TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de [Localité 1]

1ère Chambre

MINUTE N°

DU : 16 Avril 2026

AFFAIRE N° RG 19/00908 – N° Portalis DBXJ-W-B7D-GTHT

Jugement Rendu le 16 AVRIL 2026

AFFAIRE :

S.A.S. APPART CITY

[W] [A]

S.C.P. FHB

C/

E.U.R.L. IMMOVIE

ENTRE :

S.A.S. APPART CITY, inscrite au RCS de [Localité 2] sous le N°490 176 120

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Caroline VEGAS, avocat au barreau de DIJON postulant

Maître Christophe BLONDEAUT de la SELARL BPG AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER plaidant

Maître [W] [A], en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de la société APPART’CITY, fonction à laquelle il a été désigné par jugement du tribunal de commerce spécialisé de MONTPELLIER en date du 14 septembre 2021 prononçant les modalités du plan de sauvegarde

représenté par Maître Caroline VEGAS, avocat au barreau de DIJON postulant

Maître Christophe BLONDEAUT de la SELARL BPG AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER plaidant

S.C.P. FHB, prise en la personne de Me [L] [C], en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan, fonction à laquelle elle a été désignée par jugement du tribunal de commerce de spécialisé de MONTPELLIER en date du 14 septembre 2021 prononçant les modalités du plan de sauvegarde

représentée par Maître Caroline VEGAS, avocat au barreau de DIJON postulant

Maître Christophe BLONDEAUT de la SELARL BPG AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER plaidant

DEMANDEURS

ET :

E.U.R.L. IMMOVIE, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°444 845 861

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Philippe MAGDELAINE de la SCP MAGDELAINE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de DIJON plaidant,

Maître Nathalie DROUHOT, avocat au barreau de DIJON plaidant

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Nicolas BOLLON, Vice-président, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Madame Marine BERNARD,

Les avocats des parties en leurs plaidoiries ;

Les avocats des parties ont déposé leur dossier de plaidoirie conformément à l’article 799 du code de procédure civile ;

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 30 mai 2024 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience de plaidoiries au 08 Septembre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée en audience publique. Le prononcé du jugement a été mis en délibéré au 17 novembre 2025, prorogé au 16 avril 2026

JUGEMENT :

— Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— Contradictoire

— en premier ressort

— rédigé par Monsieur Nicolas BOLLON

— signé par Monsieur Nicolas BOLLON, Président et Madame Marine BERNARD, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le

à

M^e Philippe MAGDELAINE de la SCP MAGDELAINE AVOCATS ASSOCIES

M^e Caroline VEGAS

EXPOSE DU LITIGE

L’EURL IMMOVIE (ci-après l’EURL) est propriétaire de six lots de copropriété dans une résidence situé [Adresse 3] à [Localité 3] (21). Par acte sous seing privé du 1er décembre 2009, elle a donné à bail commercial ces six lots à une société dénommée PARK AND SUITES afin de les exploiter en tant que résidence de tourisme.

Le bail a été conclu pour une durée de neuf ans à compter du 1er décembre 2009 et jusqu’au 30 novembre 2018, moyennant un loyer annuel initialement fixé à la somme de 28.805,69 euros HT, payable en douze échéances mensuelles, à terme échu, le 10 du mois suivant.

En raison de retards de paiement des loyers, l’EURL a fait délivrer à la SAS APPART’CITY (ci-après la SAS), venant aux droits de la société PARK AND SUITES, trois commandements les 18 mars 2014, 29 mai et 25 juin 2015, visant la clause résolutoire du bail.

Par ordonnance du 2 février 216, le président du Tribunal de grande instance de Dijon a débouté l’EURL de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire du bail.

L’EURL a de nouveau fait délivrer des commandements à la société locataire les 3 juin 2016, 1er février et 27 juin 2017 et 7 février 2018.

Par acte extra judiciaire du 2 mai 2018, l’EURL a fait délivrer à la SAS un congé sans offre de renouvellement ni versement d’une indemnité d’éviction.

