REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 21/02927 – N° Portalis DB3D-W-B7F-JCYK

MINUTE N°2025/16

JUGEMENT

DU 08 Janvier 2025

[R], [L] c/ [W], [M], [M]

COPIES DÉLIVRÉES LE 08 Janvier 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Jérôme BRUNET-DEBAINES,

— Maître Alexandra GRANIER

1 copie dossier

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Janvier 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Présidente : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Présidente en chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan

assisteé lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par M. Alexandre JACQUOT qui a signé la minute avec la présidente

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2025

ENTRE :

DEMANDEURS:

Monsieur [S] [R]

né le 25 Décembre 1973 à [Localité 8] (RHONE)

Madame [F] [L] épouse [R]

née le 25 Août 1967 à [Localité 5] (ALPES MARITIMES)

Résidant ensemble sis [Adresse 9]

[Localité 4]

Tous deux représentés par M^e Jérôme BRUNET-DEBAINES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS:

Monsieur [V] [W]

domicilié chez M. [O] [M]

[Adresse 2]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N83050-2024-000153 du 25/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

Monsieur [O] [M]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [I] [M]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Tous trois représentés par Maître Alexandra GRANIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, substituée par M^e Audrey ADJIMI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

RAPPEL DES FAITS

Par acte du 1er octobre 2019, monsieur [S] [R] et madame [F] [R] ont donné à bail à madame [V] [W] un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer de 950 euros par mois hors charges. Un dépôt de garantie de 950 euros a été versé.

Madame [V] [W] a donné congé pour un départ le 9 juillet 2020. Un procès-verbal de constat a été dressé le 9 même jour par maître [C], huissier de justice de justice à [Localité 7].

Suivant acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2021, monsieur [S] [R] et madame [F] [R] ont fait assigner madame [V] [W] ainsi que ses parents, madame [I] [M] et monsieur [O] [M], es qualités de caution de leur fille, à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN à l’audience du 2 juin 2021, pour obtenir la condamnation de la locataire au titre des frais de remise en état du logement, de la moitié des frais de constat d’état des lieux de sortie, outre paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois.

Par jugement du 4 juillet 2022, le tribunal de proximité a sursis à statuer dans l’attente de la suite donnée à la plainte pour faux déposée par Madame [V] [W] à l’encontre du constat d’huissier du 9 juillet 2020.

Ladite plainte a été classée sans suite par la chambre des huissiers, ainsi que par le procureur de la République de [Localité 6].

L’affaire a été rappelée à l’audience du 20 novembre 2024.

Monsieur [S] [R] et madame [F] [R] étaient représentés par leur conseil.

Ils ont maintenu les termes de leur assignation et se sont opposés aux prétentions de la défenderesse.

Madame [V] [W] était représentée par son conseil, monsieur et madame [M] également.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 8 janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision sera contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, et rendue en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur entre le 25 novembre 2018 et le 1er septembre 2019, telle que résultant des modifications apportées par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, "Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

(…)"

L’article 1217 du code civil dispose par ailleurs que "La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter".

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, "Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation".

En l’espèce, monsieur [S] [R] et madame [F] [R] font valoir que leur locataire a restitué le logement dans un état nécessitant d’importants travaux de reprise.

Ils produisent en ce sens un constat d’huissier en date du 9 juillet 2020.

Madame [V] [W] a contesté la validité de cet acte. La plainte qu’elle a portée tant devant la chambre des huissiers de justice que devant le procureur de la République a toutefois été classée sans suite, de sorte que la valeur probante du constat, établi par un officier public ministériel, n’est pas remise en question et fait foi jusqu’à inscription de faux, ce nonobstant les affirmations de Madame [V] [W] selon lesquelles des photographies ont été ajoutées postérieurement à la date de constat, ce dont elle ne justifie aucunement.

Il résulte de ce constat que Madame [V] [W] était présente lors de la visite de l’huissier, accompagnée de ses parents, de sorte qu’elle ne peut raisonnablement pas s’opposer à la validité des opérations.

