TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE DRAGUIGNAN

_______________________

Chambre 3 – CONSTRUCTION

************************

DU 30 Juin 2025

Dossier N° RG 22/00081 – N° Portalis DB3D-W-B7G-JKHP

Minute n° : 2025/178

AFFAIRE :

S.A.S. HOTEL LE [15], prise en la personne de sa Présidente, la SAS FINANCIERE DES LICES C/ [Z] [F], S.C. BASTIDE TAMARIS, [U] [Y], S.A.S. [V] [X] [D] [G] [J] [O], [R] [GK] épouse [Y], [J] [O], S.A.S. B&TT NOTAIRES, [B] [KW]

JUGEMENT DU 30 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

JUGE : Monsieur Guy LANNEPATS

GREFFIER : Madame Peggy DONET

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 mars 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 10 juin 2025, prorogé au 30 Juin 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

copie exécutoire à :

M^e Alain-David POTHET

M^e Cécile COSTIERA-GIAMARCHI

M^e Laurence JOUSSELME

M^e Jean-Luc FORNO

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.A.S. HOTEL LE [15],ayant siège [Adresse 10] prise en la personne de sa Présidente, la SAS FINANCIERE DES LICES, dont le siège social est sis [Adresse 12]

représentée par Maître Alain-David POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [F], demeurant [Adresse 11]

représenté par Maître Laurence JOUSSELME, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.C. BASTIDE TAMARIS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Monsieur [U] [Y], demeurant [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice

Madame [R] [GK] épouse [Y], demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Cécile COSTIERA-GIAMARCHI, avocat au barreau de NICE

S.A.S. [V] [X] [D] [G] [T] [O], notaires associés dont l’office notariale est sis [Adresse 6]

Maître [J] [O], notaire associé dont l’office notariale est [Adresse 6]

S.A.S. B&TT NOTAIRES, notaires associés dont l’office notariale est sis [Adresse 8]

Maître [B] [KW], notaire associé, dont l’office notariale est [Adresse 8]

représentés par Maître Jean-Luc FORNO de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

******************

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Le 5 novembre 1976, Madame [N] [PG] et Monsieur [LF] [H] ont vendu à Monsieur [M] [GU] et Madame [L] [I] son épouse, une parcelle de terre détachée d’une propriété de plus grande importance située à [Adresse 17], en façade sur la route nationale 98A, cadastrée section B lieudit " [Localité 14]" n°[Cadastre 13] et n°[Cadastre 9] (actuellement AH n°[Cadastre 7]) pour une superficie de 22a 33ca.

Comme condition particulière de cette vente, il était expressément prévu un droit de préférence rédigé comme suit : " En outre, il est expressément convenu entre les parties : Le vendeur concède à l’acquéreur qui accepte un droit de préférence pour la vente du surplus de la propriété (actuellement AH n°[Cadastre 3]) dont il reste propriétaire à conditions égales par préférence à tout autre acquéreur éventuel auquel il aurait été disposé de vendre ledit immeuble. En outre l’acquéreur s’interdit expressément d’édifier sur la parcelle présentement acquise aucune construction à moins de dix mètres de la limite de la parcelle cadastrée sous le N° [Cadastre 2] restant la propriété de l’acquéreur. Par contre il se réserve le droit d’édifier à tout autre endroit de ladite parcelle une maison à usage d’habitation suivant les normes autorisées par l’urbanisme. D’ores et déjà, il est autorisé par le vendeur à se brancher sur l’égout existant pour cette construction ".

Par acte authentique reçu par Maître [V] [X] le 22 juin 2021, Monsieur [W] [GU], héritier de Monsieur [M] [GU] et Madame [L] [I], a revendu à la SAS HOTEL LE [15], cette parcelle figurant au cadastre section AH n°[Cadastre 7] comprenant maintenant deux bâtiments.