Par acte d’huissier de justice du 18 mars 2019, la SAS a fait assigner l’EURL devant le Tribunal de grande instance de Dijon afin de contester la validité du congé du 2 mai 2018.

Par jugement du 15 avril 2021, le tribunal de commerce de Montpellier a, notamment :

— Ouvert une procédure de sauvegarde à l’égard de la société APPART’CITY ;

— Désigné la SELARL FHB prise en la personne de Me [L] [C] en qualité d’administrateur judiciaire, avec mission de surveillance ;

— Désigné Me [W] [A] et la SCP BTSG, prise en la personne de Me [U] [B] en qualité de co-mandataires judiciaires.

Par jugement du 14 septembre 2021, le tribunal de commerce de Montpellier a arrêté le plan de sauvegarde proposé par la SAS et désigné des commissaires à l’exécution du plan.

Par ordonnance du 2 juin 2022, le Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Dijon a :

— Déclarer recevables les interventions volontaires de Me [A] et de la SCP FHB prise en la personne de Me [L] [C] en qualité de commissaires à l’exécution du plan de sauvegarde ;

— Mis hors de cause Me [L] [C], Me [Q] [E], Me [W] [A] et la société BTSG pris en leurs qualité respectives d’administrateurs judiciaires et de mandataires judiciaires à la procédure de sauvegarde de la SAS ;

— Débouté la SAS de sa demande d’expertise ;

— Débouté l’EURL de sa demande en paiement d’une provision.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mai 2024 la SAS APPART’CITY demande au tribunal de :

— Débouter l’EURL de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre principal,

— Dire et juger que le congé délivré par l’EURL lui ouvre droit au versement d’une indemnité d’éviction ;

— Condamner l’EURL à lui payer la somme de 164.700 euros à titre d’indemnité d’éviction ;

— Fixer l’indemnité d’occupation depuis le 1er décembre 2018 à 70 % du montant du loyer ;

— Condamner l’EURL à lui rembourser les sommes perçues en trop au titre de l’indemnité d’occupation depuis le 1er décembre 2018 jusqu’à la libération des lieux ;

A titre subsidiaire,

— Désigner tel expert qu’il lui plaira avec pour mission de :

Entendre les parties ainsi que tous sachants, Se faire remettre tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, Se rendre sur place, [Adresse 3] [Adresse 4] à [Localité 4] les locaux donnés à bail à la société APPART’CITY, faisant l’objet du refus de renouvellement,Fournir tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire, et ce, conformément aux termes de l’article L.145-14 du Code de Commerce,Fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l’affirmative, le coût d’un tel transfert, en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les éventuelles dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert de fonds,Fournir tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité d’occupation en prenant en considération la précarité de la situation du preneur et de l’impact de cette dernière sur son activité,Dire que l’Expert commis sera saisi selon les modalités prévues à cet effet par le Code de procédure civile et devra déposer un pré-rapport et répondre aux dires des parties, préalablement au dépôt de son rapport dans un délai de quatre mois à compter de sa saisine,Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due depuis la rupture du bail le 1er décembre 2018 en appliquant un taux de précarité résultant de la situation d’incertitude dans laquelle se trouve le preneur,- Dire que les frais d’expertise seront supportés par la SAS ;

En tout état de cause,

— Condamner l’EURL à lui payer, outre les dépens, la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 23 novembre 2023, l’EURL demande au tribunal de :

A titre principal,

— Débouter la SAS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire, si par impossible le tribunal venait à reconnaître le droit de la société APPART’CITY au paiement d’une indemnité d’éviction,

— Désigner tel expert avec la mission usuelle en la matière, aux frais avancés de la société APPART’CITY ;

— Dire que l’expert devra ainsi déterminer le montant d’indemnité d’éviction ainsi que la valeur locative des locaux depuis le 1er décembre 2018, date d’effet du congé et fixer en conséquence l’indemnité mensuelle d’occupation due par la locataire à compter de cette date jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Juger que la détermination de la valeur locative, au 1er décembre 2018, ne devra pas tenir compte de l’impact éventuel de la crise sanitaire, qui lui est postérieure ;