Sur le portail :

Le constat d’huissier fait apparaître dès l’arrivée sur la propriété un heurt dans le portail ainsi que des fissures dans le pilier béton et un défaut d’alignement des deux vantaux alors que l’état des lieux d’entrée liant les parties indique un portail en très bon état.

S’il peut être considéré que l’élément « portail » est bien expressément visé par l’état des lieux d’entrée, il n’en est pas de même des piliers et du système de fixation retenant ce dernier. En l’absence de précision contraire, la locataire est supposée avoir reçu les lieux en bon état d’usage.

La facture de la société AMG porte toutefois sur une dépose du portail, des fixations et de la partie supérieure des piliers en vue de redresser le portail et d’en reprendre les piliers de soutien en y ajoutant du béton plein fibré et du scellement chimique pour les gonds. Il ne peut être considéré que Madame [V] [W] avait à sa charge l’entretien de la maçonnerie des piliers du portail. Les éléments révélés par l’huissier de justice laissent apparaître que les fixations du portail ne bénéficiaient pas d’un scellement suffisamment puissant pour soutenir le poids des vantaux. La reprise de la maçonnerie en vue du renforcement du système de fixation ne peut lui être imputée.

Aucune de ces opérations ne porte donc sur la réparation du portail lui-même, dont seul la trace de coup est susceptible d’être mise à la charge de la locataire.

Monsieur [S] [R] et madame [F] [R] seront déboutés de leur demande en paiement dirigée à l’encontre de Madame [V] [W] au titre de la réparation du portail, à hauteur de 960 euros.

Sur la pompe de relevage :

Le constat d’huissier révèle la présence de nombreux détritus au niveau de la pompe de relevage, dont le tampon est cassé.

La société AMG facture un nouveau tampon la somme de 45 euros, qui sera mise à la charge de Madame [V] [W], conformément à son obligation de répondre des dégradations subies par le logement au cours de son utilisation.

Il résulte par ailleurs des constatations de l’huissier que de nombreux détritus encombraient la pompe de relevage, imposant son nettoyage et sa remise en état, conformément au devis présenté par les demandeurs.

Il sera fait droit à la demande de monsieur [S] [R] et madame [F] [R] sur ce poste, à hauteur de 435 euros.

Sur les traces d’un dégât des eaux :

Le constat d’huissier révèle en page 6 la présence de traces au plafond du cellier, semblant provenir d’un ancien dégât des eaux.

La présence du cellier n’est pas mentionnée dans l’état des lieux, de sorte qu’elle est supposée l’avoir reçu en bon état général de réparations locatives et doit le restituer comme tel.

Ainsi, si Madame [V] [W] conteste l’existence d’un dégât des eaux, elle est tenue par l’obligation de restituer les lieux loués en bon état de réparations locatives, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Toutefois, les factures présentées par les demandeurs ne permettent pas de détailler et chiffrer l’intervention réalisée sur cette pièce, qui n’est par ailleurs pas détaillée dans leurs écritures.

La seule facture pouvant correspondre à l’achat de matériaux destinés à la réfection d’un faux-plafond, émanant de la société VIGOUROUX (sous l’enseigne BRICONNAUTES), est datée du 2 novembre 2018 et ne peut donc correspondre à un achat effectué postérieurement au départ de Madame [V] [W] des lieux loués.

Monsieur [S] [R] et madame [F] [R] seront déboutés de leur demande en paiement au titre de la remise en état du cellier.

Concernant le parquet flottant de la chambre, monsieur [S] [R] et madame [F] [R] sollicitent la prise en charge par Madame [V] [W] de la dépose de la totalité du parquet et des plinthes, du grattage des parties basses des murs périphériques et du rebouchage des bas des murs avec enduit, outre la mise en place d’une fenêtre et pose d’un parquet flottant et plinthes à l’identique.

Il résulte de l’état des lieux d’entrée dans le logement signé par les parties que la maison louée par Madame [V] [W] a été « refaite à neuf » et se trouve dotée de meubles neufs, le logement étant loué pour la première fois.

Or, il résulte du constat d’huissier du 9 juillet 2020 qu’un dégât des lieux a touché le logement, entraînant la dégradation d’un matelas, du bas des murs de la chambre, ainsi que du parquet et du plafond du cellier visé en début de constat.

Contrairement à ce qu’affirme Madame [V] [W], l’existence du dégât des eaux est avérée par la combinaison des constatations de l’huissier de justice et des mentions spéciales de l’état des lieux d’entrée.

Madame [V] [W] oppose aux demandeurs que la société AMG facture la dépose du parquet alors même que celui-ci est déjà déposé, comme il appert du constat d’huissier du 9 juillet 2020.

Elle ne justifie toutefois pas que cette dépose n’a pas été effectuée par la société prestataire en amont du constat et que cette facturation renvoie donc à une fausse prestation.

Madame [V] [W] sera condamnée à payer à monsieur [S] [R] et madame [F] [R] la somme de 615 euros au titre de la remise en état du parquet flottant.

Sur les éléments mobiliers :

Monsieur [S] [R] et madame [F] [R] ont fait constater par l’huissier l’absence de moustiquaire sur la fenêtre de la cuisine.

Aucune moustiquaire n’étant mentionnée aux termes de l’état des lieux d’entrée, il ne sera pas tenu compte de ce poste, dont le remboursement n’est en outre pas expressément demandé, pas plus que ne l’est celui de la porte du congélateur ou du matelas dégradés.

Il appert de la facture de la société AMG que les époux [R] ont fait remplacer leur hotte aspirante.

S’il résulte du constat d’huissier qu’une partie de la vitre de cette hotte était cassée lors de l’état des lieux de sortie, il n’est pas établi qu’elle s’en trouvait hors d’usage ou que cette vitre ne pouvait être remplacée.

Les frais de 95 euros de dépose de l’ancienne hotte et de pose de la nouvelle ne peuvent être mis à la charge de la locataire.

Monsieur [S] [R] et madame [F] [R] seront déboutés de leur demande en ce sens et, par suite, de la demande de remboursement par Madame [V] [W] de la somme de 782,10 euros correspondant à l’acquisition de la nouvelle hotte.

Le constat d’huissier fait enfin état d’un coup porté à une porte de service, coup qui n’apparaît pas dans l’état des lieux d’entrée.

Madame [V] [W] sera condamnée à payer à monsieur [S] [R] et madame [F] [R] les frais de remise en état de cette porte, consistant, suivant facture AMG, en la dépose et la repose de la nouvelle porte à l’identique avec évacuation de l’ancienne en déchetterie et reprise des enduits, pour un montant total de 715 euros.

Il résulte des développements précédents que Madame [V] [W] sera condamnée à payer à monsieur [S] [R] et madame [F] [R] la somme de 1.810 euros au titre des frais de remise en état de la maison objet du contrat de bail du 1er octobre 2019.

Il conviendra de déduire de cette somme la somme de 950 euros retenue par les propriétaires à titre de dépôt de garantie, soit un restant dû de 860 euros.

Madame [V] [W] et les époux [M] seront déboutés de leur demande tendant à la restitution du dépôt de garantie, ce dernier venant en paiement des frais de remise en état susvisés.

Monsieur [S] [R] et madame [F] [R] seront déboutés de leurs autres demandes en paiement au titre de la remise en état des lieux.

II/ SUR L’IMMOBILISATION DU BIEN EN RAISON DES TRAVAUX

Il résulte des pièces produites aux débats que la société AMG, qui a réalisé sur places les travaux mis à la charge de la locataire, a fourni son devis d’intervention aux époux [R] le 17 juillet 2020 et que sa prestation a été facturée le 7 septembre 2020.

