TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/55749

N° Portalis 352J-W-B7I-C5LR6

N° : 6

Assignation du :

19 juillet 2024

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 12 février 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.

DEMANDERESSE

La société GROUPAMA GAN RETAIL

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Sylvie MITTON SMADJA de la SELEURL Sylvie MITTON-SMADJA, avocats au barreau de PARIS – #C1136

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. OPTIQUE 26

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Nicolas DE PRITTWITZ, avocat au barreau de PARIS – #D0847

DÉBATS

A l’audience du 14 janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 22 juin 2006, la société GROUPAMA VIE a donné à bail à la société OPTIQUE 26 des locaux à usage commercial situés [Adresse 2].

Le 1er février 2016, la société Groupama Gan Vie, aux droits de laquelle est venue la société GROUPAMA GAN RETAIL, a consenti au profit de la société OPTIQUE 26 au renouvellement du contrat de bail, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 22.570 euros.

Des loyers étant demeuré impayés, le bailleur a délivré au preneur, le 14 février 2024, un commandement de payer la somme de 20.703,56 euros au titre des loyers et charges impayés à cette date, de la clause pénale et du coût du commandement.

Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de la non régularisation des causes du commandement de payer, la SAS GROUPAMA GAN RETAIL a, par exploit délivré le 19 juillet 2024, fait citer la SARL OPTIQUE 26 devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 15 mars 2024, ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef comme sans droit ni titre avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 500€ par jour de retard, outre la séquestration des meubles conformément à la loi,

— à titre subsidiaire et si des délais de paiement étaient accordés, prévoir une clause de déchéance,

— condamner la partie défenderesse à lui payer à titre provisionnel la somme de 26.907,74 euros TTC au titre de la dette locative échue au 15 juillet 2024, avec intérêts au taux contractuel majoré de cinq points à compter du 14 février 2024, ainsi qu’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, majoré des charges et taxes à compter du 15 mars 2024 jusqu’à complète libération des lieux,

— juger que le dépôt de garantie versé par le preneur lui restera acquis,

— la condamner au paiement de la somme de 3000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, dont le coût du commandement de payer (208,52€).

L’affaire a été renvoyée à la demande des parties ou de l’une d’elles et plaidée à l’audience du 14 janvier 2025.

A cette audience, la requérante actualise la dette locative à la somme de 47 041,87€ au 9 janvier 2025, premier trimestre 2025 inclus, et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

En réponse, la défenderesse sollicite de :

— à titre principal, débouter la requérante de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, juger que la somme de 2282,70€ devra être déduite des sommes dues à la société requérante comme étant prescrite,

— à titre subsidiaire, lui accorder les plus larges délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire,

— en tout état de cause, rejeter la demande au titre des frais irrépétibles.

A l’oral, la défenderesse précise qu’elle ne conteste pas les justificatifs de charges transmis par la requérante, mais qu’elle maintient son moyen tiré de la prescription d’une partie des régularisations de charges.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures de la défenderesse ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1728 du code civil impose au preneur de payer le loyer et les charges au terme convenu.

L’article 2224 du même code dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif arrêté au 9 janvier 2025 que la dette locative s’élève à la somme de 47 041,78€.

Il est sollicité une régularisation de charges pour l’exercice 2017 résultant d’un arrêté de compte établi par le syndicat des copropriétaires le 28 juin 2018, date à laquelle la requérante a été en mesure de solliciter son paiement auprès du preneur. Dès lors, il lui appartenait de recouvrer cette somme avant le 28 juin 2023.

Dans la mesure où la défenderesse a toujours contesté devoir cette régularisation de charges, les paiements effectués par la suite par elle ne peuvent s’imputer sur cette créance contestée. Il s’ensuit que la créance du bailleur est prescrite à hauteur de 945,59€.

En revanche, s’agissant des autres régularisations de charges, la plus ancienne, correspondant à l’exercice 2018, a fait l’objet d’un arrêté de compte par le syndicat des copropriétaires le 12 août 2019, date à laquelle le bailleur a eu connaissance du montant de la régularisation. Son action, introduite moins de cinq après, n’est pas prescrite pour l’exercice 2018 ni a fortiori pour les régularisations de charges suivantes.

En conséquence, après déduction de la régularisation de charges de l’exercice 2017 (945,59€), la défenderesse sera condamnée au paiement d’une somme non sérieusement contestable de 46.096,19 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 9 janvier 2025, premier trimestre 2025 inclus.

