COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00419 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JZZI

Minute N° :

JUGEMENT DU 28 Janvier 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE [Localité 9]

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Mr [P] [D] (Directeur de l’entreprise)

DEFENDEUR(S) :

Madame [X] [B]

[Adresse 6]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

UDAF 30 ANTENNE DE VAUCLUSE ES QUALITE DE CURATEUR de Mme [X] [B]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 4]

représentée par Mme [T] [Y] (Salariée)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Présidente,

assistée de M^me Johanna MESLATI, greffière lors des débats et de M^me Magali SAVADOGO, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS : le 19 Novembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

La Société d’Economie Mixte de [Localité 9] (ci-après dénommée la SEM de [Localité 9]) expose :

— que par acte sous seing privé en date du 1er avril 2020, elle a consenti à [X] [B] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé : [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel de 360,43 euros outre charges comprises ;

— que Madame [B] crée des désordres depuis plusieurs mois, entrainant de graves nuisances à son égard et à l’égard des autres occupants de l’immeuble ;

— que le 18 avril 2024, elle a envoyé à sa locataire une sommation de cesser ces désordres, sans effet ;

— que Madame [B] n’a pas donné suite aux différentes sollicitations amiables, ni aux tentatives de raisonnement de l’UDAF, qui exerce auprès d’elle les fonctions de curateur.

C’est dans ce contexte que La SEM de SORGUES a fait assigner, devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, [X] [B] et l’UDAF 30 Antenne de Vaucluse, es qualité de curateur, par exploit délivré le 1er août 2024 aux fins de voir :

— constater les troubles du voisinage causés par [X] [B] et par conséquent, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— d’ordonner son expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique, et avec séquestration des biens,

— condamner solidairement la requise et l’UDAF 30 à lui régler une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel et des charges, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs au demandeur,

— condamner la requise à lui régler la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner le requis à lui régler la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens,

Après un renvoi, l’affaire est retenue à l’audience du 19 novembre 2024, lors de laquelle la SEM de [Localité 9] comparait représentée et sollicite le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, se désistant toutefois de sa demande de condamnation solidaire au paiement d’indemnités d’occupation.

[X] [B] ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’UDAF 30 comparait en la personne de la curatrice de la défenderesse. Elle expose avoir envoyé au juge des tutelles plusieurs notes faisant part des difficultés rencontrées avec l’intéressée, qui a été plusieurs fois hospitalisée sous contrainte, toute communication ou dialogue étant très difficile.

La décision a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

Madame [B], n’ayant pas comparu ni été été représenté, et en application de l’article 473 du code procédure civile, le présent jugement susceptible d’appel sera rendu en premier ressort et réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

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En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail

Aux termes des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Par ailleurs, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, disposition qui est d’ordre public. Enfin, ils ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.

L’article 7 (g) de la loi du 06 juillet 1989 rappelle l’obligation du locataire de payer ses loyers et charges courantes.

Aux termes de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1789 le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 7 c) du même texte dispose que le locataire est également tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

L’article 1728 1° du code civil dispose par ailleurs que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

Il résulte de ces textes que le preneur est tenu d’user du bien loué raisonnablement, c’est-à-dire en respectant à la fois la destination des lieux, ainsi que la tranquillité de son voisinage.

A défaut, et selon l’article 1729 du même code, le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. Le prononcé de la résiliation judiciaire par le juge est toutefois subordonné à la condition que le manquement, apprécié à la date de l’audience, soit considéré comme suffisamment grave.

*

En l’espèce, le bail de location conclu entre la SEM de [Localité 9] et [X] [B], a été contracté en application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 définissant précisément les droits et devoirs respectifs des deux parties.

Le présent bail reprend ainsi l’obligation d’user paisiblement des lieux dans le respect de la tranquillité du voisinage en son article 12 (pages 7 à 9 du contrat)

A l’appui de sa demande et afin de démontrer les troubles de voisinage qu’elle allègue et sur lesquels elle s’appuie pour fonder sa demande de résiliation judiciaire du bail, la SEM de [Localité 9] produit :

— des courriels de voisins, datant d’octobre 2022 à octobre 2023, faisant état du fait qu’il y a chez la requise des fêtes « tous les soirs » et « toute la nuit », des passages de « clients », des cris..