Le 20 juillet 2021, Monsieur [Z] [F], devenu propriétaire de la parcelle AH n°[Cadastre 3] après succession, a conclu une promesse de vente à Monsieur et Madame [Y] pour les parcelles cadastrés AH n°[Cadastre 3] et [Cadastre 1], moyennant le prix de 2 200 000 euros, étant stipulé audit acte la retranscription du pacte de préférence.

Le projet d’acte de vente a été adressé par Maître [O] à Maître [Z], conseil de la SAS HOTEL LE [15] qui devait intervenir à cet acte pour " annuler la servitude de passage conformément aux stipulations contenues dans l’acte du 5 novembre 1976, … constituer un droit de passage de canalisations souterraine et de réseaux divers, au profit du fonds AH [Cadastre 3], … et en tant que de besoin, reconnaître qu’elle ne pouvait se prévaloir du pacte de préférence rappelé dans l’acte ".

Par sommation du 23 novembre 2021, le conseil de la SAS HOTEL LE [15] a réclamé la mise en œuvre du pacte de préférence et cette sommation a été portée à la connaissance de Monsieur [F] et de Monsieur et Madame [Y].

Cependant, aux termes d’une lettre recommandée du 28 octobre 2021, Monsieur [W] [GU], seul ayant-droit de Monsieur [M] [GU] et Madame [L] [I], a renoncé à exercer son droit de préférence.

C’est dans ces conditions que la vente à la SCI BASTIDE TAMARIS, venant aux droit des époux [Y], a été réitérée par acte authentique du 3 décembre 2021, reçu par Maître [T] [O] et Maître [B] [KW] assistant le vendeur, tous deux Notaires à SAINT-TROPEZ.

Estimant que Monsieur [Z] [F] a rompu le pacte de préférence, par acte de commissaire de justice du 4 janvier 2022, auquel il est expressément fait référence pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS HOTEL LE [15] a assigné Monsieur [Z] [F] en vente forcée devant le présent Tribunal et a sollicité de la juridiction de :

— la recevoir en sa demande de vente forcée au prix de 2 200 000 euros,

— dire le jugement à intervenir comme lui valant titre de propriété relatif au bien situé à [Localité 16] [Adresse 11], et [Adresse 5], figurant au cadastre section AH n°[Cadastre 3] d’une surface de 13a et 81ca,

— dire qu’elle entend faire offre de droit de paiement du prix dès le caractère définitif du jugement à intervenir, sous réserve même d’un possible séquestre antérieurement à la décision,

— lui donner acte de ce qu’elle entend publier à la conservation des hypothèques la présente assignation,

A titre subsidiaire, et si par extraordinaire le tribunal considérait qu’il avait rompu le pacte de préférence de manière abusive dont elle bénéficiait,

— de condamner Monsieur [Z] [F] à lui payer la somme provisionnelle de 100 000 euros à valoir sur le préjudice par elle subit, tant à titre patrimonial sur la valorisation de l’immeuble dont elle avait fait l’acquisition, que sur la possible exploitation de l’hôtel,

— de condamner Monsieur [Z] [F] à lui payer la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts compte-tenu de sa mauvaise foi,

— de condamner Monsieur [Z] [F] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— de condamner Monsieur [Z] [F] aux entiers dépens et dire que la SELAS CABINET POTHET, Avocat, pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 22/81.

Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2022, auquel il est expressément fait référence pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS HOTEL LE [15] a appelé en cause et en intervention forcée la SCI BASTIDE TAMARIS, Monsieur [Y] [U] et Madame [Y] [S] née [GK] et a demandé au Tribunal de la substituer dans les droits de la SCI BASTIDE TAMARIS au prix de 2 200 000 euros, de dire qu’elle sera propriétaire par le jugement à intervenir, de condamner la SCI BASTIDE TAMARIS à lui payer la somme de 100 000 euros de dommages et intérêts, la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens et dire que la SELAS CABINET POTHET, Avocat, pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile et de lui donner acte de ce qu’elle entend publier la décision à la conservation des hypothèques et de ne pas écarter l’exécution provisoire.

