MINUTE N° :JUGEMENT DU :17 Février 2026DOSSIER N° :N° RG 23/04201 – N° Portalis DB3T-W-B7H-UMLVAFFAIRE :S.C.I. SCI ELGI GANGSTA C/ X Y AB

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

4ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT :Madame HAMON, Vice-Présidente

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile,avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER :Madame MATHIEU, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. ELGI GANGSTASociété Civile Immobilière au capital de 100 €, inscrite au RCS de Paris sous lenuméro 841 180 466, dont le siège social est sis 17 Avenue Simon Bolivar – 75019PARIS

représentée par M^e Christophe CANCEL membre de la SELAS CANCELAVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : A0020

DEFENDEUR

Monsieur X Y AA le […] à AUBERVILLIERS (93)²demeurant 30 chaussée de l’Etang – 94160 SAINT MANDE

représenté par M^e Jérémie COHEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,vestiaire : D2181

Clôture prononcée le : 03 Septembre 2025Débats tenus à l’audience du : 16 Décembre 2025Date de délibéré indiquée par le Président : 17 Février 2026Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 17 Février 2026.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Le 9 septembre 2022, la SCI ELGI GANGSTA a confié à la société GHT IMMOun mandat non exclusif de vente d’un bien situé […] prix de 720.000 euros net vendeur.

Le même jour, M. X AB a formulé une offre d’achat du bien au prix de720.000 euros net vendeur.

Par acte sous seing privé en date du 12 septembre 2022, la SCI ELGI GANSTA etM. AB ont conclu une promesse synallagmatique de vente du bien au prix de720.000 euros.

La promesse stipulait une clause pénale de 72.000 euros et prévoyait le versementpar M. AB de la somme de 36.000 euros entre les mains de M^e YannROUZET, notaire du vendeur agissant en qualité de séquestre.

La réitération de la vente par acte authentique était fixée au 28 décembre 2022.

Par un avenant en date du 7 décembre 2022, la réitération de la vente a étéreportée au 28 janvier 2023.

Par un second avenant en date du 24 janvier 2023, la réitération de la vente a étéreportée au 5 mars 2023, l’avenant stipulant par ailleurs le virement par M. AB de la somme de 36.000 euros sur le compte séquestre de l’étude D2BNOTAIRES.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 14 mars 2023, leconseil de la SCI ELGI GANSTA a mis en demeure M. AB et M^e ACAD AE, notaire au sein de l’étude D2B NOTAIRES, deprocéder au versement de la somme de 36.000 euros entre les mains du notaireséquestre.

Par exploit délivré le 7 avril 2023, le conseil de la SCI ELGI GANSTA a faitsommation à M^e AD AE de convoquer les parties afin deprocéder à la signature de l’acte authentique de vente le 14 avril 2023 ou à touteautre date utile avant le 25 avril 2023 et de lui adresser copie du compte séquestrede l’étude D2B NOTAIRES.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 1er juin 2023, leconseil de la SCI ELGI GANGSTA a mis en demeure M. AB de procéder aupaiement de la somme de 72.000 euros et de donner instruction à chacun desnotaires de libérer les sommes séquestrées sur les comptes de leurs étudesrespectives à hauteur de 36.000 euros chacun.

Par courrier officiel du 5 juin 2023, le conseil de M. AB a fait valoir sondroit de rétractation et la nullité du compromis de vente du 12 février 2022 auprèsdu conseil de la SCI ELGI GANGSTA.