— des échanges avec l’UDAF au sujet du comportement de leur majeure protégée ;

— une sommation d’avoir à cesser les désordres, signifiée par acte de commissaire de justice le 18 avril 2024, faisant état de « violences verbales et physiques, nuisances sonores récurrentes de jour comme de nuit, des dégradations des locaux communs (coups de pied dans la porte d’entrée, encombrement des couloirs par le dépôt de divers objets), des jets d’objets par la fenêtre, et des mouvements constants dans l’immeuble (passage de diverses personnes bruyantes) ».

— de très nombreuses attestations de témoins, écrites courant 2024, émanant de voisins, et reprenant les mêmes désordres

*

Les nuisances apparaissent ainsi suffisamment établies en l’espèce par les éléments apportés au débat, éléments qui rapportent des désordres remontant déjà à plus de deux ans mais également des témoignages récents qui attestent du fait que ces désordres sont toujours d’actualité.

[X] [B] avisée de la date de renvoi de l’audience, ne s’est pas présentée pour fournir des explications sur le comportement qui lui est reproché et exposer sa situation actuelle. L’UDAF, nommé comme mandataire par le juge des tutelles dans le cadre d’une curatelle renforcée, n’a pu que rapportée les difficultés rencontrées à l’occasion de la mesure de protection dont bénéficie l’intéressée.

Il convient ainsi de considérer que la SEM de [Localité 9] démontre suffisamment, de par l’ensemble des éléments fournis, les manquements graves, répétées et s’étant poursuivis dans le temps de [X] [B] et en conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire à ses torts du bail consenti le 1er avril 2020 portant sur un appartement à usage d’habitation situé : [Adresse 8]

Sur l’expulsion

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, en raison de la résiliation judiciaire du contrat de bail, la locataire devra quitter les lieux afin que le bailleur puisse reprendre possession de son bien, et éviter que ne s’accroisse la dette.

Ainsi et en l’absence de départ volontaire, il conviendra d’ordonner l’expulsion de [X] [B] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique. Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Toujours en application de l’article précité, le préjudice doit être fixé par la présente juridiction à un montant déterminé et non pas, d’une manière générale, au montant du loyer qui aurait dû être payé en l’absence de résiliation du contrat de bail.

En l’espèce, [X] [B] devra s’acquitter auprès de la SEM de [Localité 9] à titre d’indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire, charges comprises, d’une somme correspondant au montant du loyer augmenté des charges, et ce à compter de la présente résiliation judiciaire du bail.

Sur les dommages et intérêts sollicités

L’article 1231-6(anciennement article 1153) du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

L’alinéa 3 de cet article précise que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le bailleur, qui se fonde sur l’article 1231-6 du code civil pour solliciter réparation, bien qu’aucune dette locative ne soit à déplorer en l’espèce, ne prouve pas l’existence d’un préjudice financier indépendant dû à un retard dans le paiement d’une obligation. La SEM de [Localité 9] sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

[X] [B] qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner la défenderesse à verser une somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles que la SEM de [Localité 9] a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par La Société d’Economie Mixte de [Localité 9] concernant le local à usage d’habitation situé : [Adresse 8] loué par [X] [B] suivant contrat de bail du 1er avril 2020 ;

PRONONCE la résiliation judiciaire dudit contrat de bail pour manquement de la locataire à son obligation de jouissance paisible des lieux ;

CONSTATE que [X] [B] est occupante sans droit ni titre des lieux du fait de la résiliation judiciaire du bail ;

AUTORISE l’expulsion de [X] [B] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, elle pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique, à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE [X] [B] à payer à La Société d’Economie Mixte de [Localité 9] une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à libération effective et définitive des lieux par restitution des clés, et avec indexation ;

DEBOUTE La Société d’Economie Mixte de [Localité 9] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive,

CONDAMNE [X] [B] à payer à La Société d’Economie Mixte de [Localité 9] la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et ainsi que le commande l’équité ;

CONDAMNE [X] [B] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE les autres demandes pour le surplus ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit..

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 28 janvier 2025,

Le présent jugement a été signé par Madame Amandine GORY, juge chargé du contentieux de la protection et par la greffière.

La Greffière La Juge