Par ordonnance du 19 septembre 2022, les affaires ont été jointes sous le numéro unique RG 22/81.

Par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2022, auquel il est expressément fait référence pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI BASTIDE TAMARIS, Monsieur [Y] [U] et Madame [Y] [S] née [GK] ont appelé en cause et en intervention forcée la SAS [V] [X], [D] [K] et [T] [O], Maître [T] [O], la SAS B&tt Notaires et Maître [B] [KW] ont demandé au Tribunal de les voir intervenir à l’instance et de les condamner in solidum à les relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre, de les condamner in solidum à réparer leur préjudice du fait de l’annulation de la vente, la somme de 6 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens et dire que la SELARL NMCG, Avocat, pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile et de lui donner acte de ce qu’elle entend publier la décision à la conservation des hypothèques et de ne pas écarter l’exécution provisoire.

Ils expliquent que le notaire doit garantir l’efficacité des actes qu’il rédige et qu’il a un devoir de conseil et d’information.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 22/6191 et par ordonnance du 20 février 2023, les affaires ont été jointes sous le numéro unique RG 22/81.

La clôture de la procédure a été prononcée à la date du 18 février 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 11 mars 2025 en la forme collégiale.

En réplique, dans ses dernières conclusions, auxquelles il est expressément fait référence pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [F] demande au Tribunal de débouter la SAS HOTEL LE [15] de l’intégralité de ses demandes, à titre subsidiaire et si par extraordinaire le Tribunal faisait droit à la demande de la SAS HOTEL LE [15], de la débouter de sa demande de restitution du prix en cas d’annulation de la vente, de débouter la SC BASTIDE TAMARIS de toutes ses demandes, et en tout état de cause de condamner la SAS HOTEL LE [15] au paiement d’une somme de 10 000 euros au titre de cette procédure particulièrement abusive, outre celle de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître Laurence JOUSSELME, sur sa due affirmation de droit et d’écarter en tout état de cause l’exécution provisoire de droit qui est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il explique que pour être titulaire du droit de préférence, il faut en être bénéficiaire, qu’il ne peut être prétendu que cette qualité de bénéficiaire puisse intervenir propter rem par la seule cession de la propriété du bien objet du pacte, qu’il ne peut donc pas être prétendu que le pacte a été transmis avec la chose et que seule la transmission active du pacte lui-même à titre particulier serait susceptible pour la demanderesse de prétendre à quoi que ce soit.

Il ajoute que l’annulation de la vente n’est pas sollicitée, et ne peut l’être car seule la substitution est poursuivie, et que par conséquent, il ne peut être ni sollicité ni ordonné la restitution du prix de vente par le concluant.