C’est dans ce contexte que par exploit délivré le 15 mai 2023, la SCI ELGIGANSTA a fait assigner M. AB devant le tribunal judiciaire de Créteil.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 19 novembre2024, la SCI ELGI GANGSTA demande au tribunal, au visa des articles 528,1103, 1137, 1217 et 1229 du code civil et des articles L. 111-1, L. 221-1 et L. 221-2 du code de la consommation, de :« CONSTATER que Monsieur AB a refusé de réitérer par acte authentiquele compromis de vente du 12 septembre 2022 et a donc violé ses engagements

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résultant du compromis de vente ;PRONONCER la résolution judiciaire du compromis de vente aux torts exclusifsde Monsieur AB ;CONDAMNER Monsieur X AB à payer une somme de 110.000 euros àla SCI ELGI GANSTA à titre de dommages et intérêts au regard de la perte devaleur du bien depuis la date du compromis de vente ;A titre subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal ne faisait pas droit à cettedemande d’indemnisation, Monsieur AB sera nécessairement condamné àréparer le préjudice résultant de la perte de chance pour la SCI GANGSTA devendre à un meilleur prix le bien, de sorte que le tribunal le condamnera sur lefondement de la perte de chance à lui verser la somme de 88.000 euros (soit 80 %de la somme de 110.000 euros) ;CONDAMNER Monsieur X AB à verser à la SCI ELGI GANSTA lasomme de 72.000 euros ‘‘au titre de la clause pénale’’ prévue à l’article VIII ducompromis, assortie d’intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du1er juin 2023 ;ORDONNER la libération de la somme de 36.000 euros séquestrée dans lacomptabilité de Maître ROUZET, notaire, au bénéfice de la SCI ELGIGANGSTA ;ORDONNER la libération de la somme de 36.000 euros a priori séquestrée dansla comptabilité de Maître AC AD AE, notaire, au bénéficede la SCI ELGI GANGSTA ;CONDAMNER Monsieur X AB à payer directement à la SCI ELGIGANSTA tout solde au titre de l’indemnité d’immobilisation, notamment si MaîtreAC AD AE ne disposait pas, sur le compte séquestre deson étude, de la somme de 36.000 euros ;DIRE ET JUGER que Monsieur X AB n’est pas fondé à invoquer uneprétendue nullité du compromis pour vice du consentement pour tenterd’échapper à l’exécution de ses obligations ;DIRE ET JUGER que Monsieur X AB ne peut se prévaloir d’aucundroit de rétractation ;DIRE ET JUGER que le compromis n’est entaché d’aucune nullité ;En conséquence, DEBOUTER Monsieur X AB de l’intégralité de sesdemandes ;CONDAMNER Monsieur X AB à verser à la SCI ELGI GANSTA lasomme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNER Monsieur X AB aux entiers dépens ;DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 16septembre 2024, M. AB demande au tribunal de :« DEBOUTER la SCI ELGI GANSTA de l’ensemble de ses demandes, fins etconclusions ;A titre reconventionnel,A titre principal,DIRE ET JUGER que Monsieur AB a exercé son droit de rétractation dansles délais légaux et que le compromis de vente en date du 12 septembre 2022conclu entre lui et la SCI ELGI GANSTA est anéanti ;En conséquence,A titre subsidiaire,ANNULER le compromis de vente en date du 12 septembre 2022 conclu entre luiet la SCI ELGI GANSTA ;En conséquence,ORDONNER la restitution à Monsieur AB de la somme de 72.000 eurosséquestrée en la comptabilité de Maître ROUZET à hauteur de 36.000 euros et deMaître AE à hauteur de 36.000 euros ;A titre infiniment subsidiaire,CONSTATER l’absence de préjudice de la SCI ELGI GANSTA ;

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CONDAMNER Monsieur X AB à la somme de 1 euro symbolique autitre de la clause pénale compte tenu de l’absence de préjudice ;En tout état de cause,CONDAMNER la SCI ELGI GANSTA à payer à Monsieur AB la somme de5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiersdépens. »

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 768alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentionsénoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions ques’ils sont invoqués dans la discussion.

Il sera également rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire etjuger » ou « constater » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sensdes dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles neconfèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneronten conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur l’exercice du droit de rétractation

Au visa de l’article L. 221-20 du code de la consommation, M. AB affirmeque le compromis de vente conclu avec la SCI ELGI GANGSTA a été anéanti parl’exercice de son droit de rétractation dans les délais légaux.