— Juger que l’indemnité d’occupation ne souffrira d’aucun coefficient d’abattement de précarité et, à titre subsidiaire, juger que cet abattement ne saurait excéder 5 % ;

A titre reconventionnel et en tout état de cause,

— Juger que la société APPART’CITY est redevable d’une indemnité d’occupation depuis le 1er décembre 2018, date d’effet du refus de renouvellement,

— Condamner la société APPART’CITY à payer à la société IMMOVIE une indemnité d’occupation correspondant :

soit au loyer indexé depuis le 1er décembre 2018, date d’effet du refus de renouvellement, en cas de rejet de la demande indemnitaire de la locataire et donc en l’absence d’expertise ; à la valeur locative réelle des lieux, dans l’hypothèse où le Tribunal reconnaîtrait le droit au paiement d’une indemnité d’éviction et à ordonner une expertise en conséquence ;- Assortir les condamnations prononcées des intérêts au taux légal à compter de la signification des conclusions n°1 du 8 novembre 2019, outre la capitalisation des intérêts ;

— Ordonner l’expulsion de la société APPART’CITY, et de tous occupants de son chef, des locaux occupés actuellement sans droit ni titre, au besoin avec le concours de la force publique ;

En tout état de cause,

— Condamner la société APPART’CITY à lui payer, outre les dépens avec droit de recouvrement direct au profit de son conseil, la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 mai 2024 et les plaidoiries ont été fixées à l’audience du 8 septembre 2025.

Le jugement a été mis en délibéré au 17 novembre 2025, puis prorogé au 16 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’existence de motifs graves et légitimes de non renouvellement du bail

Aux termes de l’article L. 145-17 du Code de commerce, « I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa […] ; ».

La SAS conteste la régularité du congé qui lui a été délivré par l’EURL en faisant valoir qu’elle aurait régularisé les causes des mises en demeure qui lui été adressées dans le mois de leur délivrance. Elle indique en outre que les commandements de payer qui lui ont été délivrés en visent pas clairement la procédure de l’article L. 145-17 du Code de commerce.

L’EURL considère que la société preneuse n’a jamais régularisé dans le délai d’un mois suivant la délivrance des commandements les causes de ceux-ci. Elle considère que des retards réitérés de paiement du loyer constituent un motif suffisant au refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction. Elle fait également valoir que les paiements par la locataire n’étaient jamais intégraux, de sorte qu’elle est fondée à ne pas verser d’indemnité d’éviction à la locataire à la suite de la résiliation du bail.

En l’espèce, la société bailleresse communique aux débats les sept commandements de payer délivrés à la SAS entre le 18 mars 2014 et le 7 février 2018. A l’exception du commandement du 18 mars 2014, les six autres commandements visent tous les dispositions de l’article L. 145-17 du Code de commerce, de sorte que, formellement, il faut considérer qu’ils constituent autant de mise en demeure de payer.

Par ailleurs, par acte du 2 mai 2018, l’EURL a fait délivrer, par acte extra judiciaire, à la SAS un congé avec refus de renouvellement de bail. Il n’est pas contesté que ce congé visait de nouveau les dispositions de l’article L. 145-17 du Code de commerce et précisait qu’il était donné « avec refus de renouvellement et sans indemnité en raison de l’existence de motifs graves et légitimes ».