En réplique, dans ses dernières conclusions n°2 notifiées par RPVA le 22 janvier 2025 auxquelles il est expressément fait référence pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SC BASTIDE TAMARIS, Monsieur [Y] [U] et Madame [Y] [S] née [GK] demandent au Tribunal à titre principale de juger que la SAS HOTEL LE [15] ne rapporte pas la double preuve cumulative de la connaissance par le tiers acquéreur de l’existence du pacte de préférence d’une part et de son intention de s’en prévaloir d’autre part au moment de la signature de la promesse de vente , de juger que le droit de préférence consenti à Monsieur [C] [GU] et son épouse [L] [I] selon acte reçu par Maître [EJ] le 5 novembre 1976 était un droit personnel et non un droit réel attaché à la chose vendue, de juger que le pacte de préférence s’est éteint aux décès Monsieur [C] [GU] et son épouse [L] [I] et après courrier de renonciation de Monsieur [W] [GU], seul titulaire de ce droit de préférence, en date du 28 octobre 2021, de juger que Monsieur [W] [GU] n’a pas cédé son droit de préférence à la SAS HOTEL LE [15] aux termes de l’acte de vente intervenu le 22 juin 2021, de leur donner acte qu’ils s’associent aux conclusions de Monsieur [Z] [F] et qu’ils les font également siennes, et par conséquent de juger parfaite la vente intervenue le 3 décembre 2021 entre Monsieur [Z] [F] et la SC BASTIDE TAMARIS, portant sur les parcelles cadastrées section AH n°[Cadastre 1] et AH n°[Cadastre 3] selon acte notarié reçu par Maître [T] [O], d’ordonner la mainlevée de la publication au Service de la publicité foncière de DRAGUIGNAN de l’assignation délivrée par la SAS HOTEL LE [15] à Monsieur [F] et de l’assignation qui leur a été délivrée par la SAS HOTEL LE [15], de débouter la SAS HOTEL LE [15] sa demande tendant à solliciter la nullité de la vente et sa substitution dans les droits de la SC BASTIDE TAMARIS, de débouter la SAS HOTEL LE [15] de toutes ses demandes indemnitaires, fins et conclusions formulées à leur encontre, à titre subsidiaire, en cas de nullité de la vente et de substitution de la SAS HOTEL LE [15] dans les droits de la SC BASTIDE TAMARIS, de juger que la SAS [V] [X], [D] [G] et [T] [O], Notaires Associés, Maître [T] [O], la SAS B&tt Notaires, et Maître [B] [KW] ont commis des fautes de nature à engager leur responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1240 du Code civil en omettant d’obtenir la renonciation de Monsieur [W] [GU] à son droit de préférence avant signature du compromis de vente, en omettant d’analyser que le droit de préférence était un droit personnel et non un droit réel et en ayant laissé croire à tort à la SAS HOTEL LE [15] qu’elle était titulaire du droit de préférence litigieux, de les condamner in solidum à les relever et garantir de toutes condamnations en principal, intérêts, frais et accessoires qui pourraient éventuellement être prononcées à leur encontre, à réparer les entiers préjudices, lesquels seront chiffrés ultérieurement, qu’ils pourraient subir, à la somme de 153 000 euros correspondant au remboursement des frais notariés et droits de mutation, sous huitaine à compter de la signification de la décision à intervenir, la somme de 7 515 euros correspondant au remboursement des taxes foncières 2022, 2023 et 2024, sous huitaine à compter de la signification de la décision à intervenir, la somme de 3 299 euros correspondant au remboursement de la taxe d’habitation 2024, la somme de 254 euros correspondant au paiement de la redevance d’archéologie préventive, la somme de 3 919 euros correspondant à la taxe d’aménagement, la somme de 1 051 081 euros correspondant au coût des travaux arrêté au 9 novembre 2023 et à parfaire, sous huitaine à compter de la signification de la décision à intervenir, à titre subsidiaire si le Tribunal ne s’estimait pas suffisamment éclairé par les factures produites, de désigner tel Expert qui plaira aux fins de chiffrer le coût des travaux réalisés et la valeur vénale du bien au jour du jugement, en tout état de cause de condamner toute partie succombante à leur verser chacun la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de juger que l’exécution provisoire est incompatible avec la nature de l’affaire et dire n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire et de condamner toute partie succombante aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Cécile COSTIERA-GIAMARCHI en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En réplique, dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 septembre 2023 auxquelles il est expressément fait référence pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS [V] [X], [D] [K] et [T] [O], Maître [T] [O], la SAS B&tt Notaires et Maître [B] [KW], vu la reconnaissance des conseils donnés par Maître [J] [O] à Monsieur et Madame [Y] en date du 30 novembre 2021, vu la reconnaissance des conseils donnés par Maître [B] [KW] à Monsieur [Z] [F], d’ordonner la dénonce de toute la procédure aux concluants par la communication de tous les actes et de toutes les pièces signifiés et déposés par les parties et notamment par les appelés en la cause, de juger qu’ils n’ont commis aucun manquement fautif, de débouter la société civile BASTIDE TAMARIS et Monsieur et Madame [U] [Y] de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre, de condamner la société civile BASTIDE TAMARIS et Monsieur et Madame [U] [Y] à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens distraits au profit de Maître Jean-Luc FORNO, avocat, membre de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, sur ses offres et affirmations de droit et de dire y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ils expliquent que l’ensemble des parties persistant dans la signature de l’acte de vente, Maître [PR] a adressé à son client, Monsieur [Z] [F], une reconnaissance de conseils donnés, laquelle a été signée, que le rendez-vous de signature de l’acte de vente a été ajourné à deux reprises afin d’expliquer la situation aux parties, que la vente a été régularisée le 3 décembre 2021 en présence de l’ensemble des parties et de Monsieur [P] [A], traducteur, que l’ensemble des parties a été informé des difficultés liées à ce pacte de préférence, notamment par l’intermédiaire de leur conseil, et les parties ont malgré tout persisté dans la signature de l’acte de vente, et qu’ainsi au regard des conseils éclairés et circonstanciés donnés aux contractants, les notaires ne sauraient être condamnés à relever et garantir les condamnations qui pourraient être éventuellement prononcées à l’encontre de la SCI BASTIDE DE TAMARIS et de Monsieur et Madame [Y].