Il indique qu’il ressort des échanges WhatsApp intervenus avec M. AG le 12 septembre 2022 que le compromis de vente a été signé à sondomicile, de sorte qu’il aurait dû bénéficier du droit de rétractation et n’en a pasété informé.

Il soutient que ce droit expirait donc le 26 septembre 2023, de sorte que sarétractation intervenue le 5 juin 2023 est valable.

En réplique, la SCI ELGI GANSTA souligne que le droit de rétractation prévu parle code de la consommation pour les contrats conclus hors établissement nes’applique qu’aux ventes de biens meubles et aux prestations de service, àl’exclusion des ventes immobilières en application de l’article L.221-1 I. 2° et IIdu code de la consommation.

Elle ajoute qu’il n’est pas démontré que le compromis de vente aurait été signé audomicile du défendeur et observe que l’acte mentionne qu’il a été signé àBordeaux.

Sur ce,

L’article L. 221-18 du code de la consommation dispose que le consommateurdispose d’un délai de quatorze jours pour exercer son droit de rétractation d’uncontrat conclu à distance, à la suite d’un démarchage téléphonique ou horsétablissement, sans avoir à motiver sa décision ni à supporter d’autres coûts queceux prévus aux articles L. […]. 221-25.

Aux termes de l’article L. 221-20 du code de la consommation, lorsque lesinformations relatives au droit de rétractation n’ont pas été fournies auconsommateur dans les conditions prévues au 7° de l’article L. 221-5, le délai derétractation est prolongé de douze mois à compter de l’expiration du délai de

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rétractation initial, déterminé conformément à l’article L. 221-18.Toutefois, lorsque la fourniture de ces informations intervient pendant cetteprolongation, le délai de rétractation expire au terme d’une période de quatorzejours à compter du jour où le consommateur a reçu ces informations.

L’article L. 221-2, 12° du même code dispose que sont expressément exclus duchamp d’application du chapitre relatif aux contrats conclus à distance et horsétablissement les contrats portant sur la création, l’acquisition ou le transfert debiens immobiliers ou de droits sur des biens immobiliers, la constructiond’immeubles neufs, la transformation importante d’immeubles existants ou lalocation d’un logement à des fins résidentielles.

En l’espèce, M. AB se prévaut du droit de rétractation prévu par l’article L.221-18 du code de la consommation, inclus dans le chapitre relatif aux contratsconclus à distance et hors établissement.

Cependant, dans la mesure où le compromis de vente litigieux porte surl’acquisition d’un local commercial, bien immobilier par nature, les dispositionsrelatives au droit de rétractation ne sont pas applicables.

Au surplus, M. AB ne démontre aucunement que le contrat aurait été concluà son domicile.

Par conséquent, M. AB sera débouté de sa demande tendant à voir dire etjuger que la promesse synallagmatique de vente est anéantie du fait de l’exercicede son droit de rétractation dans les délais légaux.

Sur la nullité de la promesse synallagmatique de vente

Au visa de l’article 1137 du code civil, M. AB sollicite d’une partl’annulation du compromis de vente litigieux sur le fondement du dol.

Il affirme que son consentement a été vicié par le comportement du mandataire dela SCI ELGI GANSTA, qui a exigé que l’offre d’achat soit émise le 9 septembre2022 avant toute visite du bien et avant communication des éléments essentiels ducontrat, notamment du bail commercial.

Il souligne qu’alors qu’il envisageait une offre au prix de 700.000 euros, l’agentimmobilier lui a répondu « Tais-toi ».

Il indique que l’offre a été rédigée par l’agent immobilier. Il ajoute que la sociétéGHT IMMO lui a imposé son notaire habituel sans recueillir son consentement.

Il affirme que l’agent immobilier s’est rendu à son domicile le 12 septembre 2022à 20h en vue de lui faire signer le compromis de vente, moins de 48h après laformulation de son offre, avant toute visite du bien et alors que les documentssollicités pour qu’il soit procédé à l’édition de l’offre de prêt ne lui avaient pas étécommuniqués.