Il est rappelé que les simples retards dans le paiement du loyer ne constituent pas, à eux seuls, des motifs graves et légitimes de nature à privé le locataire de son droit à indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement du bail commercial. Il résulte de la lettre même de l’article L. 145-17 du Code de commerce et de son interprétation par la Cour de cassation que le refus de renouvellement sans droit à indemnité d’éviction suppose qu’une sommation de l’article L. 145-17 soit restée sans effet dans le délai d’un mois, même lorsque l’infraction a été répétitive (en ce sens v. Civ. 3ème 6 février 1991 : pourvoi n°89-20.201 ; Bull. civ. III, n°47 ; Civ. 3ème 18 juillet 2000 : pourvoi n°98-21.158 ; Civ. 3ème 13 décembre 2005 : pourvoi n°04-18.751). D’ailleurs, en cas de cessation de l’infraction dans le délai d’un mois imparti par le bailleur, il est jugé que la réitération ultérieure de l’infraction doit faire l’objet d’une nouvelle mise en demeure (Civ. 3ème 6 février 1991 : pourvoi n°89-20.201 ; Bull. civ. III, n°47 ; Civ. 3ème 17 février 1993 : pourvoi n°91-11.747).

Compte tenu de ces éléments, il appartient à la société locataire de rapporter la preuve qu’elle s’est acquittée des causes des mises en demeure dans le mois suivant leur délivrance.

Le tribunal relève à titre liminaire que la SAS communique une seule pièce, peu exploitable, destinée à démontrer la réalité de ses paiements.

— S’agissant du commandement du 25 juin 2015 :

La SAS a été mise en demeure de régler la somme de 28.728,66 euros correspondant à un arriéré de loyers de l’année 2013 au loyer de juin 2015, pour un montant de 28.745,10 euros.

La SAS ne communique aucun élément démontrant que cette somme a été réglée dans le mois de la délivrance du commandement. Cependant l’EURL reconnait avoir reçu le 23 juillet 2015 la somme de 24.866,55 euros.

— S’agissant du commandement du 3 juin 2016 :

La SAS a été mise en demeure de payer la somme de 12.961,98 euros au titre des loyers de décembre 2015 à avril 2016, outre le coût de l’acte (194,74 euros).

La société locataire justifie avoir procédé à un paiement le 29 juin 2016 d’un montrant de 9.538,27 euros.

L’EURL reconnait avoir perçu en outre la somme de 4.087,73 euros (sans que la preuve de ce paiement soit rapportée par la SAS), de sorte qu’elle évalue le solde de sa créance à la somme de 2.084,20 euros.

— S’agissant du commandement du 1er février 2017 :

La SAS a été mise en demeure de payer la somme de 2.277,10 euros, dont 148,48 euros de frais d’acte.

Elle justifie d’un paiement de 2.806,97 euros le 16 février 2017.

— S’agissant du commandement du 27 juin 2017 :

La SAS a été mise en demeure de payer la somme de 2.366,94 euros, outre 152,51 euros de frais d’acte (soit un total de 2.519,45 euros). Elle indique avoir payé les causes de ce commandement le 9 juin 2027 en procédant à un paiement de la somme de 2.784,53 euros.

— S’agissant du commandement du 7 février 2018 :

La SAS a été mise en demeure de payer la somme de 5.041,88 euros, outre 170,63 euros de frais d’acte (soit un total de 5.212,51 euros). Elle justifie avoir réglé la somme de 8.593,27 euros le 5 mars 2018.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SAS ne justifie pas avoir réglé l’intégralité des causes des commandements des 25 juin 2015 et 3 juin 2016 dans le mois suivant la mise en demeure qui lui a été faite. Il faut donc considérer que la SAS ne rapporte pas la preuve du paiement de l’intégralité de ces mises en demeure dans le délai d’un mois, de sorte que l’infraction de la société locataire à ses obligations s’est poursuivie plus d’un mois après les commandements qui lui ont été délivrés.

Par ailleurs, le tribunal ne peut que constater que la SAS était quasi-systématiquement en retard dans le paiement mensuel des loyers dus à la société bailleresse. Il faut également constater que celle-ci a été contrainte de faire délivrer sept commandements. Ces éléments sont de nature à établir que les paiements n’étaient réalisés que sous la menace d’un commandement et ne démontrent pas une exécution spontanée par la société preneuse de ses obligations découlant du bail commercial. D’ailleurs, il apparaît que l’EURL a déclaré une créance de 31.530,84 euros dans la procédure de sauvegarde de la SAS, et que celle-ci n’en a contesté que 6.524,98 euros, se reconnaissant dès lors débitrice de la somme de 25.005,86 euros à l’égard de la bailleresse.