Dans ses dernières conclusions n°2 notifiées par RPVA le 27 février 2025, auxquelles il est expressément fait référence pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS HOTEL LE [15] demande le rabat de l’ordonnance de clôture fixée le 18 février 2025. Elle explique que la SCI BASTIDE TAMARIS a déposé des conclusions le 23 janvier 2025, qu’elles sont tardives et présentent des demandes nouvelles tant à l’encontre des notaires mis en cause que de sa cliente et en l’état de prétendus travaux réalisés sur le bien par les époux [Y] et la société BASTIDE TAMARIS pour plus de 1 500 000 euros.

Elle demande au Tribunal notamment de :

— la substituer dans les droits de la société BASTIDE TAMARIS au prix 2 200 000 euros,

— de juger qu’elle sera propriétaire du bien situé sur la parcelle cadastrée AH n°[Cadastre 3],

— de rejeter les demandes indemnitaires présentées par la SCI BASTIDE TAMARIS,

— de rejeter la demande de restitution du prix même en cas de substitution en l’état du comportement fautif de la SCI BASTIDE TAMARIS,

A titre subsidiaire,

— de constater que les travaux réalisés par la SCI BASTIDE TAMARIS ont dévalorisé de plus de 2/3 le bien,

et en conséquence,

— les condamner à lui payer la somme de 1 500 000 euros de dommages et intérêts, éventuellement à chiffrer à dire d’expert désigné par le tribunal, et d’ordonner toute compensation judiciaire dans ce cas.

En tout état de cause et si le Tribunal ne s’estimait pas suffisamment éclairé sur la nature des travaux réalisés par la société BASTIDE TAMARIS et leurs conséquences sur la valorisation du bien, objet de la procédure,

— de désigner un expert avec pour mission de se rendre sur les lieux litigieux, de décrire l’état de l’immeuble, de décrire les travaux qui ont été réalisés et de valoriser le bien en cet état, par ailleurs chiffrer le préjudice subi par la SAS HOTEL LE [15],

— de rejeter les demandes de la SCI BASTIDE TAMARIS du paiement des travaux réalisés,

— de les condamner à lui payer la somme de 100 000 euros de dommages et intérêts, outre celle de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de lui donner acte de ce qu’elle entend publier à la conservation des hypothèques la présente assignation,

— de dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— de s’entendre condamné aux entiers dépens et dire que la SELAS CABINET POTHET, Avocat, pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Elle précise notamment :

— que ce qui était personnel aux parents de Monsieur [W] [GU] lui a bien été transmis, que la lettre adressée le 28 octobre 2021 n’est qu’une simple lettre manuscrite sans date certaine, qu’elle est irrégulière puisqu’elle ne vise pas le prix, que le simple fait que le pacte de préférence soit une créance personnelle ne veut pas dire qu’elle n’est pas transmissible et qu’elle ne peut pas être cédée, que le décès du bénéficiaire n’entraîne pas l’extinction du contrat sauf clause contraire, qu’il en résulte que le bénéfice du pacte revient au successeur du bénéficiaire,