Au visa de l’article L. 111-1 du code de la consommation, M. AB sollicited’autre part l’annulation du compromis de vente litigieux au titre du non-respectpar la SCI ELGI GANGSTA de l’obligation précontractuelle d’information poséepar ce texte.

Il fait valoir que la SCI ELGI GANGSTA, en sa qualité de professionnelle del’immobilier, avait l’obligation de communiquer les informations énumérées parl’article L. 111-1 du code de la consommation et notamment les coordonnées dumédiateur.

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Il affirme que l’absence d’information à cet égard lui a nécessairement causé ungrief.

En réplique, la SCI ELGI GANGSTA affirme d’une part que le défendeur nerapporte pas la preuve du dol allégué.

Elle indique que son mandataire a transmis à M. AB la superficie du bien,son emplacement, sa rentabilité et son prix et précise que ces éléments essentielssont repris dans l’offre d’achat formulée par le défendeur.

Elle observe que les échanges WhatsApp entre M. AB et l’agent immobilierdénotent une certaine connivence, de sorte que M. AB ne saurait se fondersur ces seuls échanges pour démontrer une intention dolosive de la part de l’agentimmobilier.

Elle argue que M. AB ne saurait remettre en cause le montant de l’offred’achat alors que celui-ci a réitéré son engagement à deux reprises.

Elle indique qu’une visite du bien a été proposée par son mandataire à M. AB dès le 9 septembre 2022 et précise que le défendeur s’est rendu dans lelocal.

La SCI ELGI GANGSTA fait valoir d’autre part que l’omission de l’informationportant sur la possibilité pour l’acquéreur de recourir à un médiateur n’est passanctionnée par la nullité du contrat.

Elle ajoute que le seul manquement à l’obligation d’information n’entraîne pas lanullité du contrat dès lors que le dol n’est pas caractérisé.

Sur ce,

Sur le dol

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractantd’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un descontractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autrepartie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à soncocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

L’article 1130 du code civil dispose que l’erreur, le dol et la violence vicient leconsentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’auraitpas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

L’article 1178 du code civil, qui régit la nullité du contrat, disposequ’indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demanderréparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de laresponsabilité extracontractuelle.

Il appartient à celui qui invoque un dol de rapporter la preuve que ses élémentsconstitutifs sont réunis.

En l’espèce, M. AB sollicite l’annulation de la promesse synallagmatique devente conclue avec la SCI ELGI GANGSTA sur le fondement du dol.

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Il lui appartient par conséquent de rapporter la preuve de manœuvres dolosives oude la dissimulation intentionnelle par son cocontractant d’une informationdéterminante de son consentement.

Les seules pièces produites par M. AB à cette fin sont des échangesintervenus sur WhatsApp entre lui-même et M. AH AI, représentant dela société GHT IMMO, mandataire de la demanderesse, à partir du 9 septembre2022.

Or, il ressort uniquement de ces échanges, produits partiellement, et notammentdes messages envoyés par M. AB, tels que « Frère jtai dit j’veux justeacheter acheter acheter » et « Si c vraiment ça le prix et le loyer on y va baba »,une proximité entre les deux interlocuteurs ainsi qu’une intention claire dudéfendeur d’acquérir le bien au prix du mandat, à l’exclusion de toute manœuvreou réticence dolosive, l’acquéreur évoquant l’excitation ressentie par l’acquisitionprojetée.

En outre, il convient de relever que l’offre d’achat du 9 septembre 2022 signée parM. AB mentionne la désignation du bien, sa localisation exacte, sasuperficie, les conditions du bail commercial en cours et le prix net vendeurfigurant au mandat de vente, de sorte qu’il n’est pas établi qu’une quelconqueinformation déterminante de son consentement ait été dissimulée à M. AB, afortiori de manière intentionnelle.

