro(s) :	24/20511
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Yves Marie HERROU
Cabinet(s) :	FIDAL
Parties :	LA COMMUNE DE [ Localité 4 ] c/ S.A.R.L. LA TERR' ASANDRA

Texte intégral

N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉFÉRÉS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE

14 Janvier 2025

Numéro de rôle : N° RG 24/20511 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JOCQ

DEMANDERESSE :

LA COMMUNE DE [Localité 4]

collectivité territoriale agissant poursuites et diligences de son maire en exercice

immatriculée sous le SIREN n° 213 701 527,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Yves-Marie HERROU de la SELAS FIDAL, avocats au barreau d’ANGERS, avocat plaidant, Maître Emma KOLBÉ de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de TOURS, avocat postulant

ET :

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. LA TERR’ASANDRA

immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n°791 836 562,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Par devant Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.

A l’audience publique du 10 Décembre 2024, la Présidente ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 14 Janvier 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 14 Janvier 2025, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.

Copie exécutoire délivrée le :

Copie certifiée conforme délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 17 juillet 2017, la commune de [Localité 4] a donné à bail commercial à la SARL La Terr’asandra des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 600,00 euros HT et hors charges.

Par avenant du 27 novembre 2020, le loyer mensuel a été fixé à 400,00 euros HT et hors charges.

La commune de [Localité 4] s’est plainte du défaut de paiement des loyers d’octobre et novembre 2022, août 2023, février 2024 et des échéances dues depuis mai 2024.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2024, la commune de [Localité 4] a fait délivrer à la SARL La Terr’asandra un commandement de payer d’un montant de 3.789,21 euros, visant la clause résolutoire stipulée au bail commercial.

Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024, la commune de Mettray a assigné devant la présidente du tribunal judiciaire de Tours, statuant en référé, la SARL La Terr’asandra et demande de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la commune de [Localité 4] ;Dire qu’en conséquence le bail relatif au local loué à la société Terr’asandra sis [Adresse 1] à [Localité 5] se trouve résilié par l’effet de ladite clause résolutoire depuis le 19 octobre 2024 ;En conséquence,

Ordonner l’expulsion de la société La Terr’asandra et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la date de signification de la décision à intervenir, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Condamner à titre provisionnel la société La Terr’asandra à payer à la commune de [Localité 4] la somme de 5.005,64 € TTC au titre des loyers et charges échus au 19 octobre 2024, outre une majoration forfaitaire de 10 % de la somme due et d’un intérêt de retard au taux légal majoré de 5 points à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 19 septembre 2024 ;Condamner à titre provisionnel la société La Terr’asandra à payer à la commune de [Localité 4] par mois à titre d’indemnité d’occupation la somme de 797,13 € TTC à compter du 20 octobre 2024 et jusqu’à la libération définitive des lieux loués ;Condamner à titre provisionnel la société La Terr’asandra à payer à la commune de [Localité 4] la somme de 134,39 € TTC au titre des frais et honoraires engagés par la commune de [Localité 4] dans le cadre de la présente procédure de recouvrement ;Condamner la société La Terr’asandra à payer à la commune de [Localité 4] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la société La Terr’asandra en tous les dépens.

Elle expose que le commandement de payer est resté infructueux, de sorte qu’il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion sous astreinte.

Elle sollicite en outre le règlement provisionnel de divers sommes au titre des loyers et charges dues entre le 1er octobre 2022 et le 19 octobre 2024.

Elle fait valoir avoir mis en demeure la défenderesse le 12 septembre 2024 et être, en application du bail, fondée à solliciter la majoration forfaitaire de 10% de la somme et la majoration de l’intérêt de retard de 5 points.

Elle ajoute que la défenderesse est redevable d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, établie forfaitairement à une majoration de 50% du loyer global de la dernière année de location.

Elle sollicite enfin le coût du commandement de payer dès que le bail met à la charge du preneur les frais et honoraires engagés par le bailleur dans le cadre de toute procédure en recouvrement.

À l’audience du 10 décembre 2024, la commune de [Localité 4], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation, précisant que le locataire avait quitté les lieux.