— qu’un pacte de préférence constitue une créance de nature personnelle, que sa cession de droits est opposable aux tiers si elle est régulièrement visée dans un acte authentique,

— que les notaires se sont acharnés à bien éclairer sur le risque qu’encourait l’acquéreur de faire l’acquisition,

— que le simple fait qu’il ait été proposé à la SAS HOTEL LE [15] de renoncer au pacte de préférence par un acte authentique, démontre que tous estimaient qu’elle en bénéficiait,

— et que le pacte de préférence était nécessairement lié à la constitution d’une servitude attachée aux droits réels accessoires du bien, puisque l’acquéreur devait renoncer à une servitude de passage et de tréfonds en l’état des réseaux.

L’affaire a été retenue à l’audience du 11 mars 2025.

L’affaire a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe, les conseils avisés.

MOTIFS DE LA DECISION

1) Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture

L’article 803 du code de procédure civile dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue et qu’elle peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

Et l’article 135 du même code ajoute que le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

Par courrier du 27 février 2025, M^e POTHET Alain, avocat de la SAS HOTEL LE [15], demande au Tribunal d’ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture au motif que Maître Cécile COSTIERA-GIAMARCHI aux intérêts de la société BASTIDE TAMARIS et des époux [Y] a déposé des conclusions le 22 janvier 2025, que ces conclusions font des demandes nouvelles et tardives, et alors même que ses dernières conclusions avaient été signifiées le 25 janvier 2024.

En l’espèce, dans ses conclusions déposées le 22 février 2025, le conseil de la SCI BASTIDE TAMARIS présente de nouvelles demandes subsidiaires en cas de nullité de la vente et de substitution de la SAS HOTEL LE [15] dans ses droits, et concernant la condamnation de SAS HOTEL LE [15] et des notaires à réparer son préjudice comportant notamment leur condamnation à lui payer la réparation de son préjudice et ses frais engagés dans le cadre de la vente et des travaux effectués.

Il convient de constater que ces nouvelles demandes constituent une cause grave survenue peu avant la clôture et qu’il doit être permis aux autres parties d’y répliquer.

Aussi, la clôture de la procédure sera ordonnée et fixée à la date du 27 février 2025. Les pièces et conclusions postérieures à la clôture fixée antérieurement au 18 février 2025 et déposées par le conseil de la SAS HOTEL LE [15] le 27 février 2025 sont ainsi recevables.

2) Sur le pacte de préférence

L’article 1123 du code civil dispose que le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter, que lorsqu’un contrat est conclu avec un tiers en violation d’un pacte de préférence, le bénéficiaire peut obtenir la réparation du préjudice subi, que lorsque le tiers connaissait l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir, ce dernier peut également agir en nullité ou demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu et que le tiers peut demander par écrit au bénéficiaire de confirmer dans un délai qu’il fixe et qui doit être raisonnable, l’existence d’un pacte de préférence et s’il entend s’en prévaloir.

Suite à l’acquisition le 5 novembre 1976 par Madame [N] [PG] et Monsieur [LF] [H] de la parcelle actuellement cadastrée AH n°[Cadastre 7] située à [Localité 16], les vendeurs Monsieur [M] [GU] et Madame [L] [I] leur ont consenti un pacte de préférence concernant le surplus de la propriété attenante, soit la parcelle actuellement cadastrée AH n°[Cadastre 3].

a) Sur la transmission du pacte de préférence à Monsieur [W] [GU]

Il convient de constater que le pacte de préférence du 5 novembre 1976 ne contient pas de clause d’incessibilité et qu’il n’est pas conclu en considération de la personne du bénéficiaire.

Il convient également de constater que les parties n’ont pas stipulé expressément ou tacitement que le pacte prendra fin en cas de décès de l’une d’elles et qu’il ne prévoit pas plus qu’il serait personnel aux copartageants et qu’il ne serait donc pas transmis à leurs héritiers.