Par ailleurs, M. AB ne rapporte pas la preuve du fait que la visite préalabledes locaux et la communication du bail commercial constituaient des élémentsdéterminants de son consentement dès lors qu’il a librement formulé l’offre d’achatdès le 9 septembre 2022. Les allégations concernant une contrainte exercée par lemandataire ne sont pas établies, les échanges révélant en réalité une réelleproximité entre M. AB et M. AI. Sur ce point, le message « taistoi » à la proposition de 700 000 euros s’inscrit dans cette relation, le conseil de M. AB relevant à juste titre « le ton de l’humour » de ce message dans soncourrier officiel du 5 juin 2023.

Il ressort de l’ensemble de ce qui précède que M. AB échoue à démontrer undol viciant son consentement.

Sur le manquement aux dispositions de l’article L. 111-1 du code de laconsommation

Aux termes de l’article L. 111-1, 6° du code de la consommation, avant que leconsommateur ne soit lié par un contrat à titre onéreux, le professionnelcommunique au consommateur, de manière lisible et compréhensible, lapossibilité de recourir à un médiateur de la consommation dans les conditionsprévues au titre 1er du livre VI.

Il est constant que le manquement à l’obligation précontractuelle d’informationimposée par ce texte au professionnel peut être sanctionné par l’annulation ducontrat s’il est constaté, d’une part, le caractère intentionnel de ce manquement,d’autre part, l’existence d’une erreur déterminante provoquée par celui-ci.

En l’espèce, M. AB sollicite l’annulation de la promesse synallagmatique devente au titre du non-respect par la SCI ELGI GANGSTA de son obligationprécontractuelle d’information quant à la possibilité pour le consommateur derecourir à la médiation.

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Cependant, un tel manquement n’est pas sanctionné par la nullité s’il n’est pasdémontré qu’il procède d’une intention dolosive du professionnel et portait surune information déterminante du consentement du consommateur.

Dès lors que M. AB ne rapporte la preuve ni du caractère intentionnel del’omission reprochée à la SCI ELGI GANGSTA, ni du caractère déterminant pourlui de l’information non transmise, il ne saurait valablement solliciter l’annulationdu compromis de vente sur ce fondement.

Eu égard à l’ensemble de ce qui précède, M. AB sera débouté de sesdemandes tendant à voir annuler la promesse synallagmatique de vente du 12septembre 2022 et obtenir la restitution des sommes séquestrées.

Sur la résolution judiciaire

Au visa des articles 1103, 1217, 1229 et 1231-2 du code civil, la SCI ELGIGANGSTA sollicite la résolution judiciaire de la promesse synallagmatique devente du 12 décembre 2022 aux torts exclusifs de M. AB et la condamnationde celui-ci à lui verser la somme de 110.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Elle expose que M. AB n’a jamais honoré ses engagements contractuels issusde la promesse et de ses deux avenants, qui consistaient à signer l’acte authentiquede vente le 5 mars 2023 et à séquestrer la somme de 36.000 euros, en dépit de lalevée des conditions suspensives, dont aucune ne portait sur le financement dubien.

Elle argue que l’immobilisation du bien et l’impossibilité de le vendre en raisondu compromis de vente a conduit à sa perte de valeur, le bien étant désormaisestimé à la somme de 610.000 euros, de sorte que le préjudice subi s’élève à110.000 euros.

A titre subsidiaire, la SCI ELGI GANGSTA sollicite la condamnation de M. AB à lui verser la somme de 88.000 euros au titre de la perte de chance devendre le bien à un meilleur prix, évaluée à 80 % de la différence entre le prix devente accepté par M. AB et l’estimation actuelle du bien.

En réplique, M. AB fait valoir qu’il n’existe pas de lien de causalité entre lepréjudice subi par la demanderesse constitué par la baisse du marché del’immobilier et le fait qu’il n’ait pas réitéré la vente.

Sur ce,

Sur la résolution du contrat

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement forméstiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagementn’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment provoquer larésolution du contrat.