La SARL La Terr’asandra, assignée suivant procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ce texte, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

En vertu de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. / Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, le bail commercial, aux termes de son avenant du 27 novembre 2020, prévoit un loyer mensuel HT et hors charges de 400,00 €.

Le bail original du 17 juillet 2017 stipule le remboursement de diverses taxes et des charges de copropriétés, et une clause d’indexation du loyer.

Enfin, il contient une clause aux termes de laquelle faute notamment de paiement d’un terme du loyer, ou de remboursement des charges et taxes dues, le bail serait résilié de plein droit un mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2024, la commune de [Localité 4] a fait délivrer à la SARL La Terr’asandra un commandement de payer d’un montant de 3.617,10 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au bail commercial, précisant qu’à défaut de régularisation dans un délai d’un mois la résiliation du bail serait encourue, par application de la clause résolutoire, dont les termes ont été rappelés.

Il ressort du décompte annexé au commandement de payer qu’il est allégué le non-paiement d’échéances d’octobre et novembre 2022, août 2023, février, mai, juin et juillet 2024.

L’obligation de paiement de ces échéances de loyer n’est, dans son principe, pas sérieusement contestable au regard des termes du bail commercial susmentionnés.

La SARL La Terr’asandra, non comparante et sur qui pèse la charge de sa libération au titre de ces échéances, ne justifie pas avoir apuré le passif des dettes non sérieusement contestables visé au commandement de payer avant l’échéance d’un délai d’un mois à compter de celui-ci.

En l’absence de contestation sérieuse sur l’existence de l’obligation de paiement des loyers dus au titre du bail commercial, il y a lieu de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 20 octobre 2024.

***

Si la commune de [Localité 4] indique que la défenderesse a quitté les lieux, il est incertain que la demanderesse ait récupéré leur pleine possession, de sorte que, à défaut de libération des lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, il convient d’ordonner l’expulsion de la SARL La Terr’asandra ainsi que de tout occupant de son chef.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’injonction d’avoir à quitter les lieux sous l’astreinte conventionnelle stipulée qui, caractérisant une clause pénale, souffre d’une contestation sérieuse en référé, alors qu’en toutes hypothèses il appartiendra à la demanderesse de mettre en œuvre les voies de droit permettant l’expulsion et que, comme ci-après développé, une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation permettra l’indemnisation de l’occupation sans droit ni titre.

II. Sur les demandes provisionnelles

Par application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur les loyers impayés, en l’espèce, au regard des développements précédents, il apparaît que l’existence de l’obligation de paiement des loyers n’apparaît pas contestable dans son principe à la date du commandement de payer du 19 septembre 2024.

Néanmoins, si au titre des échéances d’octobre et novembre 2022, le loyer est facturé à hauteur de 480 €, correspondant au montant mensuel de 400 € manifestement majoré d’une TVA de 20%, la demanderesse ne s’explique pas du calcul des loyers impayés, à compter d’août 2023, à hauteur de 531,42 € par mois, et éventuellement des modalités de calcul de l’indexation réalisée.

Il en résulte que le montant non sérieusement contestable des loyers ne saurait excéder 480 € TTC par mois.

Par suite, au titre des impayés d’octobre et novembre 2022, août 2023, février, mai, juin et juillet 2024 allégués, la créance de loyers de la commune de [Localité 4] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 3.360 € (480*7).

La commune de [Localité 4] est fondée à solliciter en outre, faute de démonstration en défense de la libération au titre des échéances postérieures au commandement de payer, les loyers dus au titre de mois d’août et septembre 2024 (480*2, soit 960 €), et le prorata du loyer dû jusqu’au 19 octobre 2024 (19*480/31, soit 294,19 €).

Il en résulte que la dette de loyer non sérieusement contestable de la SARL La Terr’asandra, à la date d’acquisition de la clause résolutoire, s’établit à 4.614,19 € TTC (3.360+960+294,19).

En conséquence, il sera fait droit à la demande de provision formulée par la demanderesse à cette hauteur.