Monsieur et Madame [M] [GU] sont décédés, respectivement le 15 mai 2017 pour Monsieur et le 28 juillet 2020 pour Madame, laissant pour leur succéder Monsieur [W] [GU].

L’intransmissibilité ne pouvant être déduite de la rédaction du pacte, il convient de dire que Monsieur [W] [GU], devenu propriétaire de la parcelle actuellement cadastrée AH n°[Cadastre 7], doit en respecter le contenu.

b) Sur la transmission du pacte de préférence à Monsieur [Z] [F]

Madame [N] [PG] est décédée, laissant pour lui succéder sa fille Madame [E] [H] elle-même décédée, laissant son fils unique Monsieur [Z] [F] comme héritier.

Monsieur [Z] [F] est ainsi devenu propriétaire de la parcelle AH n°[Cadastre 3].

Force est de constater que le pacte de préférence du 5 novembre 1976 ne comporte pas de clause d’extinction du contrat en cas de décès du bénéficiaire du pacte de préférence.

Il en résulte que le bénéfice du pacte revient à Monsieur [Z] [F].

c) Sur la transmission du pacte de préférence à la SAS HOTEL LE [15]

L’article 1216 du code civil dispose qu’un contractant, le cédant, peut céder sa qualité de partie au contrat à un tiers, le cessionnaire, avec l’accord de son cocontractant, le cédé, et que la cession doit être constatée par écrit, à peine de nullité.

Le 22 juin 2021, Monsieur [W] [GU] a vendu la parcelle AH n°[Cadastre 7] à la SAS HOTEL LE [15].

L’acte de vente de la parcelle AH n°[Cadastre 7] par Monsieur [W] [GU] à la SAS HOTEL LE [15] indique dans la clause « servitudes » que « l’acquéreur profite ou supporte les servitudes ou les droits de jouissance spéciale s’il en existe » et plus après " qu’aux termes d’un acte reçu par Maître [EJ], notaire à [Localité 16] le 5 novembre 1976 contenant vente au profit de Monsieur et Madame [M] [GU], a été stipulé audit acte un droit de préférence au profit de Monsieur et Madame [M] [GU] pour la vente du surplus de la propriété dont il reste propriétaire à conditions égales par préférence à tout autre acquéreur éventuel auquel il aurait été disposé de vendre ledit immeuble ".

Il convient de dire que le pacte de préférence ne fait pas naître au profit du bénéficiaire un droit réel qui se transmet à titre particulier, qu’il ne se transmet pas propter rem par la cession du bien immobilier et qu’il ne peut se transmettre qu’avec le consentement du promettant, Monsieur [W] [GU].

Force est de constater que cet acte de vente ne fait que retranscrire les termes du pacte de préférence de 1967 et ne mentionne pas l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir.

Et si la servitude mentionnée à l’acte est un droit réel lié à l’immeuble vendu qui se transmet propter rem, il convient de dire que cela ne signifie pas que le pacte de préférence serait lui-même un droit réel.

Il convient de dire que pour être opposable au débiteur cédé, la cession du pacte de préférence, à peine de nullité, doit être active et constatée par écrit, et que la cession de ce droit n’est opposable aux tiers que si elle a été régulièrement signifiée ou acceptée dans un acte authentique.

En l’espèce, force est de constater qu’aux termes d’une lettre recommandée du 28 octobre 2021, Monsieur [W] [GU] a renoncé à exercer son droit de préférence, et que de plus aucun acte autonome n’est venu transmettre ce droit à la SAS HOTEL LE [15].

Il y a lieu en conséquence de dire que la SAS HOTEL LE [15] n’est pas titulaire d’un droit de préférence concernant la vente de la parcelle cadastrée AH n°[Cadastre 3] située à [Localité 16],

Il convient ainsi de débouter la SAS HOTEL LE [15] de toutes ses demandes.