En l’espèce, le compromis de vente signé par les parties le 12 septembre 2022stipule quatre conditions suspensives relatives à l’absence de contrainted’urbanisme, à l’état hypothécaire, au droit de préemption urbain et à la purge dudroit de préemption du locataire.

Il est précisé que « l’acquéreur est informé que la signature du compromis devente sans condition suspensive de l’obtention de prêt signifie que l’acquisition du

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bien ne dépendra pas de l’obtention d’un prêt auprès d’un organisme financier.Par conséquent, si toutes les autres conditions suspensives prévues au compromisse réalisent, il y aura accord entre les parties sur le prix et la chose et la ventesera alors considérée comme parfaite au sens de l’article 1583 du code civil.L’acquéreur, dans ces conditions, sera obligé d’acheter le bien aux prix etconditions prévus au titre du présent avant-contrat ».

La promesse stipule en outre que « les présentes constituent dès leur signature unaccord définitif sur la chose et sur le prix » et fixe la de signature de l’acteauthentique de vente au 28 décembre 2022, cette date ayant été repoussée au 28janvier 2023 puis au 5 mars 2023 par deux avenants signés par les parties en datedes 7 décembre 2022 et 24 janvier 2023.

Il est constant que l’ensemble des conditions suspensives prévues au contrat sesont réalisées, de sorte que la vente est devenue parfaite entre les parties.

Néanmoins, malgré deux sommations adressées par le conseil de la demanderesseà M. AB et à M^e AD BOUKOBZA, son notaire, en date des 14mars et 7 avril 2023, la réitération de la vente par acte authentique n’est pasintervenue, en violation des stipulations du compromis de vente.

Au regard de l’inexécution contractuelle imputable à M. AB, la SCI ELGIGANGSTA est fondée à poursuivre la résolution judiciaire du compromis devente.

Il convient par conséquent de prononcer la résolution judiciaire du contrat conclule 12 septembre 2022 aux torts exclusifs de M. AB.

Sur les demandes indemnitaires

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’apas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment demander réparationdes conséquences de l’inexécution.

En vertu des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe àchacune des parties de prouver conformément à la loi les faits nécessaires ausuccès de sa prétention.

En l’espèce, la SCI ELGI GANGSTA sollicite à titre principal la condamnation deM. AB à lui verser la somme de 110.000 euros au titre de la perte de valeurdu bien objet du compromis de vente.

Cependant, force est de constater que la SCI ELGI GANGSTA ne produit aucunélément de nature à démontrer la perte de valeur du bien objet du compromis devente entre la signature de celui-ci et le prononcé de la résolution judiciaire ducontrat.

Par conséquent, faute pour la SCI ELGI GANGSTA de rapporter la preuve dupréjudice allégué, elle sera déboutée de sa demande indemnitaire formulée àl’encontre de M. AB au titre de la perte de valeur du bien.

A titre subsidiaire, la demanderesse sollicite la condamnation de M. AB à luiverser la somme de 88.000 euros au titre de la perte de chance de vendre le bien àun meilleur prix.

Cependant, dans la mesure où la SCI ELGI GANGSTA ne rapporte pas la preuved’une perte de valeur du bien, elle ne démontre aucunement avoir perdu unechance certaine de vendre le bien au prix initialement convenu.

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Par conséquent, elle sera également déboutée de sa demande indemnitaire au titrede la perte de chance.

Sur le paiement de la clause pénale

Au visa de l’article 1103 du code civil, la SCI ELGI GANGSTA sollicite lacondamnation de M. AB au paiement de la somme de 72.000 euros au titrede la clause pénale stipulée au compromis de vente, assortie des intérêts au tauxlégal à compter de la mise en demeure du 1er juin 2023.