Eu égard à la période estivale, laquelle marque une période d’inactivité dans le secteur du bâtiment, il appert que les demandeurs se sont montrés parfaitement diligents dans la gestion des travaux de reprise de leur logement et que l’impossibilité de relouer celui-ci jusqu’au début du mois de septembre ne leur est pas imputable.

Ainsi, au regard du montant du loyer de 950 euros, l’impossibilité de louer le logement entre le 9 juillet 2020 et le 7 septembre 2020 a privé les demandeurs de la chance de percevoir deux mois de loyer, soit une somme totale de 1.900 euros.

Le fait que le fils des propriétaires ait lui-même occupé ce logement par la suite ne permet pas à Madame [V] [W] de s’exonérer du préjudice imposé à ses propriétaires, le logement n’ayant pas été disponible, ne serait-ce que pour un usage personnel ou familial des époux [R].

Madame [V] [W] sera condamnée à payer à monsieur [S] [R] et madame [F] [R] la somme de 1900 euros au titre de l’immobilisation du logement du 9 juillet 2020 au 7 septembre 2020.

Monsieur [S] [R] et madame [F] [R] seront déboutés du surplus de leur demande sur ce poste, dans la mesure où ils ne justifient pas de l’indisponibilité du logement du fait de travaux imputables à Madame [V] [W], au-delà du 7 septembre 2020.

III/ SUR LES FRAIS DE CONSTAT D’HUISSIER

Il est constant que le coût du constat d’huissier de sortie des lieux est partagé par moitié entre le propriétaire et le locataire.

Il résulte de la facturation en pied d’acte que le constat réalisé par maître [C] le 9 juillet 2020 a été réglé par monsieur [S] [R] et madame [F] [R] pour un montant total de 380 euros.

Madame [V] [W] sera par conséquent condamnée à rembourser à ses propriétaires la moitié de cette somme, soit 190 euros.

IV/ SUR LA CONDAMNATION SOLIDAIRE DES EPOUX [M]

Le contrat de bail objet du présent litige comporte en page 7 un engagement de caution signé par les époux [M] le 11 décembre 2018, aux termes duquel ils s’engagent à garantir les bailleurs notamment du montant des réparations locatives dues par leur fille, locataire du bien, et des frais de procédure éventuels.

A ce titre, madame [I] [M] et monsieur [O] [M] seront condamnés solidairement à paiement avec Madame [V] [W] es qualités de cautions de cette dernière.

V/ SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES DES DEFENDEURS

A/ Sur la demande en remboursement de l’indu

Madame [V] [W] et les époux [M] font valoir que des frais de 30 euros par mois ont été avancés au titre des charges sur les ordures ménagères, ce dont ils justifient par la production de quittances de loyer de janvier 2019 à juillet 2020.

Ils justifient par la production des relevés de taxes des années 2019 et 2020 que la taxe applicable pour l’année 2019 était de 143 euros (soit 11,91 euros par mois) et de 145 euros pour 2020 (soit 12,08 euros par mois).

Ainsi, Madame [V] [W] justifie avoir versé indument une somme totale de :

— pour 2019 : (12x30) – (12x11,91) = 217,08 euros

— pour 2020 : (7x30) – (7x12,08) = 125,44 euros

Monsieur [S] [R] et madame [F] [R] seront condamnés à rembourser à Madame [V] [W] la somme totale de 342,44 euros, conformément à leur demande, au titre des sommes indument versées en règlement de la taxe sur les ordures ménagères des années 2019 et 2020 (janvier à juillet).

En application des dispositions des articles 1347 et suivants du code civil, la compensation sera opérée entre les condamnations réciproques prononcées à l’encontre des parties.

B/ Sur la demande de dommages et intérêts

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ».

En l’occurrence, si le droit d’ester en justice est susceptible d’être fautif, encore faut-il qu’il ait dégénéré en abus. Cet abus doit être prouvé.

