REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 24/01611 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KFJZ

MINUTE N°

JUGEMENT

DU 05 Février 2025

S.A. CDC HABITAT c/ [P]

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Janvier 2025, prorogé au 05 Février 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 05 Février 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

S.A. CDC HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Rose-marie FURIO-FRISCH, avocat au barreau de NICE, substituée par M^e GIAUFFRET

DEFENDEUR:

Monsieur [W] [P]

[Adresse 5]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Non comparant, ni représenté

COPIES DÉLIVRÉES LE 05 Février 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Rose-marie FURIO-FRISCH

— [W] [P]

1 copie dossier

RAPPEL DES FAITS

La CDC HABITAT a donné à bail à monsieur [T] [P] un logement situé [Adresse 6], ainsi qu’une place de stationnement, pour un loyer mensuel de 686,32 €, outre des provisions sur charges de 141,68 €.

Suite à divers incidents de paiement, une sommation de payer portant sur la somme en principal de 1.636,80 € a été délivrée le 11 décembre 2023 à monsieur [T] [P], qui n’a pas soldé sa dette dans le délai de deux mois contractuellement prévu.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, la CDC HABITAT a fait assigner monsieur [T] [P] à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN à l’audience du 3 avril 2024, pour voir ordonner la résiliation du contrat de bail, prononcer l’expulsion du locataire et obtenir la condamnation de ce dernier au paiement des sommes restant dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement avant dire droit du 18 juillet 2024, le Juge des Contentieux de la Protection a ordonné la réouverture des débats, invitant le bailleur à justifier de son empêchement à produire le bail le liant à son locataire et à faire état, le cas échéant, d’un bail verbal en articulant ses demandes en droit et en fait en ce sens.

A l’audience du 20 novembre 2024, la CDC HABITAT, représentée par son conseil, a présenté des conclusions au fond confirmant les termes de son assignation et présentant un décompte actualisé de sa créance. La bailleresse précise que le bail écrit existait mais a été égaré et ne se prononce pas sur l’existence d’un éventuel bail verbal.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à l’étude, monsieur [T] [P] n’était ni présent ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience, concluant à un procès-verbal de carence.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 8 janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction. Le délibéré a été prorogé au 5 février 2025.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision sera réputée contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 et 474 du code de procédure civile, et rendue en premier ressort, en application des articles L213-4-3 et R213-9-3 du code de l’organisation judiciaire.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Var par la voie électronique le 22 février 2024, soit plus de deux mois avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’absence de bail produit aux débats et d’invocation des stipulations de la clause résolutoire, la CDC HABITAT n’était pas tenue de justifier avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

L’action est donc recevable.

— sur la résiliation judiciaire :

L’article 1728 du code civil impose au preneur :

« 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus".

Le non respect de ses obligations par le locataire l’expose au risque de réssolution judiciaire du bail le liant à son propriétaire.

L’article 1227 du code civil prévoit ainsi que « la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. »

L’article 1217 du même code précise que "la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : (…) provoquer la résolution du contrat (…)".

En l’espèce, la CDC HABITAT fait état de deux baux conclus avec monsieur [T] [P] (l’un sur l’appartement, l’autre sur l’emplacement de stationnement) mais explique les avoir perdus et ne pouvoir les produire aux débats.

Toutefois, monsieur [T] [P] a bien été assigné à l’adresse du logement objet du bail dont se prévaut la CDC HABITAT, cette assignation ayant été délivrée à l’étude, ce qui confirme bien que le défendeur dispose de son nom sur une boîte aux lettres à l’adresse visée à l’acte.

La sommation de payer lui a été délivrée à cette même adresse, également remise à l’étude.

Etant prouvé que monsieur [T] [P] est domicilié à l’adresse du bien dont la CDC HABITAT est propriétaire, la preuve de l’existence du bail bénéficiant à l’occupant du logement incombe à ce dernier.

En l’espèce, la CDC HABITAT reconnaît l’existence du bail, mais indique ne pouvoir le produire. Il sera donc considéré que l’existence du bail est établie par la reconnaissance du bailleur de l’autorisation de monsieur [T] [P] d’occuper le logement.

Par suite, il convient d’examiner les manquements que la CDC HABITAT reproche à son locataire et de vérifier si les conditions de résiliation judiciaire du contrat de bail sont réunies, conformément aux dispositions de l’article 15 I alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989.

La CDC HABITAT justifie par la production des décomptes de la situation locative de monsieur [T] [P] que ce dernier restait redevable, au 9 février 2024, d’une somme de 4.110,90 euros.

Il résulte par ailleurs des éléments produits que la sommation de payer délivrée à monsieur [T] [P] par la CDC HABITAT n’a pas été suivie d’effet, le locataire n’ayant pas régularisé sa situation dans le délai de huit jours accordé dans ce cadre.