Elle sollicite à ce titre que soit ordonnée la libération de la somme de 36.000 eurosséquestrée entre les mains de M^e ROUZET et celle de la somme de 36.000 eurosqui devait être séquestrée entre les mains de M^e AD AE. Adéfaut de l’existence d’un séquestre auprès de M^e AD AE, nonjustifié par le défendeur, elle sollicite la condamnation de M. AB à lui verserla somme de 36.000 euros.

En réponse aux moyens développés en défense, la SCI ELGI GANGSTA rappelleque la clause pénale constitue une indemnité forfaitaire conditionnée à la preuvede l’inexécution qu’elle sanctionne et due indépendamment de la preuve d’unpréjudice.

Elle fait valoir au visa de l’article 1231-5 que la révision de la clause pénale n’estpossible que si celle-ci revêt un caractère manifestement excessif, ce qui n’est pasle cas s’agissant d’une clause pénale fixant une indemnité forfaitaire égale à 10 %du prix de vente, qui correspond aux usages en matière de compromis de vente.

Elle ajoute que le montant de la clause pénale en l’espèce n’est pas excessif dansla mesure où le défaut de réitération de la vente imputable à M. ABl’empêche de vendre le bien depuis plus de deux ans alors qu’elle continue d’ensupporter les charges.

En réplique, M. AB sollicite la réduction du montant de l’indemnité stipuléepar la clause pénale à 1 euro symbolique, faisant valoir que la SCI ELGIGANGSTA ne rapporte pas la preuve d’un préjudice.

Il argue à cet égard que la demanderesse a continué à percevoir les loyers de sonlocataire durant l’immobilisation du bien et soutient que la diminution alléguée dela valeur du bien ne lui est pas imputable.

Sur ce,

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui quimanquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts,il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsiconvenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut êtrediminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécutionpartielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéaprécédent.Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur estmis en demeure.

Sauf cas de force majeure, le seul manquement du débiteur à son obligation, telque prévu dans la clause pénale, suffit à la mise en œuvre de cette dernière. Eneffet, l’application de la clause pénale n’est pas subordonnée à la preuve du

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préjudice subi par le créancier.

La clause pénale ne peut être invoquée par le créancier que postérieurement à lamise en demeure du débiteur d’exécuter ses obligations.

La faculté du tribunal de modérer une clause pénale en raison de son caractèremanifestement excessif s’apprécie au regard des préjudices effectivement subis parle créancier et le refus de modérer la clause pénale relève d’un pouvoirdiscrétionnaire du tribunal.

En l’espèce, le compromis de vente du 12 septembre 2022 stipule à la rubrique« VIII – CLAUSE PENALE » que « en application de la rubrique‘‘REALISATION’’ et après levée de toutes les conditions suspensives, il estconvenu, au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acteauthentique la présente vente dans le délai imparti, qu’elle pourra y êtrecontrainte par tous les moyens et voies de droit […]. Toutefois, la partie qui n’estpas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant etinvoquer la résolution du contrat.Dans l’un et l’autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n’est pas endéfaut percevra de l’autre partie, à titre d’indemnisation forfaitaire de sonpréjudice, la somme de 72.000 euros ».

La résolution judiciaire du contrat a été préalablement prononcée aux tortsexclusifs de M. AB, qui n’a pas réitéré la vente par acte authentique malgréla sommation délivrée à son notaire par acte de commissaire de justice le 7 avril2023 de convoquer les parties pour la signature de l’acte authentique avant le 25avril 2023.

M. AB est donc redevable de la clause pénale.

Sur le montant de celle-ci, l’absence de réitération de la vente imputable à M. AB a conduit à l’immobilisation du bien depuis le 12 septembre 2022, soitdepuis plus de trois ans à la date du présent jugement, de sorte que le montant de72.000 euros, soit 10 % du prix de vente, n’apparaît pas manifestement excessif auregard de la durée d’immobilisation du bien. L’existence d’un bail n’est pas denature à écarter le préjudice lié à l’impossibilité de vendre le bien du fait de sonimmobilisation.

Par conséquent, M. AB sera condamné à verser à la SCI ELGI GANGSTA lasomme de 72.000 euros au titre de la clause pénale stipulée à la promesse de ventedu 12 septembre 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er juin2023, date de la mise en demeure adressée à M. AB de régler cette somme.

Le tribunal relève que si l’avenant signé par les parties le 24 janvier 2023prévoyait le versement par M. AB de la somme de 36.000 euros sur lecompte séquestre de l’étude B2B NOTAIRES, M. AB ne rapporte pas lapreuve qu’un tel versement a été effectué malgré la sommation délivrée à cette finpar la demanderesse par exploit du 7 avril 2023.

Les notaires n’étant pas parties à l’instance, il convient uniquement d’autoriser lalibération de la somme de 36.000 euros séquestrée entre les mains de M^e ROUZET, notaire au sein de la SELARL BREHANT ROUZET, ainsi que lalibération de la somme de 36.000 euros a priori séquestrée entre les mains de M^e AD BOUKOBZA, notaire au sein de l’étude B2B NOTAIRES, sommesqui viendront en déduction de la condamnation.

Dans la mesure où M. AB a déjà été condamné à verser à la SCI ELGIGANGSTA la somme de 72.000 euros au titre de la clause pénale, cette dernière

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sera déboutée de sa demande surabondante tendant à voir condamner M. ABà lui verser directement tout solde au titre de l’indemnité.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante estcondamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette latotalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. AB, qui succombe, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partietenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non comprisdans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. En l’espèce, M. AB sera débouté de sa demande de ce chef et condamné àpayer à la SCI ELGI GANGSTA une somme qu’il est équitable de fixer à 4.000euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de premièreinstance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou ladécision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarterl’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle estincompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de laprésente décision.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL

Statuant en audience publique par mise à disposition du greffe, par jugementcontradictoire et en premier ressort :

Rejette la demande tendant à constater l’exercice d’un droit de rétractation,

Déboute M. X AB de sa demande d’annulation de la promessesynallagmatique de vente conclue le 12 septembre 2022,

Déboute M. X AB de sa demande de restitution de la somme de 72 000euros séquestrée,

Prononce la résolution judiciaire de la promesse synallagmatique de venteconclue le 12 septembre 2022 entre la SCI ELGI GANGSTA d’une part et M. X AB d’autre part aux torts exclusifs de M. X AB,

Déboute la SCI ELGI GANGSTA de sa demande indemnitaire au titre de la pertede valeur du bien objet de la promesse synallagmatique de vente,

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Déboute la SCI ELGI GANGSTA de sa demande indemnitaire au titre de la pertede chance,

Rejette la demande tendant à voir réduire la clause pénale,

Condamne M. X AB à verser à la SCI ELGI GANGSTA la somme de72.000 euros au titre de la clause pénale stipulée à la promesse de vente du 12septembre 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise endemeure du 1er juin 2023,

Autorise la libération de la somme de 36.000 euros séquestrée entre les mains deMe Yann ROUZET, notaire au sein de la SELARL BREHANT ROUZET, auprofit de la SCI ELGI GANGSTA, qui viendra en déduction de la condamnationde M. X AB au paiement de l’indemnité,

Autorise la libération de la somme de 36.000 euros a priori séquestrée entre lesmains de M^e AC AD BOUKOBZA, notaire au sein de l’étudeB2B NOTAIRES, au profit de la SCI ELGI GANGSTA, qui viendra en déductionde la condamnation de M. X AB au paiement de l’indemnité,

Déboute la SCI ELGI GANGSTA de sa demande surabondante de condamnationde M. X AB au paiement du solde de l’indemnité,

Condamne M. X AB aux dépens,

Condamne M. X AB à verser à la SCI ELGI GANGSTA la somme de4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. X AB de sa demande formée au titre des frais irrépétibles,

Rejette toutes les autres demandes des parties,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Fait à CRETEIL, L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE DIX SEPTFEVRIER

LE GREFFIERLE PRESIDENT

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