Sur les majorations forfaitaires et des intérêts de retard, il résulte du bail litigieux qu’en cas de « non-paiement à l’échéance d’un somme quelconque », le bailleur « bénéficiera de plein droit, huit jours après une simple mise en demeure restée infructueuse, d’une majoration forfaitaire de dix pour cent de la somme due et d’un intérêt de retard égal au taux d’intérêt légal en vigueur majoré de cinq points (…) ».

En vertu de l’article 1231-5, alinéa 1 et 2, du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. / Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. »

S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer lui-même la modération d’une clause pénale, et s’il peut faire droit à une demande provisionnelle à ce titre, il ne saurait néanmoins accorder cette provision que pour autant que le bénéfice de la clause pénale ne soit pas sérieusement contestable.

Or, et spécialement alors que le défendeur se trouve en l’espèce non-comparant, alors que la clause de majorations en question constitue à l’évidence une clause pénale, il existe en l’espèce une possibilité crédible de révision le cas échéant d’office par les juridictions de fond.

Ainsi, cette possibilité de révision au fond est de nature à faire naître une contestation sérieuse aux majorations sollicitées.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé quant à ces demandes.

La commune de [Localité 4] est néanmoins fondée à solliciter le bénéfice des intérêts au taux légal sur la provision à valoir sur les impayés contractuels, à compter du commandement de payer du 19 septembre 2024.

Sur l’indemnité d’occupation, l’occupation sans titre des lieux, postérieurement au 20 octobre 2024, date de la résiliation du bail, justifie la fixation, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation.

Pour les motifs susmentionnés, la fixation conventionnelle de l’indemnité d’occupation à hauteur d’une majoration de 50% du loyer applicable est constitutive d’une clause pénale sérieusement contestable.

Il y a lieu en conséquence de faire droit à la demande provision à valoir sur l’indemnité d’occupation à hauteur de 480,00 euros TTC par mois à compter du 1er novembre 2024, correspondant à l’ancien loyer, et ce jusqu’à complète libération des lieux, outre une somme provisionnelle de 170,32 euros correspondant à l’indemnité d’occupation due au prorata du mois d’octobre 2024 (480/31*11).

Sur les frais et honoraires engagés, la commune de [Localité 4] sollicite exclusivement le coût du commandement de payer du 19 septembre 2024 qui, étant un préalable nécessaire à la présente action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, relèvera des dépens auxquels la défenderesse sera tenue.

III. Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application des dispositions de l’article 491, alinéa 2, et 696 du code de procédure civile, la SARL La Terr’asandra, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 septembre 2024.

Au regard des circonstances de l’espèce, il y a de condamner la SARL La Terr’asandra à verser à la commune de [Localité 4] une somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, stipulée au bail commercial du 17 juillet 2017 liant les parties, et sa résiliation à effet du 20 octobre 2024 ;

ORDONNE à la SARL La Terr’asandra d’avoir à libérer les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

AUTORISE, faute pour la SARL La Terr’asandra de libérer les lieux à l’expiration de ce délai, la commune de [Localité 4] à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE la SARL La Terr’asandra à payer à la commune de [Localité 4] :

une provision de 4.614,19 euros (QUATRE-MILLE-SIX-CENT-QUATORZE euros et DIX-NEUF centimes) TTC à valoir sur les impayés contractuels de loyers et charges à la date de l’acquisition de la clause résolutoire, avec intérêt au taux légal à compter du 19 septembre 2024 ;une provision de 170,32 euros (CENT-SOIXANTE-DIX euros et TRENTE-DEUX centimes) TTC à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation due au titre du mois d’octobre 2024 ;

une somme mensuelle de 480,00 euros (QUATRE-CENT-QUATRE-VINGT euros) TTC à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation payable le premier de chaque mois à compter du 1er novembre 2024, chaque mois commencé étant dû, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE la SARL La Terr’asandra à verser à la commune de [Localité 4] une somme de 1.000,00 euros (MILLE euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE la SARL La Terr’asandra aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 septembre 2024.

La Greffière

D. VERITE

La Présidente

V. ROUSSEAU