Au surplus, il faut encore relever que la société APPART’CITY, si elle semble contester la véracité des décomptes en évoquant « une erreur d’indexation des loyers », n’en rapporte pas la preuve et se borne à de simples allégations.

Aussi faut-il considérer que l’EURL justifie de graves et légitimes motifs justifiant son refus de renouveler le bail sans indemnité d’éviction.

La SAS sera donc déboutée de sa demande d’annulation du congé délivré le 2 mai 2018.

Sur les conséquences du congé

Compte tenu de la validation du congé avec refus de renouvellement délivré le 2 mais 2108, il faut constater que la SAS occupe désormais les lots dont l’EURL est propriétaire, sans droit ni titre. Il y a donc lieu de lui ordonner de libérer les lieux dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, la SAS APPART’CITY est, depuis la fin du bail commercial, redevable d’une indemnité d’occupation.

La SAS considère que l’indemnité d’occupation qui pourrait être mise à sa charge ne peut pas être égale au montant du loyer au jour de la rupture du bail. Elle demande donc qu’un abattement de 30 % soit appliqué au loyer pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation.

L’EURL s’oppose à la demande faisant valoir que l’abattement revendiqué par la société preneuse n’est pas automatique et demande que l’indemnité d’occupation soit fixée au montant du loyer indexé depuis le 1er décembre 2018.

Sur ce, il résulte des dispositions de l’article 1240 du Code civil que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, la SAS, malgré la délivrance d’un congé avec refus de renouvellement, se maintient dans les lieux depuis la fin du bail. Il faut relever que si elle conclut à la nullité dudit congé, elle ne conteste en réalité que l’existence de motifs graves et légitimes qui feraient obstacle au versement d’une indemnité d’éviction. Aussi faut-il considérer qu’elle ne conteste pas être occupante sans droit ni titre des biens appartenant à la bailleresse.

Dans une telle situation, l’indemnité d’occupation a une nature indemnitaire et compensatoire pour la société bailleresse, puisqu’elle tend à réparer le préjudice subi par celle-ci à la suite du maintien dans les lieux par la société locataire, et qu’elle est constitue la contrepartie de l’occupation des lieux.

Par conséquent, en l’espèce, la société preneuse ne peut arguer de la précarité de son occupation, qu’elle n’ignore pas depuis la délivrance du congé avec refus de renouvellement, pour fonder sa demande d’abattement de l’indemnité qui pourrait être mise à sa charge. Par suite, il y a lieu de dire que la SAS est redevable à l’EURL d’une indemnité d’occupation à compter du 1er décembre 2018, et jusqu’à la libération des lieux, d’un montant égal au loyer contractuellement convenu entre les parties indexé depuis le 1er décembre 2018.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

La SAS, qui succombe à la présente instance, sera tenue des entiers dépens.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à l’EURL la charge de la totalité des frais qu’elle a dus exposer pour faire valoir ses droits et qui ne sont pas compris dans les dépens. La SAS sera en conséquence condamnée à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, compte tenu dans l’ancienneté du litige et de l’urgence qui préside au règlement définitif du litige, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

DEBOUTE la SAS APPART’CITY de sa demande d’annulation du congé délivré le 2 mai 2018 ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente décision, l’expulsion de la SAS APPART’CITY et de tous occupants de son chef des lots n°302, 305, 306, 307, 308 et 309 situé dans l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] à [Localité 5], avec le concours, en cas de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

FIXE le montant des indemnités d’occupation dues par la SAS APPART’CITY à l’EURL IMMOVIE, à compter de la résiliation du bail et jusqu’ à la libération effective des lieux, au montant indexé du loyer contractuellement convenu entre les parties et, en tant que de besoin, CONDAMNE la SAS APPART’CITY au paiement de cette somme ;

CONDAMNE la SAS APPART’CITY aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Nathalie DROUHOT, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS APPART’CITY à payer à l’EURL IMMOVIE la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT