TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 08 Août 2025

Dossier N° RG 22/08432 – N° Portalis DB3D-W-B7G-JVAK

Minute n° : 2025/222

AFFAIRE :

[H] [B], [U] [W] C/ [K] [F] divorcée [X]

JUGEMENT DU 08 Août 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET

GREFFIER faisant fonction lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Mars 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025, prorogé au 28 Juillet puis au 08 Août 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Maître [L] [Z] de la SCP BERTRAND ET ASSOCIES

Maître [V] [M]

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [H] [B]

Madame [U] [W]

demeurants [Adresse 1]

représentée par Maître Jérôme PASCHAL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSE :

Madame [K] [F] divorcée [X]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Nathalie BERTRAND de la SCP BERTRAND ET ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, M^e Olivier LAGRANGE, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant

D’AUTRE PART ;

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FAITS MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte d’huissier délivré le 9 décembre 2022, Monsieur [H] [B] et Madame [U] [W] faisaient assigner Madame [K] [F] divorcée [X] sur le fondement de l’article 1641 du Code civil.

Ils exposaient que leur appartement se situait au niveau du premier étage d’une villa qui comportait trois logements distincts, acquise à Mme [F] selon attestation de vente en date du 24 août 2022.

À l’occasion de travaux d’embellissement ils avaient constaté de nombreuses traces d’humidité témoignant de l’absence d’étanchéité ou de drain le long du mur nord et du mur ouest. Ils avaient fait établir un constat d’huissier, qui attestait que le retrait des revêtements en placoplâtre, papier peint, lambris d’habillage avait permis de constater des traces d’humidité, des moisissures voire de la rouille spécialement dans une partie de la maison aménagée en T2.

Les devis de remplacement de l’isolation des murs extérieurs s’élevaient à un montant de 10 100 €, et à 30 228 € pour les travaux d’étanchéité.

Ils soutenaient que ces désordres relevaient de la garantie des vices cachés, demandaient la condamnation de Madame [F] à leur verser la somme de 40 328 €, outre 2400 € de frais irrépétibles et à régler les dépens avec distraction au profit de leur conseil.

Dans leurs conclusions, ils maintenaient que les désordres avaient été cachés et que le logement particulièrement affecté par l’humidité, le T2 construit en rez-de-chaussée par extension sur la bâtisse principale et adossé à la colline, était inhabitable. Or cet appartement était destiné à accueillir le père de M. [B].

Ils soutenaient que la responsabilité de Madame [F] pouvait aussi être recherchée sur le terrain du dol, leur consentement ayant été vicié du fait des manœuvres de celle-ci, qui à l’origine avait construit le T2 sans autorisation et sans respect des règles de l’art, et le leur avait présenté comme un appartement habitable.

Dans ses conclusions en défense, Mme [F] demandait le rejet des moyens et prétentions adverses, et la condamnation des demandeurs à lui verser la somme de 5000 € de dommages et intérêts procédure abusive, outre 4800 € au titre des frais irrépétibles et à régler les dépens.

Elle rappelait que le juge de la mise en état par ordonnance du 22 janvier 2024 avait rejeté la fin de non-recevoir qu’elle opposait à l’action des demandeurs.

L’acte de vente stipulait que l’acquéreur prenait le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance et ne pouvait rechercher la responsabilité du vendeur même en présence de vices cachés.

Elle soutenait que le constat d’huissier, établi de façon non contradictoire, devait être écarté, au motif que l’huissier portait un avis sur les conséquences de fait ou de droit de ses constatations et qu’il s’était comporté comme un expert.

Les vices allégués étaient apparents et notamment l’absence de drain, qui était décelable par contrôle visuel.

Le père de Monsieur [B] occupait les lieux qui lui étaient destinés sans souffrir de nuisances.

Pour un plus ample exposé des faits moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures susvisées conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture était fixée par ordonnance en date du 16 septembre 2024. L’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 14 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité de Madame [F]

Selon les articles 1641 et suivants du code civil, le vice caché, lequel se définit comme un défaut rendant la chose impropre à sa destination, ne donne pas ouverture à une action en responsabilité contractuelle mais à une garantie dont les modalités sont fixées par les articles 1641 et suivants du Code civil :

“Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.”

Il résulte de cet article que l’acquéreur a l’obligation de rapporter la preuve de la réunion de plusieurs conditions cumulatives s’il veut engager la garantie du vendeur : l’existence d’un vice, la gravité de ce vice, le caractère caché du vice, et l’antériorité de ce vice par rapport à la vente.