L’absence de paiement des loyers par monsieur [T] [P] constitue un manquement grave à ses obligations de locataire, justifiant qu’il soit procédé à son expulsion, étant rappelé que le manquement du locataire peut être retenu comme cause de résiliation même s’il a cessé au jour où le jour statue (cf. notamment Cass civ. 3Ème, 17 mai 2006, n°05-14.495).

En l’espèce, il sera constaté que monsieur [T] [P] a cessé d’honorer tout ou partiellement le paiement de ses loyers, sur une période courant de septembre 2022 à juin 2023, date à laquelle son compte locatif est repassé à 0, puis de nouveau à compter du mois de novembre 2023, de sorte que son compte locatif ne s’est trouvé que très rarement à l’équilibre, imposant au bailleur un retard constant, nonobstant les efforts consentis par le locataire pour s’acquitter d’une partie de sa dette, ce qui ressort notamment du paiement régulier d’un montant excédant celui de ses loyers depuis le mois de mars 2024.

Monsieur [T] [P] n’a pas comparu pour saisir la juridiction de demande de délais de paiement. Or, le tribunal ne peut se saisir d’office d’une demande demande.

Il ne peut donc qu’être constaté que depuis le versement des premières échéances de loyers, monsieur [T] [P] n’a respecté son obligation de paiement que sur de courtes périodes, qu’il n’a pas régularisé sa situation suite à la sommation de payer délivrée par sa bailleresse et qu’il n’avait, au 15 novembre 2024, pas soldé sa dette locative.

Ce manquement grave justifie qu’il soit fait droit à la demande d’expulsion formée par la bailleresse, suivant modalités précisées aux termes du dispositif de la présente décision.

II/ SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT

La CDC HABITAT produit un décompte actualisé au 15 novembre 2024, établissant la dette de monsieur [T] [P] à cette date à la somme de 1.622,78 euros, tenant compte des règlements intervenus jusqu’à la date du 6 novembre 2024.

Monsieur [T] [P], non comparant, ne justifie pas du règlement des loyers échus, figurant en débit sur son compte locatif.

Il sera par conséquent fait droit à la demande en paiement formée par la bailleresse.

Afin de tenir compte des éventuels versements effectués depuis l’établissement du dernier décompte, la condamnation du locataire sera prononcée en deniers ou quittances.

Monsieur [T] [P] sera condamné à payer à la CDC HABITAT la somme de 1.622,78 euros correspondant aux loyers restant dus à la date du 15 novembre 2024, en deniers ou quittances.

Par ailleurs, la CDC HABITAT sollicite la condamnation de monsieur [T] [P] à une indemnité d’occupation égale au montant des derniers loyers augmée des charges, due à compter de la date de résiliation des deux baux, et jusqu’à libération effective des lieux.

En l’occurrence, le bail est résilié à la date de la présente décision, de sorte que la demande en paiement formée par la CDC HABITAT doit s’analyser en une demande de paiement des loyers jusqu’à la date de résiliation (date du jugement) et une demande en paiement d’indemnité d’occupation à compter de cette date.

De ce fait, monsieur [T] [P] sera condamné :

— au paiement de la somme de 1.622,78 euros correspondant aux loyers dus à la date du 15 novembre 2024, en deniers ou quittances,

— au paiement de la somme de (783,50 + 44,50) x 3 = 2.484 euros au titre des loyers des mois de décembre 2024 à février 2025 inclus,

— au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant total correspondant au montant des derniers loyers augmenté des charges à compter de la résiliation du bail, soit à la date de la présente décision, à effet pour la première échéance d’indemnité d’occupation au 1er mars 2025, et jusqu’à libération effective des lieux.

III/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [T] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la CDC HABITAT, monsieur [T] [P] sera condamné à lui verser la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE à la date de la présente décision la résiliation des baux liant la CDC HABITAT et monsieur [T] [P] et portant sur :

— un logement à usage d’habitation situé [Adresse 7]

— un emplacement de stationnement situé à la même adresse ;

ORDONNE en conséquence à monsieur [T] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour monsieur [T] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la CDC HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE monsieur [T] [P] à verser à la CDC HABITAT les sommes de :

—  1.622,78 euros correspondant aux loyers dus à la date du 15 novembre 2024, en deniers ou quittances, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  2.484 euros au titre des loyers des mois de décembre 2024 à février 2025 inclus, en deniers ou quittances, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE monsieur [T] [P] à verser à la CDC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la présente décision et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés pour le logement et par la cessation de l’usage pour la place de stationnement ;

CONDAMNE monsieur [T] [P] à verser à la CDC HABITAT une somme 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [T] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire

La greffière, Le Juge des Contentieux de la Protection