En l’espèce, Madame [V] [W] et les époux [M] n’établissent pas en quoi monsieur [S] [R] et madame [F] [R] auraient abusé de leur droit d’ester en justice, ayant notamment été fait droit à plusieurs de leurs demandes.

Par ailleurs, les défendeurs ne produisent aucun élément de nature à établir le quantum de leur préjudice, tant matériel que moral, né du fait d’avoir été attraits dans la présente procédure, justifiant qu’ils puissent être indemnisés par l’allocation d’une indemnité distincte de celle allouée au titre des frais irrépétibles.

Ils se verront donc déboutés de leurs demandes indemnitaires de ce chef.

VI/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [V] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens de l’instance, solidairement avec les époux [M].

Bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale, Madame [V] [W] ne devra, en application des disposition de l’article 42 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, supporter que la charge des dépens effectivement exposés par les demandeurs.

L’article 43 du même texte impose par contre à la partie perdante non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle de prendre en charge les sommes exposées par l’Etat, notamment en matière civile.

Ainsi, en combinaison de ces deux articles, Madame [V] [W], bénéficiaire de l’AJ totale, sera condamnée, solidairement avec les époux [M], à supporter la charge des dépens effectivement exposés par monsieur [S] [R] et madame [F] [R] et les époux [M] seront par ailleurs condamnés aux entiers dépens de l’instance.

Les défendeurs seront déboutés de leur demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et seront condamnés solidairement au paiement à ce titre d’une somme de 600 euros au profit des époux [R].

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE monsieur [S] [R] et madame [F] [R] de leurs demandes en paiement relatives à la remise en état :

— du portail et des piliers et fixations ;

— du plafond du cellier ;

— de la hotte de la cuisine ;

CONDAMNE solidairement [V] [W], madame [I] [M] et monsieur [O] [M], à payer à monsieur [S] [R] et madame [F] [R] la somme de 860 euros au titre des frais de remise en état, après déduction du dépôt de garantie de 950 euros :

— du parquet flottant de la chambre

— de la porte de service

— du tampon

— de la pompe de relevage

— de la maison objet du contrat de bail du 1er octobre 2019.

DEBOUTE Madame [V] [W], madame [I] [M] et monsieur [O] [M] de leur demande de restitution du dépôt de garantie ;

DEBOUTE monsieur [S] [R] et madame [F] [R] de leurs autres demandes au titre de la remise en état du bien ;

CONDAMNE solidairement [V] [W], madame [I] [M] et monsieur [O] [M], à payer à monsieur [S] [R] et madame [F] [R] la somme de 1.900 euros à titre de dommages et intérêts pour immobilisation du logement en raison des travaux de remise en état, entre le 9 juillet 2020 et le 7 septembre 2020 ;

CONDAMNE solidairement Madame [V] [W], madame [I] [M] et monsieur [O] [M] à payer à monsieur [S] [R] et madame [F] [R] la somme de 190 euros en remboursement de la moitié des frais de constat d’état des lieux de départ ;

CONDAMNE monsieur [S] [R] et madame [F] [R] à payer à Madame [V] [W] la somme de 342,44 euros au titre des sommes indûment payées sur la taxe sur les ordures ménagères des années 2019 et 2020 ;

DIT qu’une compensation sera opérée entre les condamnations réciproques des parties ;

DEBOUTE monsieur [S] [R] et madame [F] [R] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE solidairement Madame [V] [W], madame [I] [M] et monsieur [O] [M] à payer à monsieur [S] [R] et madame [F] [R] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [V] [W] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE solidairement Madame [V] [W], madame [I] [M] et monsieur [O] [M], à supporter la charge des dépens effectivement exposés par monsieur [S] [R] et madame [F] [R] ;

CONDAMNE madame [I] [M] et monsieur [O] [M] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 8 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Ariane CHARDONNET, vice-présidente, et par monsieur Alexandre JACQUOT, greffier.

Le greffier , Le Juge des Contentieux

de la Protection,