Constituent des vices cachés la structure anormale du bien vendu, ou le défaut de qualité normale que l’acquéreur est en droit d’attendre du bien et le rendant impropre à son usage.

L’exonération de responsabilité du vendeur du fait des vices apparents ou cachés, habituellement stipulée dans les actes de vente, cède lors que c’est sciemment que le vendeur a cédé le bien en l’état de vices cachés et sans en informer l’acquéreur : « Il est tenu des vices cachés quand bien même ils ne les auraient pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie » (article 1643 du Code civil).

La démonstration de la mauvaise foi du vendeur incombe à l’acquéreur.

En l’espèce l’acte de vente en date du 24 août 2022 prévoit en page 10 que l’acquéreur prend le bien en l’état sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, y compris les « vices mêmes cachés ».

Les consorts [B] et [W] soutiennent que le comportement de Mme [F] peut également s’analyser comme un dol, qui est aux termes de l’article 1137 du Code civil « le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres des mensonges (ou) la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie », ou à tout le moins de la réticence dolosive du fait du défaut d’information sur l’état du bien. Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer.

En l’absence d’intention de tromper, qui caractérise le dol, le défaut d’information, qui peut ne résulter que d’une simple négligence, ne sera sanctionné que par l’octroi de dommages et intérêts et non par la nullité du contrat. En l’espèce, celle-ci n’est d’ailleurs pas demandée par les acquéreurs.

L’acte de vente a été conclu le 24 août 2022. Le bien était ainsi désigné :

« Une maison à usage d’habitation élevée d’un simple rez-de-chaussée partie sur vide sanitaire et partie sur sous-sol comprenant :

au rez-de-chaussée : une entrée, une cuisine, un séjour, trois chambres, une salle de bains,

combles perdus au-dessus et garage au sous-sol.

Dépendance comprenant une maisonnette de type studio comprenant une pièce, une kitchenette et un cabinet de toilette.

Et le terrain attenant en nature de jardin ».

La partie du bien qui souffre des désordres a donc bien été vendue comme habitable.

Le 12 octobre 2022 les demandeurs sollicitaient un huissier. Celui-ci constatait qu’en rez-de-chaussée se trouvait un espace garage ou sous-sol non enterré. En partie nord se trouvait un appartement indépendant et à flanc de colline côté Ouest. La dalle supérieure était constituée d’une terrasse dans la continuité du logement au premier étage occupé par les demandeurs.

L’huissier constatait sur le mur constituant le mur de refends et de structure de la villa l’absence de système d’étanchéité et de drain. Le mur avait été monté avec uniquement l’application de voile de goudron sans Delta – MS (nappe de polyéthylène protectrice et drainante) ou tout système de récupération d’eau.

À l’intérieur les demandeurs avaient réalisé des travaux en vue du logement du père de Monsieur [B]. Dans la partie salle de bains, le mur ouest, adossé directement à la colline, était en agglo. Le placoplâtre qui le revêtait avait été collé directement sur les agglos au moyen de plots de mortier-colle et non sur des rails. En l’absence d’isolant l’ensemble constituait un pont thermique entraînant des sorties d’humidité sur le placoplâtre. Les agglos étaient brunis par l’humidité. Les colliers de fixation des canalisations ou arrivées électriques étaient rouillées.

La ventilation était assurée par un simple percement d’un agglo en partie haute avec un conduit remontant à l’extérieur.

La chambre attenante présentait aussi des traces d’humidité bien que non adossée à la colline. Le soubassement était revêtu de lambris de bois. La partie supérieure s’était révélée moisie après retrait de la tapisserie. Les clichés pris par l’huissier montraient des moisissures importantes. Les chevilles métalliques avaient rouillé. Après retrait des lambris en bois à la demande de l’huissier, les traces d’humidité étaient constatées en pied de mur. Les vis de fixation étaient rouillées et les installations électriques également.

Contrairement à ce qu’affirme la défenderesse, l’huissier n’est pas allé au-delà des constatations. Il n’a émis aucune opinion sur l’origine des désordres. La circonstance qu’en professionnel accoutumé à constater ce type de désordres, il ait mentionné la présence d’un « pont thermique » entre le placoplâtre et le mur en agglo n’excède pas sa mission d’huissier, et ne permet pas en toutes hypothèses d’écarter l’existence des désordres.