La requérante ne se prévaut pas d’une clause contractuelle permettant la majoration de l’intérêt légal. En tout état de cause, celle-ci est susceptible de conférer un avantage excessif au créancier et dès lors, de faire l’objet d’une modération, au sens de l’article 1231-5 du code civil, dont l’appréciation ne relève pas du juge des référés.

Dès lors, le taux légal sera appliqué à compter du 14 février 2024 sur la somme de 18.631,85€, sans majoration contractuelle.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l’article IX du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, ou de ses accessoires ou du coût du commandement de payer, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux et contenant déclaration du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire.

Le commandement mentionne le délai d’un mois pour en régulariser les causes, vise la clause résolutoire ainsi que la volonté du bailleur de s’en prévaloir.

Il est soutenu par la défenderesse que les régularisations de charges sollicitées en 2022 et aux termes du commandement n’ont pas fait l’objet d’un envoi des justificatifs correspondants, ce qui s’opposerait au jeu de la clause résolutoire.

Il résulte du courrier du 17 avril 2024 que les justificatifs des régularisations de charges n’ont été transmis au preneur qu’à cette date. En tout état de cause, il n’est pas justifié que ces régularisations auraient été justifiées avant cette date, et à tout le moins, lors de la délivrance du commandement de payer.

Or, la créance sollicitée par le commandement de payer doit être expliquée au sein du commandement, afin de permettre au locataire d’en vérifier le bien fondé, et non par des actes postérieurs. Dès lors, la créance de régularisation de charges à hauteur de 4 234,98€ apparaît sérieusement contestable et ne peut avoir fait jouer la clause résolutoire. Il en est de même de la pénalité sollicitée dans le commandement, qui n’est pas visée par la clause résolutoire, d’interprétation stricte.

Toutefois, il est constant que le commandement de payer demeure valable à hauteur de ses causes non sérieusement contestables, soit en l’espèce, à hauteur de 14 605,39€, au titre de la dette locative (14.396,87€ après déduction des régularisations de charges) et 208,52€ au titre du commandement de payer.

Il résulte du décompte que le preneur n’a pas régularisé les causes non sérieusement contestables du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Compte tenu de l’ancienneté du contrat de bail, de la situation économique du bailleur, et du fait que l’octroi de délais permettra au preneur de procéder à la vente de son fonds et de désintéresser le propriétaire, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement, lesquels auront pour effet de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, sans gravement préjudicier aux droits du bailleur qui retrouvera sa liberté d’agir en expulsion s’ils ne sont pas respectés.

En effet, à défaut de respecter les délais de paiement, la clause résolutoire sera acquise et la défenderesse expulsée, sans la soumettre à une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour la contraindre à quitter les lieux volontairement. La défenderesse sera également redevable d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel, qu’il convient de fixer à une somme égale au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et taxes en cours, et ce, jusqu’à libération des lieux.

Sur la conservation du dépôt de garantie

Compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par les clauses relatives à la majoration de l’intérêt légal et à la conservation du dépôt de garantie, toutes deux sollicitées dans la présente instance, il n’y a pas non plus lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie, l’application de l’ensemble de ces clauses cumulativement pouvant revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil, dont l’appréciation ne relève pas du juge des référés.

Sur le surplus des demandes

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la requérante ses frais non compris dans les dépens en vertu de l’article 700 du code de procédure civile. En application des dispositions de l’article 696 du même code, succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer (208,52€).

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies ;

Condamnons la SARL OPTIQUE 26 à verser à la SAS GROUPAMA GAN RETAIL la somme de 46.096,19 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 9 janvier 2025, premier trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2024 sur la somme de 18.631,85€ ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’application de l’intérêt contractuel ;

Autorisons la société OPTIQUE 26 à se libérer de cette somme en vingt-quatre mensualités égales et consécutives, en sus du loyer et des charges courants, le premier versement devant être effectué au plus tard le 10ème jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’un seul terme (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la SARL OPTIQUE 26 portant sur des locaux situés [Adresse 2] ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de la SARL OPTIQUE 26 et celle de tous occupants de son chef des lieux précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rejetons la demande d’astreinte ;

Condamnons en ce cas la SARL OPTIQUE 26 à payer à la SAS GROUPAMA GAN RETAIL une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer majoré des charges et taxes, et ce à compter du non respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

Rejetons la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SARL OPTIQUE 26 au paiement des dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 12 février 2025.

Le Greffier, Le Président,

Arnaud FUZAT Anne-Charlotte MEIGNAN