N° RG 24/06854 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M5UP

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 3]

[Localité 6]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 24/06854 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M5UP

Minute n°

copie le 14 janvier 2025

à la Prefecture

copie exécutoire le 14 janvier

2025 à :

— M^e Steeve WEIBEL

— Mme [S] [K]

pièces retournées

le 14 janvier 2025

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

14 JANVIER 2025

DEMANDERESSE :

Société LE FOYER MODERNE DE [Localité 7]

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n°588 502 997

ayant son siège social [Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

Madame [Z] [K]

née le 08 Octobre 1977 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 12 Novembre 2024

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2011, la société LE FOYER MODERNE DE [Localité 7] a consenti un bail d’habitation à Mme [Z] [K] et M. [G] [W] sur des locaux (logement et cave) situés au [Adresse 1] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 767,50 euros et d’une provision pour charges de 73,44 euros.

Par courrier en date du 12 février 2014, M. [G] [W] indiquait ne plus résider dans les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 8].

Par acte de commissaire de justice du 22 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3 944,01 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives avait été informée de la situation de Mme [Z] [K] le 17 novembre 2023.

Par assignation du 19 juin 2024, la société LE FOYER MODERNE DE SCHILTIGHEIM a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [K] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  4 790,11 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  776,04 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 12 novembre 2024, la société LE FOYER MODERNE DE [Localité 7] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 06 novembre 2024, s’élève désormais à 5 900,85 euros, outre la capitalisation des intérêts. Il est également sollicité la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 800€ à titre de dommages et intérêts. La société bailleresse sollicite le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat à titre subsidiaire. La société LE FOYER MODERNE DE [Localité 7] considère enfin qu’il y a eu une reprise partiel du paiement du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Outre le défaut de paiement des loyers, la société LE FOYER MODERNE DE [Localité 7] allègue un défaut d’assurance.

Mme [Z] [K] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement et a indiqué faire l’objet d’une telle procédure, sa demande ayant été jugée recevable par décision du 21 août 2024.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1. Sur la recevabilité de la demande

La société LE FOYER MODERNE DE [Localité 7] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Aux termes de l’article 24 VI de ladite loi, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 22 avril 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3944,01 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

A cette date, Mme [Z] [K] ne bénéficiait pas d’une mesure de traitement de surendettement, sa demande ayant été déclarée recevable le 21 août 2024.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 juin 2024.

Le moyen tiré de l’absence d’assurance ne sera pas examiné, la demande principale ayant été accueillie sur le fondement des loyers impayés.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la locataire a mis en place des versements pour payer ses loyers courants. S’ils ne sont pas complets, il sera relevé que ces versements existent. Les revenus du foyer de Mme [Z] [K] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 164 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [Z] [K] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

Il sera relevé que la demande de surendettement de Mme [Z] [K] a été déclarée recevable en orientant le dossier vers des mesures imposées. Dès lors, il convient de rappeler que ces délais seront accordés jusqu’à selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Sous réserve de l’adoption du plan de surendettement et en cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

Sous réserve de l’adoption du plan de surendettement, l’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société LE FOYER MODERNE DE [Localité 7] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 novembre 2024, Mme [Z] [K] lui devait la somme de 5 900,85 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [Z] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2024 sur la somme de 3 944,01 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 4 790,11 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avantl, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [Z] [K] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après, et ce, jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Compte tenu de la situation économique de la locataire, il n’y a pas lieu à capitalisation des intérêts. Cette demande sera rejetée. Il en sera de même de la demande de dommages et intérêts, faute pour la bailleresse de prouver l’existence d’un préjudice distinct qui ne serait pas indemnisé par les intérêts moratoires.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 937,10 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société LE FOYER MODERNE DE [Localité 7] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Z] [K], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er octobre 2011 entre la société LE FOYER MODERNE DE [Localité 7], d’une part, et Mme [Z] [K], d’autre part, concernant les locaux (logement et cave) situés au [Adresse 1] à [Localité 8] est résilié depuis le 25 juin 2024 ;

CONDAMNE Mme [Z] [K] à payer à la société LE FOYER MODERNE DE [Localité 7] la somme de 5 900,85 euros (cinq mille neuf cents euros et quatre-vingt-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2024 sur la somme de 3 944,01 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 4 790,11 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Mme [Z] [K] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 164 euros (cent soixante-quatre euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [Z] [K] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE que, compte tenu de la recevabilité de la demande de surendettement de Mme [Z] [K], ces délais sont accordés jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 25 juin 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [K] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Mme [Z] [K] sera condamnée à verser à la société LE FOYER MODERNE DE [Localité 7] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

DÉBOUTE la société LE FOYER MODERNE DE [Localité 7] de sa demande de capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE Mme [Z] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 avril 2024 et celui de l’assignation du 19 juin 2024 ;

DÉBOUTE la société LE FOYER MODERNE DE [Localité 7] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 janvier 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le Greffier Le Juge