Au demeurant la défenderesse ne conteste pas la réalité des désordres. Elle observe qu’à l’époque de la construction le Delta – MS n’existait pas et qu’encore aujourd’hui, le DTU ne l’exigeait pas. Elle observe que le constat mentionne l’application d’un voile de goudron, qui est un procédé d’étanchéité.

Elle affirme que le drain a été mis en place et facturé comme le démontrait la facture de construction de cette partie annexe, jointe au contrat de vente. Néanmoins cette facture n’est pas produite aux débats.

Elle affirme encore que l’absence de drain n’a pu être constatée par l’expert « tant la terre avait recouvert le mur ».

Dans ces conditions, il ne peut être reproché aux demandeurs de ne pas s’être aperçus par eux-mêmes de l’absence de système d’étanchéité.

Ce constat permet de mettre en évidence la gravité des désordres dus à l’humidité, susceptibles de rendre insalubres la chambre et la salle de bains du fait des moisissures.

Contrairement à ce que soutient la défenderesse, il n’a pas été mentionné à l’acte notarié que le bien souffrait de problèmes d’humidité. L’acte notarié mentionne un sinistre dû à des mouvements de terrain, la construction du studio à un endroit non autorisé en partie, mais aucun sinistre lié à l’humidité.

Le constat d’huissier ayant été réalisé sept semaines après la signature de l’acte notarié, il est exclu que les désordres puissent être dus aux travaux réalisés par les demandeurs, comme l’affirme la défenderesse.

Il est ainsi démontré que le logement T2 est affecté de désordres d’une gravité telle que les acquéreurs n’auraient peut-être pas acheté le bien, ou l’auraient acheté à un prix moindre s’ils en avaient eu connaissance.

Ces désordres ont été décelés par les acquéreurs à l’occasion des travaux de rénovation réalisés dans le T2 aux fins de recevoir le père de Monsieur [B]. Le retrait des revêtements muraux a révélé une humidité anormale pour un logement désigné comme habitable à l’acte de vente. Cette humidité anormale constitue un vice caché.

Néanmoins la démonstration de la mauvaise foi de Madame [F], qui suppose que celle-ci ait eu connaissance des désordres dans toute leur ampleur, fait défaut.

Il est mentionné à l’acte de vente que celle-ci demeurait à [Localité 3] en Seine-et-Marne. Il n’est pas démontré qu’elle habitait le bien à l’année.

La maison a été édifiée suivant permis de construire délivré le 24 janvier 1986, et le studio suivant permis de construire délivré le 26 février 1990. La construction litigieuse avait dont plus de 30 ans à la date de l’acquisition.

Les constatations techniques versées aux débats ne permettent pas d’établir à quelle date ou à quelle époque les revêtements muraux ont été posés. Il n’est pas démontré que ces revêtements aient pu être posés récemment dans l’intention de dissimuler les désordres.

Dans ces conditions les demandeurs ne parviennent pas à établir que ce soit sciemment que Madame [F] ait tu l’existence des désordres. La garantie des vices cachés ne peut donc jouer en faveur des acquéreurs. Ceux-ci ont en effet signé un acte de vente excluant cette garantie.

Quant au dol, les acquéreurs ne peuvent soutenir que la construction en 1990 dans l’irrespect des règles de l’art – lequel reste à démontrer s’agissant des normes applicables à l’époque – constituerait la première partie de manœuvres dolosives aboutissant à la vente du bien trente ans plus tard en surprenant leur consentement.

Les acquéreurs ne prouvent pas la mauvaise foi de Mme [F]. Ils seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes.

Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive

Les désordres dont se plaignent les acquéreurs ne sont pas contesté par la venderesse et ils sont suffisamment établis par le constat versé aux débats. Dans ces conditions il ne peut être reproché aux acquéreurs d’avoir recherché la responsabilité de la venderesse, quand bien même une clause exonératoire de responsabilité des vices cachés était stipulée à l’acte de vente.

L’abus de procédure n’est pas caractérisé. Madame [F] sera déboutée de sa demande.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie […]. »

Les demandeurs, partie perdante, supporteront la charge de leurs dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

Déboute Monsieur [H] [B] et Madame [U] [W] de l’intégralité de leurs demandes,

Déboute Mme [K] [F] divorcée [X] de sa demande reconventionnelle,

Condamne Monsieur [H] [B] et Madame [U] [W] aux dépens,

Laisse à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

Le Greffier, Le Président,