Il y a lieu d’ordonner la mainlevée de la publication au Service de la publicité foncière de DRAGUIGNAN de l’assignation délivrée par la SAS HOTEL LE [15] à Monsieur [F] devant le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN, publiée le 27 janvier 2022 (numéro de dépôt D03795) et de l’assignation délivrée par la SAS HOTEL LE [15] à la SC BASTIDE TAMARIS devant le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN, publiée le 5 mai 2022 (numéro de dépôt D019419).

Et il convient par conséquence de constater que les demandes de la SCI BASTIDE TAMARIS et de Monsieur et Madame [U] [Y] dirigées à l’encontre de Maître [J] [O] et la SAS [V] [X], [D] [G] et [J] [O] ainsi que Maître [B] [KW] et la SAS B&TT NOTAIRES sont devenues sans objet, de même que la demande tendant à déclarer la vente parfaite, celle-ci étant définitive et non remise en cause par le rejet des prétentions de la SAS HOTEL LE [15].

3) Sur la demande reconventionnelle

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, la partie qui intente une action en justice abusive ou dilatoire peut être condamnée à payer une amende civile, outre des dommages et intérêts à la victime. L’abus du droit d’ester en justice suppose la démonstration d’une faute au sens de l’article 1240 du code civil.

Monsieur [F] souligne que l’annulation du contrat de vente n’est pas poursuivie par la société HOTEL LE [15] qui sollicite sa substitution dans les droits du tiers acquéreur à raison de la violation du pacte de préférence, en l’espèce infondée.

Si la demande à l’égard de Monsieur [F] paraît mal articulée, il n’en résulte pas une faute par le seul exercice de l’action en justice sur la base d’un pacte de préférence ayant nécessité une interprétation de la présente juridiction.

Monsieur [F] sera en conséquence débouté de sa demande reconventionnelle.

4) Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, la SAS HOTEL LE [15] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Cécile COSTIERA-GIAMARCHI et de Maître Jean-Luc FORNO, membre de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, la SAS HOTEL LE [15] sera condamnée à payer à Monsieur [Z] [F] la somme 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI BASTIDE TAMARIS est venue aux droits des époux [Y] dans la vente de la parcelle cadastrée AH n°[Cadastre 3] qui a été réitérée par acte authentique du 3 décembre 2021.

La SAS HOTEL LE [15] sera condamnée à payer à la SCI BASTIDE TAMARIS la somme 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Et il convient de ne pas faire droit à la demande des époux [Y].

Le surplus des demandes au titre des frais irrépétibles sera rejeté.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Et l’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, qu’il statue d’office ou à la demande des parties, par décision spécialement motivée. En l’espèce, aucune circonstance ne conduit à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire rendue en premier ressort,

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture rendue le 14 octobre 2024 et

FIXE la nouvelle date de clôture de la procédure au 27 février 2025 ;

DEBOUTE la SAS HOTEL LE [15] de l’intégralité de ses demandes ;

DEBOUTE Monsieur [Z] [F] de sa demande reconventionnelle ;

ORDONNE la mainlevée de la publication au Service de la publicité foncière de DRAGUIGNAN de l’assignation délivrée par la SAS HOTEL LE [15] à Monsieur [F] devant le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN, publiée le 27 janvier 2022 (numéro de dépôt D03795) et de l’assignation délivrée par la SAS HOTEL LE [15] à la SC BASTIDE TAMARIS devant le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN, publiée le 5 mai 2022 (numéro de dépôt D019419) ;

CONDAMNE la SAS HOTEL LE [15] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Cécile COSTIERA-GIAMARCHI et de Maître Jean-Luc FORNO, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS HOTEL LE [15] à payer à Monsieur [Z] [F] la somme 2 000 (deux mille) euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS HOTEL LE [15] à payer à la SCI BASTIDE TAMARIS la somme 2 000 (deux mille) euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de droit assortit l’entière décision ;

REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le TRENTE JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,